Was bestimmt den Bauzins?

Welchen Zins Sie für Ihre Immobilienfinanzierung erhalten, hängt von vielen Faktoren ab. Interhyp gibt einen Überblick.

Was bestimmt den Bauzins

Das Zinsniveau ist momentan historisch niedrig – da überlegen viele, sich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen. Doch wie der individuelle Zinssatz für die persönliche Finanzierung letztendlich aussieht, hängt nicht nur vom Marktzins ab, sondern auch von den Eckdaten der Finanzierung und von den Bedürfnissen und Möglichkeiten des Kunden.

Kapitalmarkt

Der Marktzins für Immobilienkredite orientiert sich an den Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe. Diese Renditen hängen wiederum von Angebot und Nachfrage an den Kapitalmärkten ab. Wegen der international starken Nachfrage nach sicheren Anlagen liegen die Renditen für langfristige Bundesanleihen und Pfandbriefe derzeit auf historisch niedrigem Niveau. Die Zins-Charts zur zehnjährigen Pfandbriefrendite, ausgewiesen von der deutschen Giro-Zentrale Frankfurt (DGZF), zeigen das derzeitige Zinstief eindrucksvoll. Der Marktzins für Baugeld liegt, je nach Marge der Bank, etwa einen halben Prozentpunkt über der DGZF-Pfandbriefrendite.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Baugeldzinsen dagegen nicht unmittelbar. Die Leitzinsen bestimmen die Konditionen, zu denen sich Banken untereinander Geld leihen und hat vor allem auf kurzfristige Marktzinsen Auswirkung - etwa auf Tagesgeld. Auch wenn zins- und geldpolitische Entscheidungen der Notenbanken das Verhalten internationaler Großanleger beeinflussen können und Leitzinsentscheidungen zum Teil von ähnlichen Entwicklung bei Baugeld begleitet werden, ist der Zusammenhang nicht monokausal. So hat es in der Vergangenheit auch gegenläufige Entwicklungen gegeben, etwa steigende Baugeldzinsen trotz gesenkter Leitzinsen. Mehr dazu, wie der Bauzins vom Kapitalmarkt abhängt, in unserer Info "Wovon hängt der Marktzins für Immobilienkredite ab?".

Kunde

Wie sich das Zinsniveau letztendlich bei der individuellen Finanzierung auswirkt, ist auch vom Kunden und seinen Bedürfnissen und Möglichkeiten abhängig.

Erwerbstätigkeit

Es ist nicht unerheblich, ob ein Baufinanzierungskunde Angestellter, Freiberufler, Rentner, Privatier oder Beamter ist. Je nach Erwerbstätigkeit fällt die Auswahl größer oder kleiner aus, was den möglichen Zins beeinflussen kann. Manche Banken erheben für bestimmte Berufsgruppen Zinsaufschläge oder stellen Anforderungen an den einzubringenden Eigenkapitalanteil. So haben Angestellte und Beamte oft eine breite Auswahl, wohingegen Selbstständige, Freiberufler oder Rentner in der Auswahl häufig eingeschränkter sind.

Postleitzahl

Die Postleitzahl des Wohnorts oder des Objektortes beeinflusst auch die Angebotspalette und damit den möglichen Zins. So gibt es viele regionale Banken, die nur in bestimmten PLZ-Gebieten Finanzierungen anbieten. Die Unterschiede können je nach Region einige Zehntelprozentpunkte ausmachen.

Nutzung

Der Bauzins hängt auch davon ab, wie die Immobilie genutzt wird - ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung. So gibt es für Kapitalanleger zum Teil spezielle Anforderungen an das Einkommen oder an den Beleihungswert der Immobilie. Eigennutzer können zum Beispiel oft von speziellen Förderdarlehen profitieren, etwa von KfW-Darlehen.

