Hypothek: Zinsen richten sich oft nach dem Rang

Die Hypothek dient beim Immobilien-Darlehen als Sicherheit für den Kreditgeber: Wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr bezahlen kann, darf die finanzierende Bank von der im Grundbuch eingetragenen Hypothek Gebrauch machen und die Zwangsversteigerung einleiten. Damit ist die Hypothek praktisch ein Pfandrecht, das dem Gläubiger im Fall der Fälle den Zugriff auf das Immobilieneigentum des Schuldners ermöglicht.

Banken unterteilen bei der Vergabe von Darlehen die Hypothek in unterschiedliche Ränge. Damit drücken sie in erster Linie aus, welche Qualität die Kreditsicherheit bietet. Eine erstrangige Hypothek steht für die höchste Sicherheitskategorie, darauf folgt die zweitrangige und schließlich noch die nachrangige Hypothek. Grund für diese Einteilung ist, dass bei einer Zwangsversteigerung häufig ein Preis erzielt wird, der deutlich niedriger ist als der einstige Kaufpreis. Reicht dann der Erlös nicht aus, um alle Verbindlichkeiten samt aufgelaufener Zinsen abzulösen, dann kommt die Bank zuerst zum Zug, deren Hypothek als Darlehenssicherheit zuerst im Grundbuch eingetragen worden ist.

Die Höhe der Hypothek beeinflusst den Zinssatz des Darlehens

Weil dies das Risiko des Kreditgebers beeinflusst, ist es üblich, dass Banken je nach Rangeinstufung unterschiedliche Zinsen verlangen. Je höher der Anteil des Darlehens und damit auch der Hypothek am Wert der Immobilie, umso teurer wird in der Regel auch der Zins.

Wobei der Hypothek die Grenze zwischen den einzelnen Rängen verläuft, ist nicht einheitlich: Während das eine Kreditinstitut schon bei 45 Prozent des Immobilienwertes die Grenze zwischen erstem und zweitem Rang zieht, gewährt der andere Finanzierungsanbieter vielleicht bis zu 60 Prozent erstrangige Konditionen.

Unterschiede gibt es auch bei der Definition des Immobilienwertes. Manche Banken setzen hier einfach den Kaufpreis ein, andere wiederum nehmen einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent vor. Aus einem Kaufpreis von 250.000 Euro resultiert dann eine Bewertung von 200.000 bis 225.000 Euro.

Fazit: Für Bauherren ist die Bank mit dem billigsten Standardzins nicht zwangsläufig der günstigste Anbieter, weil dieser möglicherweise im Gegensatz zu Konkurrenten höhere Aufschläge bei zweit- und nachrangigen Hypothekendarlehen verlangt. Die Experten von Interhyp berücksichtigen solche Besonderheiten und erstellen kostenlose Angebote, die auf die individuelle Konstellation des Bauherren abgestimmt sind.

Interhyp AG, 26.07.2011

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