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INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 2. JUNI 2016

Interhyp-Zinsbericht

Lockere Geldpolitik hält Zinsen für Darlehen niedrig

  • Zinsen für Immobiliendarlehen im Mai nochmals leicht gefallen
  • EZB-Entscheid: Europäische Zentralbank führt geldpolitischen Kurs fort
  • Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: kurzfristig seitwärts, langfristig leicht aufwärts

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Wie erwartet konnten Immobilienkäufer in den vergangenen Wochen ihre Kredite unvermindert zu historisch niedrigen Zinskonditionen aufnehmen. Die Zinspolitik der Zentralbanken, deflationäre Tendenzen, die wirtschaftliche Stärke Deutschlands und moderate Konjunkturaussichten im Rest Europas führen weiterhin zu niedrigen Renditen bei deutschen Staatsanleihen und damit zu günstigen Refinanzierungsbedingungen bei den Banken. Die Zinsen für Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung liegen Anfang Juni vielfach bei unter 1,5 Prozent. Die Aussagen der Europäischen Zentralbank (EZB) bei der jüngsten Sitzung am 2. Juni in Wien haben deutlich gemacht, dass sich das Zinsumfeld zumindest durch die EZB-Politik kurzfristig nicht grundlegend ändern wird. Interessant wird mittelfristig jedoch, welche Auswirkungen ein möglicher Brexit und eine Leitzinserhöhung in den USA haben werden. Wir rechnen daher in den nächsten Wochen mit einer von Schwankungen begleiteten Seitwärtsbewegung bei den Baugeldzinsen und langfristig leicht steigenden Konditionen. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer bestätigt diese Einschätzung."

(München, 2. Juni 2016) Die künftige Entwicklung der Zinsen für Immobilienkredite lässt sich zwar nicht vorhersagen - allerdings kann ein Blick auf die Rahmendaten zeigen, welches Zinsszenario im Sommer 2016 wahrscheinlich ist. An den Märkten ging es in den vergangenen Monaten vergleichsweise ruhig zu. Der mögliche EU-Austritt Großbritanniens ist zwar ebenso ein Thema wie die erzielte Einigung über die weitere Unterstützung für Griechenland; allerdings sind die Nachrichten darüber (noch) nicht marktbeherrschend. Vielmehr regiert - im Vergleich zu den krisengeschüttelten Vorjahren - eine gewisse Gelassenheit. Dazu tragen nicht zuletzt immer öfter neutrale bis positive Konjunkturdaten bei.

Auf dem europäischen Arbeitsmarkt geht es zumindest nicht weiter bergab. In der Währungsunion liegt die Arbeitslosenquote unverändert bei 10,2 Prozent. Bessere Daten indes aus Deutschland, wo nach aktuellsten Zahlen weniger als 2,7 Millionen Menschen arbeitslos sind, was einer Quote von sechs Prozent und dem niedrigsten Stand seit 25 Jahren entspricht. Der ifo-Geschäftsklimaindex als wichtigster Indikator zu Lage und Erwartungen in Unternehmen ist im Mai auf 107,7 gestiegen.

Die Inflation in Euopa allerdings bleibt im Minus. Die Verbraucherpreise in Euro fielen im Mai im Jahresvergleich um 0,1 Prozent, wobei vor allem der niedrige Ölpreis die Teuerung hemmt. Im April hatte die Inflationsrate minus 0,2 Prozent betragen.

Was dies für die Entwicklung des Baugeldes bedeutet, darüber sind sich die im Rahmen des Interhyp-Bauzins-Trendbarometers befragten Experten einig: Kurzfristig bleibt Baugeld günstig. "Zwar haben sich jüngst die Inflations- und Wachstumsaussichten im Euroraum leicht verbessert, spürbare Impulse auf den Zinsmarkt werden daraus hingegen nicht erwartet. Für Hausbau oder Renovierungen besteht kurz- bis mittelfristig ein weiter freundliches Umfeld", erklärt die PSD Bank RheinNeckarSaar. Die Sparkasse zu Lübeck erwartet keine Änderung der Zinspolitik der EZB, weshalb sie von einem unverändert niedrigen Zinsniveau ausgeht. Ähnlich urteilt die Postbank: "Das von der EZB im März beschlossene Maßnahmenpaket dürfte die Kapitalmarktzinsen in Deutschland noch für einige Zeit auf sehr niedrigem Niveau halten. Auch von der internationalen Seite ist nicht mit starken Impulsen zu rechnen, die die Renditen hierzulande in die Höhe treiben könnten. Kurzfristig rechnen wir daher mit einem weitgehend unveränderten Renditeniveau." Die Allianz hat allerdings beobachtet, dass sich selbst "bei kurzfristig schlechten Nachrichten das aktuelle Zinsniveau als Boden behauptet." Dies lasse in der Tendenz steigende Zinsen erwarten. Die ING-DiBa sieht kurzfristig eine Seitwärtstendenz mit Schwankungen: "In den kommenden Wochen und Monaten wird es zwei Kräfte geben, die die Kapitalmarktzinsen beeinflussen. Einerseits können höhere Ölpreise und eine mögliche Zinserhöhung in den USA die Zinsen nach oben drücken. Andererseits sorgt das Anleiheprogramm der EZB für Druck nach unten. Diese beiden Faktoren werden nicht immer gleichzeitig und gleichmäßig in Erscheinung treten, wodurch größere Schwankungen - auf niedrigen Niveaus - in den kommenden Monaten wahrscheinlich sind."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Gleichbleibend: 90%Fallend: 0%Steigend: 10%

