Bestellerprinzip: Ändert sich beim Immobilienkauf die Maklerprovision?

Die Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermittlung von Mietwohnungen hat das Geschäftsmodell vieler Makler grundlegend verändert und für Kostenentlastungen bei Mietern gesorgt. Nun erwägt die Bundesregierung gut drei Jahre nach Einführung der neuen Regelungen zur Berechnung der Maklerprovision eine Ausdehung des Gesetzes auf den Verkauf von Immobilien. Das könnte Auswirkungen auf die Kosten des Immobilienkaufs haben - und damit auf die Baufinanzierung.

Bestellerprinzip

Wer eine Baufinanzierung für den Kauf einer eigenen Immobilie plant, sollte diese wohlüberlegt angehen und gut durchkalkulieren. Natürlich müssen die Nebenkosten, also auch eventuelle Maklergebühren, berücksichtigt werden. Hierbei helfen zum Beispiel die Rechner von Interhyp. Lassen Sie sich im nächsten Schritt von einem Finanzierungsexperten von Interhyp zu Ihrem Immobilienkauf und der zugehörigen Baufinanzierung beraten.

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Was bedeutet das Bestellerprinzip?

Wo ist das Bestellerprinzip geregelt?

Für wen gilt das Bestellerprinzip heute schon?

Gibt es damit nun keine Provision für Mieter mehr?

Greift das Bestellerprinzip auch bei Gewerbeimmobilien?

Wer zahlt die Maklerprovision?

Wie sehen die Pläne zur Ausweitung des Bestellerprinzips aus?

Geänderte Maklergebühren beim Hauskauf: Ist das schon beschlossene Sache?

Wie könnten die Auswirkungen auf die Maklercourtage aussehen?

Was halten Makler und Immobilienexperten vom Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?

Was bedeutet das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip folgt dem Grundsatz: Wer die Leistung bestellt, muss diese auch bezahlen. Vor der Einführung dieser Regelung war dies bei der Vermittlung von Mietwohnungen durch Makler oftmals nicht der Fall. Zwar beauftragte meist der Eigentümer der Wohnung den Makler mit der Suche nach einem neuen Mieter. Doch wenn der Mietvertrag geschlossen wurde, musste im Regelfall der Mieter die Maklerprovision – meist in Höhe der Miete für zwei Monate – entrichten.

Mit dem Inkrafttreten des Bestellerprinzips wurde diese Praxis für unzulässig erklärt. Wenn der Vermieter den Makler mit der Vermittlung seiner Mietwohnung beauftragt, muss er auch die Maklercourtage bezahlen.

Wo ist das Bestellerprinzip geregelt?

Gesetzliche Grundlage ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG), das am 27. März 2015 vom Bundesrat verabschiedet wurde und zum 1. Juni 2015 in Kraft trat. Im Gesetzestext wird dargelegt, welche einschlägigen Paragrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung geändert werden. Ein Teil der Änderungen betrifft die zeitgleiche Einführung der Mietpreisbremse.

Für wen gilt das Bestellerprinzip heute schon?

Das neue Gesetz zur Immobilienmakler-Provision bezieht sich in seiner derzeit geltenden Form auf die Frage, wer bei der Vermittlung einer Mietwohnung den Makler zahlt. In der Mehrzahl der Fälle ist dies nun der Vermieter.

Gibt es damit nun keine Provision für Mieter mehr?

Eine Mieterprovision ist nur noch bei einer ganz besonderen Konstellation zulässig – nämlich dann, wenn der Mieter von sich aus einen Immobilienmakler mit der Suche nach einer Mietwohnung beauftragt. Voraussetzung ist jedoch, dass der Makler ausschließlich und aktiv im Auftrag des Mieters handelt und ihm nicht nur eine Auswahl an freien Wohnungen aus seinem Sortiment vorlegt. Darüber hinaus muss ein schriftlicher Suchauftrag vorliegen. Und: Präsentiert der Makler Wohnungen, mit deren Vermittlung ihn bereits die Eigentümer beauftragt haben, darf er vom Mieter keine Provision verlangen.

