Rechtliche Grundlagen beim Kauf

Im Folgenden haben wir für Sie die wichtigsten Begrifflichkeiten rund um die rechtlichen Grundlagen beim Kauf einer Immobilie erklärt.

Auflassungsvormerkung

Mit der Auflassungsvormerkung sichert sich der potentielle Käufer den Anspruch, als endgültiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Eingetragen wird sie in Abteilung II des Grundbuches. Das schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie zum Beispiel noch an einen Dritten weiterverkauft oder sie mit Hypotheken etc. belastet. Wenn der Kaufpreis gezahlt wurde, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht und gleichzeitig wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen.

Tipp

Um beim Erwerb einer Immobilie sicher zu gehen, sollten Sie den Kaufpreis erst zahlen, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Achten Sie daher bereits bei der Verhandlung des Kaufvertrages darauf, dass der Kaufpreis erst nach der Eintragung fällig wird.

Erbbaurecht

Wer eine Immobilie bauen möchte, muss dafür nicht zwangsläufig Eigentümer eines Grundstücks sein. Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbbares Recht an einem Grundstück (in der Regel auf 99 Jahre befristet). Es ermöglicht seinem Inhaber, auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu besitzen.

Das Erbbaurecht ist somit eine Alternative zum teuren Grundstückskauf. Gratis ist dieses Recht natürlich nicht. Stattdessen wird als Entgelt ein Erbbauzins vereinbart, der über die gesamte Nutzungsdauer auf den Grundstückswert zu entrichten ist. Dieser Zinssatz wird in vertraglich vereinbarten Zeitabschnitten angepasst.

Vor dem Hintergrund einer langfristigen Investition sollten die Vor- und Nachteile des Erbbaurechts gut abgewogen werden. So ist der Grundstückskäufer in aller Regel nach 30 Jahren schuldenfreier Eigentümer des Grundstücks, während der Erbbauberechtigte den vereinbarten Zins, der sich im Laufe der Zeit erhöhen kann, für die gesamte Dauer des Erbbaurechts zahlen muss. Auch die möglicherweise im Erbbaurechtsvertrag enthaltenen Verpflichtungen und Beschränkungen, die ein Grundstückseigentümer nicht hat, sollten im Vorfeld sorgfältig geprüft werden. Das Erbbaurecht ist eine besondere Belastung des Grundstücks und wird deshalb in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Das Erbbaurecht selbst kann wiederum belastet werden.

Grundbuch

Im Grundbuch steht, wem ein Grundstück gehört, wo es liegt, wie groß es ist und ob es belastet ist. Geführt wird es vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. Jedes private Grundstück hat dort ein eigenständiges Grundbuchblatt.

Ein Grundbuchblatt besteht aus dem Bestandsverzeichnis, in dem das Grundstück aufgeführt ist — inklusive einer laufenden Nummer, der Gemarkung (Ort oder Ortsteil), der Flurnummer sowie der Größe und Nutzungsart. Außerdem sind darin die sogenannten Abteilungen I, II und III aufgeführt.

  • In Abteilung I werden der Eigentümer sowie der Grund und das Datum der Auflassung aufgeführt. Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums.
  • In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks wie Vorkaufsrechte, Grunddienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen, Dauerwohn- und Nutzungsrechte, Reallasten, Nießbrauch und auch Zwangsversteigerungsvermerke eingetragen.
  • Abteilung III enthält Grundpfandrechte, das heißt Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

Alle Eintragungen erfolgen in der Reihenfolge des Antragseingangs beim Grundbuchamt und erhalten daraufhin eine Rangstelle. Diese Rangstelle ist ausschlaggebend für den Wert und die Sicherheit eines Rechts. So werden zum Beispiel im Falle einer Zwangsvollstreckung die Hypothekenforderungen mit höherem Rang zuerst befriedigt.

Einsicht in das Grundbuch kann jeder nehmen, der ein "berechtigtes Interesse" hat und dieses auch nachweisen kann. Berechtigtes Interesse hat zum Beispiel jeder Kaufinteressent oder Mieter.

