Haus kaufen – so vermeiden Sie die größten Risiken

Hauskauf

Es ist der Traum von Millionen von Menschen: das eigene Haus. Aufgrund der Preise lässt sich dieser Traum aber meist nur mit einer Finanzierung wahr machen. Die Finanzierung ist allerdings nicht das Einzige, auf das Sie beim Hauskauf achten sollten. Interhyp hat wichtige Punkte für Sie zusammengestellt.

Was gibt es beim Haus vom Bauträger zu beachten? Wie wirkt sich die Lage des Objekts auf den Preis aus? Was gehört alles zu den Kaufnebenkosten? Und wie viel "Haus" kann ich mir überhaupt leisten? All diese Fragen sollten Sie beantworten können, bevor Sie ein Haus kaufen und sich damit meist über Jahre an einen Finanzierungsvertrag binden, der – wenn er falsch geplant wurde – durchaus drastische Auswirkungen auf Ihr Leben haben kann. Angesichts von Summen im sechs- oder sogar siebenstelligen Bereich sollte es selbstverständlich sein, dass Sie alle Aspekte des Hauskaufs betrachten, bevor Sie sich schließlich für ein Objekt entscheiden.

Vor dem Kauf kommt die Budgetberechnung

Wenn Sie beim Bäcker ein paar Brötchen kaufen, schauen Sie vermutlich zuerst in Ihr Portemonnaie, um sicherzugehen, dass Sie genug Kleingeld dabei haben. Wieso sollten Sie es also anders machen, wenn Sie ein Haus kaufen? Bevor Sie sich also mit Immobilien, Preisen und der Lage beschäftigen, müssen Sie zunächst einmal wissen, wie viel Geld Ihnen zur Verfügung steht.

Sehr hilfreich sind hier der Haushalts- und der Budgetrechner von Interhyp, denn mit diesen beiden Rechnern können Sie zunächst den monatlich verfügbaren Betrag und im Anschluss den damit möglichen maximalen Kaufpreis ermitteln. Zuerst stellen Sie mit dem Haushaltsrechner Ihren monatlichen Ausgaben die Einnahmen gegenüber. Achten Sie darauf, eher konservativ zu rechnen und Einnahme eher niedriger sowie Ausgaben eher höher anzusetzen. Damit schaffen Sie sich gleich zu Beginn ein gewisses Polster, sodass Sie auf Unwägbarkeiten während der Rückzahlung des Darlehens vorbereitet sind. In den 10, 20 oder mehr Jahren der Laufzeit des Kredits kann viel passieren – wenn Sie vorsichtig planen, können Sie Ereignisse wie eine zeitweilige Arbeitslosigkeit oder eine Babypause im Beruf besser auffangen. Und sollte unerwartet mehr Geld zur Verfügung stehen, können Sie es über eine Sonderzahlung in die Tilgung des Darlehens stecken.

Für den Budgetrechner brauchen Sie neben dem monatlich verfügbaren Betrag auch noch eine anfängliche Tilgung, einen Zinssatz und eine Zinsbindungsfrist. Da Sie mit dem Rechner nur einen Richtwert für die Suche nach einem passenden Objekt ermitteln sollten, genügt es, wenn Sie hier Näherungswerte eingeben. Als Zinssatz nutzen Sie den aktuellen Durchschnittszinssatz und die anfängliche Tilgung sollten Sie nicht zu niedrig ansetzen, in vielen Fällen sind, gerade in Niedrigzinsphasen, anfängliche Tilgungen von drei Prozent und mehr empfehlenswert. Wenn Sie die Tilgung zu niedrig ansetzen, verlängert sich bei niedrigen Zinsen die Rückzahlungsphase merklich. Die Sollzinsbindung sollten Sie ebenfalls vom aktuellen Zinsniveau abhängig wählen – je niedriger die Zinsen, desto eher sind längere Zinsbindungen sinnvoll, um sich die günstigen Konditionen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Üblich sind hier meist Werte zwischen 10 und 20 Jahren.

So finden Sie Ihre Traumimmobilie

Dank des Budgetrechners wissen Sie nun, was Ihr neues Haus kosten darf – aber was gilt es bei der Wahl des Objekts zu beachten? Zunächst einmal sollten Sie sich über die Immobilienpreise im gewünschten Wohngebiet informieren, etwa auf Immobilienportalen. Die durchschnittlichen Preise dienen Ihnen als Referenzwert für den Kaufpreis des gewünschten Objekts, außerdem können Sie anhand der Entwicklung der Durchschnittspreise auch die Entwicklung des Wohngebiets einschätzen. Empfehlenswert kann auch eine genauere Wertermittlung des Hauses sein, um die Preisverhandlungen auf eine solide Basis zu stellen. Auch hier stehen Online-Rechner zur Verfügung, beispielsweise bei Immobilienscout24 oder Immobilienwert24.de. Wollen Sie den Wert ganz exakt beziffern, ist auch ein Gutachten durch einen Sachverständigen möglich. Das ist allerdings mit etwas höheren Kosten verbunden. Dafür untersucht der Gutachter aber auch die Bausubstanz und deckt so sämtliche Mängel auf – das gibt Ihnen nicht nur Sicherheit, sondern erleichtert Ihnen auch die Preisverhandlungen enorm.

