Baufinanzierung: Zinsrechner

Unser Baufinanzierungsrechner für Sie: Welcher Zins gilt für die Finanzierung Ihrer Wunsch-Immobilie? Bereits wenige Angaben zur Finanzierung genügen – und unser Rechner für Ihre Baufinanzierung gibt Ihnen eine erste Einschätzung zu Ihrem individuellen Top-Zins.

Der Baufinanzierungsrechner

Baufinanzierung: Richtige Beratung ist das A und O

Tipps zur Baufinanzierung

Der erste Schritt zur Baufinanzierung: der Haushaltsrechner

Baufinanzierung mit Vater Staat: KfW-Förderdarlehen

Die Finanzierung Ihrer Immobilie passend absichern

Interhyp-Beratung: Kostenlos und unverbindlich

Zinsbindung bei der Baufinanzierung richtig wählen

Sondertilgungen nutzen

Interhyp-Beratung: Kostenlos und unverbindlich

Ratgeber Baufinanzierung – was ist zu beachten?

Repräsentatives Beispiel

Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,39% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,40% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 6 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 732 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.000 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.670 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.

Der Baufinanzierungsrechner

Der persönliche Zinsrechner zur Baufinanzierung liefert Ihnen im Vergleich zu einer reinen Zinsübersicht oder einem einfachen Onlinezinsrechner einen genaueren Anhaltspunkt, wie der Zinssatz für die Finanzierung des Eigenheims aussehen wird - und dies bereits mit wenigen Angaben zum gewünschten Darlehen für Ihre Immobilie. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner für die Berechnung Ihres persönlichen Zins und möglicher Tilgungsraten! Unser Finanzierungsrechner ist sicher, es gelangen keine persönlichen oder vertraulichen Daten nach außen.

Baufinanzierung: Richtige Beratung ist das A und O

Wenn Sie auf der Suche nach einer passenden Baufinanzierung sind, können Online-Rechner wie der persönliche Zinsrechner von Interhyp eine wertvolle Hilfe sein. Um das richtige Angebot in Sachen Finanzierung zu finden, ist eine umfassende und kompetente Beratung aber auf jeden Fall empfehlenswert, egal ob Sie eine Immobilie kaufen oder ein neues Haus kaufen möchten. Interhyp wurde 2016 vom Wirtschaftsmagazin €uro bereits zum elften Mal zum "Besten Baufinanzierer" gekürt (Ausgabe 08/2016). Für Sie bedeutet das: fachgerechte und vor allem maßgeschneiderte Beratung in Sachen Hauskauf und beste Konditionen für den Immobilienkredit. Unsere Kreditberater helfen Ihnen außerdem immer kompetent weiter, auch wenn es um Fachbegriffe wie Zinsbindung, Tilgung, Beleihungsgrenzen oder Forward-Darlehen geht.

Tipps zur Baufinanzierung

Beratung ist bei der Baufinanzierung unerlässlich – wichtig ist es aber auch, sich bereits im Vorfeld zu informieren. Wie viel "Haus" kann ich mir leisten und wie viel Eigenkapital sollte eigensetzt werden? Was muss ich vor der Baufinanzierung und während der Rückzahlung beachten? Wie verhandle ich richtig beim Hauskauf? Bei welcher Bank, Filialbank, Sparkasse, Bausparkasse oder sonstigem Kreditinstitut ist meine Immobilienfinanzierung am besten aufgehoben und welches sind die besten Angebote für die Baufinanzierung? Was muss ich bei einem Baufinanzierungsantrag berücksichtigen und welche Unterlagen sollte ich parat haben? Wann fällt die konkrete Kreditentscheidung seitens der finanzierenden Bank? Wann sollte ich die Darlehensaufnahme beginnen? Mit unseren Tipps und Checklisten zur Finanzierung Ihrer Immobilie haben Sie stets alles Wichtige im Blick, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen.

Der erste Schritt zur Baufinanzierung: der Haushaltsrechner

Zu Beginn einer Baufinanzierung ist vor allem eine Frage entscheidend: Wie viel Geld steht monatlich für die Rückzahlung des Baukredits bzw. des Darlehens zur Verfügung? Denn wenn Sie nicht wissen, wie Ihr Budget aussieht, wird die Traumimmobilie eher ein Luftschloss und die Finanzierungsmöglichkeit unklar bleiben. Mit dem Haushaltsrechner können Sie exakt ermitteln, was Ihr Budget hergibt – und so Ihren Baukredit von Anfang an auf eine solide Basis stellen.

Baufinanzierung mit Vater Staat: KfW-Förderdarlehen

Die eigenen vier Wände sind nicht nur der Traum von Millionen Menschen – er ist auch ein erklärtes politisches Ziel. Daher stellt der Staat über die staatliche Förderbank KfW zinsgünstige Darlehen für Ihr Bauvorhaben bereit. Ihr Interhyp-Berater hilft Ihnen, die passenden Programme der KfW zu finden – und Ihre Eigenheimfinanzierung für die neue Immobilie so möglichst günstig zu gestalten.

