Prolongation oder Umschuldung

Der richtige Weg für die Anschlussfinanzierung

Umschuldung-die richtige Anschlussfinanzierung

Der Hauskredit läuft aus: Viele Darlehensnehmer stehen in diesem Moment vor der Entscheidung, wie es mit Ihrem Kredit weitergehen soll. Häufig sind zum Auslauf der Zinsbindung noch Restschulden vorhanden, die nicht auf einen Schlag abgelöst werden können. Hier müssen Sie sich entscheiden, auf welche Weise Sie das Darlehen weiterführen. Es gibt zwei Varianten einer Anschlussfinanzierung: die Prolongation des Darlehens und die Umschuldung. Wer sich bei einem günstigen Zinsniveau bereits vorzeitig einen attraktiven Zinssatz sichern will, kann sich für ein Forward-Darlehen entscheiden.

Was ist eine Prolongation?

Bei einer Prolongation akzeptieren Sie das Angebot Ihres bisherigen Darlehensgebers. Sie unterzeichnen eine neue Zinsvereinbarung und der Kredit läuft mit den neuen Konditionen weiter. Üblicherweise erhalten Sie einige Zeit vor Ablauf der Zinsfestschreibung ein neues Konditionsangebot Ihrer finanzierenden Bank. Als Darlehensnehmer ist dieses Verfahren für Sie unkompliziert. Allerdings muss das Angebot des bisherigen Finanzierers nicht immer das günstigste sein. Darum sollten Sie bei Ablauf der Zinsbindung verschiedene Angebote für Kredite sorgfältig vergleichen und eventuell umschulden.

Was ist eine Umschuldung?

Bei einer Umschuldung schließen Sie eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Darlehensgeber ab. Die Umschuldung kann viel Geld sparen. Bei einer Umschuldung löst der neue Kreditgeber beim Auslaufen der Zinsbindung den Kredit ab und erhält im Gegenzug die Grundschulden als Kreditsicherheit. Bei Umschuldungen fallen für die Grundschuldabtretung Notar- und Grundbuchgebühren an, die jedoch üblicherweise im Bereich von einigen hundert Euro liegen und sich damit in einem überschaubaren Rahmen bewegen.

Schon bei einem Zinsvorteil von wenigen Zehntelprozenten kann die Zinsersparnis höher sein als die Gebühren, wie der Zinsrechner zeigt. Zum Beispiel kostet bei Umschuldungen die Abtretung einer Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro knapp 200 Euro. Die Abtretung regeln die Banken unter sich, als Darlehensnehmer müssen Sie nichts weiter veranlassen. Generell sind Umschuldungen meist nur zum Ende der Zinsbindung sinnvoll, weil bei der vorzeitigen Ablösung eines Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird. Allerdings besteht laut gesetzlicher Regelung zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens immer die Möglichkeit, den Kredit mit einer First von sechs Monaten abzulösen. Dies sollten Sie wissen, wenn Sie eine Umfinanzierung planen.

Als Darlehensnehmer sollten Sie nicht vor einer Umschuldung zurückschrecken, denn der Aufwand für die Kreditumschuldung ist deutlich geringer, als die meisten denken. Interhyp vergleicht für Sie Kreditangebote und Zinssätze zahlreicher Banken und findet für Sie eine passende Finanzierungslösung für den Ablösekredit. Nach der Unterschrift des neuen Kreditvertrages regeln üblicherweise die beteiligten Banken die Ablösung des Kredits untereinander, als Darlehensnehmer müssen Sie sich um die Abwicklung nicht weiter kümmern. Umschuldungen von Krediten sind heute somit recht unkompliziert.

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Für wen ist welche Variante sinnvoll?

Grundsätzlich gilt: Je höher die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, desto sinnvoller ist eine Umschuldung zu einem günstigeren Kreditangebot. Ist die Schuldsumme bei Ablauf der Zinsbindung recht gering, lohnt sich ein Wechsel für die restliche Laufzeit nicht unbedingt. Vielleicht haben Sie sogar die Möglichkeit, die restliche Kreditsumme aus Eigenmitteln abzuzahlen und müssen nicht prolongieren oder umschulden.

Sie müssen nicht darauf warten, dass der Hauskredit ausläuft und Sie ein Prolongationsangebot Ihrer Bank erhalten. Einige Zeit vor Ablauf der Zinsfestschreibung können Sie alternativ selbst aktiv werden und ein individuelles Angebot Ihres Finanziers anfordern. Vergleichen Sie dieses mit den Zinssätzen für Kredite anderer Anbieter. Liegen die Zinsen auf dem üblichen Kapitalmarktniveau, kann die Annahme des Angebotes sinnvoll sein. Sie profitieren hier von einer einfachen Abwicklung und müssen Ihren Kredit nicht umschulden.

