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INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 1. SEPTEMBER 2016

Interhyp-Zinsbericht

Sonnige Aussichten für Häuslebauer: Zinsen auf Allzeittief

  • Unveränderte Notenbankpolitik und nur zaghafte Konjunkturerholung
  • Bauzins-Trendbarometer: Baugeld weiter historisch günstig
  • Langfristig mit Aufwärtstrend, mögliche Impulse aus den USA

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Die außergewöhnlich guten Finanzierungsbedingungen für Immobilienkäufer haben sich im gesamten August fortgesetzt. Die Zinsen für zehnjährige Kredite liegen bei Bestanbietern und hohem Eigenkapitaleinsatz unter einem Prozent. Viele Kreditnehmer erhalten ihr Immobiliendarlehen zu Konditionen von unter 1,2 Prozent. Daran wird sich kurzfristig kaum etwas ändern. Einerseits halten die europäische und amerikanische Notenbank aktuell an ihrer Politik des billigen Geldes fest. Andererseits lassen Arbeitsmarkt-, Inflations- und Konjunkturdaten noch keine deutliche Trendwende erkennen. Wie das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer zeigt, gehen die Experten kurzfristig weiter von extrem günstigen Baugeldkonditionen aus. Mittel- bis langfristig sind leicht steigende Zinsen aber wieder möglich."

(München, 1. September 2016) Im August haben nicht nur viele Menschen Urlaub gemacht, sondern ebenso die schlechten Wirtschaftsnachrichten. Nach dem Brexit-Schock und Schlagzeilen um die italienische Bankenkrise Anfang des Sommers blieb es im August weitestgehend ruhig. Wie das Statistische Bundesamt in einer ersten Schätzung mitteilte, hat die Inflation in Deutschland wider Erwarten nicht angezogen. Im August verharrte die jährliche Inflationsrate bei 0,4 Prozent. Die Arbeitslosigkeit stieg hierzulande vor allem saisonbedingt leicht an und liegt bei rund sechs Prozent. Auch die Zahlen aus dem übrigen Europa fielen zuletzt weder sehr positiv noch sehr negativ auf. Die Europäische Zentralbank (EZB) muss entsprechend weiterhin erkennen, dass die expansive Geldpolitik die Konjunktur bisher noch nicht nachhaltig anzukurbeln vermochte und dass ein Inflationsziel von knapp unter zwei Prozent in weiter Ferne liegt. Dass die Ende August gedrosselten Anleihekäufe der europäischen Währungshüter, die sich bis dato auf rund eine Billion Euro summiert haben, eine Abkehr der bisherigen Strategie einläuten, scheint aktuell unwahrscheinlich. Wahrscheinlicher ist indes, dass die amerikanischen Notenbanker die lockere Geldpolitik im Winter bei guten Arbeitsmarkt- und Konjunkturdaten weiter leicht zurückfahren. Die US-Notenbankpräsidentin Janet Yellen hat bei der weltweiten Jahrestagung der Notenbanker deutliche Signale für eine Anhebung der Leitzinsen in den USA gesendet.

Wie die im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Experten einhellig äußern, sind kurzfristig gleichbleibend günstige Konditionen das wahrscheinlichste Szenario. So sagt der Experte der Commerzbank: "Die Renditen von Bundesanleihen sind bei sich erholendem Risikoappetit etwas von ihren Tiefständen gestiegen. Der Brexit-Schock ist in den Hintergrund gerückt. Der Fokus liegt wieder auf der konjunkturellen Entwicklung in den USA und dem Euroraum und wie die Fed und die EZB darauf reagieren. Das moderate Wirtschaftswachstum und die niedrige Kerninflation sprechen dafür, dass die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen noch einige Monate im negativen Bereich verharren, zumal die EZB ihr Anleihekaufprogramm über den März 2017 hinaus verlängern dürfte. Da sich aktuell aber nur rund zwei Drittel aller ausstehenden Bundesanleihen für das Kaufprogramm qualifizieren, dürfte die EZB die Parameter ihres Programms lockern. Dies dürfte den Abwärtsdruck von den Renditen langlaufender Bundesanleihen nehmen. Die Zinsen für zehnjährige Hypothekendarlehen dürften sich kurzfristig an diesem Seitwärtstrend orientieren."