Die Finanzierung Ihrer Immobilie passend absichern

Mit der Beratung von Interhyp zu Ihrer Baufinanzierung legen Sie bereits einen stabilen Grundstein auf dem Weg ins Eigenheim. Nun weiß aber niemand genau, was die Zukunft bringt. Doch mit dem richtigen Versicherungsschutz können Sie sich und Ihre Familie umfassend absichern. Ob Haftpflicht oder Berufsunfähigkeitsschutz – wir informieren Sie, welche Versicherung sinnvoll sein kann.

Zinsbindung bei der Baufinanzierung richtig wählen

Auch die Zinsbindung sollten Sie bei Ihrem Immobilienkredit bzw. der Baufinanzierung für das Eigenheim (oder Renditeobjekt) im Auge haben: Gerade in Zeiten sehr niedriger Bauzinsen ist eher eine möglichst lange Zinsbindung sinnvoll, um so lange wie möglich von den Niedrigzinsen zu profitieren. Die Kreditlaufzeiten können Sie in unserem Vergleichsrechner für Baufinanzierung selbst bestimmen.

Sondertilgungen nutzen

Bei Baufinanzierungen sind die Kreditsummen in der Regel sehr hoch: Achten Sie deshalb auch auf die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen während der Tilgungsphase, damit Sie die gesamten Kreditkosten und die Laufzeit idealerweise verringern können. Die auf den ersten Blick günstigste Baufinanzierung ist nicht immer auch die beste! Die Gesamtkosten sind ausschlaggebend.

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Ob Online-Anfrage, persönliche Finanzierungsberatung vor Ort oder am Telefon!

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Ratgeber Baufinanzierung – was ist zu beachten?

Nur die wenigsten Bauherren oder Immobilienkäufer können ihren Traum ausschließlich von den eigenen vier Wänden durch Rücklagen und Ersparnisse verwirklichen. Eine Immobilien- oder Baufinanzierung bietet die Möglichkeit, die Wunschimmobilie bereits jetzt zu erwerben und über die nächsten Jahre abzuzahlen. Die meisten Deutschen kaufen einmal im Leben ein Haus oder eine Eigentumswohnung, entsprechend aufregend ist die Suche nach dem Traumobjekt. Besonders das Thema Baufinanzierung sorgt dabei häufig für Unsicherheit. Wie funktioniert die Finanzierung eines Bauprojekts oder des Hauskaufs? Welche Möglichkeiten gibt es? Wie sehen die verschiedenen Finanzierungsmodelle im Vergleich aus? Wie kommen Bauherren oder Käufer zur idealen Baufinanzierung oder zum passenden Immobilienkredit?

Prinzipiell stellt sich der Weg zur Finanzierung einer Immobilie so dar:

Weg zur Finanzierung

Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Wenn der Traum von der eigenen Immobilie konkreter wird, ist es an der Zeit, die individuelle finanzielle Situation genau zu berechnen. Ein Kassensturz ist immer der erste Schritt zur Berechnung der möglichen Immobilien- oder Baufinanzierung. Besonders leicht haben es Verbraucher, die ein Haushaltsbuch führen. Doch auch mit den eigenen Kontoauszügen lässt sich die finanzielle Belastbarkeit ermitteln.

Unabhängig von einer sinnvollen Kalkulation per Baufinanzierungsrechner zur ersten Orientierung und einer umfassenden persönlichen Beratung geben zunächst eine gründliche Bestandsaufnahme und Planung Aufschluss über Ist-Zustand und Wunschvorstellung.

Die ideale Planung verläuft in drei Schritten:

Planung in drei Schritten

Interhyp stellt Ihnen zur Ermittlung von Einnahmen und Ausgaben den Haushaltsrechner zur Verfügung.

Schritt 1: Alle Einnahmen ermitteln

Alle Einnahmen, die ein Haushalt erzielt, helfen, die Lebenshaltungskosten zu decken und die spätere Finanzierung des Immobilienprojekts zu bedienen. Dazu zählen unter anderem:

  • das monatliche Gehalt
  • Kindergeld
  • Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
  • Nebenjobs

Dividenden aus Aktien sollten eher nicht in die Planung einbezogen werden, denn der Markt ändert sich ständig und diese Erträge können wegfallen. Ebenso ist es schwierig, mit dem Eltern- oder Erziehungsgeld zu rechnen, da dieses absehbar zeitlich begrenzt ist und nach dem Ende der Zahlungen eine Lücke bis zum nächsten Job entstehen kann. Es gilt daher lieber vorsichtig zu kalkulieren, um die monatlichen Raten auch dann stemmen zu können, wenn das Einkommen für eine Weile geringer ausfällt.

