Interviews zu Immobilien als Kapitalanlage

Interviews zu Immobilien als Kapitalanlage: Regionale Unterschiede

Die Immobilie als Kapitalanlage ist gefragt. Vor allem in den großen Metropolen sind die Preise stark gestiegen. Daher sind auch B-Städte in den Fokus gerückt, das zeigen zum Beispiel die Erfahrungen unserer Experten für Baufinanzierung.

Um Ihnen einen Überblick darüber zu geben, wie unterschiedlich Nachfrage und Preise sowie deren Einflussfaktoren in den einzelnen Regionen ausfallen können, haben wir einige unserer Experten befragt - beispielhaft in den Großstädten Frankfurt und Leipzig und in einigen interessanten mittelgroßen Städten in Deutschland.

Frankfurt am Main

Christine Frost, Leiterin der Niederlassung Frankfurt

Die Mainmetropole ist ein gefragter Immobilienstandort. Wie hat sich die Nachfrage in diesem Jahr entwickelt?

Christine Frost: Die Nachfrage ist konstant hoch, es sind deutliche Preissteigerungen zu sehen. Zum Teil liegt der Kaufpreis heute beim 25fachen der Jahresnettokaltmiete für Anlageobjekte. Das Angebot ist sehr eingeschränkt. Zum Beispiel ist der Markt bei Mehrfamilienhäusern – also Objekten für Investoren – so gut wie leergefegt. Die Stadt hat eine große Attraktivität als Wirtschaftsstandort mit einem großen Arbeitsmarkt und ist gleichzeitig in der Fläche begrenzt. Das führt zu der hohen Nachfrage nach Immobilien, die wir jetzt sehen.

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Welche Lagen sind besonders gefragt?

Christine Frost: Das Ostend erfährt momentan einen Hype durch die neue Europäische Zentralbank. Wir sehen dort viele Wohnungsbauprojekte auf einer kleinen Fläche. Gallus und das Bahnhofsviertel werden trendiger. Jetzt hat zum Beispiel das Bahnhofsviertel eine Aufwertung durch das sich anschließende Europaviertel erfahren.

Wie wird sich Frankfurt in 2015 entwickeln?

Christine Frost: Frankfurt ist ein solider und attraktiver Markt für die Kapitalanlage. Durch die hohe Nachfrage sind weitere Preissteigerungen zu erwarten. Frankfurt hat nicht den größten Raum, die Möglichkeiten sind daher relativ eingeschränkt. Was attraktiv bleiben wird, sind typische Pendlerwohnungen, bis maximal 60 Quadratmeter, mit ein bis zwei Zimmern. Denn Frankfurt hat eine hohe Attraktivität durch große Arbeitgeber wie die Banken und den größten Flughafen Deutschlands.

Ingolstadt

Susan Schneidenbach, Leiterin der Geschäftsstelle Ingolstadt

Ingolstadt ist bei Kapitalanlegern gefragt. Wie äußert sich das?

Susan Schneidenbach: Wir sehen starke Preissteigerungen bei den Immobilien. In 2014 sind die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser noch einmal deutlich gestiegen, die Grundstückspreise sogar bis 30 Prozent. Vor einem Jahr kostete ein Grundstück zum Teil etwa 400 Euro pro Quadratmeter, heute sind 600 Euro möglich, in guten Lagen sogar bis zu 1000 Euro. Dabei wird das Angebot im Stadtgebiet sehr knapp - Grundstücke gibt es fast nicht mehr und kaum neue Baugebiete. Im näheren Umkreis der Stadt gibt es fast nur noch Privatverkäufe und einige ausgewählte Bauträgerprojekte, zum Beispiel die Ingohöfe in Schlossnähe, hier ist der letzte Bauabschnitt gerade in den Verkauf gegangen. Es sind hochpreisige Wohnungen, zum Teil zu Preisen über 4.000 Euro pro Quadratmeter. Zu nennen sind auch noch Projekte an der Saturnarena. Auch dort entstehen Wohnungen, die für Kapitalanleger interessant sind.

