Baufinanzierung 2018: Zinsen, Steuern und Co.

Infos für Ihre Baufinanzierung 2018

Haus Regeln 2018

Noch immer können Immobilienerwerber ihre Wohnungen, Grundstücke und Häuser zu außergewöhnlich günstigen Konditionen finanzieren. Finanzierungsexperten gehen davon aus, dass die Zinsen zwar steigen dürften. Allerdings ist davon auszugehen, dass die Verteuerung von Baukrediten in sehr kleinen Schritten erfolgt. Darüber hinaus wurden im Jahr 2018 neue Gesetze und Regelungen eingeführt, die Immobilienkäufer und Interessenten im Blick behalten sollten. Nachfolgend der aktuelle Stand im Überblick.

Zinsentwicklung 2018: Baufinanzierungen dürften günstig bleiben

Nach dem Tiefststand Mitte 2016 sind die Marktzinsen für Baukredite nur leicht angestiegen und liegen noch immer weit unterhalb des langfristigen Durchschnitts. Experten gehen davon aus, dass sich die Aufwärtsbewegung am Zinsmarkt kaum beschleunigen dürfte. Einige Zins- und Konjunkturanalysten prognostizieren für das zweite Halbjahr 2018 und Anfang 2019 einen gewissen, leichten Anstieg der 10-jährigen Marktzinsen. Immobilienkäufer dürften bei ihrer Baufinanzierung 2018 also von günstigen Zinsen profitieren können.

Einfluss auf die Entwicklung der Langfristzinsen hat auch der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Dieser gilt zwar für kurzfristige bankinterne Kreditgeschäfte, wirkt sich jedoch häufig auch auf die Höhe der längeren Zinsbindungen aus. Derzeit verfolgt die EZB eine Nullzinspolitik, die den Euro-Ländern noch eine Zeitlang erhalten bleiben dürfte. So prognostizieren einige Zinsexperten im Interhyp-Zinsbericht, dass eine Anhebung des EZB-Leitzinses wohl erst Mitte 2019 zu erwarten ist.

Zins-Charts und aktuelle Experten-Prognose im Interhyp-Zinsbericht

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Baukindergeld soll finanzielle Entlastung für Familien bringen

Angesichts der zuletzt stark angestiegenen Immobilienpreise hat die Bundesregierung zum Jahresbeginn 2018 die Einführung eines Baukindergeldes beschlossen, das Familien beim Weg in die eigenen vier Wände finanzielle Unterstützung bietet und die Baufinanzierung ergänzen kann.

Für jedes kindergeldberechtigte Kind wird über einen Zeitraum von maximal zehn Jahren ein Zuschuss von 1.200 Euro jährlich gewährt. Voraussetzung ist, dass das zu versteuernde Haushaltseinkommen pro Jahr nicht höher ist als 75.000 Euro. Pro Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um weitere 15.000 Euro. Damit könnte eine Familie mit drei Kindern bis zu 120.000 Euro jährlich verdienen und könnte im Lauf von zehn Jahren Baukindergeld in Höhe von 36.000 Euro einstreichen.

Allerdings kommen nicht alle Immobilienerwerber in den Genuss des Baukindergeldes. Die Fördermittel sind nur für selbstgenutztes Wohneigentum, nicht aber für vermietete Wohnungen oder Häuser erhältlich. Und: Jede Familie kann nur beim erstmaligen Erwerb eines Eigenheims das Baukindergeld beantragen. Wer bereits eine Eigentumswohnung besitzt und aufgrund von Familienzuwachs eine Doppelhaushälfte erwerben möchte, geht folglich leer aus.

Änderungen bei KfW-Fördermitteln

Eher kleinere Änderungen gibt es 2018 für diejenigen, die ihre Baufinanzierung mit Fördermitteln der staatlichen KfW-Förderbank ergänzen wollen. Mitte April wurde für das Förderprogramm "Energieeffizient Bauen" die Zinsbindungsfrist von 20 Jahren gestrichen. Möglich ist seitdem eine maximale Zinsbindungsfrist von zehn Jahren.

Sowohl für das Förderprogramm "Energieeffizient Bauen" als auch für das Programm "Energieeffizient Sanieren" gilt ebenfalls seit Mitte April 2018 eine verkürzte Frist beim Verzicht auf Bereitstellungszinsen. Zuvor konnten sich Darlehensnehmer mit dem Abruf der Fördermittel bis zu zwölf Monate Zeit lassen, ohne Bereitstellungszinsen entrichten zu müssen. Dieser Zeitraum wurde nun auf sechs Monate verkürzt. Ebenfalls beendet wurde bei Neuabschlüssen die Möglichkeit der kostenlosen Sondertilgung. Wer sein Darlehen vorzeitig tilgen will, muss nun der KfW eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Neues zu den BAFA-Fördermitteln

Neuigkeiten gibt es auch bei den Zuschüssen des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), von denen vor allem die Eigentümer von bereits bestehenden Wohngebäuden bei der Umstellung auf regenerative Energieträger profitieren. Seit dem 1. Januar 2018 müssen Hauseigentümer die BAFA-Förderung beantragen, bevor der Handwerkervertrag mit dem Installateur abgeschlossen wird. Eine nachträgliche Förderung ist seitdem nicht mehr möglich.