Schritt 2: Ausgaben berechnen

Nachdem das monatliche Einkommen realistisch ermittelt wurde, fällt der Fokus auf die Ausgaben. Die monatlichen Ausgaben für die allgemeine Lebenshaltung wie

  • Mietnebenkosten wie Strom, Wasser und Abwasser, Müllbeseitigung, usw.
  • Lebensmittel
  • Kleidung
  • Mobilität
  • Bildung von Rücklagen
  • Versicherungen
  • Kultur, Freizeit, Vereinsbeiträge usw.

lassen die Einnahmen schnell schmelzen. Die Ausgaben sollten daher keinesfalls zu niedrig veranschlagt werden. Denn eine Baufinanzierung bindet große Teile des Einkommens für 20 oder mehr Jahre. Ein neues Auto, Reparaturen und der Ersatz von Haushaltsgeräten fallen in dieser Zeit garantiert an. Eine ausbalancierte Baufinanzierung lässt ausreichend finanziellen Spielraum, um sich die eine oder andere Annehmlichkeit zu gönnen. Sonst wird die Finanzierung schnell zur emotionalen Belastung für die ganze Familie. Im schlimmsten Fall besteht die Gefahr, wegen falsch eingeschätzter Einnahmen und Ausgaben die monatlichen Raten der Baufinanzierung nicht aufbringen zu können.

Machen Sie sich's leicht! Unser Haushaltsrechner zeigt Ihnen die wichtigsten Posten und berechnet für Sie den verfügbaren Betrag für die Immobilie.

Eigenkapital ansparen lohnt

Eigenkapital sehen die Banken und Sparkassen sehr gern. Je höher der Anteil der Immobilien- oder Baufinanzierung ist, desto mehr Zinsen verlangen die Banken in der Regel. Daher ist es sinnvoll, die eigenen Ersparnisse in die Finanzierung der Bau- oder Kaufkosten einfließen zu lassen. Auch an dieser Stelle gilt es, nicht zu eng zu kalkulieren. Es sollten ausreichend Rücklagen bleiben, um unvorhergesehene Ausgaben abdecken zu können. Die Stiftung Warentest hat ermittelt, welche Finanzierungsquoten die Baufinanzierung besonders teuer machen. Übersteigt die Immobilien- oder Baufinanzierung 80 Prozent des Wertes der Immobilie steigen die Bauzinsen drastisch an.

Marktübliche Zinsaufschläge in Bezug auf die Beleihung

Kreditanteil in Prozent des KaufpreisesZinsaufschlag (Prozentpunkte)
600,04
700,12
800,16
900,40
1000,70

Quelle: Stiftung Warentest, Juni 2014

Schritt 3: Den maximalen Kreditbetrag ermitteln

Ist der monatlich zur freien Verfügung stehende Betrag errechnet, kann daraus die maximal mögliche Kreditsumme der Bau- oder Immobilienfinanzierung ermittelt werden. Die folgende Formel liefert aussagekräftige und zuverlässige Ergebnisse:

Rechenbeispiel Formel

Rechenbeispiel: Familie Mustermann hat zwei Kinder und verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von 3.800 Euro inklusive Kindergeld. Nach Abzug der monatlichen Kosten für Lebenshaltung, Mietnebenkosten und sonstigen Ausgaben sowie einer Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben, Urlaub usw. verbleiben monatlich 926 Euro, um einen Baukredit zu finanzieren. Außerdem verfügt Familie Mustermann über Rücklagen in Höhe von 90.000 Euro. Davon können 50.000 Euro als Eigenkapital eingebracht werden. Die angebotene Baufinanzierung hat einen effektiven Jahreszins von 1,5 Prozent, es sind 2 Prozent Tilgung vorgesehen.

Tilgung

Wir machen Ihnen die Berechnung leicht: mit dem Budgetrechner von Interhyp.

Familie Mustermann kann nach dieser Rechnung eine Immobilienfinanzierung oder einen Baukredit in Höhe von rund 317.000 Euro aufnehmen. Dazu kommt das Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro. Insgesamt steht der Familie für den Bau oder den Kauf einer Immobilie inklusive der Bau- und Kaufnebenkosten eine Summe von 367.000 Euro zur Verfügung.

Allerdings verändern sich diese Werte schnell, wenn ein höherer Prozentsatz zur Tilgung oder ein höherer Zinssatz als Maßstab angesetzt wird.

