Die Baufinanzierung mit und ohne Bausparen im Vergleich

Baufinanzierung mit Bausparvertrag.

Wer seine Baufinanzierung möglichst planungssicher gestalten möchte, setzt in der Regel in Zeiten niedriger Marktzinsen auf eine lange Zinsbindungsfrist. Eine weitere Möglichkeit bietet das Volltilger-Darlehen, das weniger verbreitet ist. Noch weniger bekannt ist vielen Bauherren und Immobilienkäufern, dass auch ein Bausparvertrag genutzt werden kann, um günstige Zinsen von heute für die Zukunft zu sichern. Unser Bausparen-Vergleich stellt Ihnen diese Art der Immobilienfinanzierung vor.

Wie funktionieren Bausparverträge?

Für einen Bausparvertrag vereinbaren Sie als Bausparer mit der Bausparkasse die sogenannte Bausparsumme. Die Bausparsumme entspricht Ihrem Finanzierungsbedarf. Da Bausparen in zwei Phasen funktioniert, zahlen Sie einen Teil der Bausparsumme als monatliche Sparrate in den Vertrag ein. Erreicht der Bausparvertrag die Zuteilungsreife, erhalten Sie die Differenz zwischen Ihrem selbst erwirtschafteten Sparanteil und der Bausparsumme als Bauspardarlehen von der Bausparkasse. Der Vorteil für Sie als Bausparer liegt darin, dass Sie bereits bei Abschluss des Vertrags die Zinshöhe für das Immobiliendarlehen fest vereinbaren. In Zeiten niedriger Zinssätze können Sie sich damit die günstigen Konditionen für die Zukunft sichern. Wenn Sie einen Bausparvertrag abschließen, verlangt die Bausparkasse eine Abschlussgebühr. Die Höhe der Abschlussgebühr richtet sich ebenso wie die Höhe der Sparrate und die Höhe der Tilgung nach der Höhe der vereinbarten Bausparsumme.

Die Baufinanzierung mit Bausparen im Vergleich

Wenn Sie das Bedürfnis nach hoher Planungssicherheit haben, können Sie bei niedrigen Zinsen eine sehr lange Zinsbindungsfrist vereinbaren oder sich für ein Volltilger-Darlehen entscheiden. Bei diesen Varianten ist zu beachten, dass die Zinsaufschläge der finanzierenden Bank mit der Länge der Zinsbindungsfrist steigen. Die folgende Tabelle zeigt den Sollzinssatz für eine Baufinanzierung über 150.000 Euro mit verschiedenen Zinsbindungsfristen auf.

Dauer der SollzinsbindungSollzinssatz
5 Jahre0,94 %
10 Jahre1,20 %
15 Jahre1,75 %
20 Jahre1,94 %
25 Jahre2,36 %

Mit dem persönlichen Zinsrechner und dem Tilgungsrechner können Sie ermitteln, wie sich verschieden hohe Zinsen auf Ihre Baufinanzierung auswirken.

Wie funktioniert Bausparen zur Immobilienfinanzierung?

Wenn Sie ein hohes Bedürfnis nach Planungssicherheit haben, kann eine Immobilienfinanzierung mit Bausparen im Vergleich zur reinen Baufinanzierung über ein Darlehen vorteilhaft sein. Denn mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich die heute günstigen Zinsen für Ihr Bauspardarlehen in der Zukunft. Im Vergleich zu einer langen Zinsbindungsfrist können Bausparverträge der Bausparkassen günstiger sein. Das Modell funktioniert so:

