Baufinanzierung 2017: Zinsen, Steuern und Co.

Derzeit sind Zinsen für Immobilienfinanzierungen günstig. Voraussichtlich werden die Konditionen vorerst auf vergleichsweise niedrigem Niveau bleiben, auch wenn zukünftig ein - moderater - Anstieg erwartet wird. Außerdem kommen auf Eigenheimbesitzer und Immobilieninteressenten in 2017 Änderungen zu, etwa bei Gesetzen und Verordnungen. Was sollten Bauherren und Käufer von Immobilien beachten?

Haus Regeln 2017

Wer in 2017 eine Baufinanzierung plant, sollte wissen, welche neuen Regeln, Gesetze und Verordnungen gelten. Denn nicht nur die Zinsen beeinflussen die Kosten einer Finanzierung, sondern zum Beispiel auch neue Fördermittel, Steuern auf den Immobilienerwerb oder Anforderungen an die Energieeffizienz eines Gebäudes. Wir zeigen Ihnen, was 2017 beim Immobilienkauf und -bau sowie bei der Baufinanzierung wichtig sein kann.

Historisch niedrige Zinsen für Baugeld

Trotz eines leichten Anstiegs am Jahresende befinden sich die Zinsen derzeit noch auf historisch günstigem Niveau. Allerdings geht die Mehrheit der für das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Zinsexperten davon aus, dass die Entwicklungen in den USA weiter auch auf die europäischen Märkte abstrahlen werden. Die amerikanische Notenbank Fed hatte in Folge der Zeichen für eine konjunkturelle Erholung bei ihrer Sitzung Mitte Dezember wie erwartet die Leitzinsen um einen Viertelprozentpunkt erhöht und weitere Erhöhungen für 2017 angekündigt und im März 2017 in einem ersten Schritt auch umgesetzt. Das steht im Gegensatz zur Geldpolitik der EZB, die auch Anfang 2017 weiterhin darauf setzt, mit niedrigen Zinsen die Konjunktur anzukurbeln. Die Mehrheit der Marktteilnehmer geht davon aus, dass künftig leicht steigende Zinsen für die Baufinanzierung erwartet werden können. Informieren Sie sich über die aktuelle Zinsentwicklung in den Zins-Charts von Interhyp. Regelmäßig erhalten Sie Ihren persönlichen Zins über das kostenlose Zins-Radar von Interhyp. Ermitteln Sie mögliche Zinsen für Ihr Vorhaben mit dem Zins-Check.

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Diskussion um die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)

2016 trat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) in Deutschland in Kraft und sorgt seitdem für Diskussionen. Rückgang des Baufinanzierungsgeschäftes in Deutschland und Benachteiligungen von jungen Familien mit Kindern sowie älteren Menschen bei der Kreditvergabe - das waren die Hauptvorwürfe. Mit einer Präzisierung der WIKR will die Bundesregierung möglichen Problemen in Folge der Richtlinie begegnen, so eine Anfang 2017 diskutierte Gesetzesinitiative. So soll bei der Beurteilung der Bonität künftig zum Beispiel die Wertsteigerung einer Immobilie durch Baumaßnahmen oder Renovierung berücksichtigt werden dürfen. Im Fokus stehen zurzeit aber weniger mögliche Hürden beim Immobilienkauf in Folge der WIKR. Für Gesprächsstoff sorgt vielmehr ein zusätzlicher Passus der Gesetzesinitiative: Demnach soll die Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin künftig im Krisenfall die Kreditvergabe regeln können.

Dieser sieht vor, dass künftig die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im Krisenfall eine Kreditbremse ziehen kann. Droht eine Überhitzung des Immobilienmarktes, soll die BaFin zum Beispiel festlegen können, wie hoch die Beleihung einer Immobilie oder wie hoch das Verhältnis zwischen Kredit und Einkommen maximal sein darf. Möglich ist auch, dass die BaFin dann vorgibt, in welchem Zeitraum ein Darlehen abzuzahlen ist.

