Experteninterview Baukredite

"BAUHERREN KÖNNEN VIELE SPARCHANCEN NUTZEN"

Ob Aktionskredite für Bauherren, Förderdarlehen oder Wohnriester: Der Interhyp-Finanzierungsexperte Thomas Peter empfiehlt Bauherren und Käufern eine passende Lösung für ihre Finanzierung – und zeigt jungen Familien, wie sie sich absichern und die Baukosten im Rahmen halten.

Herr Peter, fragen derzeit viele Bauherren nach einer Finanzierung?

Thomas Peter: Ja, denn meist ist im März oder April Baustart für die Immobilien, die im vergangenen Jahr geplant wurden. Viele Kunden machen die Finanzierung dafür jetzt fest. Und die Bauträger, die letztes Jahr ihre Planung gemacht haben, starten jetzt mit dem Bau und gehen bewusst im Frühjahr noch einmal verstärkt in den Vertrieb.

Bieten die Kreditinstitute besondere Aktionen für Bauherren?

Thomas Peter: Die Zinsen für Baufinanzierungen sind momentan ohnehin extrem günstig. Dazu gibt es Produkte oder Aktionen, die speziell auf Bauvorhaben zugeschnitten sind – vor allem auch jetzt im Frühjahr. Oft handelt es sich dabei zum Beispiel um Angebote mit einer langen bereitstellungszinsfreien Zeit. Bauherren können viele Sparchancen nutzen.

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Wer kommt zu Ihnen, um eine Finanzierung zu erhalten?

Thomas Peter: Wenn ich von meinen Terminen ausgehe, habe ich immer das Gefühl, alle sind schwanger und wir haben eine gigantische Geburtenrate. Was aber dadurch verzerrt wird, dass eben viele, die gerade Kinder bekommen haben oder Kinder kriegen oder wünschen, einfach mehr Platz brauchen.

Wird aktuell mehr gebaut als in vergangenen Jahren?

Thomas Peter: Deutschlandweit wird eine Zunahme der Baugenehmigungen verzeichnet. Und nach meiner Erfahrung gibt es im Münchner Raum dieses Jahr mehr Bauträgerprojekte, etwa Eigentumswohnungen. Was den Bau in Eigenregie betrifft, habe ich den Eindruck, dass es keine starken Steigerungen gibt – bedingt durch den Grundstücksmangel in München. Beim Grundstückskauf haben Bauherren gegenüber Bauträgern oft das Nachsehen, weil die Bauträger eher in der Lage und bereit sind, auch sehr hohe Preise zu zahlen. Denn sie können dies beim Verkauf, etwa mehrerer Eigentumswohnungen, eher wieder reinholen. In anderen Ballungszentren wird es ähnlich sein, im ländlichen Raum ist der Grundstücksmarkt aber oft entspannter.

Liegt die starke Nachfrage auch an den momentan sehr niedrigen Zinsen?

Thomas Peter: Bedingt durch die niedrigen Zinsen gibt es auf jeden Fall eine sehr hohe Grundnachfrage. Nicht nur nach Neubauten, sondern grundsätzlich, auch nach Bestandsimmobilien.

Was sollten Häuslebauer angesichts der Zinsentwicklung beachten?

Thomas Peter: Aufgrund der niedrigen Zinsen ist es interessant, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, möglichst fünfzehn Jahre oder länger – denn es ist wahrscheinlich, dass die Zinsen steigen werden. Wichtig ist auch eine hohe Tilgung, möglich von mindestens zwei Prozent pro Jahr.

Stichwort Bereitstellungszinsen: Warum sollten Bauherren darauf achten?

Thomas Peter: Bereitstellungszinsen sind beim Bau immer ein wichtiges Thema. Bereitstellungszinsen werden verlangt, wenn man das Darlehen zwar abgeschlossen hat, aber noch nicht abruft. Der Bereitstellungszins liegt bei drei Prozent pro Jahr, also 0,25 pro Monat. Weil ein Bau sich über einen längeren Zeitraum erstreckt und es auch zu Verzögerungen kommen kann, ist es sinnvoll, wenn Banken bereitstellungszinsfreie Monate anbieten. Darlehensnehmer sollten vorher überlegen: Wie lange muss mir das Darlehen denn bereitstellungszinsfrei zur Verfügung stehen? Damit ich nicht neben den Zinsen für das schon abgerufene Geld, auch noch Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile zahlen muss. Das ist einer der wichtigsten Punkte bei Baufinanzierungen, die wir mit dem Kunden im Beratungsgespräch klären.

Gibt es mehrere Auszahlungsphasen des Darlehens?

Thomas Peter: Ja. Die Auszahlungsschritte sind gemäß MaBV, also der Makler- und Bauträgerverordnung, geregelt. Da gibt es vordefinierte Auszahlungsschritte, etwa Erdaushub oder Rohbaufertigstellung – insgesamt sind mehrere Teilauszahlungen möglich, die man mehr oder weniger zusammenfassen kann. Aus der Erfahrung heraus orientieren sich die meisten Bauträger daran und nutzen dies als Vorgabe. Das heißt, der Kunde bekommt eine Rechnung vom Bauträger, wenn der entsprechende Bautenstand erreicht ist. Die Rechnung geht dann an die Bank und diese zahlt aus.

