Tipps beim Kauf

Wer eine Immobilie bauen möchte, muss dafür nicht zwangsläufig Eigentümer eines Grundstücks sein. Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbbares Recht an einem Grundstück (in der Regel auf 99 Jahre befristet). Es ermöglicht seinem Inhaber, auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu besitzen.

Das Erbbaurecht ist somit eine Alternative zum teuren Grundstückskauf. Gratis ist dieses Recht natürlich nicht. Stattdessen wird als Entgelt ein Erbbauzins vereinbart, der über die gesamte Nutzungsdauer auf den Grundstückswert zu entrichten ist. Dieser Zinssatz wird in vertraglich vereinbarten Zeitabschnitten angepasst.

Vor dem Hintergrund einer langfristigen Investition sollten die Vor- und Nachteile des Erbbaurechts gut abgewogen werden. So ist der Grundstückskäufer in aller Regel nach 30 Jahren schuldenfreier Eigentümer des Grundstücks, während der Erbbauberechtigte den vereinbarten Zins, der sich im Laufe der Zeit erhöhen kann, für die gesamte Dauer des Erbbaurechts zahlen muss. Auch die möglicherweise im Erbbaurechtsvertrag enthaltenen Verpflichtungen und Beschränkungen, die ein Grundstückseigentümer nicht hat, sollten im Vorfeld sorgfältig geprüft werden. Das Erbbaurecht ist eine besondere Belastung des Grundstücks und wird deshalb in Abt. II des Grundbuches eingetragen. Das Erbbaurecht selbst kann wiederum belastet werden.

Im Grundbuch steht, wem ein Grundstück gehört, wo es liegt, wie groß es ist und ob es belastet ist. Geführt wird es vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. Jedes private Grundstück hat dort ein eigenständiges Grundbuchblatt.

Ein Grundbuchblatt besteht aus dem Bestandsverzeichnis, in dem das Grundstück aufgeführt ist – inklusive einer laufenden Nummer, der Gemarkung (Ort oder Ortsteil), der Flurnummer sowie der Größe und Nutzungsart. Außerdem sind darin die sogenannten Abteilungen I, II und III aufgeführt.

• In Abteilung I werden der Eigentümer sowie der Grund und das Datum der Auflassung aufgeführt. Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums.
• In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks wie Vorkaufsrechte, Grunddienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen, Dauerwohn- und Nutzungsrechte, Reallasten, Nießbrauch und auch Zwangsversteigerungsvermerke eingetragen.
• Abteilung III enthält Grundpfandrechte, d. h. Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

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Einsicht in das Grundbuch kann jeder nehmen, der ein "berechtigtes Interesse" hat und dieses auch nachweisen kann. Berechtigtes Interesse hat z. B. jeder Kaufinteressent oder auch Mieter.

Wenn zwei Grundstücke hintereinander liegen und der Eigentümer des zweiten Grundstücks seinen Boden nur erreichen kann, wenn er das erste Grundstück überquert, dann darf der Vordermann seinem Nachbarn die Benutzung nicht verbieten.

Denn: Im Grundbuch des Vordermannes wird eingetragen, dass der Hintermann die Straße benutzen darf (Grunddienstbarkeit). Seine Rechte sind zu Lasten des Nachbarn eingeschränkt.

Unterschieden werden die Grunddienstbarkeiten in Benutzungs- und Unterlassungsdienstbarkeiten. Unter die Benutzungsdienstbarkeiten fallen z. B. Wegerechte, Weiderechte, Führung von Leitungen über das Grundstück etc. Unterlassungsdienstbarkeiten beinhalten z. B. ein Bauverbot auf dem betroffenen Grundstück.

Grunddienstbarkeiten sind eine Belastung des Grundstücks und werden deshalb in Abt. II des Grundbuchs eingetragen.

Mit Grundpfandrechten sichern Banken ihre Immobilienkredite ab. Die Rechte erlauben es ihnen, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht zahlt.

