Bestellerprinzip: Ändert sich beim Immobilienkauf die Maklerprovision?

Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf wird derzeit diskutiert: Soll die Maklerprovision künftig der Verkäufer in der Regel komplett übernehmen? Bei der Vermittlung von Mietwohnungen wurde das Bestellerprinzip bereits eingeführt. Dies hat das Geschäftsmodell vieler Makler grundlegend verändert und für Kostenentlastungen bei Mietern gesorgt. Nun erwägt die Bundesregierung eine Ausdehnung des Gesetzes auf den Immobilienkauf. Das könnte Auswirkungen auf die Nebenkosten beim Immobilienkauf haben - und damit auf die Baufinanzierung.

Bestellerprinzip: Wer soll beim Immobilienkauf die Maklerprovision zahlen?

Bestellerprinzip: Wer soll beim Immobilienkauf die Maklerprovision zahlen?

Wer eine Baufinanzierung für den Kauf einer eigenen Immobilie plant, sollte diese wohlüberlegt angehen und gut durchkalkulieren. Natürlich müssen die Nebenkosten, also auch eventuelle Maklergebühren, berücksichtigt werden. Alles sollte bekannt sein, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Daher ist es für angehende Baufinanzierungskunden wichtig, die aktuellen Diskussionen zum Bestellerprinzip beim Immobilienkauf zu kennen. Bei der Kalkulation einer Baufinanzierung helfen zum Beispiel die Rechner von Interhyp, die auch Nebenkosten berücksichtigen. Lassen Sie sich im nächsten Schritt von einem Finanzierungsexperten von Interhyp zu Ihrem Immobilienkauf und der zugehörigen Baufinanzierung beraten.

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Was bedeutet das Bestellerprinzip?

Wo ist das Bestellerprinzip geregelt?

Für wen gilt das Bestellerprinzip heute schon?

Was sieht der Gesetzesentwurf zum Bestellerprinzip beim Immobilienkauf vor?

Gibt es damit nun keine Provision für Mieter mehr?

Greift das Bestellerprinzip auch bei Gewerbeimmobilien?

Wer zahlt die Maklerprovision?

Wie sehen die Pläne zur Ausweitung des Bestellerprinzips aus?

Geänderte Maklergebühren beim Hauskauf: Ist das schon beschlossene Sache?

Wie könnten die Auswirkungen auf die Maklercourtage aussehen?

Was würde es bedeuten, wenn nach dem Bestellerprinzip die Maklerprovision auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird?

Wie hoch sind die Maklergebühren derzeit: Was würden Käufer also bei Einführung des Bestellerprinzips sparen?

Was halten Makler und Immobilienexperten vom Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?

Was bedeutet das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip folgt dem Grundsatz: Wer die Leistung bestellt, muss diese auch bezahlen. Vor der Einführung dieser Regelung war dies bei der Vermittlung von Mietwohnungen durch Makler oftmals nicht der Fall. Zwar beauftragte meist der Eigentümer der Wohnung den Makler mit der Suche nach einem neuen Mieter. Doch wenn der Mietvertrag geschlossen wurde, musste im Regelfall der Mieter die Maklerprovision – meist in Höhe der Miete für zwei Monate – entrichten.

Mit dem Inkrafttreten des Bestellerprinzips wurde diese Praxis für unzulässig erklärt. Wenn der Vermieter den Makler mit der Vermittlung seiner Mietwohnung beauftragt, muss er auch die Maklercourtage bezahlen. Würde das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf gelten, hieße das: Die Maklergebühren müsste der Besteller übernehmen, und das ist in aller Regel der Verkäufer. Derzeit sind die Regelungen von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich: Teilweise teilen sich Käufer und Verkäufer die Gebühren, teilweise übernimmt sie komplett der Käufer. Nach einem neuen Gesetzesentwurf soll künftig der die Maklerprovision zahlen, der den Makler beauftragt, und das ist in der Regel der Verkäufer.

