Annuitäten-Darlehen

Annuitätendarlehen – die klassische Baufinanzierung

Hausfinanzierung

Das Annuitätendarlehen ist die Standardlösung unter den Produkten zur Baufinanzierung. Die Rate, auch Annuität genannt, setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Sie zahlen den Kredit in gleichbleibend hohen Raten zurück.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Die klassische Immobilienfinanzierung wird in der Regel über Annuitäten zurückgeführt. Das Wort "Annuität" leitet sich aus dem lateinischen Begriff "annus" für Jahr ab. Die Rate setzt sich bei einem Annuitätendarlehen aus Zins und Tilgung zusammen. Zinsen werden stets nur auf den geschuldeten Betrag berechnet, mit der Tilgung führen Sie Ihre Kreditschuld jeden Monat zurück. Im Laufe der Zeit nimmt der Zinsanteil stetig ab, während der Rückzahlungsanteil um die ersparten Zinsen ansteigt. Darum spricht man bei Vertragsabschluss von einem anfänglichen Tilgungssatz. Mit einem Annuitäten Rechner ermitteln Sie Ihre monatliche Belastung und den Verlauf der Immobilienfinanzierung, etwa mit dem Tilgungsrechner von Interhyp.

Annuitätendarlehen - So funktioniert's

Sie bezahlen eine monatlich gleichbleibende Rate bestehend aus Zinsanteil und Tilgungsanteil. Beim Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist vereinbart. Üblich sind fünf bis 15 Jahre, kürzere oder längere Festschreibungszeiten sind bei einer Immobilienfinanzierung möglich. Sofern Sie Ihre Baufinanzierung nicht bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit tilgen, müssen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung abschließen. Die Höhe des anfänglichen Satzes können Sie selbst bestimmen, viele Kreditinstitute erwarten eine Mindestrückzahlung, die bei einer Höhe von 1 Prozent liegt, oft auch bei 2 Prozent. In Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen ist eine höhere Rückführung sinnvoll, da sich sonst die Kreditlaufzeit deutlich verlängert.

Anhand eines Zins- und Tilgungsplans können Sie den Verlauf der Baufinanzierung berechnen. Mit einem Online-Rechner zur Bestimmung der Annuität berechnen Sie die Entwicklung von Zinsen und Tilgungsanteil ganz genau. Nutzen Sie dafür den praktischen Tilgungsrechner von Interhyp. Zu Beginn der Immobilienfinanzierung ist der Zinsanteil hoch.

Darlehen mit gleichbleibender Annuität: Zins und Tilgung

Bei einem Darlehen mit gleichbleibender Annuität - einem Annuitätendarlehen - rechnen die Banken intern jährlich ab. Das Besondere an dieser Darlehensform ist, dass Sie während der gesamten Vertragslaufzeit jedes Jahr eine gleichbleibende Rate (Annuität) zurückzahlen. Die Annuität setzt sich aus einem Tilgungsanteil und den zu zahlenden Zinsen zusammen. Die Gesamtrate, also Annuität eines Jahres, wird auf zwölf Monatsraten aufgeteilt, die sich ebenfalls auf Tilgungsanteil und Zinsen verteilen.

Zu Beginn der Rückzahlung ist der Tilgungsanteil an der Annuität gering, die Zinsen machen einen großen Teil aus. Doch mit jeder Rate senken Sie Ihre Restschuld, der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsbetrag der Annuität wächst.

Beispiel: Eine Familie nimmt ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Annuität in Höhe von 160.000 Euro auf. Der Zinssatz beträgt 1,5 Prozent, der anfängliche Tilgungssatz beträgt 3 Prozent, die Zinsen sind für 10 Jahre festgeschrieben. Die jährliche Annuität liegt dann bei 7.200 Euro, es ergibt sich eine monatliche Rate in Höhe von 600 Euro. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich der Anteil von Zinsen und Tilgung an der Annuität entwickelt:

Periodejährliche Rate/ Annuität (Euro)Zinsen (Euro)Tilgungsanteil (Euro)Restschuld am Ende der Berechnungsperiode (Euro)
Jahr 1 7.2002.366,874.833,13155.166,87
Jahr 27.2002.293,844.906,16150.260,71
Jahr 37.2002.219,764.980,24145.280,47
Jahr 47.2002.144,545.055,46140.225,01
Jahr 57.2002.068,195.131,81135.093,20
Jahr 67.2001.990,705.209,30129.883,90
Jahr 77.2001.911,995.288,01124.595,89
Jahr 87.2001.832,125.367,88119.228,01
Jahr 97.2001.751,085.488,92113.779,09
Jahr 107.2001.668,775.531,13108.247,86

Annuität: kleiner Exkurs Investitionsrechnung

Der Begriff der Annuität kommt auch in einem anderen, wirtschaftlichen Zusammenhang vor. In der Investitionsrechnung dient die Annuitätenmethode zum Vergleich einer Investition mit anderen mit gleicher Investitionsdauer. Hier ergänzt die Annuitätenmethode die häufiger eingesetzte Kapitalwertmethode.

