Wo lohnt sich eine Kapitalanlage?

Chancen und Trends beim Immobilienkauf

Angesichts der steigenden Preise in den Top-Lagen der Metropolen werden auch Immobilieninvestments in mittelgroßen Städten interessanter.

Mit Berlin, Frankfurt, München und Hamburg liegen derzeit vier der fünf attraktivsten Immobilienstandorte Europas in Deutschland, so eine Studie zu europäischen Immobilientrends, die im November 2016 vom Urban Land Institutes (ULI) und PriceWaterhouseCoopers (PwC) veröffentlicht wurde. Frankfurt verbesserte sich im Vergleich zum Vorjahr um elf Plätze und schob sich auf den dritten Rang vor. Das liegt daran, dass die deutsche Finanzhauptstadt so stark wie keine andere Stadt in Europa von der Verlagerung von Bankarbeitsplätzen im Zuge des Brexit profitieren könnte.

Rendite

Die Kaufpreise wachsen seit Jahren schon in vielen Städten schneller als die Mieten, so eine Studie des Immobilienberatungsunternehmens F+B. Während von Ende September 2006 bis Ende September 2016 die durchschnittlichen Bestandsmieten um 6,6 Prozent und die Neuvertragsmieten um 18,1 Prozent gestiegen sind, haben sich im gleichen Zeitraum die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um bundesweit 40,4 Prozent erhöht.

Einschätzung: Für Kapitalanleger sanken dadurch die Renditen, gemessen am Verhältnis von Miete und Kaufpreis. Generell sollten die Renditechancen realistisch eingeschätzt - und trotz des aktuellen Runs auf Immobilien gerade in den Großstädten nicht überschätzt werden. Alle Kosten müssen eingerechnet und genau kalkuliert werden.

Chancen

Im Gesamtmarkt sind die Mietrenditen Ende 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 Prozentpunkte auf 3,9 Prozent gesunken, sagt eine Analyse des Finanzfachmagazins Cash. Besonders niedrig sind die Mietrenditen in Metropolen wie München, wo sie im Schnitt nur 2,7 Prozent betragen. Hohe Mietrenditen mit bis zu 5,7 Prozent in Chemnitz winken in Ostdeutschland – allerdings werden diese mit entsprechend höheren Risiken bei Leerstand und Wertentwicklung erkauft.

Trend zu B-Städten

Attraktive Chancen für Immobilienanleger sehen einige Analysten in den so genannten B-Städten. Hierbei handelt es sich um mittelgroße bis große Städte, die in Bezug auf die Größe des Ballungsraums nach den sieben Top-Metropolen Deutschlands angesiedelt sind. In einer Marktstudie vom Herbst 2016 sieht die Deutsche Hypo in diesem Segment sogar viele unterschätzte Perlen. Laut einer Investorenbefragung des Maklerunternehmens Engel & Völkers plant mehr als ein Drittel der Umfrageteilnehmer, Wohnimmobilien in B-Städten wie Freiburg, Hannover, Dresden oder Nürnberg als Kapitalanlage zu erwerben.

Der Trend zum Immobilieninvestment in den Städten der zweiten Reihe schlägt sich mittlerweile auch in der Entwicklung der Kaufpreise nieder. So zeigt eine Untersuchung des Immobilienportals Immowelt.de, dass die Wertentwicklung in den B-Städten teilweise noch dynamischer verläuft als in den sieben größten deutschen Städten. So stiegen von 2015 auf 2016 die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Hannover um 35 Prozent, in Bremen um 31 Prozent und in Leipzig um 25 Prozent.

Kaufentscheidung gut überdenken

Ob sich der Kauf einer Immobilie letztendlich lohnt, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Darunter das Kauf-Miet-Verhältnis, das eher niedrig sein sollte, aber auch die Lage beziehungsweise Vermietbarkeit, die Wertentwicklung und die Kosten der Finanzierung.

Interhyp gibt fünf Tipps, damit Käufer nicht zu viel bezahlen.

Fünf Tipps für Käufer

Tipp 1: Budget frühzeitig klären

Käufer sollten sich nicht übernehmen und frühzeitig kalkulieren, wie viel Eigenkapital sie einsetzen können und wie viel sie monatlich übrig haben, um Zinsen und Tilgung für einen Kredit zu zahlen. Daraus ergeben sich dann die Darlehenssumme und der mögliche Kaufpreis. Interhyp berät Kaufinteressenten ausdrücklich auch ohne konkretes Objekt zur Finanzierung, mit der VorausBeratung . Das erleichtert den Interessenten die Immobiliensuche und mit der vorgeprüften Finanzierung erhalten sie eher den Zuschlag beim Kauf.

Tipp 2: Preise einschätzen

Um nicht über Marktpreis für das Objekt zu zahlen, sollten sich Interessenten vorher ein Bild über Umfeld, Lage und Preisentwicklung machen. Hilfestellung bieten zum Beispiel Angebotsportale im Internet und Marktberichte der Gutachterausschüsse der Städte.

Tipp 3: Hoch tilgen

Damit Kreditnehmer die Wohnung langfristig ihr Eigen nennen können, sollten sie viel tilgen - mit mindestens drei Prozent anfänglicher Tilgung. Das ist gerade in Niedrigzinsphasen wichtig, weil der Tilgungsanteil an der Rate langsamer steigt als mit höheren Zinsen.

Tipp 4: Zinsen absichern

Wenn am Ende der Sollzinsbindungen der Marktzins gestiegen ist, könnten die Kreditraten zu teuer werden. Deshalb sollten Darlehensnehmer eine möglichst lange Sollzinsbindung wählen. Planungssicherheit bieten Volltilgerdarlehen, die am Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt sind.

Tipp 5: Ruhe bewahren

Vor allem aber sollten Kaufinteressenten Ruhe bewahren und die Entscheidung für eine bestimmte Immobilie trotz Marktdruck nicht übereilen. Kapitalanleger sollten die Mieteinnahmen in Relation zu den Renditen anderer Geldanlagen betrachten.

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