Die folgende Tabelle zeigt die für die Beispielfamilie Mustermann maximale Darlehenssumme zu verschiedenen Rahmenbedingungen:

 1% Tilgung2% Tilgung
Zinssatz 1,5%317.485 Euro246.933 Euro
Zinssatz 2,0% 246.933 Euro202.036 Euro
Zinssatz 3,5%202.036 Euro170.954 Euro
Zinssatz 4,5% 170.953 Euro148.160 Euro

In einem Niedrigzinsumfeld sollte das Volumen einer Baufinanzierung immer mit Bedacht kalkuliert und eine möglichst hohe Tilgung, möglichst von drei Prozent und mehr, gewählt werden. Einen ersten Anhaltspunkt für den verfügbaren Betrag liefert die bisher gezahlte Kaltmiete. Da zum Zeitpunkt der nötigen Anschlussfinanzierung der marktübliche Zinssatz deutlich gestiegen sein kann, sollte die Planung auch mögliche höhere Belastungen berücksichtigen. So ist sichergestellt, dass der Baukredit oder die Immobilienfinanzierung bis zur vollständigen Tilgung gesichert ist.

Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?

Für die Baufinanzierung oder als Immobilienkredit bieten die Banken und Sparkassen verschiedene Darlehensarten an. Die wichtigsten sind

  • Annuitätendarlehen
  • Volltilger-Darlehen
  • Forward-Darlehen
  • variable Darlehen
  • endfällige Darlehen

Am häufigsten ist das klassische Annuitätendarlehen. Die anderen Finanzierungsvarianten haben jeweils auch verschiedene Vor- und Nachteile. Welcher Baukredit oder welche Immobilienfinanzierung für den Einzelnen die passende Wahl ist, hängt von der individuellen Lebens- und Einkommenssituation sowie von den Wünschen und Bedürfnissen ab. Im Folgenden finden Sie die unterschiedlichen Modelle im Vergleich, um die jeweils beste Finanzierung zu finden.

Das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung. Die meisten Bauherren wählen diese Art. Das Besondere am Annuitätendarlehen ist die gleichbleibende monatliche Rate. Diese Rate setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen für den Baukredit zusammen. Das bedeutet, dass zu Beginn der Ratenzahlung lediglich ein geringer Teil der Schuld getilgt wird, die Zinsen machen den Löwenanteil aus. Je weiter die ursprüngliche Darlehenssumme durch die monatlichen Zahlungen schrumpft, desto höher wird die Tilgung. Die Zinsen nehmen im Laufe der Zeit einen immer geringeren Teil der monatlichen Rate ein.

Der beispielhafte Verlauf von Zins- und Tilgungsanteil in der Rate im Annuitätendarlehen:

Annuitätendarlehen

In einem Niedrigzinsumfeld ist es sinnvoll, für das Annuitätendarlehen eine möglichst hohe Anfangstilgung zu vereinbaren. Bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent benötigen Immobilienkäufer rund 55 Jahre, um die gesamte Darlehenssumme zurückzuzahlen. Liegt die Tilgung bereits zu Beginn bei 2 Prozent, verringert sich die Rückzahlungsdauer um etwa 20 Jahre. Gleichzeitig fallen die Gesamtkosten für die Baufinanzierung, da durch die schnellere Tilgung weniger Bauzinsen fällig werden.

Vorteile des Annuitätendarlehens

  • Zinsbindung: Die Zinsbindung, die in der Regel für 5 bis 15 Jahre – häufig für 10 Jahre - vereinbart wird, schafft Planungssicherheit. Die monatliche Belastung bleibt während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Abweichende längere oder kürzere Laufzeiten können mit vielen Banken individuell vereinbart werden, zum Beispiel auch 30 Jahre.
  • Restschuld: Soll nicht die gesamte Darlehenssumme während der Laufzeit der Zinsfestschreibung des Baukredits getilgt werden, steht bereits bei Vertragsbeginn fest, für welche Summe eine Anschlussfinanzierung benötigt wird.
  • Tilgung: Die monatliche Tilgung verrechnen die Banken und Sparkassen beim Annuitätendarlehen direkt mit der Restschuld. Die zeitnahe Reduzierung der ursprünglichen Darlehenssumme senkt den Zinsanteil der Annuität und steigert den Tilgungsanteil.

