Baufinanzierung für eine Ferienwohnung

Baufinanzierung für eine Ferienwohnung: Interviews mit Experten

Nordsee, Ostsee, Süddeutschland - in vielen Feriengebieten in Deutschland steigen die Immobilienpreise. Die Nachfrage nach einer Ferien- oder Wochenendwohnung ist dort meist hoch. Und Käufer brauchen dann oft auch eine Baufinanzierung.

Ferienhäuser sind gefragt - auch die Baufinanzierung dafür

Interhyp berät als Vermittler für private Baufinanzierungen auch zur Finanzierung einer solchen Ferienimmobilie. Die Leiter der Interhyp-Standorte in wichtigen Urlaubsregionen in Deutschland - aus Stralsund, Emden, Friedrichshafen und Rosenheim - berichten von der Situation vor Ort und geben Tipps zur Baufinanzierung für eine Ferienwohnung. Wer eine Ferienimmobilie finanzieren will, sollte zum Beispiel ausreichend Eigenkapital mitbringen. Auch finanzieren nicht alle Banken eine Ferienimmobilie, wenn sie keinen Einblick in den regionalen Markt haben. Lesen Sie selbst, was man bei der Immobilienfinanzierung in einer Ferienregion beachten sollte!

Stralsund

Andrea Steinmetz, Leiterin Geschäftsstelle Stralsund

Ferienimmobilien auf Rügen und in den Ostseebädern - sicher ein großes Thema in Ihrer Baufinanzierungsberatung, oder?

Andrea Steinmetz: Ja, auf jeden Fall! Die Nachfrage würde ich aber als stabil gleichbleibend im Vergleich zu den vergangenen Jahren bezeichnen. Es werden auch nicht mehr so viele Ferienwohnungen gebaut. Die Gemeinden achten darauf, dass Ferienimmobilien nicht überhand nehmen und weisen eher reine Wohngebiete aus. Es wird gesteuert, dass im Neubau nicht mehr so viele Ferienwohnungen entstehen. Dafür bewegt sich der Bestandsmarkt.

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Welche Orte an der Ostsee sind für Ferienwohnungen besonders gefragt?

Andrea Steinmetz: Auf Rügen natürlich alles mit direkter Wasserlage. Binz, Sellin, Göhren und Baabe - die Seebäder sind sehr gefragt. In Stralsund ist alles sehr eng bebaut, es gibt eigentlich keine reinen Ferienimmobilien, eher Hotels. Aber zum Beispiel ist auch Usedom gefragt mit Heringsdorf, Ahlbeck, Bansin - dort sind Ferienimmobilien immer ein Thema, vor allem in Strandlage - und natürlich auch am Greifswalder Bodden.

Wie sieht die Preislage aus?

Andrea Steinmetz: Sehr hoch. Da werden schon enorme Quadratmeterpreise aufgerufen - von zum Beispiel 5.000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung. Diese hohen Preise für Ferienimmobilien machen den lokalen Markt für Eigennutzer aus der Region sehr schwierig. Denn wer hier wohnt, ist in der Regel nicht in der Lage, solche Preise zu zahlen. Deshalb steuern die Gemeinden auch entgegen, denn sie wollen keine reinen Ferienwohnungsgebiete, die im Winter völlig leer stehen.

Welche Kunden kommen in die Beratung zur Baufinanzierung?

Andrea Steinmetz: Ich habe überwiegend einheimische Kunden, die hier zur Eigennutzung bauen oder kaufen wollen. Dies ist noch gut möglich, wenn man keine direkte Strandlage haben will. Die Entfernung vom Strand beeinflusst den Preis ganz ungemein. In direkter Strandlage sind die Eigentümer meist Investoren von außerhalb. Entfernt vom Strand sind Preise von etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter möglich. Hier ist die Konkurrenz mit Kapitalanlegern nicht gegeben, die Kapitalanleger gehen eigentlich nur in 1A-Lage.

