Bauen, kaufen, finanzieren: Wichtige Änderungen 2014

Mehrere Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer erhöht, die Riesterförderung für selbst genutzte Immobilien wurde ausgeweitet und eine neue Energieeinsparverordnung gilt ab 1. Mai. Welche Änderungen Bauherren und Käufer von Immobilien beachten sollten, zeigt unsere Übersicht.

Haus Regeln 2014

Kaufnebenkosten gestiegen

Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notarkosten zählen beim Kauf einer Immobilie zu den Nebenkosten. Nach einer aktuellen Erhebung von Interhyp müssen Käufer dafür in Bayern und Sachsen nur 9,07 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren, während die Nebenkosten in Berlin inzwischen auf 15,14 Prozent gestiegen sind.

Grunderwerbsteuer

Mehr Steuern auf Grunderwerb: Seit Anfang 2014 haben vier Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht:

  • Bremen und Niedersachsen von 4,5 auf 5 Prozent des Kaufpreises,
  • Berlin von 5 auf 6 Prozent,
  • Schleswig-Holstein von 5 auf 6,5 Prozent
  • Hessen plant eine Erhöhung von 5 auf 6 Prozent für Anfang 2015.

Die höchste Grunderwerbsteuer ist derzeit in Schleswig-Holstein zu bezahlen, während Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent die geringsten Sätze.

Tipp: Käufer einer Eigentumswohnung müssen keine Grunderwerbsteuer auf vorhandene Instandhaltungsrücklagen oder bewegliche Einrichtungsgegenstände zahlen. Sie sollten daher mit dem Verkäufer und Notar den Vertrag so gestalten, dass die jeweiligen Werte und der Kaufpreis der Immobilie gesondert ausgewiesen werden.

Maklerprovisionen

Aktuelle Maklerprovisionen: Im derzeitigen Marktumfeld sind Provisionen für den Makler oft unumgänglich. Die Sätze können frei ausgehandelt werden. Je nach Region teilen sich viele Käufer und Verkäufer die übliche Maklerprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer), in begehrten Lagen trägt der Erwerber aber oft die vollen Kosten. Eine Markterhebung von Interhyp zu den üblichen Sätzen zeigte:

  • Im Süden (Bayern, Baden-Württemberg, Saarland, Rheinland-Pfalz) bezahlen Käufer meist nur 3,57 Prozent.
  • Bremen, Hessen oder Niedersachsen liegen mit bis zu 5,95 Prozent im Mittelfeld.
  • In Berlin oder Potsdam kostet die Provision für den Käufer und Objekte in begehrten Lagen dagegen mit 7,14 Prozent deutschlandweit am meisten.

Notarkosten

Höhere Notarkosten: Die Gebühren für den Notar sind bereits im August 2013 neu geregelt worden. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz sind die Gebühren für den durchschnittlichen Immobilienkauf dadurch gestiegen. Ihre Höhe hängt vom Umfang der Aufgaben des Notars ab, wie etwa Beurkundung des Vertragsentwurfs, Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch oder Eintragung einer Grundschuld. Mehr Infos.

Tipp: Wer eine Immobilie erwirbt und finanziert, sollte insgesamt mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für die Notar- und Gerichtsgebühren kalkulieren. Aktuelle Kosten können Sie mit unserem Rechner sehr einfach selber ermitteln.

Niedrige Zinsen

Trotz vielerorts gestiegener Kaufnebenkosten können sich viele Menschen den Immobilienerwerb weiterhin gut leisten, dank der niedrigen Finanzierungszinsen. So kommt eine aktuelle Studie von Deutsche Bank Research zu dem Ergebnis, dass Wohneigentum im langjährigen Vergleich nach wie vor erschwinglich ist, weil steigende verfügbare Einkommen und das niedrige Zinsniveau höheren Immobilienpreisen entgegen wirken.

Mehr Infos.

Die Zinsentwicklung im Überblick.

Verbesserte Förderung für Bauherren

Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Privatpersonen mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen bei vielen energieeffizienten Baumaßnahmen. Ab ersten Juni diesen Jahres gibt es Änderungen, die wir Ihnen hier im Überblick zeigen.

Tipp: Eine Liste mit bundesweit rund 7000 anerkannten Experten finden Sie unter www.energie-effizienz-experten.de

Die Änderungen im Überblick

  • Bei energetischer Bestandssanierung wird die förderfähige Erweiterung bestehender Wohnflächen großzügiger gehandhabt. Bislang durfte die Wohnfläche bei An- oder Ausbauten um nicht mehr als 50 Quadratmeter erweitert werden. Diese Obergrenze entfällt.
  • Im Programm "Energieeffizient Sanieren" ist auch die Dachbegrünung förderfähig. Da die Begrünung wie eine Isolierschicht wirkt, gilt sie als Maßnahme zur Wärmedämmung.
  • Sachverständige Energieberater für Fördermaßnahmen der KfW-Programme "Energieeffizient Bauen und Sanieren" müssen künftig in der Energieeffizienz-Expertenliste für die Förderprogramme des Bunds eingetragen sein.

Flexibler entschulden per Wohn-Riester

Seit Anfang des Jahres ist die Riester-Förderung attraktiver geworden. Deutlich mehr Sparer können jetzt Guthaben aus einem beliebigen Riester-Vertrag (Bank-, Fondssparplan, Rentenversicherung) für die Schuldentilgung ihrer selbst genutzten Immobilie verwenden. Es gilt allerdings eine Mindesttilgung von 3000 Euro. Riesterdarlehen sind für den Bau, Kauf oder die Anschlussfinanzierung einer Immobilie möglich. Für Hauseigentümer ist es meist besser, die Riesterförderung für die Tilgung eines Darlehens statt für den Aufbau einer Rente zu nutzen, empfiehlt zum Beispiel die Stiftung Warentes in Finanztest (01/2014). Weitere Informationen zur Verbesserung des Wohnriesters gibt es auch beim Bundesfinanzministerium.