Wir vermuten sogar noch mehr Nachfrage von Kapitalanlegern, die wir allerdings nicht in der Finanzierungsberatung sehen. Der Grund ist schlicht, dass viele Kunden gar nicht finanzieren, sondern bar bezahlen. Im Bereich der Apartments von 100.000 bis 150.000 Euro, etwa den Studentenapartments, wird oft gar nicht finanziert, sondern mit Eigenkapital gekauft.

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Wie erklärt sich der hohe Eigenkapitalanteil?

Susan Schneidenbach: Wir haben in Ingolstadt einen hohen Anteil an kapitalstarken Familien. Hier gibt es mit Audi und einigen Automobil-Zulieferbetrieben, auch mit EADS und dem Klinikum, große Arbeitgeber. Deshalb hat die Region einen großen Arbeitskräftebedarf und entsprechende Einkommen. Generell lässt sich sagen, dass Ingolstadt stark von Audi abhängt - geht es Audi gut, dann geht es auch der Stadt gut. Das führt derzeit zu einer hohen Nachfrage nach Immobilien und auch nach Immobilienfinanzierungen. Allerdings ist es für Familien mit Kindern fast unmöglich geworden, im Stadtgebiet etwas zu finanzieren. Sie gehen in die umliegenden Gemeinden, wo neue Baugebiete entstehen.

Wie sind die Erwartungen für den Immobilienmarkt in Ingolstadt?

Susan Schneidenbach: Die Nachfrage wird voraussichtlich bleiben beziehungsweise sogar noch steigen. Das Preisniveau kann daher ebenso steigen, ich sehe derzeit keine begrenzenden Faktoren. So gibt es bislang keinen Mietspiegel. Die Mieten sind hoch, sie liegen mindestens bei rund 10 Euro pro Quadratmeter, nicht selten bei 13 bis 14 Euro. Hier nähern wir uns dem Münchner Niveau. Viertel, die bisher noch günstig waren, gibt es nach und nach nicht mehr. Die Preise im Norden und Süden sind schon sehr hoch, für Neubauten ohnehin. Die guten Lagen sind von den Bauträgern schon entdeckt, da wird gebaut.

Leipzig

Christian Schreiber, Leiter der Niederlassung Leipzig

Leipzig ist das wirtschaftliche Zentrum in Sachsen. Was bedeutet das für die Nachfrage nach Immobilien?

Christian Schreiber: Im Jahr 2014 ist die Nachfrage gestiegen, das haben wir auch an der Auslastung unserer Mitarbeiter in der Beratung zur Immobilienfinanzierung deutlich gespürt. Die Preise im Neubau in Innenstadtlage liegen bei rund 4.000 Euro und mehr, im Bestand ist die Nachfrage gleichermaßen hoch. Stadtteilabhängig liegen die Preise im Bestand bei rund 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter, durchaus sind auch Preise bis 3.000 Euro pro Quadratmeter möglich. Im sanierten Altbau, zum Beispiel in Gohlis oder Gohlis-Süd auch 4.000 Euro pro Quadratmeter. Eigennutzer gehen daher vielfach ins Umland, zum Beispiel nach Markkleeberg oder in andere Stadteile wie Lindenau, Plagwitz oder Schleußig. Das sind auch Lagen für Investoren. Zum Beispiel sind in Lindenau, am Lindenauer Hafen, um die entstehende Marina herum Neubauten in der Umsetzung, das Viertel wird auch infrastrukturell ausgebaut.

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Was macht Leipzig als Immobilienstandort für Kapitalanleger attraktiv?