  • Sie nehmen ein klassisches Annuitätendarlehen zur Baufinanzierung auf.
  • Die Länge der Zinsbindungsfrist wählen Sie so, dass der geforderte Zinssatz der Bank nicht zu hoch ausfällt. Allerdings sollte darauf geachtet werden, dass eine Zuteilung des Bausparvertrages in der Zinsbindungsfrist möglich ist.
  • Gleichzeitig schließen Sie bei einer Bausparkasse einen Bausparvertrag ab, der über die Bausparsumme als Anschlussfinanzierung für die Restschuld dient.
  • Der oder die Bausparverträge sollten die Zuteilungsreife erreichen, wenn die Zinsbindungsfrist der Baufinanzierung ausläuft.
  • Mit dem Bausparvertrag kennen Sie bereits heute den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung.
  • Den Sparanteil nutzen Sie, um die Restschuld direkt zu mildern, den noch offenen Betrag tilgen Sie über das Bauspardarlehen.

Wann ist Bausparen im Vergleich zur klassischen Immobilienfinanzierung sinnvoll?

Eine klassische Baufinanzierung mit Bausparen kann im Vergleich zur alleinigen Immobilienfinanzierung mit einem Darlehen vorteilhaft sein. Diese Möglichkeit ist besonders attraktiv für Bauherren und Käufer, die sich eine hohe Planungssicherheit wünschen. Auch wenn Sie heute bereits wissen, dass Sie in einigen Jahren weiteren Finanzierungsbedarf haben, bietet diese Option eine mögliche Alternative. Insbesondere für folgende Gruppen ist Bausparen in Kombination mit der Immobilienfinanzierung interessant:

  • Kreditnehmer mit hohem Sicherheitsbedürfnis wie Familien mit Kindern
  • Käufer eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung, die in einigen Jahren Mittel für die Modernisierung, Sanierung oder einen Umbau benötigen.
  • Bauherren und Käufer, die ein zinsgünstiges Förderdarlehen nutzen und sich aktuell niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern möchten.

Risiko Anschlussfinanzierung

Niemand kann heute seriös vorhersagen, wie die Zinsen für die Baufinanzierung in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren aussehen werden. Wer sich im Sommer 2010 bei einem Zinssatz von 3,22 Prozent für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung auf eine günstige Anschlussfinanzierung gefreut hat, musste bei Vertragsabschluss im Frühling 2011 unerwartet tief in die Tasche greifen. Die vorher stetig fallen Zinsen waren wieder auf 4,32 Prozent gestiegen. Aktuell scheint es, als sei das Zinstief aus dem Herbst 2016 durchschritten, doch bisher ziehen die Markzinsen nur sehr langsam und außerordentlich moderat an. Das folgende Beispiel zeigt, wie sich steigende Zinssätze auf die monatliche Rate auswirken.

Familie Mustermann nimmt ein Darlehen über 200.000 Euro zur Baufinanzierung auf. Der Sollzinssatz beträgt bei einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren 1,20 Prozent. Die anfängliche Tilgung liegt bei 4 Prozent. In diesem Fall liegt die monatliche Rate bei 866,67 Euro. Steigt der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung am Ende der Sollzinsbindung um nur 2 Prozent erhöht sich die monatliche Belastung auf 1.058 Euro.

Auch wenn die Zinsen für eine Baufinanzierung so niedrig ausfallen wie selten zuvor in der Geschichte der Bundesrepublik: Im langjährigen Mittel können Bauherren und Immobilienkäufer von einem Zinssatz von rund 5 bis 6 Prozent für eine Baufinanzierung ausgehen. Wer in den Neunzigerjahren des letzten Jahrtausends sein Haus gekauft oder gebaut hat, musste einen Zinssatz zwischen 7 und 9 Prozent tragen. Dann steigt nicht nur die monatliche Rate an, auch die Dauer der Finanzierung verlängert sich um viele Jahre. Bausparverträge bieten eine Alternative, um sich vor einer steigenden monatlichen Belastung zu schützen.