Grunddienstbarkeiten

Wenn zwei Grundstücke hintereinander liegen und der Eigentümer des zweiten Grundstücks seinen Boden nur erreichen kann, wenn er das erste Grundstück überquert, dann darf der Vordermann seinem Nachbarn die Benutzung nicht verbieten.

Denn: Im Grundbuch des Vordermannes wird eingetragen, dass der Hintermann die Straße benutzen darf (Grunddienstbarkeit). Unterschieden werden die Grunddienstbarkeiten in Benutzungs- und Unterlassungsdienstbarkeiten. Unter die Benutzungsdienstbarkeiten fallen zum Beispiel Wegerechte, Weiderechte, Führung von Leitungen über das Grundstück etc. Unterlassungsdienstbarkeiten beinhalten zum Beispiel ein Bauverbot auf dem betroffenen Grundstück.

Grunddienstbarkeiten sind eine Belastung des Grundstücks und werden deshalb in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Grundpfandrecht

Mit Grundpfandrechten sichern Banken ihre Immobilienkredite ab. Die Rechte erlauben es ihnen, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht zahlt.

Die Grundschuld ist heute die wichtigste Form der Kreditsicherung. Mit Abnahme der Restschuld sinkt auch das Recht des finanzierenden Instituts, im Ernstfall die gesamte Immobilie versteigern zu lassen.

Das Thema Forderungsverkauf ist intensiv in den Medien diskutiert worden und hat für Verunsicherung gesorgt und Eingang in gesetzliche Regelungen gefunden. Seit August 2008 ist das Risikobegrenzungsgesetz in Kraft, das eine frühzeitige und bessere Information der Verbraucher zum Verkauf von Darlehen und mehr Schutz vor Zwangsvollstreckung bieten soll. Dabei gilt grundsätzlich, dass Kreditnehmer, die ihre Raten ordentlich bezahlen, nach geltender Rechtslage nichts zu befürchten haben. Wer seine Kreditpflichten erfüllt, muss nicht damit rechnen, dass plötzlich ein Finanzinvestor vor der Tür steht und Rückzahlung verlangt, mit der Zwangsvollstreckung droht oder die Zwangsvollstreckung durchführt.

Wie die einzelnen Banken mit dem Thema Forderungsverkauf umgehen, kann Ihr persönlicher Finanzierungsberater bei Interhyp klären und damit für Transparenz sorgen.

Kaufvertrag

Damit eine Transaktion dieser Tragweite auf sicheren Füßen steht, ist ein wasserdichter Kaufvertrag unerlässlich. Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer zur Übertragung des Eigentums und der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises.

Die Kaufvertragsurkunde enthält im Regelfall die Namen der Vertragsparteien, die Bezeichnung und Lage des Grundstücks, den Kaufpreis und eine eventuelle Übernahme von Hypotheken. Ferner sind in ihr die Auflassungserklärungen (das heißt die Einigung der Parteien, das Eigentum übertragen zu wollen), Auflagen, Bewilligung und oftmals die Beantragung einer Auflassungsvormerkung enthalten. Gegebenenfalls werden hier auch Vor- oder Wiederkaufsrechte und langfristige Forderungen wie Renten und Erbbauzinsen vermerkt.

Das Eigentum an dem Grundstück geht letztlich dann auf den Käufer über, wenn der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist. Dies muss zuerst beantragt werden. Zudem müssen beim Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie mögliche Löschungsbewilligungen (bezüglich der für den Verkäufer eingetragenen Belastungen) vorliegen. Alle diese benötigten Unterlagen werden vom Notar vorbereitet und beim Grundbuchamt eingereicht. Da bis zur endgültigen Eintragung ins Grundbuch einige Zeit vergehen kann, wird zur Sicherung des Käufers eine Auflassungsvormerkung vereinbart und ins Grundbuch eingetragen.

Nachbarschutz

Jedermann hat ein Recht darauf, seine Wohnung oder sein Grundstück ungestört nutzen zu können. Wenn es riecht, lärmt, Früchte von Nachbars Grundstück auf eigenes Hab und Gut fallen oder fremde Zweige überhängen, ist das private Nachbarrecht gefragt (Regelungen der §§ 906–924 BGB). Denn: Beeinträchtigen Nachbargrundstücke das Recht auf ungestörte Nutzung, so räumt das Bürgerliche Gesetzbuch einen Anspruch auf Unterlassung, auf Abhilfemaßnahmen oder auf Ausgleich durch Geld ein.