Ich habe aber auch zum Beispiel Berliner Interessenten, die hier eine Ferienimmobilie kaufen wollen und jemanden für die Finanzierungsberatung suchen, der sich am lokalen Markt auskennt. In so einem Fall kann ich auch etwas zur Preislage vor Ort sagen. Zum Beispiel werden in Prora, in dem bekannten Baudenkmal, derzeit schönen Wohnungen nach Sanierung angeboten, allerdings zu vergleichsweise hohen Preisen.

Was erwarten Sie für die Zukunft?

Andrea Steinmetz: Die Nachfrage nach Ferienimmobilien ist extrem wetterabhängig. Nach zwei oder drei verregneten Sommern sieht es ganz anders aus als nach zwei schönen Jahren. Wenn das Wetter schlecht war, ist es immer schwierig, wieder attraktiv zu werden für Urlauber und dann eben auch für Käufer von Ferienwohnungen. Insofern sind auch die ortsansässigen Banken vorsichtig bei der Finanzierung von Ferienwohnungen. Aber die lokalen Banken finanzieren zumindest überhaupt, weil sie sich ein Bild von der Lage vor Ort machen können - eine überregionale Bank finanziert Ferienwohnungen meist nicht.

Was raten Sie Käufern von Ferienimmobilien?

Andrea Steinmetz: Man sollte viel Eigenkapital mitbringen, 40 Prozent sind schon sinnvoll. Und die Käufer müssten es einnahmeseitig auch aushalten können, wenn es in Jahren mit schlechtem Wetter kaum zahlende Feriengäste gibt. Man sollte sich wirklich gut überlegen, ob man eine solche Anlage wagen will, gerade wenn man weit weg wohnt. Denn das Risiko, dass Einnahmen wegfallen, ist durchaus gegeben. Man sollte auf keinen Fall zu blauäugig an den Kauf herangehen.

Emden

Michael Wagner, Leiter Geschäftsstelle Emden

Wie hoch ist die Nachfrage nach Ferienimmobilien in Ostfriesland und auf den Inseln?

Michael Wagner: In den letzten drei Jahren ist die Nachfrage stetig gestiegen. Das sind meist Feriengäste, die ein Exposée mit nach Hause nehmen - oft kommen sie aus dem Ruhrgebiet - und dort zum Beispiel bei Interhyp in den Standorten im Ruhrgebiet nach einer Finanzierung fragen. Dann bekomme ich des Öfteren Anrufe von meinen Interhyp-Kollegen aus dem Ruhrgebiet, die mich nach dem lokalen Markt befragen beziehungsweise eine lokale Bank an der Nordsee für die Finanzierung suchen. Manchmal bekomme ich Anrufe von Maklern vor Ort, die einen Kunden für eine Ferienwohnung haben und Interhyp für die Finanzierung empfehlen.

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Haben die Kunden bei Banken vor Ort bessere Chancen für die Finanzierung?

Michael Wagner: Ja, ich würde schon sagen, aber Eigenkapital sollte auch hier vorhanden sein, auch wenn die lokalen Banken hier zum Teil bereit sind, hohe Beleihungen zu finanzieren. Sie wissen, was die Ferienimmobilien wert sind und welche Einnahmen erzielt werden können.

Auf den Inseln gibt es zudem eine Besonderheit, baurechtlich gesehen. So gibt es Eigentumswohnungen ohne richtiges Wohneigentumsgrundbuch. Stattdessen wird das Haus nach Bruchteilen aufgeteilt. Bruchteilseigentum wird von vielen Banken nicht finanziert. Die lokalen Banken auf den Inseln kennen dies aber und finanzieren zum Teil trotzdem.

Wie sieht die Preisentwicklung von Ferienimmobilien in Ostfriesland aus?

Michael Wagner: Laut dem aktuellen Grundstücksmarktbericht haben die Immobilienumsätze auf der ostfriesischen Halbinsel 2014 einen neuen Rekordwert erreicht. Auf den Inseln Norderney und Juist werden sogar Quadratmeterpreise verlangt, die zum Teil über den Preisen von Sylt liegen. Durchschnittliche Preise im Neubau liegen auf Norderney bei über 8.000 Euro pro Quadratmeter. Die meisten Käufer kommen dabei von auswärts.