Ähnlich sieht es der Chefvolkswirt der ING-DiBa und urteilt: "Trotz erneuter Spekulationen über eine mögliche Leitzinserhöhung der Fed im September oder Dezember sollten die Kapitalmarktzinsen niedrig bleiben. Eine Zinserhöhung in den USA wäre rein kosmetischer Natur und stellt kein Ende der lockeren Geldpolitik dar. Solange alle anderen Zentralbanken den Markt mit Liquidität überspülen und Anleihen kaufen, gibt es für die Kapitalmarktzinsen nur wenig Spielraum nach oben." Dem stimmt der Experte der Allianz zu: "Die Märkte werden von der bereitgestellten Liquidität bestimmt. Im Tagesverlauf sind öfter leichte Versuche zu beobachten, etwas höhere Zinssätze zu etablieren, aber diese Versuche sind erfolglos." Auch nach Angaben der Postbank-Experten dürfte die Europäische Zentralbank ihr Anleiheankaufprogramm in näherer Zukunft noch einmal verlängern. "Zudem haben sich die konjunkturellen Aussichten für den Euroraum durch das Brexit-Votum etwas eingetrübt. Ferner sollte die Bank of England ihre Geldpolitik noch weiter lockern. Die US-Notenbank wiederum dürfte zwar an ihrer Strategie einer allmählichen geldpolitischen Straffung festhalten, wird dabei aber aller Voraussicht nach sehr vorsichtig agieren. In der Summe lassen die Notenbanken damit kaum Raum für einen nachhaltigen Renditeanstieg an den Rentenmärkten. Auf Sicht von sechs Monaten rechnen wir vor diesem Hintergrund mit einem weitgehend konstanten Renditeniveau bei zehnjährigen Bundesanleihen."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Gleichbleibend: 100%Fallend: 0%Steigend: 0%

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Gleichbleibend: 50%Fallend: 0%Steigend: 50%

Erst mittel- bis langfristig erkennen die befragten Experten ein moderates Potenzial für höhere Zinsen. "Falls sich die wirtschaftliche Erholung in den USA weiter festigt, sollte die Fed im Dezember eine weitere Zinserhöhung in den USA vornehmen. Dies dürfte auch den europäischen Markt beeinflussen und zu leicht steigenden Zinsen führen", erklären die Experten der MünchenerHyp. Die Commerzbank schätzt die Lage ähnlich ein und erkennt Signale der US-Notenbank, dass die US-Zinsen in den kommenden Monaten eher steigen dürften: "Auch die Renditen von US-Staatsanleihen dürften tendenziell weiter steigen, da der Markt das Risiko von Zinserhöhungen weiter unterschätzt. Dieser Aufwärtsdruck sollte etwas auf die Renditen von Bundesanleihen abstrahlen, auch wenn die EZB ihre Geldpolitik weiter lockert. Wir gehen aber nicht davon aus, dass die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen vor Jahresende nachhaltig über null Prozent steigen". Auch nach Einschätzung der Postbank-Experten könnte das Renditeniveau auf Jahressicht leicht steigen, "sofern die US-Notenbank ihren Leitzins tatsächlich sukzessive anhebt und sofern sich dann ein Ende der Anleiheankäufe durch die EZB abzeichnen sollte."

Zinsentwicklung zehn Jahre

Fazit

Die starke Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen führt weiterhin zu niedrigen, oft sogar negativen Renditen und zusammen mit dem niedrigen Leitzins von null Prozent zu günstigen Refinanzierungsbedingungen bei den Kreditinstituten. In Folge sind die Konditionen für Immobilienkredite im August auf ein neues Allzeittief gefallen. Die Mehrheit der Experten geht in den kommenden Wochen von einer Seitwärtsbewegung bei den Zinsen aus. Erst mittel- bis langfristig könnte Baugeld in Deutschland etwas teurer werden.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,16% gebundener Sollzinssatz / 1,17% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von knapp 380.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent.

Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 288.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

Immobilieninteressenten sollten der Versuchung widerstehen, das aktuelle Zinstief dafür zu nutzen, möglichst viel Schulden aufzunehmen. Sie sollten auf keinen Fall zu niedrige Tilgungssätze wählen, da das Darlehen so nur sehr langsam zurückgeführt wird und am Zinsbindungsende dann eine hohe Restschuld auf den Häuslebauer wartet. Clevere Immobilienkäufer nutzen das Zinstief stattdessen für eine möglichst schnelle Entschuldung mit anfänglichen Tilgungssätzen von drei Prozent und mehr. Ratsam ist darüber hinaus, im aktuellen Zinsumfeld keine übereilten Kaufentscheidungen zu treffen. Niemand sollte aus Angst vor steigenden Zinsen einen Kaufvertrag unterschreiben. Das Zinsumfeld bleibt günstig und bietet genügend Zeit, ein wirklich passendes Objekt mit einer wirklich passenden Finanzierung zu finden.


Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

*Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der ING-DiBa, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

**: Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,39% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,40% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000 Euro), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 6 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 732 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.000 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.670 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.

Die aktuellen Tendenzen

Kurzfristig
(4 Wochen):

gleichbleibend

Tendenz kurzfristig

Mittel- bis
langfristig:

steigend

Tendenz kurzfristig

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