Christian Schreiber: Wir haben große Arbeitgeber in der Region wie Porsche oder DHL, zudem wird der Flughafen ausgebaut. Die Innenstadt ist geprägt von kleinen Einzelhändlern, viele Menschen kommen zum Shoppen. Der Einwohnerzuwachs hält sich in Grenzen, aber Studenten zum Beispiel bleiben oft und siedeln sich in und um Leipzig an. Die Kapitalanleger finanzieren nicht selten zu sehr hohen Anteilen. Motivation sind mögliche Wertsteigerungspotenziale der Immobilie und die Absetzbarkeit der Finanzierungszinsen. Typische Nachfrageobjekte für Kapitalanleger sind kleinere Apartments bis 40 Quadratmeter, aber auch etwas größere Wohnungen, etwas 80 bis 110 Quadratmeter. Die Mieten sind in Teilen noch sehr günstig, etwa 5,50 Euro pro Quadratmeter, aber im Neubau liegen sie auch oft schon bei 9 bis 10 Euro. Die Rate wird aus der Miete finanziert und viele Käufer spekulieren auf die Preissteigerung. Wer nach zehn Jahren wieder verkaufen will, rechnet häufig, je nach Lage, mit bis zu 30 bis 50 Prozent Wertsteigerungen. Eine Sofort-Rendite gibt es in diesen Fällen aber nicht. Die Kapitalanleger kommen übrigens zum ganz überwiegenden Teil aus der Region.

Welche Trends bestimmen die zukünftige Entwicklung?

Christian Schreiber: Wir gehen auch 2015 von konstant hohen Niveaus in der Nachfrage aus. Neues Angebot wird durch Neubau und Sanierung geschaffen. In einigen Stadtteilen kann das Entspannung bringen, aber im Schnitt wird die Situation ähnlich bleiben wie heute. Familien werden nach wie vor in Orte wie Markkleeberg ziehen. Gohlis und Gohlis-Süd ist eher für ältere Menschen, mit guten Einkommen und Pensionen interessant. Ich gehe davon aus, dass die Einkommenssituation in der Region besser werden wird. Grundsätzlich denke ich, dass die südlichen und südwestlichen Lagen im Preis steigen können, die nördlichen Lagen eher stabil bleiben. Weiter im Norden, bis nach Sachsen-Anhalt heinein, sind Preisstagnationen und auch Rückgänge möglich.

Münster

Marco Schumacher, Leiter der Geschäftsstelle Münster

Münster gilt als eine besonders nachgefragte "B-Stadt". Wie haben sich Nachfrage und Immobilienpreise entwickelt?

Marco Schumacher: Münster verzeichnet bei den Immobilienpreisen seit einigen Jahren deutliche Wertzuwächse. Noch vor drei Jahren lag der Kaufpreis pro Quadratmeter im Neubau oft bei rund 1.200 Euro, heute sind über 2.000 Euro keine Seltenheit. Bei kleineren Wohnungen, bis etwa 60 Quadratmeter, liegen wir heute in guten Lagen sogar durchaus bei 3.000 Euro. Und in nachgefragten Vierteln wie dem Kreuzviertel und St. Mauritz kostet der Quadratmeter häufig sogar bis zu 5.000 Euro.

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Was erklärt die hohe Nachfrage nach Immobilien?

Marco Schumacher: Als Stadt ist Münster sehr attraktiv, mit einer schönen Innenstadt. Und es befindet sich hier der Sitz eines großen Regierungsbezirks. Das heißt, es gibt viele Beamte, viele sichere und gut bezahlte Arbeitsplätze. Dazu kommen weitere große Arbeitgeber wie Brillux oder BASF, aber auch die Kliniken und Universitäten. Als Studienort ist Münster sehr gefragt. Viele Studenten bleiben auch nach ihrem Studium hier. Nach meinem Eindruck führt all dies dazu, dass auch mehr Kapitalanleger als früher in der Stadt investieren - wobei es schon immer viele Kapitalanleger gab. Sie bringen oft viel Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung ein, 100.000 bis 200.000 Euro Eigenkapital für die Finanzierung sind keine Seltenheit. Ich habe viele Immobilienfinanzierungen mit 60 Prozent Eigenkapital und aufwärts.

Wie wird sich der Immobilienmarkt in Münster entwickeln?

