Die begehrtesten Lagen

Die begehrtesten Lagen: Steigende Preise in Metropolen

Groß
Seit einigen Jahren steigen die Preise für Immobilien in den Metropolen und Ballungszentren. Interhyp gibt einen Überblick über aktuelle Studien.

Zu den deutschen Boomtowns zählen vor allem die Großstädte und Ballungszentren sowie Universitätsstandorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind am begehrtesten. In den sieben größten deutschen Städten stiegen 2013 die Preise für Eigentumswohnungen mit 9 Prozent am stärksten, so die Deutsche Bundesbank im Monatsbericht vom Februar 2014 über "Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland". Laut dieser Studie sind die Preise in städtischen Immobilienmärkten derzeit um 10 bis 20, in Großstädten wohl um rund 25 Prozent überbewertet. In den Städten war der Preisanstieg deutlich stärker als in den ländlichen Regionen.

Nachholeffekte

Die Gefahr einer Blasenbildung sieht die Bundesbank aber derzeit (noch) nicht, die Immobilienpreise seien für Deutschland insgesamt angemessen. Eine ausführliche Analyse des deutschen Immobilienmarktes findet sich auch im Monatsbericht vom Oktober 2013 der Deutschen Bundesbank.

Das sieht auch das Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses vom Rat der Immobilienweisen so. Hohe Preissteigerungen seien regional begrenzt, insbesondere auf die Zentren der Großstädte. Sie seien durch hohe Nachfrage bei zu geringem Angebot erklärbar. Die Deutsche Bank betont in ihrer Analyse, dass der Preisanstieg seit 2009 auf eine lange Phase der Stagnation am Immobilienmarkt erfolgt sei und die realen Preise für Wohnimmobilien 2013 noch unter dem Niveau liegen, das sie Mitte der 90er Jahre erreicht hätten. Auch laut dem Blasenindex des Empirica-Instituts des zweiten Quartals 2014 besteht bundesweit und in den Wachstumsregionen derzeit keine Blasengefahr. Der Gesamtindex und damit die Marktbreite der Blasengefahr liege weiterhin unter dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004 – auch wenn er im zweiten Quartal weiter zugelegt habe und die Kaufpreise in einigen gefragten Städten stärker gestiegen sind als die Mieten.

Preise

An begehrten Standorten sind die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien nach einer Interhyp-Auswertung unter 8 Städten zwischen 2008 und dem 1. Halbjahr 2014 deutlich gestiegen. So stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise in Berlin von rund 218.000 Euro im Jahr 2008 auf 273.000 Euro im ersten Halbjahr 2014. In Hamburg von 267.000 Euro (2008) auf 411.500 Euro (1. Halbjahr 2014) und in München von 333.700 Euro (2008) auf 498.300 Euro (1. Halbjahr 2014). Allerdings sind die Darlehenssummen nicht in gleichem Maße gestiegen. Laut Interhyp reagieren die Menschen besonnen und verschulden sich prozentual zum Kaufpreis nicht stärker als noch vor einigen Jahren, wie die Pressemitteilung dazu zeigt. Sie bringen jetzt mehr Eigenkapital in die Finanzierung ein.

Gesamtmarkt

Im Schnitt stiegen 2013 laut ZIA die Mieten um 3 Prozent, die Kaufpreise für Wohnungen um 3,5 und für Einfamilienhäuser um 4,3 Prozent. Der durchschnittliche Effektivzins für Wohnungsbaukredite ist vergangenes Jahr auf 2,75 Prozent gesunken, so die Bundesbank. Die Wohnungsbaukredite der Banken an private Haushalte seien nur moderat um 2,25 Prozent gestiegen. Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken zogen die Immobilienpreise auch im ersten Quartal 2014 weiter an. Der Gesamtindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken legte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,3 % zu.

Bewertung

Die Auswertungen von Interhyp und ein Großteil der bisherigen Studien zeigen, dass es in Deutschland zwar in einzelnen Bereichen starke Preiserhöhungen gibt, dass eine flächendeckende Immobilienblase aber nicht besteht. Laut Interhyp belegt der bundesweit gestiegene Anteil an eingesetztem Kapital von knapp 25 auf 30 Prozent, dass deutsche Immobilienkäufer auch weiterhin sehr konservativ und solide bei ihrer Finanzierung vorgehen. Das historisch niedrige Zinsniveau geht demnach nicht mit stark steigenden Kreditvolumina einher. Dies ist ein wichtiges Indiz dafür, dass man in Deutschland nicht von einer flächendeckenden Immobilienblase sprechen kann.


Interhyp AG, 21.10.2014

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