Entscheiden Sie sich, ein neu errichtetes Haus zu kaufen, haben Sie hier oft die Möglichkeit, die Immobilie ohne einen Makler direkt vom Bauträger zu erwerben. Ein Bauträger lagert die eigentlichen Arbeiten oft an Subunternehmer aus. Die Bezahlung erfolgt schrittweise nach Abschluss bestimmter Bauabschnitte. Im ersten Moment klingt das sehr fair – meldet der Bauträger aber nach der Hälfte des Projekts Insolvenz an, geht es mit dem Bau erst einmal nicht weiter und bis ein neuer Partner gefunden ist, fallen in der Regel zahlreiche Kosten an. Um solche Probleme zu vermeiden, sollten Sie den Bauträger sehr sorgfältig auswählen. Er sollte Erfahrung am Markt mitbringen, eine transparente Aufstellung sämtlicher anfallender Kosten liefern und Referenzen vorweisen können. Sinnvoll sind sogenannte Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften. Mit diesen sichert die Bank des Bauträgers zu, für die Kosten der Fertigstellung und die Beseitigung von Baumängeln aufzukommen, falls der Bauträger zahlungsunfähig sein sollte.

Das Wichtigste zur Finanzierung

Während Sie nach einem passenden Haus suchen, sollten Sie sich zeitgleich mit der Auswahl des Finanzierungsvertrags beschäftigen. Der persönliche Zinsrechner von Interhyp kann Ihnen hier schon während der Immobiliensuche einen Überblick über die Angebote verschaffen. Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, können Sie anhand des Kaufpreises das günstigste Angebot ermitteln lassen. Nun sollten Sie auch konkret eine anfängliche Tilgung und eine Zinsbindungsfrist festlegen. Grundsätzlich ist eine höhere Tilgung erstrebenswert, da Sie so schneller schuldenfrei sind und damit auch Zinskosten sparen. Natürlich muss die monatliche Rate aber auch in schwierigeren Zeiten für Sie bezahlbar bleiben. In der Regel ist eine Tilgung von zwei bis drei Prozent empfehlenswert, bei niedrigen Zinsen eher mindestens drei Prozent. Die Zinsbindung sollten Sie auch hier vom Zinsniveau abhängig machen – sichern Sie sich günstige Zinsen eher für einen längeren Zeitraum, auch wenn die Kreditgeber das höhere Zinsrisiko für mit einem kleinen Zinsaufschlag beziffern.

Beim Kauf eines Neubaus ist es sinnvoll, auf die bereitstellungszinsfreien Zeiten der einzelnen Finanzierungsangebote zu achten. Bereitstellungszinsen sind Gebühren, die von Ihrer Bank auf noch nicht abgerufene Darlehensteile berechnet werden. Beim Kauf vom Bauträger ist es wichtig, bei der Finanzierung die gesamte geplante Bauzeit zu berücksichtigen und eine entsprechend lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu wählen sowie auch Bauverzögerungen einzukalkulieren.

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Finanzierung ist der Eigenkapitalanteil. Je mehr Sie vom Kaufpreis selbst finanzieren, desto günstiger sind die Konditionen für den Kreditvertrag. In den meisten Fällen ist ein Eigenkapitalanteil von 25 bis 30 Prozent sinnvoll, da hier der Zinsaufschlag noch recht gering ausfällt. Grundsätzlich ist zwar auch eine Vollfinanzierung über den Kredit möglich, dadurch steigt der Zinssatz bei einigen Banken aber schnell um einen ganzen Prozentpunkt, was angesichts der Laufzeiten und Summen insgesamt einige tausend Euro bei den Zinskosten ausmachen kann.

Vergessen Sie bei der Wahl des Kreditvertrags auch nicht die Kaufnebenkosten, zu denen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage und die Notarkosten zählen. Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten zwischen 9 und 16 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten sollten unbedingt über das Eigenkapital abgedeckt werden. Mit hohen Nebenkosten kann es trotz niedriger Zinsen sehr teuer werden, ein Haus zu kaufen.

Die richtige Beratung ist entscheidend

Wie Sie sehen, gibt es beim Hauskauf zahlreiche Faktoren zu beachten, daher ist eine eingehende Beratung durch einen Fachmann unbedingt zu empfehlen. Die Experten von Interhyp vergleichen beispielsweise nicht nur die Kreditangebote von über 400 Banken und anderen Darlehensgebern, Sie prüfen auch staatliche Fördermöglichkeiten und können Ihnen oft helfen, Wert und Lage Ihres Traumhauses realistisch einzuschätzen. So haben Sie die Gewissheit, bei Immobilie und Darlehensvertrag eine gute Wahl zu treffen.

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