Zeitraum wählen

7 T 14 T 1 M 3 M 6 M 12 M 5 J 10 J Erweitert

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Kombidarlehen mit Bausparvertrag

Eine weitere Möglichkeit, eine Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag zu kombinieren, bieten die sogenannten Kombi- oder Bauspar-Sofortdarlehen der Bausparkassen. Diese Art der Immobilienfinanzierung mit Bausparen ist aber genau zu prüfen. Das Konzept kann attraktiv sein und bietet ebenfalls eine hohe Planungssicherheit. Allerdings sollten Bausparer hier Kosten und Nutzen genau abwägen und vergleichen. Ein Kombidarlehen als Bauspar-Sofortdarlehen funktioniert so:

  • Sie schließen ein endfälliges Darlehen mit der Bausparkasse ab. Das bedeutet, dass Sie während der Zinsbindungsfrist nur die anfallenden Zinsen bezahlen. Hier wird eine Ersatztilgung zur Ansparung des Bausparvertrages geleistet, um diesen zur Zuteilung zu bringen. Diese Finanzierungsform ist von der Höhe der monatlichen Rate gesehen nicht günstig, sondern vergleichsweise teuer.
  • Gleichzeitig schließen Sie einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme in Höhe der Darlehenssumme ab. Dieser wird zusätzlich bespart.
  • Am Ende der Zinsbindungsfrist lösen Sie das Darlehen mit dem zuteilungsreifen Bausparvertrag ab und zahlen in den folgenden Jahren das Bauspar-Darlehen ab. So sichern Sie sich bereits bei Vertragsabschluss den günstigen Zinssatz, zum Beispiel für die nächsten 30 bis 35 Jahre.

Auf den ersten Blick erscheint das Kombi- oder Bauspar-Sofortdarlehen der Bausparkassen sehr attraktiv. Doch das Angebot hat Tücken. Zu den Nachteilen gehören unter anderem folgende Punkte:

  • Da Sie die Darlehenssumme des endfälligen Darlehens nicht tilgen, fallen über die gesamte Laufzeit höhere Zinskosten an als bei einem Kredit mit Tilgung.
  • Die Verzinsung für das angesparte Vermögen im Bausparvertrag ist in einem Niedrigzinsumfeld ernüchternd gering und fängt die Ausgaben für das Baudarlehen in der Regel nicht auf. Im Regelfall liegt diese bei 0,10 Prozent Guthabenzins. Der Vorfinanzierungszins des Bausparers liegt im Normalfall mindestens bei zirka 1 Prozent.
  • Wird der Bausparvertrag nicht zum Ablauf der Zinsbindungsfrist der Baufinanzierung fällig, benötigen Sie eine Zwischenfinanzierung. Das sorgt für zusätzliche Kosten. Dem können Sie vorbeugen, indem Sie das Bauspar-Sofortdarlehen bei einer Bausparkasse abschließen, die den Zinssatz für das Bauspardarlehen garantiert, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Bei Bausparverträgen mit Riester-Förderung ist der Zeitpunkt der Zuteilungsreife garantiert.
  • Als Faustregel gilt, je größer der Unterschied zwischen dem Zinssatz für das Bauspar-Guthaben und für das endfällige Darlehen, desto ungünstiger sind die Bauspar-Sofort- oder Kombidarlehen der Bausparkassen. Wichtig für den Vergleich eines Kombibauspardarlehens zu einem Annuitätendarlehen ist der Gesamtkostenvergleich bis zur vollständigen Rückzahlung.

Immobilienfinanzierung mit und ohne Bausparen im Vergleich

Ob Bausparen zur Baufinanzierung für Sie eine sinnvolle Alternative darstellt, müssen Sie genau berechnen (lassen). Der korrekte Vergleich zwischen Bausparen, einem klassischen Hypothekendarlehen mit langer Zinsbindung und einem Volltilger-Darlehen erfordert viel Fachwissen und Erfahrung. Lassen Sie sich kostenlos und unverbindlich von den erfahrenen Experten bei Interhyp beraten. Unsere Mitarbeiter haben viel Erfahrung und sind Spezialisten für die Baufinanzierung.

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