Marco Schumacher: Es kann noch teurer werden. Die Nachfrage ist unglaublich hoch, das Angebot gering. Objekte werden zum Teil im Bieterverfahren verkauft, nicht selten 20 bis 30 Prozent über Sachwert. In der Innenstadt zum Teil sogar zum doppelten Sachwert. In Münster gibt es kaum noch Häuser im Verkauf, eher Eigentumswohnungen. Aber es gibt einige Viertel mit Potenzial, etwa Gremmendorf im Süd-Osten von Münster. Dort wird eine ehemalige Kaserne umgebaut, Einzelhandel wird angesiedelt, ein neuer Gewerbepark mit großen Firmen und vielen Arbeitsplätzen entsteht. Noch kostet dort ein Grundstück nur etwa 250 bis 300 Euro pro Quadratmeter, wohingegen in der Innenstadt oft 1.000 Euro gezahlt werden. Grundsätzlich würde ich sagen, dass die Randbezirke Potenzial haben, vor allem im Osten. Im Westen ist es schon teurer geworden. Auch in den ländlichen Lagen um Münster herum, in Städten bis 50.000 Einwohner im Umkreis, etwa Greven oder Senden, sind Immobilien teurer geworden. Im Münsterland gehe ich derzeit nicht von einem Preisverfall aus, auch nicht in den ländlichen Regionen.

Rostock

Mathias Richert, Leiter der Geschäftsstelle Rostock

Rostock mit Warnemünde gilt als Hotspot an der Ostsee. Welche Konsequenzen hat das für den Immobilienmarkt?

Mathias Richert: Die Preise für Immobilien haben kräftig angezogen, etwa um zehn Prozent von 2013 auf 2014. Ein Grund ist die noch immer sehr niedrige Eigenheimquote hier im Osten, es gibt viel Nachholbedarf. Rostock als Stadt ist ein wirtschaftliches Zentrum mit einem wirtschaftsstarken Hafen, über den viel Geschäft zum Beispiel mit Polen und Russland abgewickelt wird. Die AIDA ist hier angesiedelt, Liebherr hat in Rostock den Deutschlandsitz. Die Arbeitslosenquote liegt im einstelligen Bereich. Zudem hat Rostock die größte Universität in Mecklenburg-Vorpommern, sie ist über Jahrzehnte hinaus gesichert. Das führt zur hohen Nachfrage nach Immobilien und Baufinanzierungen. Vor allem innerhalb des Autobahnkreises, der Rostock umringt, wächst und boomt die Stadt, darüber hinaus allerdings nicht mehr.

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Wie hoch sind die Immobilienpreise – und welche Viertel sind besonders gefragt?

Mathias Richert: Neubauten kosten oft schon über 2.000 Euro pro Quadratmeter, in Warnemünde, dem Ostseebad von Rostock nicht selten sogar 5.000 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten sind dort ebenfalls sehr hoch bei etwa 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter kalt, in Rostock liegen die Mieten bei 9 bis 10 Euro. Trendviertel in Rostock ist die Kröpeliner Tor Vorstadt, dort befindet sich ein interessantes Altbauviertel. Gefragt ist auch das Bahnhofsviertel, es ist in Rostock geprägt von alten Jugendstilvillen. Kapitalanleger zieht es auch in die Rostocker Südstadt, die sich gerade im Umbruch befindet. Dort gibt es viele Neubauvorhaben, man zahlt rund 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Früher war das Gebiet von Plattenbauten geprägt, heute werden dort diverse Grundstücke bebaut.

Wie sieht die Zukunft für den Immobilienmarkt in Rostock aus?

Mathias Richert: Für 2015 erwarte ich, dass Nachfrage und Preise sogar noch steigen können. Gleichzeitig erwarte ich weitere Neubauten, denn es werden neue Grundstücke frei, zum Beispiel in östlichen Bereichen von Rostock. Wir haben hier Stabilität, auch durch den Hotspot Warnemünde.

Interhyp AG, 28.11.2014

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