Mietvertrag

Rechte und Pflichten, Kaution und Miethöhe – im schriftlichen Mietvertrag werden alle wesentlichen Punkte festgehalten. Er enthält mindestens folgende Daten: die Namen der Vertragsparteien, die Bezeichnung des Hauses oder der Wohnung (Anschrift, Stock, Lage), die Höhe des Mietzinses und den Beginn des Mietverhältnisses. Der Mietvertrag muss von beiden Parteien unterschrieben werden.

Oft werden für die Vermietung von Wohnungen vorformulierte Verträge (meist von Verbänden) verwendet. Dies hat den Vorteil, dass hier aktuelle Gesetzesänderungen berücksichtigt sind. Je nach Laufzeit und der Miethöhenfestlegung gibt es unterschiedliche Formen von Mietverträgen:

Unbefristeter Mietvertrag

Ein unbefristeter Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind für Mieter und Vermieter unterschiedlich.

Für Vermieter beträgt die Kündigungsfrist bei einer Wohndauer des Mieters von bis zu 5 Jahren 3 Monate, zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate, bei über 8 Jahren 9 Monate. Für Mieter gilt unabhängig von der Wohndauer eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Kündigung ist dabei spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Der Vermieter darf dem Mieter nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund nennt. Darunter fällt etwa Eigenbedarf des Vermieters/Eigentümers, wenn er die Wohnung für sich selbst, für eine zu seinem Haushalt gehörende Person oder einen Familienangehörigen (Ehepartner, Kinder, Geschwister oder Eltern) benötigt. Der Eigenbedarf darf allerdings nicht vorgetäuscht werden, um die Wohnung neu zu vermieten. In solchen Fällen kann der Mieter Schadenersatz verlangen

Zeitmietvertrag

Beim Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) ist das Mietverhältnis befristet und wird von vornherein bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geschlossen. Der Vermieter muss allerdings für diesen Vertragstyp einen Befristungsgrund bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen. Einer von drei gesetzlich anerkannten Gründen ist etwa Eigenbedarf nach Ablauf der Vertragszeit. Fehlt im Mietvertrag die Angabe zum Grund der Befristung, gilt der Vertrag als unbefristet.

Eine ordentliche Kündigung ist für Mieter und Vermieter während der Vertragslaufzeit nicht möglich. Die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung (z.B. Nichtzahlung der Miete oder Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung) bleibt jedoch bestehen.

Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit vom Vermieter Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Ist der Grund entfallen, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Staffelmietvertrag

Im Staffelmietvertrag (§ 557a BGB) werden Steigerungen der Miethöhe bereits vorab festgelegt. Es ist zu beachten, dass zwischen den jeweiligen Mietsteigerungen immer mindestens ein Jahr liegen muss. Die jeweilige Miethöhe muss in Geldbeträgen im Mietvertrag stehen, eine nur prozentuale Angabe macht den Vertrag unwirksam. Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden.

Indexmiete

Die Indexmiete (§ 557b BGB), bei der der Mietzins durch einen Preisindex in seiner Entwicklung nach oben oder unten bestimmt wird, kann auch unbefristet vereinbart werden. Andere Erhöhungen sind nur bei vom Vermieter nicht zu vertretenden Baumaßnahmen (z. B. Umstellung von Stadt- auf Erdgas) möglich.