Nachteile des Annuitätendarlehens

  • Geringe Flexibilität: Die Vorteile des Annuitätendarlehens können auch zum Nachteil werden. Während der Zinsbindungsfrist sind in den meisten Fällen keine Vertragsänderungen möglich. Um eine möglichst hohe Flexibilität zu erhalten, sollten Verbraucher in jedem Fall die Möglichkeit für Sondertilgungen oder einen oder mehrere Tilgungssatzwechsel vertraglich vereinbaren. So können Steuerrückzahlungen oder anderweitiger überraschender Geldsegen direkt in die Baufinanzierung fließen. Ohne diese Vereinbarung verlangen Banken und Sparkassen eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn außerplanmäßige Zahlungen eingehen.
  • Risiko Anschlussfinanzierung: Wird nicht die gesamte Darlehenssumme während der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt, benötigen Bauherren und Immobilienkäufer eine Anschlussfinanzierung. Niemand kann die Zinsentwicklung der nächsten 5, 10 oder gar 20 Jahre abschätzen. Liegt der marktübliche Zinssatz zum Ablauf der Zinsbindungsfrist deutlich über dem bisherigen Zinssatz, kann die Anschlussfinanzierung überraschend teuer werden. Diese Risiken können Bauherren und Immobilienkäufer durch ein Volltilger-Darlehen oder ein Forward-Darlehen deutlich reduzieren.
  • Sinkende Bauzinsen: Während der vereinbarten Zinsfestschreibung bleibt der Zinssatz des Annuitätendarlehens gleich. Sinken in den Jahren nach dem Abschluss die Zinsen für Baufinanzierungen und Immobilienkredite deutlich, profitieren die Kreditnehmer nicht davon. Allerdings können sie laut gesetzlicher Regelung zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten den Kreditvertrag kündigen.

Für wen ist ein Annuitätendarlehen die passende Art der Baufinanzierung?

Das Annuitätendarlehen ist die ideale Bau- und Immobilienfinanzierung für Bauherren und Immobilienkäufer, die ihre Immobilie selbst nutzen möchten und eine besonders große Planungs- und Zinssicherheit wünschen. Über verschiedene Vertragsgestaltungen lässt sich das Annuitätendarlehen an die individuelle Situation anpassen. Es lässt sich auch sehr gut mit einem KfW-Kredit kombinieren.

Sinnvolle Optionen für das Annuitätendarlehen

  • Bereitstellungszinsen: Viele Banken und Sparkassen verzichten für die ersten 6 Monate auf die Berechnung von Bereitstellungszinsen. Manche Kreditinstitute gewähren sogar eine Frist von 12 Monaten. Bauherren, die die Kreditsumme entsprechend dem Baufortschritt abrufen, sollten versuchen, eine möglichst lange Frist ohne Bereitstellungszinsen zu vereinbaren. Kommt es zu Verzögerungen beim Bau, erhöhen die sonst anfallenden Zinsen die Baunebenkosten erheblich.
  • Sondertilgungen: Um die Darlehensschuld möglichst schnell zu reduzieren, ist es sinnvoll, die Möglichkeit von Sonderzahlungen zu vereinbaren. Es ist bei vielen Banken und Sparkassen möglich, bis zu 10 Prozent pro Jahr außerplanmäßig und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zusätzlich zu leisten.
  • KfW-Darlehen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellt Bauherren und Immobilienkäufern in verschiedenen Programmen kostengünstige Kredite für energieeffizientes Bauen oder die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien zur Verfügung. Die maximale Kreditsumme ist pro Bau- oder Kaufvorhaben begrenzt. Die Bereitstellung der Finanzierung mithilfe der KfW erfolgt über die kreditgebende Bank. Daher lassen sich Annuitäten- und KfW-Darlehen optimal kombinieren.
  • Vorfälligkeitsschutz: Der Vorfälligkeitsschutz wandelt das Annuitätendarlehen in besonderen Härtefällen in ein kündbares Darlehen um. Muss die Immobilie während der Kreditlaufzeit aus Gründen wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit verkauft und der Kredit vorzeitig abgelöst werden, verzichtet die Bank auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Die meisten Banken und Sparkassen lassen sich diesen Schutz vom Kreditnehmer der Finanzierung allerdings extra bezahlen.

Volltilger-Darlehen

Volltilger-Darlehen sind keine spezielle Form der Immobilienfinanzierung. Es handelt sich um Darlehen, bei denen während ihrer Laufzeit die Darlehenssumme komplett getilgt wird. Entsprechend lang ist die vereinbarte Zinsbindungsfrist. Eine Vertragslaufzeit von 20 oder 25 Jahren ist in diesem Bereich üblich. Natürlich sind auch kürzere Laufzeiten möglich, wenn der Kreditnehmer die erforderliche Ratenhöhe tragen kann.

Vorteile von Volltilger-Darlehen

  • Planungssicherheit: Es besteht absolute Planungssicherheit während der gesamten Baufinanzierung. Die monatliche Ratenhöhe bleibt während der gesamten Laufzeit gleich.
  • Kein Risiko für Anschlussfinanzierung: Das Risiko, eine Anschlussfinanzierung zu erheblich ungünstigeren Konditionen abschließen zu müssen, entfällt.

