Immobilienpreise: Kapitalanlage und Demografie

Kapitalanlage und Demografie: Wie beeinflusst die Bevölkerungsentwicklung die Immobilienpreise?

Demografie: Kapitalanleger sollten die Bevölkerungsentwicklung bedenken

Überalterung, weniger Geburten, Wegzug - die demografische Entwicklung Deutschlands ist in aller Munde. Erfahren Sie hier, ob und inwieweit sich ein Bevölkerungsrückgang auf die Kapitalanlage in Immobilien und die Immobilienpreise in Deutschland auswirkt.

Welche Faktoren beeinflussen die Preise für die Kapitalanlage in Immobilien?

Seitdem ab 1972 mehr Menschen sterben als geboren werden, sinkt die Bevölkerungszahl Deutschlands kontinuierlich. Zwar erblickten 2012 etwa 674.000 Kinder das Licht der Welt. Doch starben im gleichen Jahr rund 870.000 Menschen. 2030 wird die Zahl der Einwohner Deutschlands bei etwa 77 Millionen Menschen liegen, so die Prognosen. Der Zuzug aus dem Ausland ist immer noch positiv. Experten erwarten pro Jahr einen Wanderungssaldo im Bereich von 100.000 bis 200.000 Menschen. Die Zuwanderer können trotzdem den Bevölkerungsrückgang durch Geburtenrückgang in Deutschland nicht aufhalten.

Die Preise für eine Kapitalanlage in Immobilien bestimmen vor allem Angebot und Nachfrage sowie die Immobilienpreise in Deutschland und die erzielbaren Mietrenditen. Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor ist neben der touristischen Anziehung, dem Qualifikationsniveau der Berufstätigen vor Ort, dem regionalen konjunkturellen Verlauf auch die demografische Entwicklung. Sinken die Bevölkerungszahlen, so fallen auch die Immobilienpreise, wie eine empirische Studie des Berlin Instituts für Bevölkerung und Entwicklung in Zusammenarbeit mit Immobilienscout24.de bundesweit festgestellt hat.

Wie hoch ist der Einfluss auf die Immobilienpreise?

Die Bevölkerungsentwicklung beeinflusst auf Kreisebene und in kreisfreien Städten die Kapitalanlage in Immobilien erheblich, so die Studie. Verändert sich die Einwohnerzahl um durchschnittlich ein Prozent, so ändern sich die Wohnungspreise um 2,2 Prozent, die Häuserpreise um 1,4 Prozent und die Nettokaltmiete um 0,9 Prozent.

Auf Ebene der Gemeinden und der Stadtbezirke hat sich im Gegensatz zur Kreisebene jedoch kein bedeutsamer Zusammenhang zwischen der Entwicklung der Einwohnerzahl und der Immobilienpreise ergeben. Hier dominieren Baustil und -zustand, Infrastruktur, Umgebung und die Lage eines Stadtteils innerhalb einer großen Stadt die Preise.

In strukturschwachen Regionen kann sich die Kapitalanlage in Immobilien innerhalb der Städte unterschiedlich entwickeln. Kaufkräftige Interessenten konzentrieren sich in den Großstädten auf besonders begehrte Stadtteile und treiben die Preise hoch. In ländlichen Gebieten mit hohem Wegzug sinken die Preise weiter.

In Ballungsräumen wird oft zwischen den Lagen unterschieden. In attraktiven Lagen steigen die Preise, in den schlechteren oder Randlagen können sie auch stagnieren oder fallen.

Regionen mit Werthaltigkeit: Was Kapitalanleger beachten sollten

Achten Sie bei der Kapitalanlage in Immobilien neben der Lage auf positive Bevölkerungsentwicklung, Werthaltigkeit und das Vermietungspotenzial am jeweiligen Standort. Geeignete Daten zur Bevölkerungsentwicklung finden Sie zum Beispiel auf den Webseiten des Statistischen Bundesamtes. Das Empirica Institut hat Karten über Leerstandsprognosen beziehungsweise Prognosen zum Wohnungsüberhang entwickelt, aus denen auch Aussagen für Kapitalanleger zu ziehen sind. Aus den Karten in der Studie ist zu sehen, dass in einigen Regionen Ostdeutschlands sowie in strukturschwachen Gebieten in Westdeutschland eher ein Wohnungsüberhang erwartet wird.

Eine Studie der Postbank Mitte 2014 hat untersucht, wo sich der Immobilienkauf in Deutschland langfristig lohnt, auch hieraus können interessante Informationen ermittelt werden. So verzeichnen die Orte Braunschweig und Vechta in Niedersachsen sowie Segeberg in Schleswig-Holstein nach dieser Studie eine hohe Werthaltigkeit. Im Osten sind es die Städte Berlin und Umgebung, Dresden und Jena.

Im Westen besitzen Münster, Düsseldorf, Paderborn, Gütersloh, Köln und Bonn eine hohe Werthaltigkeit. In Süddeutschland ist die Werthaltigkeit generell sehr hoch, insbesondere zum Beispiel in München, Erlangen, Gießen, Heidelberg oder Ingolstadt.

Kapitalanleger sollten sich mit Hilfe solcher aktuellen Studien auch einen Überblick darüber verschaffen, wie die langfristige Entwicklung ihres gewünschten Immobilienstandorts voraussichtlich aussehen wird.

Die Finanzierungsexperten von Interhyp beraten Sie gerne, wenn Sie die Finanzierung einer Immobilie zur Kapitalanlage planen.

Interhyp AG, 12.03.2015

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