Wo ist das Bestellerprinzip geregelt?

Gesetzliche Grundlage für das Bestellerprinzip bei Vermietung ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG), das am 27. März 2015 vom Bundesrat verabschiedet wurde und zum 1. Juni 2015 in Kraft trat. Im Gesetzestext wird dargelegt, welche einschlägigen Paragrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung geändert werden. Ein Teil der Änderungen betrifft die zeitgleiche Einführung der Mietpreisbremse. Für eine Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf beziehungsweise Immobilienverkauf gibt es derzeit noch keine Regelung.

Nach einem neuen Gesetzesentwurf, den das Bundesjustizministerium vorgelegt hat soll der Grundsatz "Wer bestellt, der zahlt" auch auf den Immobilienkauf ausgeweitert werden. Damit soll der Erwerb von einem eigenen Zuhause für junge Menschen und Familien erschwinglicher werden. Der Gesetzesentwurf von Bundesjustizministerin Barley wird derzeit diskutiert, vor allem von den unterschiedlichen Verbänden der Immobilienwirtschaft.

Für wen gilt das Bestellerprinzip heute schon?

Das Gesetz zur Immobilienmakler-Provision bei Vermietung bezieht sich in seiner derzeit geltenden Form auf die Frage, wer bei der Vermittlung einer Mietwohnung den Makler zahlt. In der Mehrzahl der Fälle ist dies nun der Vermieter. Für den Immobilienkauf oder Immobilienverkauf gilt das Bestellerprinzip derzeit noch nicht, aber es gibt Erwägungen dazu, die in den Gesetzesentwurf des Bundesjustizministeriums gemündet sind.

Was sieht der Gesetzesentwurf zum Bestellerprinzip beim Immobilienkauf vor?

Der Gesetzesentwurf zur Immobilienmakler-Provision beim Immobilienverkauf sieht vor, dass derjenige die Provision zahlt, der den Makler beauftragt hat. In aller Regel ist das der Verkäufer. Damit sollen Käufer entlastet werden. Das Justiz- und Verbraucherschutzministerium rechnet mit einer Entlastung von bis zu drei Milliarden Euro. Derzeit befindet sich der Referentenentwurf in der Abstimmung, es gibt diverse Diskussionen. Maklerverbände sehen das Bestellerprinzip überwiegend kritisch. Sie befürchten Umsatzeinbußen. Diese könnten daraus resultieren, dass Verkäufer weniger Makler einschalten würden beziehungsweise mit dem Makler eine niedrigere Provision aushandeln könnten. Zudem könnte der Kauf auch verteuert werden, wenn Verkäufer die Maklerprovision oder einen Teil davon auf den Kaufpreis aufschlagen, so ein Argument von Maklerverbänden.

Gibt es damit keine Provision für Mieter mehr?

Eine Mieterprovision ist nur noch bei einer ganz besonderen Konstellation zulässig – nämlich dann, wenn der Mieter von sich aus einen Immobilienmakler mit der Suche nach einer Mietwohnung beauftragt. Voraussetzung ist jedoch, dass der Makler ausschließlich und aktiv im Auftrag des Mieters handelt und ihm nicht nur eine Auswahl an freien Wohnungen aus seinem Sortiment vorlegt. Darüber hinaus muss ein schriftlicher Suchauftrag vorliegen. Und: Präsentiert der Makler Wohnungen, mit deren Vermittlung ihn bereits die Eigentümer beauftragt haben, darf er vom Mieter keine Provision verlangen.

Einzelne Makler haben versucht, die Neuregelungen zur Maklerprovision zu umgehen, indem sie bei der Vermittlung von Mietwohnungen im Auftrag des Vermieters von den Mietinteressenten neue Gebühren wie etwa ein Entgelt für die Ausfertigung des Mietvertrags oder eine Besichtigungsgebühr verlangt haben. Solche Versuche, das Bestellerprinzip zu umgehen, wurden jedoch bereits von mehreren Gerichten für rechtswidrig erklärt.