Unwesentliche Beeinträchtigungen müssen hingenommen werden. Dies gilt auch für wesentliche Beeinträchtigungen — soweit sie durch die ortsübliche Nutzung anderer Grundstücke hervorgerufen werden und durch wirtschaftlich vertretbare Maßnahmen nicht verhindert werden können.

Der Nachbarschutz im Baurecht wird größtenteils durch die bauplanungsrechtlichen Vorschriften im BauGB (öffentliches Nachbarrecht) geregelt. Bebauungspläne und die Erteilung von Baugenehmigungen werden mit Auflagen und Bedingungen abgedeckt (zum Beispiel Abstandsflächen, Geschossflächenzahlen, Baugrenzen etc.) und sollen ein gutes Miteinander gewährleisten. In einigen Bundesländern gibt es zusätzliche Nachbarrechtsgesetze.

Nießbrauch

Beim Nießbrauch gehört dem Eigentümer zwar das Objekt, den Nutzen daraus zieht jedoch jemand anderes. Diese Person wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen gehört einer Person, die Mieteinnahmen stehen jedoch dem Nießbrauchberechtigten zu. Angewendet wird dieses Recht etwa bei vorweggenommener Erbschaft. In diesem Fall wird das Haus bereits zu Lebzeiten auf die Kinder umgeschrieben. Die Mieteinnahmen stehen jedoch zu Lebzeiten den Eltern zu. Im Todesfall der Eltern geht auch der Anspruch auf die Einnahmen aus dem Objekt auf die Erben über. Das Gebäude selbst fällt jedoch nicht in die Erbmasse und unterliegt somit nicht der Erbschaftssteuer.

Notar

Ohne Notar wird in Deutschland keine Immobilie (Grundstück, Haus oder Wohnung) verkauft. Er muss den Kaufvertrag beurkunden. Seine Aufgabe ist es, neutral zwischen beiden Parteien zu vermitteln und beide Seiten auf die Konsequenzen der Vertragsbedingungen hinzuweisen.

Für diese Tätigkeit erhält der Notar Gebühren, die sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richten. Das Gesetz hat zum 1. August 2013 die bis dahin geltende Kostenordnung abgelöst. Wie hoch die Notargebühren ausfallen, hängt ausschließlich von der Bedeutung und dem Wert des Geschäftes ab. Je nach Bundesland gibt es Anwaltsnotare oder Nur-Notare. Anwaltsnotare (ca. 6.000) finden Sie in den Ländern Baden-Württemberg, Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen, Westfalens und in Schleswig-Holstein. In allen anderen Teilen Deutschlands gibt es ausschließlich Nur-Notare (ca. 1.500).

Vorkaufsrecht

Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie darauf achten, ob andere Personen ein Vorkaufsrecht an dieser Immobilie besitzen. Informationen darüber finden sich in Abteilung II des Grundbuchs.

Wenn eine andere Person ein Vorkaufsrecht hat, kommt sie bei einem Verkauf der Immobilie als Erste zum Zug. In diesem Fall kommt der Kaufvertrag zu den Konditionen zustande, die mit dem Vorkaufsberechtigten vereinbart wurden. Neben vertraglich vereinbarten Vorkaufsrechten sind auch gesetzliche Vorkaufsrechte denkbar, beispielsweise Vorkaufsrechte der Gemeinde. Diese öffentlichen Vorkaufsrechte sind im Baugesetzbuch geregelt.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Sobald Sie als Käufer einer Immobilie die Grunderwerbsteuer bezahlt haben, stellt Ihnen das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Diese muss zusammen mit den übrigen Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht werden. So wird verhindert, dass Sie mit einer eventuellen Steuerschuld des Verkäufers belastet werden. Nur wenn Sie die Grunderwerbssteuer zahlen, werden Sie auch ins Grundbuch eingetragen.