Nachteile von Volltilger-Darlehen

  • Höhere Bauzinsen: Banken und Sparkassen erheben für die sehr lange Zinsbindungsfrist einen gewissen Aufschlag im Vergleich zum marktüblichen Zinssatz für kürzere Bindungsfristen.
  • Geringe Flexibilität: Der Kreditnehmer ist an die Baufinanzierung gebunden und kann nicht von fallenden Zinsen profitieren. Er kann das Darlehsen jedoch - laut gesetzlicher Regelung - zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Variable Darlehen

Bei variablen Darlehen vereinbaren die Banken und Sparkassen mit dem Kreditnehmer eine regelmäßige Zinsanpassung an den aktuellen Marktzins. Damit profitieren Bauherren und Hauskäufer zeitnah von sinkenden Zinsen, bei steigenden Kreditzinsen dagegen steigt die monatliche Belastung deutlich an. Üblich sind regelmäßige Zinsanpassungen, etwa alle drei Monate. Die Besonderheit des variablen Darlehens liegt in der Möglichkeit, es bei steigendem Zinssatz in ein Darlehen mit langfristiger Zinsbindung umzuwandeln. Außerdem dürfen Kreditnehmer die Darlehenssumme am Ende jeder Zinsbindungsperiode vorzeitig und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückbezahlen.

Zinsberechnung bei variablen Darlehen

Der vom Kreditnehmer zu entrichtende Zinssatz setzt sich aus dem aktuellen Marktzins und der Marge der Bank zusammen. Grundlage für den Marktzinssatz ist der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Der EURIBOR beschreibt den Zinssatz, zu dem sich europäische Banken aktuell untereinander Geld leihen.

Für wen ist das variable Darlehen die passende Art der Baufinanzierung?

Das variable Darlehen kann für Kreditnehmer mit hohen Rücklagen, die steigenden Zinsen und damit höhere monatliche Belastungen auffangen können, geeignet sein. Außerdem erfordert eine Baufinanzierung mit variablem Zinssatz, dass der Kreditnehmer die Entwicklung des Leitzinssatzes der EZB regelmäßig verfolgt und über ein gutes Gespür für den Finanzmarkt verfügt.

Endfällige Darlehen

Anders als bei anderen Baukrediten oder Immobilienfinanzierungen tilgt der Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit die Darlehenssumme nicht. Er trägt lediglich die anfallenden Zinsen, die Darlehenssumme selbst erhält die Bank am Ende der Laufzeit in einer Rate komplett zurück. Häufig dient eine kapitalbildende Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag zur Absicherung des endfälligen Darlehens.

Vorteile des endfälligen Darlehens

  • Tilgungsfreiheit: Niedrige monatliche Rate, da keine Tilgung fällig wird.
  • Steuervorteil: Bauherren, die ihre Immobilie nicht selbst nutzen, können die Zinsen steuerlich geltend machen.

Nachteile des tilgungsfreien Darlehens

  • Hohe Kosten: Da die Darlehenssumme während der Vertragslaufzeit nicht abgebaut wird, fallen mehr Zinsen an. Das erhöht die Kosten für die Baufinanzierung.
  • Doppelte Belastung: Die monatlichen Raten für die Kapital-Lebensversicherung oder den Bausparvertrag müssen in der Kalkulation berücksichtigt werden. Niedrige Sparzinsen und Gebühren verteuern bei diesen gekoppelten Verträgen die Kosten zusätzlich.

Für wen ist ein endfälliges Darlehen zur Baufinanzierung geeignet?

Eigenheimbesitzer sollten von dieser Art der Baufinanzierung eher Abstand nehmen. Anders sieht es dagegen bei nicht selbst genutztem Wohnraum aus. Hier können Bauherren die Zinsen für die Immobilie steuermindernd geltend machen. Die Einnahmen aus der Vermietung legen die Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit an und profitieren von den Zinsen. Die Einnahmen dienen am Ende der Laufzeit der Tilgung des Kredits. Kreditnehmer, die über genügend Eigenkapital verfügen und keine Versicherung und keinen Bausparvertrag abschließen müssen, können diese Möglichkeit bei nicht selbst genutztem Wohnraum durchrechnen. Allerdings spielen endfällige Darlehen in der Baufinanzierung derzeit eine eher untergeordnete Rolle.

Forward-Darlehen

Forward-Darlehen geben dem Kreditnehmer die Möglichkeit, sich günstige Zinsen für eine spätere Baufinanzierung zu sichern. Auch zur Anschlussfinanzierung ist dieses Modell beliebt. Das Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, dessen Auszahlung erst bis zu 66 Monate nach dem Vertragsabschluss erfolgt. In der Wartezeit fallen keine Bereitstellungszinsen oder monatlichen Raten an. Diese Zinssicherheit in der Zukunft lassen sich Banken und Sparkassen mit einem Aufschlag bezahlen. Wie hoch der Aufschlag ausfällt, richtet sich nach dem aktuellen Marktzins, der Marktlage sowie der Länge der Forward-Periode zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Das Forward-Darlehen verläuft in 3 Phasen:

Forward-Darlehen in 3 Phasen

Wie hoch muss die Baufinanzierung realistisch sein?

