Kündigung / Eigenbedarf

Nicht immer ist das Haus oder die Eigentumswohnung, die Sie erwerben möchten, bereits freigezogen. Ist nicht der bisherige Eigentümer der Bewohner, sondern leben Mieter in dem Objekt, müssen Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, wenn Sie selbst im Objekt wohnen möchten. In jeden Fall werden Sie mit dem Kauf erst einmal zum Vermieter und der Mietvertrag gilt weiter. Je nach Lage des Falls müssen Sie mit gewissen Schwierigkeiten bei der Eigenbedarfskündigung rechnen. Denn Mieter genießen im Mietrecht einen hohen Schutz. Hier erfahren Sie, was Sie bei der Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf beachten müssen.

Umwandlung der Mietsache in eine Eigentumswohnung

Besonders schwer haben Sie es, wenn das von Ihnen erworbene Objekt zu dem Zeitpunkt noch keine Eigentumswohnung gewesen ist, als der Mietervertrag abgeschlossen wurde. Das ist häufig bei Wohnungen und Einfamilienhäusern der Fall, die bisher im Besitz von Wohnungsbaugenossenschaften oder Immobiliengesellschaften gestanden haben, und die nun in Eigentumswohnungen aufgeteilt oder an Käufer veräußert werden, die das Eigenheim selbst bewohnen möchten. Da der Mieter bei seinem Einzug nicht damit rechnen konnte, dass in der Zukunft ein Eigentümer als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, sieht der Gesetzgeber hier eine besondere Schutzfrist vor. Gemäß § 577 a BGB dürfen Sie als Vermieter in diesem Fall dem Mieter frühestens drei Jahre nach dem Erwerb der Wohnung oder des Hauses aufgrund von Eigenbedarf kündigen. In einigen Bundesländern, insbesondere in Ballungsräumen, kann diese Frist für Vermieter auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Das ist beispielsweise in Berlin sowie in den Ballungszentren in Bayern der Fall. In einigen Regionen in Nordrhein-Westfalen gelten ebenfalls längere Fristen. So können Sie sich nach dem Kauf einer Immobilie in Bonn, Düsseldorf, Köln oder Münster im Falle einer ordentlichen Kündigung frühestens nach acht Jahren auf Eigenbedarf berufen. In anderen dicht besiedelten Regionen des Landes beträgt die Frist fünf Jahre.

Kaufen allein reicht nicht

Der Vermieter darf nur dann ordentlich kündigen (§ 573 BGB), wenn er ein "berechtigtes Interesse" hat und seine Kündigung begründet – beispielsweise wegen Eigenbedarf. Wer ein Haus oder eine Wohnung nicht als Anlageobjekt erwirbt, der möchte selbstverständlich in seiner Immobilie wohnen. Doch so verständlich und nachvollziehbar dieser Wunsch ist: So einfach gelingt Ihnen als Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht. Sie müssen in der Kündigung begründen, warum der Eigenbedarf an der Wohnung oder dem Haus besteht. Zu den möglichen Begründungen zählen unter anderem folgende Gründe:

  • Das erworbene Objekt bietet mehr Raum als Ihre bisherige Bleibe. Diesen Platz benötigen Sie für Ihr Kind.
  • In der Wohnung oder in dem Haus, dass Sie selbst bewohnen möchten, ist das dringend benötigte Arbeitszimmer vorhanden, das an Ihrem aktuellen Wohnsitz fehlt.
  • Ihr Kind möchte mit seinem Lebenspartner zusammenziehen.
  • Sie planen das neue Objekt als Altersruhesitz zu nutzen, weil es deutlich bessere Voraussetzungen für Senioren bietet.
  • Ihr Kind bekommt Nachwuchs, deshalb möchten Sie ihm Ihre bisherige, größere Wohnung zur Verfügung stellen und sich selbst verkleinern.

All diese Gründe sind nur Beispiele. Es gibt zig andere Konstellationen, warum Sie als Vermieter ein Objekt selbst nutzen möchten. Allerdings müssen Sie in der Kündigung immer nachweisen, warum Sie einen tatsächlichen Bedarf haben und wann Sie einzuziehen gedenken. Eine konkrete Planung gehört zum Eigenbedarf-Nachweis.

Tipp: Lassen Sie sich bei der Formulierung der Kündigung wegen Eigenbedarf anwaltlich beraten. Ihre Begründung muss rechtlich haltbar und von Gerichten anerkannt sein. Sie dürfen nachträglich keine weiteren Gründe anbringen, um die Kündigung wegen Eigenbedarf durchzusetzen.

Kündigung wegen Eigenbedarf: die Familie

Nicht nur Sie als Vermieter einer Immobilie können Eigenbedarf geltend machen und dem Mieter die Wohnung kündigen. Auch für nahe Verwandte dürfen Sie als Vermieter die Wohnung über eine Eigenbedarfskündigung vom Mieter zurückfordern. Sie können auch Eigenbedarf anmelden, um folgende Personen in den Räumen wohnen zu lassen:

  • Kinder
  • Enkel
  • Eltern
  • Großeltern
  • Geschwister
  • Stiefkinder
  • Nichten und Neffen

Zusätzlich zu den blutsverwandten Verwandten gibt es noch weitere Personen, deren Bedarf an Wohnraum eine Eigenbedarfskündigung erlaubt:

  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
  • Schwiegereltern
  • Pflegepersonal und Haushaltshilfen

Dagegen ist eine Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund Eigenbedarfs ausgeschlossen, wenn eine der folgenden Personen die Wohnung oder das Haus bewohnen soll.