Welche Orte sind besonders gefragt?

Michael Wagner: Die Inseln und die sogenannten Sielorte wie Greetsiel, Neßmersiel oder Carolinensiel - die alten Fischerorte, die einen gewissen Charme haben. Hier sind die Kaufpreise noch günstiger als auf den Inseln.

Was würden Sie Käufern von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern raten?

Michael Wagner: Man sollte auf jeden Fall die Nebenkosten inklusive Kosten fürs Mobiliar sowie einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital hinterlegen können. Wenn es zum Beispiel Probleme bei der Finanzierung der Ferienimmobilie wegen des Bruchteilseigentums gibt, könnte man alternativ komplett oder zum Teil auch die eigene Immobilie in der Heimat beleihen. Damit kann man die Wahrscheinlichkeit für die Machbarkeit erhöhen oder eventuell die Konditionen verbessern. Das wird ja zum Teil auch bei Immobilienfinanzierungen für eine Immobilie im Ausland gemacht.

Müssen die Einheimischen mit den Käufern von Ferienwohnungen konkurrieren ?

Michael Wagner: Ja, man kann schon sagen, dass die Einheimischen immer mehr verdrängt werden durch die Käufer von außerhalb. Die Gemeinden versuchen, das zu reglementieren und Spekulationen zu vermeiden. Bei Grundstückserschließungen werden zum Beispiel von den Gemeinden zum Teil Rückauflassungsvormerkungen eingetragen - für den Fall, dass Neubau für Privatleute doch nach kurzer Zeit an Kapitalanleger veräußert wird.

Wie wird die Preisentwicklung weitergehen?

Michael Wagner: Man schaut bei langfristiger Immobilienpreisentwicklung auch auf den demografischen Wandel. In Ostfriesland wird keine Abnahme der Bevölkerung erwartet, sogar eher eine Zunahme, weil viele Rentner oder Menschen mit gesundheitlichen Problemen zuziehen, oft aus dem Ruhrgebiet. Dazu kommen auch sehr viele Zuzügler aus Holland, weil dort die Immobilienpreise und Hypothekenzinsen derzeit höher sind. Die Holländer können auch bei den lokalen Banken in Deutschland finanzieren. So ziehen viele Holländer in Grenznähe auf die deutsche Seite. Außerdem sind hier in den letzten Jahren viele interessante neue Arbeitsplätze entstanden, etwa durch die Windkraft beziehungsweise die gesamte Offshore-Branche. Wegen dieser positiven demografischen Entwicklung hält man hier die Immobilien langfristig doch für sehr werthaltig.

Friedrichshafen

Mario Müller, Leiter Geschäftsstelle Friedrichshafen

Herr Müller, wie groß ist der Andrang auf Ferienwohnungen in der Bodenseeregion?

Mario Müller: Es gibt einen großen Wettbewerb um die Immobilien, auch durch Nachfrage nach Ferienwohnungen oder Wochenendimmobilien. Zum Beispiel legen viele Schweizer hier ihr Geld in Immobilien an, gerade in der letzten Zeit mit Erstarkung der Schweizer Währung. Auch aus dem Raum Stuttgart gibt es viele Interessenten. Ich habe meist Kunden aus der Region, weniger Kunden, die eine Ferienimmobilie anschaffen wollen. Oft aber auch den Eigennutzer, der für sich bauen oder kaufen will und überlegt, noch eine Einliegerwohnung mit einzuplanen, die dann zum Beispiel an Ferien- oder Messegäste vermietet werden kann.

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Wie sieht die Preisentwicklung aus?

Mario Müller: Die Preise in der Bodenseeregion sind aufgrund der Nachfrage in den letzten Jahren stark gestiegen. Da werden in guter Lage, zum Beispiel in Konstanz in Seenähe, durchaus über 8.000 Euro pro Quadratmeter im Gebrauchtsegment verlangt. Im Schnitt werden aber hier in der Region eher etwa 3.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter im Bestand bezahlt.

Welche Ortschaften sind besonders gefragt?