Annuitätendarlehen: Zins und Tilgung

Das Annuitätendarlehen wird in gleichbleibenden Raten zurückgezahlt. Die Rate beim Annuitätendarlehen setzt sich wie beschrieben aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Zinsanteil beim Annuitätendarlehen nimmt wie in der Tabelle ersichtlich im Laufe der Zeit ab, wenn immer mehr abbezahlt wird.

Nach der ersten Zahlung verringert sich die Restschuld um den Rückzahlungsanteil. Im nächsten Monat werden die Zinsen auf die reduzierte Schuldsumme berechnet. Auf diese Weise verringert sich der Zinsanteil monatlich, die Tilgung steigt im gleichen Maße an.

Während Sie in den ersten Jahren nur wenig tilgen, nimmt der Anteil der Zinszahlungen im Laufe der Zeit zunehmend ab und der Rückzahlungsanteil steigt deutlich an. Den genauen Verlauf berechnen Sie mit dem Tilgungsrechner.

Idealerweise beantragen Sie zusammen mit einem Finanzierungsangebot einen Zins- und Tilgungsplan. Hier haben Sie die Möglichkeiten, die Restschulden bei bestimmten Laufzeiten und Rückzahlungssätzen zu vergleichen.

Tipp

Bei einem niedrigen Kapitalmarktzins und einer einprozentigen Tilgung ist die Laufzeit der Baufinanzierung sehr lang. Vereinbaren Sie wenn möglich lieber eine höhere Rückzahlung für Ihr Annuitätendarlehen. Bei einem Zinssatz von 2,00 Prozent p.a. und einem Tilgungssatz von 1,00 Prozent p.a. dauert es rund 55 Jahre, bis Sie Ihren Immobilienkredit komplett zurückgezahlt haben. Entscheiden Sie sich für eine Rückzahlung von 3,00 Prozent p.a., verkürzen Sie die Gesamtlaufzeit auf etwa 26 Jahre. Ein Annuitäten Rechner wie der Tilgungsrechner zeigt Ihnen verschiedene Varianten übersichtlich auf.

Das Annuitätendarlehen: Vor- und Nachteile

Das Annuitätendarlehen hat folgende Vorteile:

  • Zinsbindung sorgt für Planungssicherheit

Die Sollzinsbindung für ein klassisches Annuitätendarlehen liegt in der Regel zwischen fünf und 15 Jahren. Bei einigen Anbietern können Sie den Zinssatz sogar für 30 Jahre festschreiben. Innerhalb dieses Zeitraums kalkulieren Sie mit einer festen monatlichen Rate. Besonders sicher wird die Finanzierung mit einem Volltilgerdarlehen: Der Tilgungssatz wird in diesen Fällen so gewählt, dass die Finanzierung während der Zinsbindungszeit komplett zurückgezahlt wird - mehr Planungssicherheit geht nicht!

  • Restschuld am Zinsbindungsende steht fest

Auch wenn Sie die Immobilienfinanzierung während der ersten Zinsfestschreibungszeit nicht komplett tilgen, können Sie hervorragend kalkulieren. Die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung lässt sich mit dem Zins- und Tilgungsplan bereits bei Vertragsabschluss überschauen.

  • Tilgung mindert die Restschuld

Tilgungszahlungen werden in der Regel sofort verrechnet und sorgen damit für eine Reduzierung der Schuldsumme. Die Zinszahlungen nehmen damit kontinuierlich ab.


Demgegenüber stehen einige mögliche Nachteile beziehungsweise Einschränkungen:

  • Keine Vertragsänderungen während der Laufzeit

Während der Zinsbindungsfrist ist eine Änderung des Vertrages in der Regel nicht möglich. Wer flexibel bleiben möchte, sollte Sondertilgungen vertraglich vereinbaren. In anderen Fällen akzeptieren Banken eine Rückzahlung nur, wenn der Kunde die entstehende Vorfälligkeitsentschädigung übernimmt. Damit stellt die Bank die Kosten in Rechnung, die aufgrund der ungeplanten Rückzahlung entstehen. Ein Sonderkündigungsrecht haben Kreditnehmer auf Grundlage von § 489 BGB nach Ablauf einer zehnjährigen Laufzeit. Dann können Sie die Baufinanzierung mit einer sechsmonatigen Frist zur Rückzahlung kündigen. In diesen Fällen dürfen Finanzierer keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

  • Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung

Für die Anschlussfinanzierung besteht nach Ablauf der Zinsbindungsdauer ein Zinsänderungsrisiko. Niemand kann eine Prognose über die Entwicklung des Kapitalmarktes abgeben, der Zinssatz kann bei Ablauf der Zinsfestschreibung also deutlich höher als bei Abschluss des Kreditvertrages sein. Aber es gibt Möglichkeiten, dieses Risiko zu verringern – etwa mit einem Volltilger-Darlehen oder einem Forward-Darlehen.

Für wen ist das Annuitätendarlehen sinnvoll?