  • Onkel und Tante
  • Cousin und Cousine
  • Geschiedener Ehegatte
  • Eltern des Lebensgefährten
  • Kinder des Lebensgefährten
  • Patenkinder
  • Schwager oder Schwägerin

Bei Letzteren hat der BGH eine Eigenbedarfskündigung bejaht, wenn ein besonders enger Kontakt zwischen dem Vermieter und dem Schwager oder der Schwägerin besteht (BGH, Az. VIII ZR 247/08).

Die Kündigungsfristen

Es gibt die ordentliche und die außerordentliche Kündigung. Die Kündigungsfristen bei der ordentlichen Kündigung hängen beim unbefristeten Mietvertrag davon ab, wie lange der Mieter bereits die Wohnung bewohnt.

  • Wenn der Vermieter kündigt und die Wohndauer des Mieters unter fünf Jahren liegt, gilt nach § 573 c BGB eine dreimonatige Kündigungsfrist.
  • Lebt der Mieter über fünf Jahre in der Wohnung, muss der Vermieter bereits sechs Monate einräumen, bei über acht Jahren Mietdauer sind es neun Monate Kündigungsfrist.
  • In einigen alten, bis Herbst 2001 abgeschlossenen Mietverträgen ist nach zehnjähriger Mietdauer eine Kündigungsfrist von 12 Monaten festgeschrieben. Diese Regelung ist auch heute noch wirksam.

Der Mieter darf den Vertrag hingegen immer mit einer Frist von drei Monaten grundlos kündigen.

Skepsis ist empfehlenswert

Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, die zum Zeitpunkt des Kaufs vermietet ist, dann fragen Sie genau nach, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht. Nur so können Sie abschätzen, wie lang die Kündigungsfrist ist, die Sie einhalten müssen. Informieren Sie sich auch, ob vor Ort besondere Sperrfristen gelten, die eine Kündigung aufgrund Eigenbedarfs für mehr als drei Jahre ausschließen. Bedenken Sie, dass sich der Mieter gegen die Kündigung wehren kann. Typische Gründe, warum eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfolglos bleibt, sind unter anderem folgende:

  • Die Kündigung und der daraus resultierende Umzug stellen für den Mieter eine unzumutbare Härte dar. Ältere Mieter, die bereits seit Jahrzehnten in der Wohnung leben, Kranke, behinderte oder schwangere Mieter haben gute Chancen, in der Wohnung bleiben zu dürfen, wenn sie sich gegen ihre Kündigung wehren.
  • Auch wenn die Wohnung für den in der Kündigung genannten Grund für den Eigenbedarf ungeeignet ist, hat der Mieter gute Aussichten zu bleiben. Ein Penthouse mit 200 Quadratmetern Wohnfläche ist wahrscheinlich nicht für den gerade volljährig gewordenen Sohn der Eigentümer angemessen. Eine nicht seniorengerechte Wohnung in der sechsten Etage eines Hauses ohne Aufzug ist wahrscheinlich nicht geeignet für die 85-jährige Mutter des Eigentümers.
  • Die Kündigung kann auch rechtsmissbräuchlich sein. Besitzen Sie noch eine andere Wohnung in der Stadt oder gar im gleichen Haus, dann könnten Sie diese Wohnung ebenso gut zur Deckung Ihres Eigenbedarfs nutzen. Dann wird es schwer, die Kündigung durchzusetzen.

Sofern Sie kein Anlageobjekt suchen, sondern Ihre gekaufte Immobilie selbst nutzen möchten, bevorzugen Sie eher Objekte, die leer stehen oder vom bisherigen Eigentümer bewohnt werden. Das kann viel Ärger und hohe Kosten vermeiden. Lassen Sie sich vor dem Kauf eines vermieteten Objekts von einem Fachanwalt beraten, um keine Enttäuschung zu erleben.

Bei der außerordentlichen Kündigung gibt es sowohl die fristgerechte als auch die fristlose Kündigung. Die fristlose Kündigung kommt nur in bestimmten Fällen in Betracht.

Für den Mieter

  • Wenn der Vermieter das Mietverhältnis nicht gewährleistet
  • Wenn durch die Wohnung die Gesundheit des Mieters gefährdet wird
  • Wenn das Mietverhältnis unzumutbar ist

Für den Vermieter

  • Wenn der Mieter die Immobilie vertragswidrig benutzt
  • Wenn der Mieter in Zahlungsverzug (z.B. zwei aufeinander folgende Monatsmieten) gerät
  • Das Mietverhältnis unzumutbar ist

Bitte beachten Sie: Hier haben wir für Sie Informationen zum Thema Kündigung zusammengestellt. Diese können aber eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Eine gesicherte rechtliche Einschätzung können Sie zum Beispiel bei einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens anfragen.