Die Grundschuld ist die heute wichtigste Form der Kreditsicherung. Mit Kleinerwerden der Restschuld sinkt auch das Recht des finanzierenden Instituts, im Ernstfall die gesamte Immobilie versteigern zu lassen.

Das Thema Forderungsverkauf ist in den letzten Wochen und Monaten intensiv in den Medien diskutiert worden und hat für große Verunsicherung gesorgt. Dabei gilt grundsätzlich die Aussage der Bundesjustizministerin Brigitte Zypries vom 23. Januar 2008: "Nach geltender Rechtslage haben Kreditnehmer, die ihre Raten ordentlich bezahlen, nichts zu befürchten. Wer seine Kreditpflichten erfüllt, muss nicht damit rechnen, dass plötzlich ein Finanzinvestor vor der Tür steht und Rückzahlung verlangt, mit der Zwangsvollstreckung droht oder sogar die Zwangsvollstreckung durchführt."

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Auch wenn die Ausführungen von Frau Zypries sehr deutlich sind, gehen die Banken ganz verschieden mit dem Thema Forderungsverkauf um. Einzelne Institute garantieren, dass sie auch bei einem Verkauf der Kreditforderung Geschäftspartner des Kunden bleiben. Andere garantieren, dass sie nur mit Zustimmung des Kunden einen Verkauf vornehmen werden. Wiederum andere schließen einen Verkauf ordentlich bedienter Darlehen komplett aus. Da wir Ihnen als Kunde Zugriff auf die Angebote von mehr als 300 Banken bieten können, können Sie sich auch entscheiden, welchen Partner Sie gerne hätten. Ihr persönlicher Finanzierungsberater bei Interhyp kann Ihnen die Handhabung der einzelnen Banken erklären und damit für klare Transparenz sorgen. Befremdend finden wir, dass einzelne Institute und Institutsgruppen trotz der klaren Positionierung der Bundesjustizministerin die Verunsicherung bei Kunden schüren, beziehungsweise mit Zinsaufschlägen daraus Vorteile ziehen wollen.

Damit eine Transaktion dieser Tragweite auf sicheren Füßen steht, ist ein wasserdichter Kaufvertrag unerlässlich. Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer zur Übertragung des Eigentums und der Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises.

Die Kaufvertragsurkunde enthält im Regelfall die Namen der Vertragsparteien, die Bezeichnung und Lage des Grundstücks, den Kaufpreis und eine eventuelle Übernahme von Hypotheken. Ferner sind in ihr die Auflassungserklärungen (d. h. die Einigung der Parteien, das Eigentum übertragen zu wollen), Auflagen, Bewilligung und oftmals die Beantragung einer Auflassungsvormerkung enthalten. Gegebenenfalls werden hier auch Vor- oder Wiederkaufsrechte und langfristige Forderungen wie Renten und Erbbauzinsen vermerkt.

Das Eigentum an dem Grundstück geht letztlich erst auf den Käufer über, wenn der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist. Dies muss jedoch erst beantragt werden. Zudem müssen beim Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie mögliche Löschungsbewilligungen (bezüglich der für den Verkäufer eingetragenen Belastungen) vorliegen. Alle diese benötigten Unterlagen werden vom Notar vorbereitet und beim Grundbuchamt eingereicht. Da bis zur endgültigen Eintragung ins Grundbuch einige Zeit vergehen kann, wird zur Sicherung des Käufers eine Auflassungsvormerkung vereinbart und ins Grundbuch eingetragen.

Jedermann hat ein Recht darauf, seine Wohnung oder sein Grundstück ungestört nutzen zu können. Wenn es riecht, lärmt, Früchte von Nachbars Grundstück auf eigenes Hab und Gut fallen oder fremde Zweige überhängen, ist das öffentliche Nachbarrecht gefragt (Regelungen der §§ 906–924 BGB). Denn: Beeinträchtigen Nachbargrundstücke das Recht auf ungestörte Nutzung, so räumt das Bürgerliche Gesetzbuch einen Anspruch auf Unterlassung, auf Abhilfemaßnahmen oder auf Ausgleich durch Geld ein.