Dieses klassische Annuitätendarlehen ist besonders für Kreditnehmer geeignet, die ihre Immobilie selbst nutzen und bei der Baufinanzierung das Zinsrisiko kleinhalten möchten. Darüber hinaus können Sie den exakten Verlauf der Tilgung festschreiben und haben so eine absolute Planungssicherheit.

Ideal ist die Kombination der Baufinanzierung mit einer KfW-Förderung. Die Bundesregierung stellt über die Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsgünstige Kredite zur Verfügung. Die Kreditanstalt fördert besonders den Neubau von energieeffizienten Immobilien oder eine energetische Sanierung. Interhyp bietet einen genauen Überblick zu KfW-Darlehen.

Besonders praktisch: Die KfW stellt die Finanzierung über die finanzierende Bank zur Verfügung. Das macht die Kombination der Darlehensformen sehr einfach und erleichtert die Abwicklung.

Optionen für ein Annuitätendarlehen

  • Vereinbarung von Sondertilgungen

Wollen Sie als Kreditnehmer besonders flexibel bleiben, vereinbaren Sie zum Beispiel Sonderrückzahlungen bis zu 10 Prozent p.a. kostenlos. Auf diese Weise sichern Sie sich die Möglichkeit, jährlich einen prozentualen Anteil der Darlehenssumme als Sondertilgung zu leisten. Mit diesen Zahlungen verringern Sie die Restschuld und sind schneller schuldenfrei.

  • Bereitstellungszinsfreie Zeit

Oftmals berechnen Banken Bereitstellungszinsen erst sechs oder zwölf Monate nach Darlehenszusage, vereinzelt sogar bis zu 24 Monate. Dieser Aspekt ist besonders für Bauherren interessant, deren Darlehen dem Baufortschritt entsprechend ausgezahlt wird. Verzögert sich der Bau, können die Bereitstellungszinsen zu einer deutlichen Erhöhung der Nebenkosten führen. Wollen Sie als Bauherr auf Nummer sicher gehen, achten Sie auf einen möglichst langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum.

  • Einbindung von KfW-Darlehen

Besonders zinsgünstig finanzieren Sie mit einem KfW-Darlehen. Lassen Sie sich über die Kombinationsmöglichkeiten mit einer klassischen Baufinanzierung beraten und nehmen Sie die staatliche Förderung durch die KfW in Anspruch, wenn dies sinnvoll ist. Die Darlehen der Förderbank sind in der Regel auf einen maximalen Betrag pro Vorhaben begrenzt. Die restliche Kreditsumme finanzieren Sie im Idealfall über ein Annuitätendarlehen.

  • Schutz gegen Vorfälligkeitsentschädigung

Müssen Sie Ihre Immobilie aus unvorhersehbaren Gründen vor Ablauf der Zinsbindung verkaufen und das Darlehen ablösen, stellt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Mit dem Vorfälligkeitsschutz haben Sie bei einigen Anbietern die Möglichkeit, sich gegen dieses Risiko mit einem kündbaren Darlehen abzusichern. In bestimmten Härtefällen wie Arbeitslosigkeit oder Erwerbsunfähigkeit zahlen Sie das Darlehen ohne Entschädigung zurück. Einige Anbieter bieten diesen besonderen Schutz gegen die Zahlung eines Zinsaufschlags an.

Tipp

Auch wenn der Ablauf Ihrer Zinsbindung in der Zukunft liegt, können Sie bereits jetzt für Ihre Anschlussfinanzierung aktiv werden. Dies ist zu empfehlen, wenn Sie kurz- bis mittelfristig mit steigenden Konditionen rechnen. Viele Kreditinstitute bieten Baufinanzierungen zu aktuellen Konditionen schon heute an, auch wenn der Kredit erst in sechs Monaten oder einem Jahr abgerufen wird. Sollte der Anlauf der Zinsbindung noch über mehr als zwölf Monate in der Zukunft liegt, können Sie sich die Zinsen ebenfalls für den Anschlusskredit schon jetzt sichern – mit einem sogenannten Forward-Darlehen.

Persönliche Finanzierungsberatung zu Ihrem Anschlusskredit

Sorgen, dass sich der Zinssatz für Ihr Annuitätendarlehen bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung erhöhen könnte, sind verständlich. Vereinbaren Sie einen persönlichen Beratungstermin und sichern sich bereits heute einen günstigen Zinssatz für die Finanzierung der Restschuld – damit sind Sie als Kreditnehmer auf der sicheren Seite.

Interessieren Sie sich für den Abschluss eines Annuitäten-Darlehens? Möchten Sie Ihre Erstfinanzierung von Bau und Kauf oder auch für Ihre Anschlussfinanzierung mit einem Annuitäten-Darlehen finanzieren? Dann lassen Sie sich gern individuell und unverbindlich beraten.

Persönliches Angebot anfordern

Persönliche Finanzierungsberatung – auch in Ihrer Nähe!

Gut beraten

Beratungstermin vereinbaren