Mario Müller: Zum Beispiel Lindau, Konstanz, Meersburg, Immenstaad - auch Eriskirch zieht etwas an - bezogen auf Feriendomizile. Bestand ist meist in zentraler Lage gefragt, direkt in Seenähe. Wer aber zum Beispiel neu baut mit einer vermietbaren Wohnung, der baut eher in den typischen Neubaugebieten in Randlagen. Richtung See, mit Blick auf den See und etwas Grundstück, das kostet hier auch schnell eine Millionen Euro. Das sind Preise, bei denen die örtliche Bank oft sagt, da ist der Preis überzogen. Aber es gibt eben doch etliche finanzstarke Käufer, die bereit sind, diesen Preis zum Beispiel zu großem Teil aus Eigenkapital zu zahlen.

Wie schätzen Sie die Entwicklung für die Zukunft ein?

Mario Müller: Wir merken, dass hier im Moment viele Menschen in Immobilien investieren, auch überregional und aus dem Ausland, und ich glaube eher nicht, dass die Nachfrage in näherer Zukunft abflachen wird. Hier muss man allerdings auch differenzieren zwischen Neubau und Bestand. Es gibt sicherlich auch jetzt schon zum Teil Bestandsimmobilien, bei denen die Verkäufer so hohe Preisvorstellungen haben, dass sie nur schwer Käufer dafür finden. Da die Banken nach meinem Eindruck auch etwas vorsichtiger und restriktiver werden, was die Objekteinwertung angeht, glaube ich aber, dass es zumindest bei der Preisentwicklung eine gewisse Bremse der Aufwärtsspirale gibt. Einen Preisabschwung wird es meiner Meinung nach kurzfristig nicht geben. Gerade im Neubau, wenn einmal Baugebiete ausgewiesen werden, gibt es in der Regel etwa acht bis zehn Bewerber für das Grundstück. Generell denke ich, dass die Nachfrage auch gerade wegen der niedrigen Zinsen für Immobilienkredite in der nächsten Zeit hoch bleiben wird. Die Mieten hier am Bodensee sind mittlerweile oft um einiges teurer als die Finanzierungsraten.

Können Sie Tipps für Käufer in Ihrer Region geben?

Mario Müller: Sinnvoll ist zum Beispiel die VorausBeratung bei Interhyp. Ich merke, dass es als großer Vorteil empfunden wird, wenn man zum Verkaufsgespräch eine Finanzierungsbestätigung bis zu einer Summe X auch unabhängig vom Objekt mitbringen kann - auch wenn dies noch vorbehaltlich der Objektbewertung der Bank ist. Das bringt beim Makler oft Pluspunkte gegenüber demjenigen, der noch nicht so viel über die mögliche Finanzierung aussagen kann. Das ist ein Riesenvorteil und sehr viele meiner Kunden nehmen dies in Anspruch. Sie informieren sich zunächst über die Finanzierung bei mir, lassen sich eine solche Finanzierungsbestätigung ausstellen und haben dann oft tatsächlich einen Vorteil im Verkaufsgespräch. Ich habe es oft erlebt, dass die Kunden daraufhin den Zuschlag erhielten. Deshalb hat auch das Interesse an der VorausBeratung zugenommen.

Und spezielle Tipps für Käufer von Ferienwohnungen?

Mario Müller: Ja, ein solcher Käufer muss wissen, dass es keine Garantien einnahmeseitig gibt - zum Beispiel kann ein verregneter Sommer hier schon zu einem Einbruch der Mieteinnahmen führen. Er muss sich überlegen, will ich tageweise vermieten oder wochenweise. Er muss Arbeitskapazitäten oder Budgets einplanen, etwa für den Bettenwechsel und die Reinigung oder für die Verwaltung, zum Beispiel für Werbung. Er muss eine möblierte Wohnung vorhalten. Das verursacht Mehrkosten. Überregionale Banken sagen häufig, eine Ferienwohnung kann ich nicht mit einer nachhaltigen Miete berechnen. Ausnahme sind die Banken vor Ort, die sagen: Ja, wir wissen, was man hier mit Ferienwohnungen erzielen kann. Deshalb ist eine Finanzierung bei der lokalen Bank eher möglich. Ich habe solche Finanzierungen in der Regel bei den örtlichen Banken platzieren können. Ich würde dem Kunden immer raten, dass er in der Lage sein muss, Zins und Tilgung aus seinem normalen Einkommen tragen zu können.

