Schutz für Sie und Ihre Immobilie: Absicherung für Immobilienbesitzer

Grundsätzlich benötigt jeder Hausbesitzer eine Wohngebäudeversicherung, nicht zuletzt auch weil die meisten Kreditinstitute die Auszahlung des Darlehens an den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung koppeln.

Als Eigentümer einer Wohnung müssen Sie in der Regel keine Wohngebäudeversicherung abschließen, da diese meistens über eine gemeinsame Wohngebäudeversicherung des Mehrfamilienhauses abgesichert ist. Sicherheitshalber sollten Sie sich jedoch entsprechend bei der Hausverwaltung rückversichern.

Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sind die Hauptrisiken, die durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt werden. Darüber hinaus können über eine Elementarversicherung weitere Risiken aus Naturgewalten (wie zum Beispiel Überschwemmungen) abgesichert werden. Die unterschiedlichen Risiken können einzeln oder aber auch in beliebiger Kombination abgesichert werden.

Feuerversicherung
Diese Versicherung ist die wichtigste Komponente, da das Risiko eines Totalschadens durch Feuer sehr hoch ist. Die Feuerversicherung reguliert die Schäden, die unmittelbar entstanden sind durch Brand, Blitzschlag oder Explosionen. Bauherren sollten eine Feuerversicherung abschließen, bei der automatisch der Rohbau im Versicherungsschutz eingeschlossen ist. Der Einschluss des Rohbaus gilt in der Regel 18 Monate, meist beitragsfrei und spart somit die Beiträge für eine separate Feuerrohbauversicherung. Dauert das Bauvorhaben länger, so ist dies vorab dem Versicherungsunternehmen mitzuteilen.

Leitungswasserversicherung
Hier sind Schäden versichert, die durch undichte Rohre, Schläuche und sanitäre Anlagen unmittelbar verursacht wurden, sowie Schäden, die bei Arbeiten an Schläuchen und an Installationen durch Sie selbst entstehen.

Sturm- und Hagelschadensversicherung
Bei dieser Versicherung sind Schäden abgesichert, die durch Sturm (ab Windstärke 8) oder Unwetter mit Hagelschauern entstehen. Mögliche Sturmschäden am Gebäude beinhalten zum Beispiel abgedeckte Dächer, abgeknickte Antennen, beschädigte Sattelitenschüsseln oder zerstörte Regenrinnen.

Versicherungsumfang
Der Versicherungsumfang einer Wohngebäudeversicherung bezieht sich standardmäßig auf folgende Bereiche:

• Das Gebäude und gegebenenfalls Nebengebäude, die im Versicherungsschein genau zu bezeichnen sind
• Alle Teile, die mit dem Gebäude fest verbunden sind - also auch Einbauschränke oder Einbauküchen und Heizungen, soweit sie nicht von Ihrem Mieter nachträglich eingebaut worden sind, sowie verklebte Teppichböden
• Zubehör, das dem Wohnzweck oder der Instandhaltung des versicherten Gebäudes dient, wie zum Beispiel Markisen oder Antennen (Diese müssen Sie im Antrag angeben, um in den Versicherungsschutz mit einbezogen zu werden)
• Die Kosten für Abbruch-, Aufräum-, Bewegungs- und Schutzarbeiten nach einem Schadensfall (Oft sind Bauschutt oder Rückstände nach einem Brand als teurer Sondermüll zu entsorgen)
• Ausgaben für notwendige Reparaturkosten am beschädigten Gebäude

Die maximale Erstattung nach einem Schadensfall richtet sich nach dem aktuellen Neubauwert eines zerstörten Gebäudes. Diesen erhält man allerdings nur, wenn eine gleitende Neuwertversicherung abgeschlossen wurde.

Elementarversicherung
Mit dieser Zusatzversicherung können Sie sich gegen Schäden aus Naturgewalten wie zum Beispiel Überschwemmungen, Erdbeben, Erdrutsch, Erdsenkung, Schneedruck oder Lawinen absichern.

Die folgenden Gegenstände sind im Rahmen einer Wohngebäude-versicherung nicht versichert:

• Bewegliche Möbel oder Wertsachen (Diese müssen separat über eine Hausratsversicherung abgedeckt werden)
• Gebäudeteile, die ein Mieter selbst eingefügt hat und für die er selbst die Verantwortung trägt (zum Beispiel Einbauküche)
• Sonstige Grundstücksbestandteile (zum Beispiel Zäune oder Gartenlaternen)
• Gebäudezubehör, das gewerblichen Zwecken dient (zum Beispiel Leuchtreklame) oder nicht im Haus untergebracht ist (zum Beispiel Heizöl in einem Erdtank)

Außerdem sind Schäden, die durch Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt wurden, nicht im Versicherungsschutz enthalten.

Ebenso müssen Sie mit Leistungseinschränkungen rechnen, wenn Schäden durch den unsachgemäßen Gebrauch von Gegenständen entstanden sind, die ihrem Zweck nach nicht Wärme oder Feuer ausgesetzt werden dürfen. Ein Beispiel hierfür wären Beschädigungen durch eine explodierte Spraydose, die auf einem Kachelofen abgestellt wurde.

Mit weiteren Leistungseinschränkungen müssen Sie rechnen, wenn die Ursache Stürme unter Windstärke 8 sind. Das gleiche gilt bei Schäden durch Hagel, Schnee, Regen oder Schmutz, die durch unverschlossene oder undichte Fenster aufgetreten sind.