Mit der WIKR wurden die Kreditwürdigkeitsprüfung sowie die Bestimmungen zu Beratungsleistungen seitens der Bank bei der Kreditvergabe und -vermittlung neu definiert mit der Folge, dass die Kreditinstitute umfassendere Pflichten hinsichtlich der Informations- und Dokumentationspflichten erfüllen müssen.

Ungeachtet jeglicher Regulierungsbestrebungen finanzieren die Deutschen sehr sicherheitsbewusst, wie aktuelle Zahlen der Interhyp Gruppe zeigen. So ist die durchschnittliche Zinsbindung bei über die Interhyp Gruppe vermittelten Finanzierungen im Jahr 2016 abermals gestiegen – auf nunmehr 13,1 Jahre. Außerdem hat 2016 im Vergleich zu 2015 die anfängliche Tilgungshöhe noch einmal zugelegt und beträgt jetzt fast drei Prozent. Auch kann die Interhyp Gruppe keinen Rückgang der abgeschlossenen Baufinanzierungen infolge der WIKR feststellen.

Energieeinsparverordnung (EnEV)

Das Jahr 2017 bringt aus energetischer Sicht wenig Neuerungen für Bauherren. Erst zum Beginn des Jahres 2016 trat die nächste Stufe der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Formal blieb die EnEV 2014 bestehen, jedoch wurden die energetischen Anforderungen verschärft. Deshalb sprechen die Fachleute von der "EnEV ab 2016". Dies gilt es im Hinterkopf zu behalten, da zum Teil weiterhin von der "EnEV 2014" die Rede ist.

Die EnEV ab 2016 legt fest, wie hoch der Primärenergiebedarf eines Hauses sein und wie viel Wärme maximal durch die Gebäudehülle an Übertragungsflächen wie Boden, Wand, verglaste Flächen, Decke oder Dach sein darf (Transmissionswärmeverluste). Zudem regelt das Erneuerbare-Energien-Wärme Gesetz (EEWärmeG), dass neue Häuser ihren Energiebedarf zu einem bestimmten Prozentsatz aus regenerativen Energiequellen bestreiten müssen. Bei der Verwendung von Solarthermie sind es 15 Prozent Mindestanteil, bei Pellets- oder Holzheizungen (Biomasse) sowie bei Wärmepumpen 50 Prozent.

Altbaubesitzer sind verpflichtet, Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, auszutauschen und die oberste Geschossdecke gegen unbeheizten Dachraum zu dämmen. Außerdem besteht bei Verkauf oder Vermietung die Pflicht, einen Energieausweis vorzulegen. Bei Verstößen gegen die Nachrüst- oder Ausweispflichten drohen hohe Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.

Für Bauherren und Immobilienbesitzer ist die gesetzliche Lage teilweise etwas verwirrend, weil einzelne Bundesländer noch schärfere Bestimmungen haben. So hat zum Beispiel das Land Baden-Württemberg zum 1.7.2015 die Vorschrift eingeführt, dass Altbaubesitzer nach einer Heizungsrenovierung mindestens 15 Prozent des Energiebedarfs regenerativ decken müssen (Erneuerbare-Wärme-Gesetz – EWärmeG).

EnEV 2014

Das neue Erneuerbare Energien Gesetz (EEG)

Anders als bei der Energieeinsparverordnung sind beim neuen EEG, das zum 1.1.2017 in Kraft getreten ist, (noch) nicht alle Immobilienbesitzer betroffen. Mit dem aktualisierten EEG verfolgt der Gesetzgeber mehrere Ziele. So soll der Anteil der erneuerbaren Energien an der Stromerzeugung von jetzt 33 Prozent auf 45 Prozent im Jahr 2025 steigen. Außerdem soll mehr Wettbewerb in den Strommarkt kommen.