Einzelne Makler haben versucht, die Neuregelungen zur Maklerprovision zu umgehen, indem sie bei der Vermittlung von Mietwohnungen im Auftrag des Vermieters von den Mietinteressenten neue Gebühren wie etwa ein Entgelt für die Ausfertigung des Mietvertrags oder eine Besichtigungsgebühr verlangt haben. Solche Versuche, das Bestellerprinzip zu umgehen, wurden jedoch bereits von mehreren Gerichten für rechtswidrig erklärt.

Greift das Bestellerprinzip auch bei Gewerbeimmobilien?

In Deutschland unterscheidet der Gesetzgeber zwischen der Wohnungsvermietung und der Vermietung von gewerblichen Immobilien wie beispielsweise Ladengeschäfte, Büro- und Praxisräume oder Lager- und Produktionsräume. Die gesetzlichen Regelungen, die dem Schutz von Mietern dienen, beziehen sich ausschließlich auf die Vermietung von Wohnräumen – das betrifft sowohl das Bestellerprinzip als auch andere mieterfreundliche Regelungen wie Kündigungsschutz und Mietpreisbremse.

Damit können bei der Vermietung von gewerblich genutzten Immobilien Makler auch weiterhin frei entscheiden, ob sie die Provision vom Vermieter oder vom Mieter verlangen.

Rechner

Mögliche Konstellationen bei der derzeitigen Rechtslage: Wer zahlt die Maklerprovision?

Die nachfolgende Tabelle zeigt exemplarisch, in welchen Situationen das Bestellerprinzip zur Anwendung kommt und welche der beteiligten Parteien die Maklerprovision bezahlt.

VermietungssituationWer zahlt den Makler?
Ein Wohnungseigentümer beauftragt nach dem Auszug des bisherigen Mieters einen Immobilienmakler mit der Ausschreibung der Mietwohnung und der Suche nach einem neuen Mieter.Hier gilt das Bestellerprinzip: Weil der Eigentümer die Maklerleistung in Auftrag gibt, zahlt er auch dessen Provision.
Ein Mieter plant einen Umzug und beauftragt einen Immobilienmakler, für ihn eine Wohnung zu suchen. Der Makler schaltet Suchinserate und nimmt Kontakt zu Eigentümern auf, die ihre Wohnung bislang ohne Einschaltung eines Maklers anbieten.Wenn ein schriftlicher Suchauftrag vorliegt und der Makler ausschließlich im Interesse des Wohnungssuchenden handelt, darf er diesem im Erfolgsfall auch die vereinbarte Provision in Rechnung stellen.
Ein Immobilienanleger bietet Büroräume zur gewerblichen Nutzung an.Da hier eine gewerbliche Vermietung vorliegt, greift das Bestellerprinzip nicht. Je nach Vereinbarung mit dem Makler kann die Maklercourtage dem Eigentümer oder dem Mieter berechnet werden.

Wie sehen die Pläne zur Ausweitung des Bestellerprinzips aus?

Die SPD hat als Koalitionspartner in der Bundesregierung vorgeschlagen, das Bestellerprinzip nicht nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen, sondern auch beim Kauf von Wohnungen und Eigenheimen anzuwenden. Analog zu den bestehenden Regelungen bei der Mietvermittlung würde dies bedeuten:

  • Wenn der Verkäufer einer Immobilie einen Makler mit der Suche nach einem Käufer beauftragt, wird die Maklerprovision im Erfolgsfall nur dem Verkäufer und nicht dem Käufer in Rechnung gestellt.
  • Beauftragt ein Immobilieninteressent einen Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie, dann bezahlt er selbst die Maklergebühren für den Hauskauf oder Wohnungserwerb. Vom Verkäufer dürfte dann in diesem Fall der Makler keine Provision kassieren.