Rosenheim

Marco Schöfl, Leiter Geschäftsstelle Rosenheim

Ist die Ferienimmobilie ein wichtiges Thema in Ihren Beratungsgesprächen?

Marco Schöfl: Grundsätzlich sind Ferienimmobilien in meiner Beratung natürlich schon ein Thema, denn ich berate nicht nur in Rosenheim, sondern auch im Inntal, Richtung Kufstein, auch in der Tegernseeregion und im Chiemgau, also in den Feriengebieten hier. Dennoch sind die meisten meiner Kunden Menschen aus der Region, die für die Eigennutzung bauen oder kaufen wollen und dafür eine Baufinanzierung benötigen - weniger Interessenten für Ferienimmobilien.

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Konkurrieren denn die Eigennutzer mit den Käufern von Ferienimmobilien?

Marco Schöfl: Ja, das merkt man schon, vor allem in den Ferienregionen wie rund um den Chiemsee oder den Tegernsee. Gerade am Tegernsee ist es so, dass solche Objekte den normalen Markt ein wenig verdrängen. Man spürt hier, dass etliche Objekte dort 300 Tage im Jahr nicht bewohnt sind. Meist sind die Käufer solcher Immobilien derartig finanzstark, dass sie gar keine Immobilienfinanzierung durch ein Kreditinstitut benötigen. Die Einheimischen können sich solche Objekte meist nicht leisten beziehungsweise es werden keine Häuser oder Wohnungen, die sie sich leisten könnten, angeboten.

Wie ist die Preisentwicklung in der Region?

Marco Schöfl: Enorm. Die Tegernseeregion ist sicherlich deutschlandweit eine Ausnahmeregion. Am Tegernsee in sehr guter Lage werden zum Beispiel im Neubau 60 Quadratmeter Eigentumswohnungen für rund 500.000 Euro verkauft, da liegt der Quadratmeterpreis also bei gut 8.000 Euro.

Wer kauft denn die Ferienwohnungen?

Marco Schöfl: Die Ferienwohnungen, für die ich bisher eine Finanzierung vermittelt habe, wurden ebenfalls zur Eigennutzung gekauft. Zur Kapitalanlage mit Renditeerzielungsabsicht werden Ferienimmobilien hier in der Region in der Regel nicht gekauft, da die Kaufpreise so hoch sind, dass mit der Miete keine wirklich gute Rendite mehr zu erzielen ist. Allerdings gibt es sicherlich auch Menschen, die dies als reine Geldanlage nutzen, weil sie an den Werterhalt und die Wertsteigerung glauben, und weniger an der Rendite interessiert sind.

Wie sehen Sie die Entwicklung?

Marco Schöfl: Inzwischen ein wenig kritisch. Einige lokale Banken nehmen große Zinsaufschläge bei Beleihungen über 80 Prozent. Vor allem bei Kapitalanlagen schauen sie genau, weil man sagen muss, dass die Mieten mit der Kaufpreisentwicklung nicht mehr mithalten. Zinsaufschläge bei hohen Beleihungen führen zum Teil dazu, dass junge Familien nicht mehr finanzieren können, weil ihr Eigenkapital zum großen Teil durch die Nebenkosten aufgebraucht wird und sie dann doch einen hohen Beleihungsanteil haben. Das ist schon auch eine traurige Entwicklung, wenn die durchschnittliche Familie kaum noch eine Chance auf ein Eigenheim in ihrer Heimatregion hat.

Werden die Preise in Ihrer Region weiter steigen?

Marco Schöfl: Ich denke, die Nachfrage bleibt hoch, denn es gibt einfach viele finanzkräftige Kaufinteressenten, die Immobilien in dieser attraktiven Region besitzen möchten. In der näheren Zukunft gehe ich daher auch eher von weiterhin hohen Kaufpreisen aus.

Interhyp AG, 18.03.2015

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