Zu diesem Zweck wird seit Jahresbeginn die Höhe der Vergütung für erneuerbaren Strom (Einspeisevergütung) nicht mehr wie bisher staatlich festgelegt, sondern durch Ausschreibungen am Markt ermittelt. Da die bisherige Vergütung pro Kilowattstunde sich nur noch im niedrigen zweistelligen Cent-Bereich bewegte, sind die Auswirkungen für künftige Besitzer von Photovoltaikanlagen eher unbedeutend.

Stärker in den Alltag greifen hingegen die intelligenten Stromzähler (Smart Meter) ein, da hier auch datenschutzrechtliche Gesichtspunkte im Spiel sind. Durch die Digitalisierung des Stromverbrauchs sollen alle Teilnehmer an der dezentralen Stromerzeugung miteinander vernetzt werden (Smart Grid), um so die Stromverteilung zu verbessern und Lastspitzen besser abfedern zu können. Positiv für Verbraucher: In Privathaushalten gewinnen die smarten Zähler erst ab dem Jahr 2020 stärker an Bedeutung.

Staatliche Fördermittel: KfW und BAFA

Erste Adresse für Bauherren und Renovierer sind die KfW-Bank sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Im Rahmen des "Marktanreizprogramms" des BAFA gibt es für Solarthermie, Pellet- und Holzheizungen und Wärmepumpen Zuschüsse von bis zu mehreren Tausend Euro. Die "Basisförderung" erhalten Besitzer von Immobilien, in denen eine Heizung bereits mindestens zwei Jahre in Betrieb war. Die "Innovationsförderung" für besonders energieeffiziente Anlagen gewährt das BAFA sowohl für den Gebäudebestand als auch für Neubauten.

Für Bauherren von neuen Gebäuden ist besonders das KfW-Programm 153 "Energieeffizient bauen" von Bedeutung. Es fördert Bauvorhaben, die die gesetzlichen Standards noch übertreffen. Die KfW spricht in diesem Zusammenhang von einem "KfW-Effizienzhaus", zusätzlich versehen mit den Bezeichnungen "55", "40" und "40 Plus". Das "KfW-Effizienzhaus 55" weist z.B. nur 55 Prozent des gesetzlich zulässigen Jahresprimärenergiebedarfs auf, das "KfW-Effizienzhaus 40 Plus" weniger als 40 Prozent.

KfW-Programme im Überblick

Höhere Steuern beim Immobilienkauf

Nach massiven Erhöhungen der Grunderwerbsteuer durch zahlreiche Bundesländer in den vergangenen Jahren geht es an dieser Front etwas ruhiger zu. In Thüringen jedoch hat die Landesregierung zum 1.1.2017 die Grunderwerbsteuer von 5,0 auf 6,5 Prozent erhöht. Wer ein unbebautes Grundstück kauft, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Boden, wer eine Bestandsimmobilie kauft, jedoch auf den gesamten Kaufpreis. Auch wenn Grundstück und Immobilie separat vom Bauträger erworben werden, muss die Grunderwerbsteuer auf die Gesamtkosten entrichtet werden, da die Gerichte und die Finanzverwaltung von einem "zusammenhängenden Vertragswerk" ausgehen.

In absoluten Zahlen bedeutet das, dass Immobilienkäufer bei einer Investitionssumme von 250.000 Euro in Thüringen statt bisher 12.500 Euro jetzt 16.250 Euro ans Finanzamt überweisen müssen, um die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt zu bekommen. Nur Sachsen und Bayern haben seit der Umstellung der Zuständigkeit vom Bund auf die Länder im Jahr 2006 der Versuchung widerstanden, an der Steuerschraube zu drehen. Hier beträgt der Steuersatz immer noch 3,5 Prozent. Auf die Summe von 250.000 Euro bezogen zahlt ein Immobilienkäufer in diesen beiden Ländern "nur" 8.750 Euro.