Die meisten Verbraucher kaufen oder bauen nur einmal in ihrem Leben eine Immobilie. Entsprechend schwer fällt es, die tatsächlich anfallenden Kosten einzuschätzen. Denn die Kosten für das Baugrundstück und die Baukosten machen nur einen Teil der nötigen Baufinanzierung aus. Nebenkosten und Baunebenkosten sollten niemals unterschätzt werden. Reicht die erste Baufinanzierung oder der Immobilienkredit nicht aus, ist eine Nachfinanzierung fällig. Für den zweiten Vertrag gewähren Banken und Sparkassen in der Regel deutlich schlechtere Konditionen. Mit einer realistischen und gründlichen Kalkulation und Planung können Kreditnehmer hier eine Menge Lehrgeld sparen.

So setzen sich die Baukosten zusammen

Ein Bauvorhaben ist eine große Aufgabe, die der Bauherr gut überblicken muss, wenn er die Baufinanzierung beantragt. Häufig werden wichtige Kosten übersehen: Die Gestaltung der Außenanlagen oder Gas- und Stromanschlüsse zum Beispiel geraten oft in Vergessenheit. Dann droht eine Finanzierungslücke.

Die Baukosten setzen sich aus dem Preis für das Grundstück und den Nebenkosten des Kaufs, den reinen Baukosten und den Baunebenkosten zusammen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick. Bei den Werten handelt es sich um ungefähre Angaben, die einer ersten Orientierung dienen können.

Postenca. Höhe
Grundstückregional sehr unterschiedlich
Grunderwerbsteuer3,5 bis 6,5% des Kaufpreises
Kosten Notar/ Grundbucheintragungca. 2% des Kaufpreises
Maklerkosten3 bis 6% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer
Baugenehmigung 0,2% der Baukosten als Faustregel, sehr variabel
Bodengutachten500 bis 1.200 Euro
Prüfstatiker1.500 bis 3.000 Euro
Vermessungskosten1.500 bis 3.000 Euro
Kosten Bauleitung und Architektenhonorar12 bis 15% der Baukosten
Anlegen der Baustraßeca. 12 Euro pro Quadratmeter
Aushub für Bodenplatte oder Keller4 bis 5 Euro pro Kubikmeter
Überschüssige Erde abfahren10 bis 20 Euro pro Kubikmeter
Baustrom und Bauwasser500 bis 2.000 Euro
Abriss von Altbauten10 bis 100 Euro pro Tonne
Erschließungskosten für die Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Strom, Kanalisation, Telefon)30 bis 85 Euro pro Quadratmeter, sehr variabel
Bauherrenhaftpflichtversicherung, Bauleistungsversicherung400 bis 1.000 Euro

Der finanzielle Aufwand für die Baunebenkosten ist regional sehr unterschiedlich. Auch die Größe und die Bauart des geplanten Objekts haben einen großen Einfluss auf die gesamten Baukosten. Bauherren sollten bei der Finanzierung einen Puffer für Unvorhergesehenes einplanen, zehn Prozent sind hier ein guter Wert. Angehende Bauherren sollten sich vor der Planung der Baufinanzierung genau nach den örtlich üblichen Kosten erkundigen und die Angebote der verschiedenen Baufirmen oder Fertighausunternehmen genau prüfen, um vor überraschenden Ausgaben geschützt zu sein.

Disziplin und geschickte Planung sichern die Baufinanzierung

Auch wenn der Preis für das Grundstück und die Baukosten auf den ersten Blick erschwinglich scheinen, erreichen jedoch zusammen mit den Baunebenkosten viele Interessenten schnell ihre finanzielle Leistungsgrenze. Mit der richtigen Planung des Bauvorhabens und Disziplin in der Bauphase kann die Kreditsumme der Baufinanzierung niedrig gehalten werden. Zum Beispiel sollte man folgende Aspekte nicht aus den Augen verlieren:

  • Eine einfache kompakte Bauweise senkt die Baukosten.
  • Eine offene Wohnküche mit angeschlossenem Wohn- und Essbereich verringert den Flächenbedarf. Außerdem fallen zusätzlich Wände, Türen und Beschläge weg.
  • Disziplin spart Baukosten ein. Spätere Änderungen am ursprünglichen Bauplan kommen Bauherren oft teuer zu stehen.
  • Streng das Budget einzuhalten, ist eine weitere erfolgreiche Strategie. Veränderungen an der einen Stelle sollten zumindest von Einsparungen an einer anderen aufgefangen werden.

Wie finde ich die passende Baufinanzierung?