Unwesentliche Beeinträchtigungen müssen hingenommen werden. Dies gilt auch für wesentliche Beeinträchtigungen – soweit sie durch die ortsübliche Nutzung anderer Grundstücke hervorgerufen werden und durch wirtschaftlich vertretbare Maßnahmen nicht verhindert werden können.

Der Nachbarschutz im Baurecht wird größtenteils durch die bauplanungsrechtlichen Vorschriften im BauGB (öffentliches Nachbarrecht) geregelt. Bebauungspläne und die Erteilung von Baugenehmigungen werden mit Auflagen und Bedingungen abgedeckt (z. B. Abstandsflächen, Geschossflächenzahlen, Baugrenzen etc.) und sollen ein Miteinander gewährleisten. In einigen Bundesländern gibt es zusätzliche Nachbarrechtsgesetze.

Beim Nießbrauch gehört dem Eigentümer zwar das Objekt, den Nutzen daraus zieht jedoch jemand anderes. Diese Person wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen gehört einer Person, die Mieteinnahmen stehen jedoch dem Nießbrauchberechtigten zu. Angewendet wird dieses Recht etwa bei vorweggenommener Erbschaft. In diesem Fall wird das Haus bereits zu Lebzeiten auf die Kinder umgeschrieben. Die Mieteinnahmen stehen jedoch zu Lebzeiten den Eltern zu. Im Todesfall der Eltern geht auch der Anspruch auf die Einnahmen aus dem Objekt auf die Erben über. Das Gebäude selbst fällt jedoch nicht in die Erbmasse und unterliegt somit nicht der Erbschaftssteuer.

Ohne Notar wird in Deutschland keine Immobilie (Grundstück, Haus oder Wohnung) verkauft. Er muss den Kaufvertrag beurkunden. Seine Aufgabe ist es, neutral zwischen beiden Parteien zu vermitteln und beide Seiten auf die Konsequenzen der Vertragsbedingungen hinzuweisen.

Für diese Tätigkeit erhält der Notar Gebühren, die sich nach der so genannten Kostenordnung (KostO) richten. Wie hoch die Notargebühren ausfallen, hängt ausschließlich von der Bedeutung und dem Wert des Geschäftes ab. Je nach Bundesland gibt es Anwaltsnotare oder Nur-Notare. Anwaltsnotare (ca. 9.000) finden Sie in den Ländern Baden-Württemberg, Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und in Schleswig-Holstein. In allen anderen Bundesländern gibt es ausschließlich Nur-Notare (ca. 1.650).

Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie darauf achten, ob andere Personen ein Vorkaufsrecht an dieser Immobilie besitzen. Informationen darüber finden sich in Abt. II des Grundbuchs.

Wenn eine andere Person ein Vorkaufsrecht hat, kommt sie bei einem Verkauf der Immobilie als Erste zum Zug. In diesem Fall kommt der Kaufvertrag zu den Konditionen zustande, die mit dem Vorkaufsberechtigten vereinbart wurden. Neben vertraglich vereinbarten Vorkaufsrechten sind auch gesetzliche Vorkaufsrechte denkbar, beispielsweise Vorkaufsrechte der Gemeinde. Diese öffentlichen Vorkaufsrechte sind im Baugesetzbuch geregelt.

Sobald Sie als Käufer einer Immobilie die Grunderwerbssteuer bezahlt haben, stellt Ihnen das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Diese muss zusammen mit den übrigen Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht werden. So wird ausgeräumt, dass Sie mit einer eventuellen Steuerschuld des Verkäufers belastet werden. Nur wenn Sie die Grunderwerbssteuer zahlen, werden Sie auch ins Grundbuch eingetragen.