Besonders interessant ist die BAFA-Förderung für Eigentümer älterer Wohngebäude, die ihre Heizung modernisieren und dabei auf erneuerbare Energie setzen. Förderfähig sind beispielsweise Holzpellet-Heizungen, thermische Solaranlagen und Wärmepumpen. Wie die Förderbedingungen im Einzelnen aussehen, können Hauseigentümer auf den Internetseiten der BAFA erfahren. Wichtiger Unterschied zur KfW-Förderung: Während KfW-Kredite nur über Banken beantragt werden können, stellen Hauseigentümer den BAFA-Förderantrag direkt beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle.

Fordermittel im Überblick

Neues Bauvertragsrecht stärkt die Rechte von Bauherren

Seit Jahresbeginn 2018 gelten neue gesetzliche Regelungen beim Bauvertragsrecht, die Baufinanzierungskunden kennen sollten. So haben Bauherren nun ab der Vertragsunterzeichnung 14 Tage Zeit, um den Vertrag nochmals zu prüfen und im Bedarfsfall zu widerrufen. Darüber hinaus dürfen 10 Prozent des Auftragswertes erst nach der Abnahme abgerechnet werden, was dem Bauherrn im Streitfall ein finanzielles Druckmittel an die Hand gibt, und die Pflicht zur Nennung eines konkreten Fertigstellungstermins erleichtert dem Kunden die Durchsetzung seiner Rechte bei Verzug.

Bauherren sollten jedoch beachten, dass sich die Novelle des Bauvertragsrechts nur auf Verträge bezieht, bei denen der Eigentümer eines Grundstücks Handwerker oder andere Bauunternehmen mit der Durchführung von Bauleistungen betraut. Erwirbt ein Verbraucher hingegen Grundstück und Bauleistungen aus einer Hand vom Bauträger, dann greift nicht das neue Bauvertragsrecht, sondern die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Bauherren und Baufinanzierungsinteressenten können bei der Kreditauswahl von den verbindlichen Fristen profitieren. Denn sie unterstützen Darlehensnehmer, verschiedene Kreditangebote in Bezug auf die bereitstellungszinsfreie Zeit besser zu vergleichen. So ist es leichter, Kosten für Bereitstellungszinsen im Vorfeld besser einzukalkulieren.

Diskussion um Grundsteuerreform

Ein wichtiges Urteil für Immobilieneigentümer verkündete im April 2018 das Bundesverfassungsgericht, das die bisherige Praxis bei der Erhebung der Grundsteuer als verfassungswidrig einstufte. Damit ist nun die Bundesregierung gezwungen, in den nächsten Jahren eine neue gesetzliche Grundlage für die Grundsteuer auf den Weg zu bringen.

Bis ein neues Gesetz in Kraft tritt, wird die Höhe der Grundsteuer noch nach dem alten System berechnet. Basis sind veraltete Immobilienbewertungen, die im Westen Deutschlands aus dem Jahr 1964 und im Osten sogar aus dem Jahr 1935 stammen. Die sogenannten Einheitswerte werden zwar mit einem einheitlichen Teuerungsfaktor aktualisiert. Doch marktbedingte Änderungen wie etwa eine zunehmende oder nachlassende regionale Nachfrage bleiben unberücksichtigt. Damit bilden die derzeit für die Grundsteuer eingesetzten Bewertungen die tatsächliche Marktentwicklung schon lange nicht mehr ab.

Offen ist derzeit noch, wie in Zukunft die Grundsteuer ermittelt werden soll. Eine Neubewertung der mehr als 30 Millionen Grundstücke würde nicht nur viele Jahre in Anspruch nehmen, sondern auch um ein Vielfaches teurer als das jährliche Grundsteueraufkommen. Einige Bundesländer plädieren daher für eine drastische Vereinfachung, indem die Steuer lediglich auf den Grundstückswert erhoben werden soll. Da die Kommunen bereits die lokalen Grundstückspreise regelmäßig erheben, wäre die Erfassung der Datenbasis nur mit einem geringen Aufwand verbunden.

Neue Datenschutzregeln betreffen vor allem Maklerkunden und Nutzer von Online-Portalen

Seit dem 25. Mai 2018 gilt die neue Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). Das Regelwerk soll die Rechte der Verbraucher stärken, wenn es um den Schutz ihrer persönlichen Daten und die Transparenz bei der Datenverarbeitung geht. Unter anderem haben nun Verbraucher das Recht zu erfahren, welche konkreten Daten bei einzelnen Unternehmen gespeichert werden, und dürfen auch die Löschung ihrer Daten einfordern.

Auch für Immobilienkäufer und -interessenten kann die DSGVO von Bedeutung sei, zum Beispiel, wenn sie sich als Suchinteressent auf einem Immobilienportal anmelden oder als Finanzierungsinteressent bei einem Finanzierungsvermittler. Der Betreiber des Portals oder der Vermittler muss die personenbezogenen Daten gesetzeskonform verwalten. Den Nutzern sind die entsprechenden Auskunfts- und Löschungsrechte einzuräumen.

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