Die Zinsen sind derzeit niedrig, aber mittel- bis langfristig könnten Sie – je nach wirtschaftlicher Entwicklung – auch wieder ansteigen. Bevor ein Vertrag abgeschlossen wird, lohnt sich jedoch der Vergleich verschiedener Anbieter. Vergleiche - etwa mit den Rechnern von Interhyp - zeigen oft Banken, die bessere Konditionen anbieten als die örtliche Bank- oder Sparkassenfiliale. Wie hoch die Zinsen für die gewünschte Baufinanzierung tatsächlich ausfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Neubau, Immobilienkauf, Sanierung, Anschlussfinanzierung: Welchen Zinssatz Banken für den Baukredit oder die Immobilienfinanzierung gewähren, hängt von der Art des Vorhabens ab.
  • Zinsbindungsfrist: Wer sich langfristig günstige Zinsen sichern möchte, zahlt einen Zinsaufschlag. Die tatsächliche Höhe des Aufschlags steigt mit der Dauer der Zinsfestschreibung. Die aktuelle Marktlage hat ebenfalls einen großen Einfluss.
  • Eigenkapitalanteil: Je mehr Eigenkapital ein Kreditnehmer einbringen kann, desto günstiger sind in der Regel die Zinsen. Es ist sinnvoll, bei der Bank vor Vertragsabschluss nachzufragen, wie die Zinsen gestaffelt werden. Unter Umständen lohnt es sich, eine Anlage vorzeitig aufzulösen und als Eigenkapital einzusetzen. Manchmal haben bereits 5.000 Euro einen deutlichen Einfluss auf den offerierten Zinssatz.
  • Objektwert und Lage: Auch diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz. Bei der Auswahl des Bauplatzes ist es ratsam, diese Unterschiede zu prüfen und gegebenenfalls zu berücksichtigen.
  • Aktuelle Marktlage: Ist eine Baufinanzierung erst für die Zukunft geplant, lohnt es sich, den Markt zu beobachten. Ist der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) niedrig, sind oft auch Baufinanzierungen günstig. Doch der Zusammenhang ist nicht ganz so einfach. Vielmehr hängt die Entwicklung beim Baugeld auch mit der Nachfrage nach Bundesanleihen und Pfandbriefen zusammen: Ist diese hoch, sinken die Zinsen für Immobilienkredite.
    Mehr Infos.
  • Bonität: Ist die Bonität zu schlecht, etwa die Einkünfte zu gering, können Banken und Sparkassen einen Kreditantrag auch ablehnen.

Weitere Infos: Was bestimmt den Bauzins?

Baufinanzierung - allgemeine Informationen zum Thema

Mit einer Baufinanzierung verwirklichen Sie Ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Sie investieren nicht länger in das Einkommen und die Altersversorgung eines Vermieters oder sorgen für satte Renditen von Anlegern, sondern Sie tun etwas für sich und Ihre Zukunft. Gleichzeitig genießen Sie die Freiheit im eigenen Haus, auf dem eigenen Grundstück ohne Nachbarn, die über oder unter Ihnen wohnen. Die niedrigen Bauzinsen machen ein Eigenheim heute auch für Verbraucher mit mittleren Einkommen erschwinglich. Mindestens ein gesichertes Einkommen ist die ideale Grundlage für den Bau oder Kauf einer Immobilie – zwei Einkommen sind aber natürlich noch besser.

Zu beachten ist, dass Baufinanzierungen und Immobilienkredite immer zweckgebunden ausgezahlt werden. Das Kapital darf für den Bau, den Kauf, die Sanierung oder den Ausbau des Hauses verwendet werden. Ein neues Auto zum Beispiel muss anders finanziert werden. In der Regel dient die Baufinanzierung zur Deckung der Kaufkosten für das Grundstück sowie der Baukosten. Die Nebenkosten trägt der Bauherr über das Eigenkapital selbst. Ist kein Eigenkapital vorhanden, kann die Baufinanzierung auch zu 100 Prozent über die Bank abgewickelt werden. Sogar eine Finanzierung über der Kauf- oder Bausumme ist in Einzelfällen möglich. Da jedoch die Kauf- und Baunebenkosten im Falle eines Verkaufs der Immobilie bei einer wirtschaftlichen Notlage wahrscheinlich nicht durch einen höheren Verkaufspreis zu erlösen sein werden, gehen die Banken damit ein hohes Risiko ein. Bei einem Kreditausfall droht dem Kreditgeber dann ein herber Verlust. Dieses Risiko gleichen die Banken und Sparkassen mit einem deutlichen Zinsaufschlag aus. Bauherren sollten daher vorab kalkulieren, ob es günstiger ist, vor dem Bau bzw. Erwerb ausreichend Eigenkapital anzusparen. Mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einzubringen, ist in jedem Fall empfehlenswert.

Auszeichnung: Interhyp ist zum elften Mal in Folge Deutsch­lands "Bester Baufinanzierer"

€uro Magazin Bester Baufinanzierer 2016
Das Wirtschaftsmagazin €uro bescheinigt Interhyp den besten Mix aus Service und Top-Konditionen (Ausgabe 08/2016).

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