In vielen Fällen ist das Prolongationsangebot aber nicht unbedingt das günstigste Angebot für die Anschlussfinanzierung. Deshalb sollten Sie nicht aus Bequemlichkeit den Wechsel zu einer anderen Bank scheuen. Für Darlehensnehmer, die mit der Anschlussfinanzierung eine hohe Restschuld ablösen müssen, lohnt sich ein Vergleich oft. Auch wenn Kosten für die Grundschuldabtretung an die neue Bank anfallen, ist die Zinsersparnis durch den neuen Kredit vielfach höher und ein Wechsel lohnt sich. Bei Interhyp können Sie verschiedene Varianten im Angebotsvergleichsrechner gegenüberstellen. Das sollten Sie vor Umschuldungen von Krediten nutzen.

Tipp

Auch wenn der Ablauf Ihrer Zinsbindung in der Zukunft liegt, können Sie bereits jetzt für Ihre Anschlussfinanzierung aktiv werden. Dies ist zu empfehlen, wenn Sie kurz- bis mittelfristig mit steigenden Zinsen rechnen. Viele Banken bieten Darlehen zu aktuellen Konditionen schon heute an, auch wenn der Kredit erst in sechs Monaten oder einem Jahr abgerufen wird. Auch wenn der Ablauf der Zinsbindung noch über mehr als zwölf Monate in der Zukunft liegt, können Sie sich die Zinsen für die Anschlussfinanzierung schon jetzt sichern – mit einem sogenannten Forward-Darlehen, mit dem Sie attraktive Zinsen bis bis zu 66 Monate im Voraus festschreiben können. Das sollten Sie wissen, wenn Sie in Zukunft Ihren Kredit ablösen wollen.

So funktioniert die Prolongation

Drei Monate, bevor der Hauskredit ausläuft, erhalten Darlehensnehmer ein Prolongationsangebot ihrer Bank. Als Darlehensnehmer haben Sie zudem die Option, einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot anzufordern. Sind Sie mit den angebotenen Bedingungen einverstanden, müssen Sie lediglich eine neue Vereinbarung unterzeichnen. Bestandteil der Vereinbarung ist die Festlegung eines neuen Zinssatzes und einer Zinsfestschreibungszeit, die Tilgung kann in unveränderter Höhe bestehen bleiben oder auch angepasst werden, zum Beispiel um schneller schuldenfrei zu werden. Häufig übersenden Ihnen die Banken Angebote mit verschiedenen Sollzinsbindungen. Sind die Zinsen günstig, ist eine längere Zinsfestschreibung oft sinnvoll.

So funktioniert die Umschuldung

Bei einer Umschuldung wechseln Sie mit Ihrer Anschlussfinanzierung zu einem anderen Kreditinstitut. Für die Finanzierungszusage müssen Sie diesem zunächst einige Unterlagen einreichen.

Unterlagen

  • Einkommensunterlagen (Einkommensteuerbescheid, aktuelle Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate)
  • aktueller Grundbuchauszug des Objektes

  • Objektunterlagen über die Immobilie

  • Nachweis über geplante oder durchgeführte Modernisierungen

  • Darlehensvertrag des alten Kreditgebers

  • Restvalutabestätigung zum Ablösetermin

Haben Sie den Kreditvertrag bei Ihrem neuen Anbieter unterzeichnet, klären die Banken die Details zur Abtretung der Grundschuld und die Ablösung üblicherweise untereinander. Als Darlehensnehmer müssen Sie bei Umschuldungen üblicherweise nicht weiter aktiv werden.

Vor- und Nachteile im Überblick

Im Folgenden haben wir jeweils Vor- und Nachteile von Prolongation und Umschuldung für Sie zusammengefasst.

Vor- und Nachteile der Prolongation im Überblick

Vorteile:

  • bequeme Abwicklung

  • keine erneute Vorlage von Objekt- oder Bonitätsunterlagen notwendig

  • nach Unterzeichnung der Vereinbarung ist die Prolongation erledigt

Nachteile:

  • Marktvergleich kann attraktivere Konditionen erreichen

  • wenig Verhandlungsspielraum für den Darlehensnehmer

Vor- und Nachteile einer Umschuldung

Vorteile:

  • günstigerer Zinssatz für den neuen Kredit

  • oft Kostenersparnis möglich

  • schnellere Entschuldung bei gleichbleibender Rate möglich

Nachteile:

  • Kosten für die Grundschuldabtretung

  • Mehr Initiative nötig, höherer bürokratischer Aufwand

  • Prüfung der Bonität und der Immobilie

Auch wenn die Umschuldung mit einem gewissen Aufwand für den Darlehensnehmer verbunden ist, sollten Sie prüfen, ob sich der Wechsel zu einer anderen Bank lohnt. Eine Umschuldung ist grundsätzlich auch möglich, wenn Sie mehrere Kredite haben. Bedenken Sie, dass eine Umschuldung normalerweise deutlich einfacher ist, als Sie es sich vorstellen. Gebühren für den Kredit oder den Wechsel verlangen die beteiligten Banken nicht. Es entstehen Ihnen lediglich die Kosten für die Abtretung der Grundschuld.

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