Miethöhe

Die Miethöhe ist im Mietvertrag vereinbart. Sie kann bei Neuabschlüssen frei ausgehandelt werden (außer bei preisgebundenen Wohnungen) und auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mehr als 20 Prozent teurer sollte die Wohnung aber laut §5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht sein.

Spätere Erhöhungen bei bestehendem Mietverhältnis sind an strenge gesetzliche Regeln (§ 557 ff BGB) und die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze gebunden.

Wichtig: In 2015 sind in einigen Städten mit der sogenannten Mietpreisbremse Neuerungen zur möglichen Miethöhe umgesetzt worden, in weiteren Städten wird dies voraussichtlich noch umgesetzt werden. Wer eine vermietete Immobilie kauft oder mit Mieteingängen für die Immobilienfinanzierung kalkuliert, muss in den betreffenden Städten neu rechnen. Bei der Wiedervermietung sind in angespannten Wohnungsmärkten künftig nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt. Die Neuregelung ist im Juni 2015 in Kraft getreten.

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Mieterhöhung

Wenn die Mieterhöhung wie bei Staffel- oder Indexmietverträgen nicht bereits geregelt ist, kann sie während des Mietverhältnisses von den Vertragsparteien vereinbart werden. Dazu muss der Vermieter dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen in Textform mitteilen und dieses begründen.

Dabei kann er auf den Mietspiegel, die Auskunft einer Mietdatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Miethöhe von drei vergleichbaren Wohnungen Bezug nehmen.

Ein Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Obergrenze ist dabei die ortsübliche Vergleichsmiete. Außerdem darf die Miete während drei Jahren nur um maximal 20 Prozent steigen. Seitdem das Mietrechtsänderungsgesetz im Mai 2013 in Kraft getreten ist, können die Bundesländer diese sogenannte Kappungsgrenze für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auf 15 Prozent begrenzen.

Die Mieterhöhung wird erst mit Zustimmung des Mieters wirksam, wobei dieser eine zweimonatige Frist zum Überlegen und ein Kündigungsrecht hat. Die Frist beginnt in dem Monat zu laufen, der auf das Schreiben des Vermieters folgt. Stimmt der Mieter zu, wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens fällig.

Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter ihn auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung können maximal 11% der anteiligen Baukosten je Wohnung auf die Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 BGB). Eine Modernisierung liegt vor, wenn die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, Energie eingespart oder der Gebrauchswert des Objekts nachhaltig erhöht wird. Bloße Reparaturen und die Instandhaltung der Wohnung sind dagegen keine Modernisierung, deren Kosten nicht auf die Miete umlagefähig.

Der Vermieter muss den voraussichtlichen Beginn, Umfang und die Dauer der Modernisierung sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung seinem Mieter in Textform und spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten mitteilen. Der Mieter muss die Modernisierung dulden, sofern er keine unzumutbaren Härten geltend machen kann. Diese müssen spätestens bis zum Ende des auf die Modernisierungsankündigung folgenden Monats beim Vermieter in Textform eingereicht werden.

Allerdings kann eine Modernisierung seit Mai 2013 nicht mehr mit dem Härtegrund verzögert werden, die spätere Mieterhöhung nicht bezahlen zu können. Finanzielle Härten werden jetzt erst bei der Mieterhöhung selbst, nicht jedoch im Zusammenhang mit der Duldung der Modernisierung geprüft.