Tipps beim Kauf

Günstige Objekte aus Zwangsversteigerungen

Pro Jahr werden in Deutschland rund 100.000 Immobilien zwangsversteigert. Hierbei bietet sich eine gute Gelegenheit, Immobilien günstig zu erwerben. Ein- bis Zwei-familienhäuser kommen oft für 70 bis 85 % des Verkehrswertes unter den Hammer. Eigentumswohnungen sind mitunter schon für 50 bis 70 % des Verkehrswertes zu haben. Zwangsversteigerungen sind komplex. Nutzen Sie daher folgende Tipps:

1. Holen Sie möglichst viele Informationen über das Objekt ein

Vor der Versteigerung sollten Sie sich genau über das Objekt und seinen Zustand informieren, die Haftung für Mängel ist nämlich ausgeschlossen. Der Grundbesitz wird in seinem tatsächlichen Zustand versteigert, sogar wenn dieser von der Beschreibung im Grundbuch abweicht. Die folgenden Informationsquellen sollten Sie bei Ihren Recherchen nutzen:

Versteigerungsakte

Die Versteigerungsakte beinhaltet das Gutachten mit folgenden Informationen:

• Beschreibung des Objektzustandes, erstellt von einem qualifizierten Gutachter
• Der vom Gutachter festgelegte Verkehrswert des Objekts
• Informationen zu Erträgen, Baumängeln und Schäden

Grundbuchauszug

Hier finden Sie Informationen zu Dauerwohnrechten oder Wegerechten Dritter sowie Grundschulden, Hypotheken und sonstigen Belastungen.

Weitere Informationsquellen

• Die letzten zwei Protokolle der Eigentümerversammlung (bei Eigentumswohnungen)
• Bebauungs- oder evtl. Flächennutzungsplan
• Nutzungsbeschränkungen, Baulasten
• Mögliche Wohnungsbindungen (bei sozialem Wohnungsbau)

2. Klären Sie, wie die Immobilie derzeit genutzt wird

Sollte der vorherige Eigentümer selbst in der Immobilie wohnen, können Sie eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses beantragen und damit die Wohnung räumen lassen. Ist das Objekt vermietet, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht, das bei nicht fristgerechter Ausübung erlischt. Allerdings besteht dies nur bei "berechtigtem Interesse", d. h. in der Regel bei Eigenbedarf.

3. Besichtigen Sie das Objekt

Versuchen Sie, die Immobilie zu besichtigen. Nehmen Sie dazu einen Baufachmann mit. Falls Sie das Objekt nicht betreten dürfen, können Sie versuchen, bei den Nachbarn Auskünfte einzuholen.

4. Nehmen Sie Kontakt mit dem Hauptgläubiger auf

Versuchen Sie herauszufinden, mit welchem Betrag er bei der Versteigerung rechnet, allerdings ohne Ihr eigenes Limit bekannt zu geben.

5. Klären Sie die Immobilienfinanzierung vor dem Versteigerungstermin

Da Sie bei einem Zuschlag Eigentümer der Immobilie werden, sollten Sie bereits im Vorfeld die Immobilienfinanzierung regeln. Außerdem müssen Sie berücksichtigen, dass Sie beim Versteigerungstermin 10 % Sicherheitsleistung vorweisen müssen. Als Sicherheit gelten:

• bestätigte Bundes- oder Landeszentralbankschecks, deren Vorlegungsfrist nicht vor dem vierten Tag nach der Versteigerung auslaufen darf;
• Bankverrechnungsschecks eines von der Europäischen Zentralbank zugelassenen Kreditinstituts;
• unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bankbürgschaft einer Bank, die auch Verrechnungsschecks ausstellen darf.

6. Berücksichtigen Sie etwaige Nebenkosten beim Kauf

Neben dem Kaufpreis fallen, wie bei jedem Immobilienerwerb, Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer an. Zusätzlich erhebt das zuständige Amtsgericht eine Zuschlagsgebühr in Höhe von ca. 0,5% des Zuschlags (Höchstgebots). Damit sind die Nebenkosten bei dem Erwerb aus einer Zwangsversteigerung günstiger, als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf.

7. Besuchen Sie einige Versteigerungstermine als Zuschauer

Dadurch bekommen Sie ein Gefühl für den Ablauf und können eine eigene Bieterstrategie entwickeln.

8. Bereiten Sie sich gut auf den Versteigerungstermin vor

• Denken Sie unbedingt an Ihren Personalausweis und Ihre Sicherheitsleistung.
• Setzen Sie sich selbst ein Limit und nehmen Sie eine unbeteiligte Person mit, die Sie bei Bedarf zurückhalten kann.
• Ein späterer Umtausch oder Reklamation sind nämlich ausgeschlossen.

Versteigerungsobjekte und -termine

• Schaukästen der Amtsgerichte
• Termine verschiedener Amtsgerichte unter www.zvg.com
• "Versteigerungskalender für Immobilien in der Zwangsversteigerung", erhältlich beim Argetra Verlag in Ratingen
• Immobilienteil der Tageszeitungen
• Veröffentlichungen im Staatsanzeiger