Grundsteuern

Bewegung ist in die Debatte um die Erhebung der Grundsteuer durch die Gemeinden gekommen. Hier haben die Länder Hessen und Niedersachsen eine Gesetzesinitiative zur Neuregelung der Grundsteuer in den Bundesrat eingebracht. Handlungsbedarf besteht auch deshalb, weil der Bundesfinanzhof das aktuelle System dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung vorgelegt hat. Mit ihrer Initiative wollen die Länder (ohne Bayern und Hamburg) einem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes zuvorkommen.

Bisher wird die Grundsteuer nach Einheitsrichtwerten aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland) für Immobilien festgelegt. Das habe zu einem "Bewertungsstau" geführt, sagen die Finanzminister von Niedersachsen und Hessen. Künftig sollen aktuelle Werte als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer zur Verfügung stehen (Stichtag 1.1.2022). Bei unbebauten Grundstücken sind die Bodenrichtwerte maßgeblich. Bei bebauten Grundstücken wird zudem noch der Wert des Gebäudes erfasst, wobei die Art des Gebäudes und das Baujahr berücksichtigt werden soll. Außerdem sollen die Werte künftig kontinuierlich fortgeschrieben werden.

Nicht ändern soll sich hingegen das Berechnungsverfahren mit Steuermesszahl und Hebesatz, der durch die Gemeinde festgelegt wird. Damit durch die Reform keine Mehrbelastung für Eigentümer und Mieter entstehen, soll die Steuermesszahl entsprechend nach unten "abgesenkt" werden. Für die Umstellung der Grundsteuer auf das neue System veranschlagen die Länder etwa zehn Jahre.

Mietpreisbremse

Das Urteil über die Einführung der Mietpreisbremse zum 1. Juni 2015 ist ungebrochen gespalten. Das Hauptproblem bei der Umsetzung sind nach wie vor die in den meisten Städten fehlenden Mietpreisspiegel, die als Berechnungsgrundlage benötigt werden. Für 2016 hatte die Bundesregierung weitere Gesetze zum Vermietungsrecht vorbereitet. Diese sind bislang jedoch in den Mühlen der Großen Koalition hängengeblieben.

Ungeachtet dessen scheint die Mietpreisbremse besser als ihr Ruf. So hat eine Berliner Mieterin vor Gericht erfolgreich gegen ihren Vermieter wegen überhöhter Miete geklagt. Die Immobiliengesellschaft musste der Klägerin für sieben Monate die zu viel gezahlte Miete zurückerstatten.

Trotz dieses Einzelurteils scheint die gesetzliche Regelung zur Eindämmung des Mietanstiegs nicht überall die gewünschte Wirkung zu erzielen. So hat der Deutsche Mieterbund (DMB) ermittelt, dass in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt in der Zeit zwischen dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse und dem Stichtag 30. Juni 2016 zwischen 66,5 Prozent und 94,8 Prozent aller Angebote bzw. Wiedervermietungsmieten über der Obergrenze der Mietpreisbremse (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent) lagen. Die Wiedervermietungsmieten hätten dabei in mehr als 100.000 Fällen die Obergrenzen der Mietpreisbremse um zwischen 28,7 Prozent und 49,3 Prozent überstiegen. Erhebungen des Marktforschungsinstituts Empirica haben ergeben, dass Vermieter verstärkt möblierte Wohnungen anbieten, da hier die Mietpreisbremse nicht gilt.

Bauherrengemeinschaften und -gruppen

Bauland ist knapp, besonders in begehrten Städten und Lagen. Deshalb forcieren immer mehr Kommunen eine verdichtete Bauweise. Damit dabei nicht nur Bauträger und andere Investoren zum Zuge kommen, fördern manche Kommunen Bauherrengemeinschaften oder Baugruppen. So hat zum Beispiel die Stadt Tübingen das Gelände einer ehemaligen Frottierwarenfabrik in ein Wohn- und Kleingewerbegebiet umgewandelt, wobei Bauherrengemeinschaften zum Zuge kamen.

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