Die neuen Regeln beim Wohn-Riester

  • Eigentümer einer selbst genutzten Wohnung können ihr angespartes Riester-Guthaben jederzeit für die Entschuldung ihrer Immobilie verwenden. Bisher mussten sie bis Rentenbeginn damit warten.
  • Eigentümer mit Anspruch auf staatliche Förderung können bei der Anschlussfinanzierung ihrer Immobilie auf ein Riester-Darlehen umsteigen. Das war vorher nur erlaubt, wenn die Immobilie 2008 oder später gebaut oder gekauft wurde.
  • Eigenheimbesitzer dürfen ihr Riester-Vermögen seit 2014 auch für den altersgerechten Umbau verwenden.
  • Wer seinen Wohnsitz wechselt und wieder in eine selbst genutzte Immobilie investiert, kann jetzt in vielen Fällen aufgrund verlängerter Fristen die Förderung mitnehmen.

Neue Energiespar-Regeln für Neubauten und den Bestand

Die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt ab Mai 2014 und novelliert die alte Verordnung aus dem Jahr 2009. Die neuen Vorschriften betreffen Bauherren, Käufer und Besitzer von Immobilien gleichermaßen.

Die neuen Vorschriften ab Mai 2014 im Überblick

  • Ab Mai 2014 muss der Energieausweis dem Käufer oder Mieter von Immobilien bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsabschluss in Kopie oder Original ausgehändigt werden. In kommerziellen Immobilien-Inseraten müssen Pflichtangaben zu energetischen Kennwerten des Gebäudes gemacht werden.
  • Neu ausgestellte Energieausweise enthalten ab Mai eine Einstufung des Gebäudes in neun Energieeffizienzklassen von A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energieverbrauch). Die vor Mai 2014 ausgestellten Energieausweise dürfen weiter verwendet werden. Die Gültigkeit der Ausweise beträgt wie bisher 10 Jahre.
  • Die Verordnung sieht die Einführung von Stichprobenkontrollen vor. Bei Verstößen gegen die Regeln können Bußgelder bis 15.000 Euro verhängt werden.

Änderungen durch die EnEV in den Folgejahren

  • Ab 1. Januar 2015 müssen Öl- und Gasheizkessel getauscht werden, die älter als 30 Jahre sind. Betroffen sind Konstanttemperaturkessel, die ihre Temperatur nicht der Heizleistung anpassen. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind vom Austausch ausgenommen. Auch für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gelten Ausnahmen.
  • Ab ersten Januar 2016 müssen neu errichtete Gebäude höhere energetische Standards erfüllen. Der zulässige Jahresprimärenergiebedarf wird um 25 Prozent abgesenkt, die Dämmwirkung des Gebäudes muss im Schnitt um 20 Prozent verbessert werden. Die neuen Vorschriften werden sich dann auch auf Fördermittel durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) auswirken. Deren günstige Zinsen und Zuschüsse – bei Neubauten etwa für die Effizienzhäuser 40, 55 oder 70 – hängen von der Energieeinsparung des Gebäudes gegenüber den gesetzlich vorgeschriebenen Standardwerten ab.

Marktausblick: Vermietete Immobilien kalkulieren

Wer eine vermietete Immobilie kauft oder mit Mieteingängen für die Finanzierung kalkuliert, sollte eine sich ändernde Gesetzgebung im Hinterkopf behalten.

Mietrechtsreform: So dürfen die einzelnen Bundesländer seit der Mietrechtsreform im Jahr 2013 den Anstieg der Mieten von 20 auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzen. Bisher haben Berlin, Hamburg und Bayern (für München und 89 weitere Kommunen) solche Gebiete mit "Mangel an bezahlbarem Wohnraum" ausgewiesen. Weitere Bundesländer könnten demnächst folgen. In bestehenden Wohnverhältnissen darf die Miete dann maximal 15 statt 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen. Höchstgrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Für Neuvermietungen gilt die Regel nicht.

Geplante Mietpreisbremse: Die Bundesregierung plant ein neues Gesetz, um die Mietpreise auch bei Neuvermietung zu begrenzen. Das Bundesjustizministerium hat bereits Eckpunkte vorgelegt, die aber noch politisch diskutiert werden. Mit einem Gesetz ist voraussichtlich erst 2015 zu rechnen. Geplant ist bislang:

Geplante Änderungen

  • Künftig soll der Eigentümer bei Neuvermietung in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt nur noch maximal 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen dürfen. Diese Mietpreisbremse soll aber nicht für neu errichteten Wohnraum oder nach umfassender Modernisierung gelten. Auch Mieten, die bereits jetzt 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen, dürfen bei Neuabschlüssen beibehalten werden.
  • Makler sollen von Wohnungsinteressenten bei der Vermietung nur noch Gebühren verlangen, wenn diese ihnen einen schriftlichen Suchauftrag erteilt haben (Bestellerprinzip).
  • Künftig sollen nur noch 10 statt wie bisher 11 Prozent der Modernisierungskosten umgelegt werden und nur so lange, bis sich die Modernisierungskosten amortisiert haben.