Bonität

Nicht zuletzt hat auch die Bonität des Kunden Einfluss darauf, ob er ein Darlehen erhält, und wie hoch der angebotene Zins ist. Die Bank holt dazu, nach Zustimmung des Kunden, eine SCHUFA-Auskunft ein und prüft die Einkommenssituation, etwa Lohn und Gehalt oder Gewinn bei Selbständigen. Auch andere Einkünfte wie Mieten, Kapitalerträge oder Renten fließen meist ein. Auch spielt die Beschäftigungsdauer vielfach eine Rolle, oft auch, ob die Probezeit beendet ist oder ob das Arbeitsverhältnis befristet oder unbefristet ist. Wie die Bonität genau bewertet wird, kann je nach Bank variieren.

Finanzierung

Die Eckdaten der Finanzierung haben entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Kreditzinsen.

Darlehenshöhe

Die Darlehenshöhe hat Einfluss auf die Angebotsauswahl und den angebotenen Zins. So starten manche Banken ihre Offerten erst ab bestimmten Mindestsummen oder erheben Zinsauf- oder abschläge von einem oder mehreren Zehntelprozentpunkten, wenn bestimmte Summen unter- oder überschritten werden. Manchmal sind diese Angebote auch Aktionen, die nur für eine bestimmte Zeit gelten. Häufig wird für höhere Darlehen ein besserer Zins angeboten.

Eigenkapitalanteil

Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser ist in der Regel der Zinssatz für den Kunden - je weniger Eigenkapital, desto schlechter ist der Zins. So können die Zinsaufschläge bei Beleihungen von 70 Prozent leicht bei etwa 0,10 Prozentpunkten und liegen, bei 80 bis 100 Prozent oft bei rund 0,20 bis 0,80 Prozentpunkten, bei 100 Prozent zum Teil auch bei 1,00 Prozentpunkten und mehr.

Zinsbindung

Weil die Zinsentwicklung in der Zukunft schwer abschätzbar ist, sind die Zinssätze bei längeren Sollzinsbindungen höher als bei niedrigen. So liegt der Zinssatz für zehnjährige Zinsbindungen in etwa - je nach Kreditinstitut - bei rund 0,4 Prozentpunkte über dem für eine fünfjährige Zinsbindung. Der Aufpreis für eine zwanzigjährige im Vergleich zur zehnjährigen Laufzeit liegt bei rund 0,8 Prozentpunkten. Da die Zinsen aber derzeit sehr niedrig und Zinserhöhungen in der Zukunft nicht unwahrscheinlich sind, rät Interhyp, die günstigen Zinsen lange zu sichern, am besten mindestens zehn Jahre, besser länger.

Tilgungshöhe

Wer hoch tilgt, bekommt oft auch bessere Konditionen – vor allem, wenn er ein Volltilgerdarlehen wählt, das am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist. Der Zinsvorteil für Volltilgerdarlehen über eine zehnjährige Laufzeit im Vergleich zu einer zweiprozentigen Anfangstilgung kann bei etwa 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten liegen.

Sonderoptionen

Ein ein- oder zweimaliger Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit und eine Sondertilgungsoption über fünf Prozent der Darlehenssumme sind heute oft kostenlos. Wer mehr möchte, kann dies zum Teil gegen Zinsaufschläge hinzuwählen.

Daneben können weitere individuelle Konstellationen den Bauzins beeinflussen. So kann es bei Bauvorhaben sinnvoll sein, eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu vereinbaren. Denn wenn bei einer Verzögerung des Bauvorhabens das Darlehen noch nicht abgerufen wird, werden unter Umständen sogenannte Bereitstellungszinsen berechnet. Bei einer Anschlussfinanzierung kann der Zeitpunkt eine Rolle spielen: Werden die Zinsen weit im Voraus festgezurrt, werden bei sogenannten Forward-Darlehen Aufschläge erhoben. Manche Bauherren bringen Eigenleistungen ein, das zum Teil wie Eigenkapital zählt und dadurch die Zinsen verringern kann, aber meist nur bis zu bestimmten Beträgen.

Welche Faktoren sich im individuellen Fall auf den Zins auswirken, kann eine Finanzierungsberatung klären.

Tipp: Sie planen eine Immobilienfinanzierung und möchten wissen, zu welchem Zins Sie finanzieren können? Interhyp berät Sie zu allen Fragen rund um die Finanzierung und hat dabei Zugriff auf die Angebote von über 400 Kreditinstituten.

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