Wo lohnen sich Kapitalanlagen?

Chancen und Trends beim Immobilienkauf

Hier lohnen sich Kapitalanlagen

Angesichts der steigenden Preise in den Top-Lagen der Metropolen werden auch Lagen in Randgebieten oder in mittelgroßen Städten interessanter.

Mit Berlin und Hamburg gehören derzeit zwei große Metropolen Deutschlands zu den europaweiten Top-Ten bei Anlegern, so eine Studie zu europäischen Immobilientrends 2015 vom Urban Land Institutes (ULI) und PriceWaterhouseCoopers (PwC). Die Kaufpreise in Berlin sind nach Einschätzung der Investoren eher günstig, steigende Preise werden von Investoren erwartet. München ist allerdings vom ersten Platz im Ranking in 2014 nun auf den 11. Platz gerutscht, offenbar wird München von vielen Investoren als sehr hochpreisig bewertet.

Rendite

Die Kaufpreise wachsen seit 2010 in vielen Städten schneller als die Mieten, so eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung. Während die Mietpreise in 71 deutschen Städten seit 2010 um durchschnittlich vier Prozent gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal gestiegen seien, erhöhten sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um sechs Prozent. Ein stärkere Steigerung der Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten bestätigt zum Beispiel auch eine Studie des Empirica-Instituts für das 3. Quarlal 2014.

Einschätzung: Für Kapitalanleger sanken dadurch die Renditen, gemessen am Verhältnis von Miete und Kaufpreis. Generell sollten die Renditechancen realistisch eingeschätzt - und trotz des aktuellen Runs auf Immobilien gerade in den Großstädten nicht überschätzt werden. Alle Kosten müssen eingerechnet und genau kalkuliert werden.

Chancen

Für den Gesamtmarkt werden die durchschnittlichen Mietrenditen für deutsche Wohnimmobilien aber weitgehend stabil bei vier Prozent bleiben, erwartet eine Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS) im Auftrag der Deutschen Bank. Die Verzinsung schlägt damit weiterhin die von Bundesanleihen. Angesichts hoher Preise in Top-Lagen können sich jedoch auch Investments in einfachere Lagen lohnen, so die Deutsche Bank in einer Pressemitteilung aus 2014. Bei hoher Beschäftigung und starker Zuwanderung steigen die Mieten dort oft schneller als die Preise.

Trend zu B-Lagen

So beschreibt beispielsweise auch das Wirtschaftsmagazin Capital (Ausgabe 05/2014) in seinem Immobilien-Kompass 2014 den Trend zu B-Lagen in Metropolen. Jenseits der Top-Lagen in Mitte (Berlin), Eimsbüttel (Hamburg) oder Lindenthal (Köln) ziehen etwa der Wedding (Berlin), Rothenburgsort (Hamburg) oder Mülheim (Köln) die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich. Diese Stadtteile – heute noch sozialer Brennpunkt – würden Experten laut Capital in den kommenden fünf bis zehn Jahren den Wandel zu beliebten Wohngegenden zutrauen.

Auch im Vergleich der Städte untereinander profitieren B-Kandidaten von den hohen Preisen in Metropolen. So nehme laut Capital das Tempo der Preissteigerungen in einigen Mittelstädten und kleineren Großstädten bereits zu. Augsburg profitiere etwa vom angespannten Münchener Immobilienmarkt und sei für Pendler zunehmend interessant.

Die Stiftung Warentest hat im Spezial Immobilien 2014 auf Basis der Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken die Preisentwicklung von 100 Städten und Landkreisen untersucht. Auch laut dieser Untersuchung kann es sich lohnen, sich in weniger gefragten Stadteilen umzusehen, da es auch dort gute Wohnlagen gibt und Häuser und Wohnungen dort oft deutlich günstiger sind als Wohnungen in Top-Lagen.

Kaufentscheidung gut überdenken

Ob sich der Kauf einer Immobilie letztendlich lohnt, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Darunter das Kauf-Miet-Verhältnis, das eher niedrig sein sollte, aber auch die Lage bzw. Vermietbarkeit, die Wertentwicklung und die Kosten der Finanzierung.

Interhyp gibt fünf Tipps, damit Käufer nicht zu viel bezahlen.

Fünf Tipps für Käufer

Tipp 1: Budget frühzeitig klären

Käufer sollten sich nicht übernehmen und frühzeitig kalkulieren, wie viel Eigenkapital sie einsetzen können und wie viel sie monatlich übrig haben, um Zinsen und Tilgung für einen Kredit zu zahlen. Daraus ergeben sich dann die Darlehenssumme und der mögliche Kaufpreis. Interhyp berät Kaufinteressenten ausdrücklich auch ohne konkretes Objekt zur Finanzierung, mit der VorausBeratung. Das erleichtert den Interessenten die Immobiliensuche und mit der vorgeprüften Finanzierung erhalten sie eher den Zuschlag beim Kauf.

Tipp 2: Preise einschätzen

Um nicht über Marktpreis für das Objekt zu zahlen, sollten sich Interessenten vorher ein Bild über Umfeld, Lage und Preisentwicklung machen. Hilfestellung bieten zum Beispiel Angebotsportale im Internet und Marktberichte der Gutachterausschüsse der Städte.

Tipp 3: Hoch tilgen

Damit Kreditnehmer die Wohnung langfristig ihr Eigen nennen können, sollten sie viel tilgen - mit mindestens zwei Prozent anfänglicher Tilgung. Das ist gerade in Niedrigzinsphasen wichtig, weil der Tilgungsanteil an der Rate langsamer steigt als mit höheren Zinsen.

Tipp 4: Zinsen absichern

Wenn am Ende der Sollzinsbindungen der Marktzins gestiegen ist, könnten die Kreditraten zu teuer werden. Deshalb sollten Darlehensnehmer eine möglichst lange Sollzinsbindung wählen. Planungssicherheit bieten Volltilgerdarlehen, die am Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt sind.

Tipp 5: Ruhe bewahren

Vor allem aber sollten Kaufinteressenten Ruhe bewahren und die Entscheidung für eine bestimmte Immobilie trotz Marktdruck nicht übereilen. Kapitalanleger sollten die Mieteinnahmen in Relation zu den Renditen anderer Geldanlagen betrachten.

Interhyp AG, 20.01.2015

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