Eine Wohngebäudeversicherung kann je nach Anbieter trotz gleichem Leistungsumfang stark variieren. Grundlegend richtet sich die genaue Höhe des Beitrags nach folgenden Faktoren:

• Bauweise des versicherten Gebäudes - zum Beispiel ist die Absicherung eines Fachwerkhauses teurer als bei einem Massiv- oder Fertighaus
• Verwendete Materialien für das Dach
• Art der Nutzung des Gebäudes - zum Beispiel ist eine gewerbliche Nutzung gegenüber der Nutzung zu reinen Wohnzwecken meistens teurer
• Art des Hauses - Ein- oder Mehrfamilienhaus
• Anzahl der versicherten Risiken und Extra-Leistungen
• Versicherungssumme
• Geographische Lage des versicherten Gebäudes bzw. Tarifzone, welche eine bestimmte Region nach ihrer Schadenshäufigkeit beurteilt

Damit im Schadensfall die Reparaturkosten vollständig ersetzt werden können, ist es wichtig, dass die Versicherungssumme dem aktuellen Wert des Gebäudes entspricht. Daher sollten Sie unbedingt eine gleitende Neuwertversicherung abschließen. Damit haben Sie sichergestellt, dass Ihre Immobilie wieder komplett neu errichtet werden kann. Dazu sollten Sie bei Abschluss der Versicherung die Herstellungskosten im Falle eines Neubaus oder den aktuellen Wert der bestehenden Immobilie genau ermitteln.

Bei der Kalkulation der Beiträge werden die heute geltenden Baupreise und Wiederherstellungskosten Ihrer Immobilie zugrunde gelegt. Ändern sich diese im Laufe der Zeit, werden auch die Beiträge angepasst. Die Versicherungen dürfen ihre Beiträge jedoch nicht beliebig erhöhen. Eine Beitragsanpassung ist erst nach Zustimmung eines unabhängigen Treuhänders möglich. Des weiteren haben Sie bei Erhöhung der Beiträge die Möglichkeit, Ihren Vertrag außerordentlich zu kündigen.

Wichtiger Hinweis

Die Wohngebäudeversicherung sollte als sogenannte "gleitende Neuwertversicherung" abgeschlossen werden. Das bedeutet, dass die Versicherungssumme jährlich an die aktuelle Baupreisentwicklung angepasst wird. Im Falle eines Totalschadens erhält der Versicherungsnehmer maximal die Versicherungssumme, um das Haus an gleicher Stelle wieder aufzubauen.

Weil sich die Versicherungssumme für das versicherte Gebäude ständig mit den Baupreisen verändert, wird auch der Beitrag für die Wohngebäudeversicherung an die jährliche Baupreisentwicklung angepasst. Hierzu verwenden die Versicherungsgesellschaften rückblickend die Baukosten für unterschiedliche Häuser im Jahr 1914 (den sogenannten "Versicherungswert 1914") und rechnen diese mit der Baupreisentwicklung hoch.

Ein Beispiel: Ein Haus, das im Jahr 2002 für 200.000 Euro gebaut wurde, hätte in der damaligen Währung einen "Versicherungswert 1914" von rund 19.404 Goldmark gehabt. Das bedeutet: Der Bau dieses Hauses hätte damals 19.404 Goldmark gekostet. Dieser Wert wird ermittelt, indem die Baukosten aus dem Jahr 2002 durch den Baukostenindex von 2002 (10,307) geteilt werden. Dieser Index drückt aus, um wie viel die Neubaukosten zwischen 1914 und 2002 gestiegen sind. Dieser Wert wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und veröffentlicht.

Für die Prämienberechnung wird nun der Versicherungswert 1914 (auf volle Tausender gerundet) mit dem entsprechenden Beitragssatz multipliziert. Um auf die Prämie von heute zu kommen, wird dieser Betrag mit dem sogenannten gleitenden Neuwertfaktor multipliziert. Er wird jährlich ermittelt und drückt wie der Baukostenindex die Kostensteigerung im Baugewerbe seit 1914 aus. Allerdings berücksichtigt er stärker die Lohnentwicklung im Baugewerbe und liegt somit etwas höher als der Baukostenindex.

Die Kündigung kann ohne weitere Begründung drei Monate vor Ablauf der vertraglichen Laufzeit schriftlich erklärt werden. Ansonsten verlängert sich der Vertrag um ein weiteres Jahr.

Sollten Sie die Regulierung eines Schadensfalls mit der Versicherung abgeschlossen haben, können Sie innerhalb eines Monats den laufenden Vertrag außerordentlich kündigen. Wir empfehlen Ihnen, die Kündigung nicht mit sofortiger Wirkung auszusprechen, sondern erst zum Ende des laufenden Versicherungsjahres. Der Hintergrund ist ganz einfach: Der Versicherung steht in jeden Fall die gesamte Jahresprämie zu.

Verträge, die ab dem 25. Juni 1994 für mehr als fünf Jahre abgeschlossen wurden, haben ein Kündigungsrecht zum Ende des fünften Versicherungsjahres und danach zum Ende des jeweiligen Folgejahres. Die Kündigungsfrist beträgt immer drei Monate zum Ende des Versicherungsjahres.

Bei einem Eigentümerwechsel geht die Wohngebäudeversicherung automatisch an den Käufer über. Er kann sie dann jedoch nach der Eintragung ins Grundbuch innerhalb von vier Wochen kündigen. Auch in diesem Fall hat die Versicherung Anspruch auf die Einbehaltung der gezahlten Jahresprämie. Auch hier gilt: Sprechen Sie die Kündigung der Versicherung erst zum Ende des Versicherungsjahres aus.