Geänderte Maklergebühren beim Hauskauf: Ist das schon beschlossene Sache?

Bislang handelt es sich um einen Diskussionsbeitrag, den die SPD in die Regierungskoalition eingebracht hat. Ein konkreter Gesetzesentwurf liegt noch nicht vor. Erst wenn sich die Regierungsparteien auf einen Gesetzesentwurf geeinigt haben, der dann vom Bundestag und vom Bundesrat genehmigt wird, kann ein neues Gesetz in Kraft treten.

Die Initiatoren erhoffen sich von einer Neuregelung in erster Linie, dass die Kaufnebenkosten beim Erwerb von Eigenheimen sinken.

Wie könnten die Auswirkungen auf die Maklercourtage aussehen?

Derzeit ist der Maklermarkt recht unübersichtlich, wenn es um die Frage geht, wie hoch die Maklergebühren beim Hauskauf sind und welche Partei sie bezahlt. Wenn private Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen wollen, gibt es zwei häufig anzutreffende Alternativen:

1. Der Käufer zahlt die Provision alleine oder

2. sowohl der Verkäufer als auch der Käufer zahlen Provision.

In der Summe beträgt die Netto-Provision zumeist 5 bis 6 Prozent des Verkaufspreises. Unter Berücksichtigung von 19 Prozent Umsatzsteuer ergibt sich daraus eine Maklercourtage von 5,95 bis 7,14 Prozent. Gesetzliche Vorschriften gibt es bislang weder zur Höhe noch zur Aufteilung der Provision – letztlich hängt die Kostenbelastung für Käufer und Verkäufer auch von deren Verhandlungsgeschick ab.

Würde nun das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf angewandt werden, dann läge die Entscheidung über die Aufteilung der Provision in den Händen des Gesetzgebers: Beauftragt ein Hauseigentümer einen Makler mit dem Verkauf seines Eigenheims, dann müsste er dessen Courtage in voller Höhe bezahlen.

Marktüblich ist das Bestellerprinzip auch ohne rechtliche Vorgaben heute schon beim Kauf von Wohnungen oder Häusern vom Bauträger. Werden diese von einem Makler vermittelt, erhält dieser in aller Regel eine sogenannte "Innenprovision" vom Bauträger und verzichtet gegenüber dem Käufer auf die Erhebung einer zusätzlichen Vermittlungsgebühr.

Was halten Makler und Immobilienexperten vom Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?

Der Vorstoß zur Ausweitung des Bestellerprinzips auf die Maklerleistung beim Immobilienkauf stößt auf einige kritische Stimmen. So geht man beim Eigentümerverband Haus & Grund davon aus, dass Verkäufer die zu erwartende Maklerprovision auf den Preis aufschlagen. Ähnlich sieht es auch der Bauherren-Schutzbund, der vor allem in Regionen mit hoher Nachfrage einen Anstieg der Kaufpreise aufgrund eingepreister Maklergebühren befürchtet.

Die Experten der LBS Immobilien weisen darauf hin, dass nach ihren Berechnungen nur rund jeder dritte Immobilienkäufer eine Maklercourtage zahlt. Denn Makler sind nur in der Hälfte der Wohnimmobilienkäufe eingebunden. Und davon sind noch die Neubauvermittlungen aus dem Bauträgergeschäft abzuziehen, da sie für den Käufer fast immer ohne Maklercourtage ablaufen – hier zahlt heute schon fast immer der Bauträger die Provision. Damit würde von einer Umlage der Maklercourtage auf den Verkäufer nur ein Teil der Erwerber von einer Neuregelung profitieren.

Neben den Maklergebühren zählen auch die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten zu den Kaufnebenkosten. Interhyp hat die Kaufnebenkosten in den Bundesländern in einer Karte zusammengestellt.

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