Und wenn der Baufortschritt nicht so gut vorankommt wie gedacht?

Thomas Peter: Es macht natürlich Sinn, das Darlehen so anzupassen, dass möglichst keine Bereitstellungszinsen zu zahlen sind, das heißt für die Dauer der Bauphase. Wenn es zu Verzögerungen kommt, ist das natürlich tragisch für den Kunden. Denn er muss dann auf das Geld, das noch nicht in Anspruch genommen ist, gegebenenfalls Bereitstellungszinsen zahlen. Aktuell sind die Bereitstellungzinsen vielfach höher sind als die normalen Darlehenszinsen. Das heißt, wenn ich das Geld in Anspruch nehme, ist es günstiger als wenn ich es liegen lasse. Das ist eine kuriose Situation und viele Kunden stolpern darüber.

Wie lassen sich Angebote vergleichen?

Thomas Peter: Ich rechne die Finanzierung im Termin mit den Kunden durch. Ein Beispiel: Der eine Anbieter hat einen niedrigeren Zins, aber nur sechs Monate bereitstellungszinsfrei, der andere einen höheren Zins, aber zwölf Monate ohne Bereitstellungszinsen. Ich schaue mir dann mit dem Kunden den Zahlungsplan an: Wie viel wird denn in den ersten sechs Monaten der Bauphase schon abgerufen sein? Sprich, wie viel Geld ist dann noch übrig, auf das der Kunde dann Bereitstellungszins zahlen muss? Was kostet das überschlägig? Was kostet der höhere Zins auf die Gesamtlaufzeit entsprechend mehr? Grundsätzlich kann man sagen: Bei einer hohen Grundtilgung ist der Zinsanteil innerhalb meiner Rate eher der kleinere Part. Dann fallen höhere Kosten für eine längere bereitstellungszinsfreien Zins nicht so sehr ins Gewicht wie bei einer Finanzierung mit nur einem Prozent Tilgung. Bei einer höheren Tilgung lohnt es sich dann schon eher mal, die längere bereitstellungszinsfreie Zeit zu wählen. Der höhere Zins auf das Darlehen fällt dann nicht so sehr ins Gewicht. Das ist eine Tendenz – im Einzelfall müsste das aber berechnet werden.

Muss man die Bereitstellungszinsen bei Verzögerungen auf jeden Fall zahlen?

Thomas Peter: Theoretisch ja, auch praktisch in den meisten Fällen. Unabhängig davon ist es aber empfehlenswert, dass der Kunde rechtzeitig an die Bank herantritt, wenn sich abzeichnet, dass der Bau sich unverschuldet verzögert. Es gibt durchaus Fälle, in denen eine Bank Kulanz zeigt und die bereitstellungszinsfreie Zeit im Nachgang noch mal verlängert.

Kommen Verzögerungen häufig vor?

Thomas Peter: Glücklicherweise nicht so häufig. Das ein oder andere Mal habe ich es schon erlebt, aber das ist eher die Minderheit der Bauherren. Dabei ist die Wahrscheinlichkeit für so eine Bauverzögerung meiner Erfahrung nach bei einem eigenen Bauvorhaben höher, zum Beispiel wenn einzelne Gewerke getrennt vergeben werden und viel in Eigenleistung läuft. Vielleicht überschätzen sich manche Bauherren doch. Der Bau mit dem Bauträger bringt meist zeitlich und auch kostenseitig mehr Sicherheit. Nachfinanzierungen werden eher mal bei Bauherren nötig, die selbst in Eigenregie bauen.

Wie kann man Nachfinanzierungen vermeiden?

Thomas Peter: Bei den Baukosten großzügig kalkulieren und einen gewissen Puffer von etwa zehn Prozent der Baukosten einplanen. Den Puffer sollte man in die Gesamtkosten einrechnen, also lieber ein bisschen zu viel als zu wenig Geld als Darlehen aufnehmen. Viele Banken bieten auch die Möglichkeit, dass man gegen Ende der Bauphase einen Teil des Darlehens stornieren kann. Selbst wenn diese Stornierung nicht möglich ist, kann der Kunde sich das Geld, wenn er es nicht braucht, auszahlen lassen und als Sondertilgung wieder in die Finanzierung einbringen.

Außerdem sollte man generell die Kosten vorab gut einschätzen. Wer in Eigenregie baut, sollte verschiedene Angebote von Bauunternehmen einholen. Und man sollte alle Kosten bedenken: Das klassische Beispiel sind da die Außenanlagen, dafür kommen nicht selten noch einmal fünfstellige Beträge zusammen. Zudem sollte man in den Gesamtkosten auch die entsprechenden Kosten für neue Möbel, Küche und ähnliches berücksichtigen – damit es keine bösen Überraschungen gibt.

Oft müssen Grunderwerbsteuern gezahlt werden – immer auf die Gesamtkosten?