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Gleichbleibend: 50%Fallend: 0%Steigend: 50%

Bei der mittel- bis längerfristigen Prognose spielen für die Experten die Entwicklungen in Großbritannien und den USA eine wichtige Rolle. Bei der Commerzbank etwa heißt es: "So dürfte die US-Notenbank Fed auf ihrer kommenden Sitzung im Juni die nächste Zinserhöhung vorbereiten, während die Bevölkerung in Großbritannien einige Tage später über den Verbleib in der EU abstimmt und in Spanien eine neue Regierung gewählt wird." Die Commerzbank geht davon aus, dass die Fed im Juli die Zinsen erhöht, sieht jedoch wegen der negativen Zinsen der EZB bei stetigen Anleihekäufen sowie den weiterhin moderaten globalen Wachstums- und Inflationserwartungen begrenztes Aufwärtspotenzial. Laut MünchenerHyp deuten die "Äußerungen der Fed-Offiziellen immer mehr auf eine anstehende Zinserhöhungsmaßnahme der Fed im Jahresverlauf hin. Der werden sich die Zinsen im Euroraum nicht voll entziehen können. Ob die Aktion der Fed allerdings bereits beim nächsten Meeting vollzogen wird, ist weiterhin unsicher. Solange ist jedenfalls im Euroland keine massive Zinssteigerung angesagt, zumal die EZB ihr Kaufprogramm unverändert straff umsetzt."

Die Hypovereinsbank geht vor diesem Hintergrund von steigenden Zinsen aus. "Das Stimmungsbild an den Finanzmärkten hellt sich auf. Bessere Konjunkturdaten aus den USA haben Sorgen über eine konjunkturelle Schwächeperiode in den USA im Keim erstickt. Der US-Notenbank Fed ist es gelungen, auf eine mögliche Leitzinsanhebung im Sommer hinzuweisen, ohne dass dies an den Finanzmärkten zu Verwerfungen geführt hätte. Größter Unsicherheitsfaktor bleibt kurzfristig das Brexit-Referendum in Großbritannien. Wir erwarten einen Sieg des Remain-Lagers. Das Auspreisen der Brexit-bezogenen Sicherheitsprämie im Rentenmarkt sollte neben einer nahenden Zinsanhebung in den USA in den kommenden vier Wochen einen Renditeanstieg in Deutschland begünstigen. Mittel- bis langfristig spricht vor allem ein ölpreisbedingter Anstieg der Inflationsentwicklung für die Erwartung graduell ansteigender Renditen."

Zinsentwicklung zehn Jahre

Fazit

Während Sparer unter der Zinspolitik der Zentralbanken leiden, eröffnet die Politik des billigen Geldes für Immobilienkäufer perfekte Finanzierungsmöglichkeiten. Die Renditeniveaus sind niedrig und werden grundsätzlich niedrig bleiben. Selbst wenn sich Baugeld in den nächsten Monaten etwas verteuern sollte - wirklich teuer wird es nicht.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen für ein Darlehen über 100.000 Euro und 60 Prozent Beleihung aktuell vielfach bei: 1,27% gebundener Sollzinssatz / 1,28% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von etwa 367.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent.

Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei gut 280.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

Die Ausgangslage für Immobilienkäufer könnte kaum besser sein. Bei Zinssätzen von unter 1,5 Prozent lassen sich hohe Kreditsummen stemmen und Kreditkosten sparen. Wer noch zur Miete wohnt, sollte die Rechnung Kaufen statt Mieten besser heute als morgen aufmachen. Gerade außerhalb der Metropolen, wo die Immobilienpreise zuletzt nicht so stark oder kaum gestiegen sind, können viele Menschen den Traum einer eigenen Immobilie jetzt realisieren. Wichtig ist dabei jedoch, die eigene Finanzierung genau zu kalkulieren. Ein ehrlicher Kassensturz zu Beginn ist dabei ebenso unerlässlich wie das Einbringen von Eigenkapital und eine möglichst hohe Tilgung, von mindestens zwei, besser jedoch drei und mehr Prozent.


Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

*Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der Hypovereinsbank, der ING-DiBa, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

**: Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,39% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,40% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 6 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 732 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.000 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.670 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.

Die aktuellen Tendenzen

Kurzfristig
(4 Wochen):

gleichbleibend

Tendenz kurzfristig

Mittel- bis
langfristig:

steigend

Tendenz kurzfristig

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