Thomas Peter: Beim Kauf über den Bauträger fallen die Grunderwerbsteuern auf die Gesamtkosten an, also für das Grundstück inklusive Haus. Und wenn der Grundstückserwerb im Zusammenhang mit einem Bau auf dem Grundstück steht, dann muss man auch in vielen Fällen auf den Grundstückspreis und zusätzlich auf die Baukosten Steuern zahlen. Ob auf die Baukosten Steuern anfallen, ist nicht immer ganz eindeutig. Ich sage meinen Kunden immer: Planen Sie lieber die komplette Grunderwerbsteuer ein – und wenn es dann weniger wird, kann man sich freuen. In vielen Fällen weisen schon die Bauunternehmen darauf hin, dass man die Grunderwerbsteuern berücksichtigen soll. Man kann sich beim Finanzamt auch vorher informieren, ob sie der Meinung sind, dass die Grunderwerbsteuer in dem speziellen Fall auch auf die Baukosten fällig wird.

Welche Förderprogramme empfehlen Sie für Bauherren?

Thomas Peter: Es gibt genauso wie beim Kauf einer Bestandsimmobilie Fördermöglichkeiten über die KfW. Das ist typischer Weise das Wohneigentumsprogramm für die Eigennutzung und speziell für den Bau einer Immobilie das Programm "Energieeffizient Bauen" von der KfW. Wenn der Neubau schon einen solchen Standard erfüllt oder wenn man sich für die Umwelt engagieren will, ist es sinnvoll, dieses Programm in Anspruch zu nehmen. Einen Neubau aber allein wegen der Förderung so zu planen, dass man das Programm in Anspruch nehmen kann, halte ich allerdings nicht für sinnvoll. Denn die normalen Vorgaben der gültigen Energieeinsparverordnung sind schon sehr streng, so dass jeder Neubau heute ohnehin schon recht energieeffizient ist und die Mehrkosten zum Erreichen der Vorgaben recht hoch sind. So sind bei einer sehr energieeffizienten Bauweise oft auch Lüftungsanlagen und ähnliches nötig. Das heißt, wenn ich das mache, dann sollte es eine bewusste Entscheidung sein: Weil ich etwas für die Umwelt tun will und vielleicht auch etwas für den Wiederverkauf, da das Haus dann geringe Nebenkosten hat.

Gibt es andere Fördermittel oder Sparchancen?

Thomas Peter: Ja, zum Beispiel Riester oder Bausparen. Eine Riester-Förderung ist grundsätzlich sinnvoll, wenn noch keine solche besteht. Man kann die Riesterförderung in die Finanzierung einbauen oder parallel zur Finanzierung einen Wohn-Riester-Bausparer abschließen. Man sollte sich die Förderung nicht entgehen lassen. Grundsätzlich gilt dabei: Je mehr Kinder, desto empfehlenswerter.

Beim klassisches Bausparkonstrukt ist so, dass der Kunde den Bausparer über ein normales Darlehen vorfinanziert. Das Darlehen wird aber nicht getilgt, sondern die Tilgung fließt in den Bausparer als Ansparung. Das Bausparen lohnt sich für Menschen, die gerne auf Nummer sicher gehen und Planungssicherheit suchen. Es ist eine Art Volltilger-Darlehen. Ich weiß, was zahle ich heute, was zahle ich später für den Bausparer – und am Ende bin ich schuldenfrei. Aber was wichtig ist: Wenn das Bauspardarlehen zugeteilt ist, kann man zwar jederzeit Sondertilgungen vornehmen, aber nicht in der Ansparphase. Das Darlehen in der Ansparphase erlaubt in der Regel keine Sondertilgungen. Wenn ich von Anfang an auch Sondertilgungen nutzen möchte, ist ein normales Annuitätendarlehen über die gesamte Zeit interessanter.

Haben Sie weitere gute Tipps für Bauherren?

Thomas Peter: Vom Vertragspartner – Architekt oder Bauträger – sollte man sich immer Vergleichsobjekte anschauen. Und durchaus einmal googeln: Gab es vielleicht bei anderen Objekten Probleme? Man muss sich ja auf den Baupartner verlassen können. Wenn man sich zum Beispiel während der Bauphase einen neuen Bauträger suchen muss, ist dies immer mit deutlichen Mehrkosten verbunden. Das passiert zwar selten, aber gelegentlich eben doch. Deshalb: Referenzobjekte anschauen und auch grundsätzlich die Bonität des Bauträgers prüfen. Man könnte zum Beispiel den Bauträger fragen, ob er eine Creditreform-Auskunft über sich geben kann. Einzelne Banken prüfen zum Beispiel für eine Finanzierung auch die Kreditwürdigkeit des Bauträgers und machen davon die Finanzierung für den Kunden abhängig. Genauso sollte es für den Kunden selbst eine Rolle spielen, wie gut die Bonität und der Ruf eines Bauträgers sind. Es gibt keine Garantie, aber man hat zumindest mehr Informationen. Allerdings sollte man sich nicht zu viel Sorgen machen. Die Praxis zeigt: Im Normalfall laufen Bau und Finanzierung ohne Probleme.

Interhyp-Experte Thomas Peter
Thomas Peter, Interhyp-Finanzierungsexperte