Greift das Bestellerprinzip auch bei Gewerbeimmobilien?

In Deutschland unterscheidet der Gesetzgeber zwischen der Wohnungsvermietung und der Vermietung von gewerblichen Immobilien wie beispielsweise Ladengeschäfte, Büro- und Praxisräume oder Lager- und Produktionsräume. Die gesetzlichen Regelungen, die dem Schutz von Mietern dienen, beziehen sich ausschließlich auf die Vermietung von Wohnräumen – das betrifft sowohl das Bestellerprinzip als auch andere mieterfreundliche Regelungen wie Kündigungsschutz und Mietpreisbremse.

Damit können bei der Vermietung von gewerblich genutzten Immobilien Makler auch weiterhin frei entscheiden, ob sie die Provision vom Vermieter oder vom Mieter verlangen.

Rechner: Kalkulieren Sie die Nebenkosten - etwa die Maklergebühr beim Immobilienkauf. Diese könnte sich bei Einführung des Bestellerprinzips ändern.

Rechner: Kalkulieren Sie die Nebenkosten - etwa die Maklergebühr beim Immobilienkauf. Diese könnte sich bei Einführung des Bestellerprinzips ändern.

Mögliche Konstellationen bei der derzeitigen Rechtslage zur Vermietung: Wer zahlt die Maklerprovision?

Die nachfolgende Tabelle zeigt exemplarisch, in welchen Situationen das Bestellerprinzip zur Anwendung kommt und welche der beteiligten Parteien die Maklerprovision bezahlt.

VermietungssituationWer zahlt den Makler?
Ein Wohnungseigentümer beauftragt nach dem Auszug des bisherigen Mieters einen Immobilienmakler mit der Ausschreibung der Mietwohnung und der Suche nach einem neuen Mieter.Hier gilt das Bestellerprinzip: Weil der Eigentümer die Maklerleistung in Auftrag gibt, zahlt er auch dessen Provision.
Ein Mieter plant einen Umzug und beauftragt einen Immobilienmakler, für ihn eine Wohnung zu suchen. Der Makler schaltet Suchinserate und nimmt Kontakt zu Eigentümern auf, die ihre Wohnung bislang ohne Einschaltung eines Maklers anbieten.Wenn ein schriftlicher Suchauftrag vorliegt und der Makler ausschließlich im Interesse des Wohnungssuchenden handelt, darf er diesem im Erfolgsfall auch die vereinbarte Provision in Rechnung stellen.
Ein Immobilienanleger bietet Büroräume zur gewerblichen Nutzung an.Da hier eine gewerbliche Vermietung vorliegt, greift das Bestellerprinzip nicht. Je nach Vereinbarung mit dem Makler kann die Maklercourtage dem Eigentümer oder dem Mieter berechnet werden.

Wie sehen die Pläne zur Ausweitung des Bestellerprinzips aus?

Die SPD hat als Koalitionspartner in der Bundesregierung vorgeschlagen, das Bestellerprinzip nicht nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen, sondern auch beim Kauf von Wohnungen und Eigenheimen anzuwenden. Analog zu den bestehenden Regelungen bei der Mietvermittlung würde dies bedeuten:

  • Wenn der Verkäufer einer Immobilie einen Makler mit der Suche nach einem Käufer beauftragt, wird die Maklerprovision im Erfolgsfall nur dem Verkäufer und nicht dem Käufer in Rechnung gestellt.
  • Beauftragt ein Immobilieninteressent einen Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie, dann bezahlt er selbst die Maklergebühren für den Hauskauf oder Wohnungserwerb. Vom Verkäufer dürfte dann in diesem Fall der Makler keine Provision kassieren.

Geänderte Maklergebühren beim Hauskauf: Ist das schon beschlossene Sache?

Bislang handelt es sich um einen Diskussionsbeitrag, den die SPD in die Regierungskoalition eingebracht hat. Ein konkreter Gesetzesentwurf liegt jetzt von Bundesjustizministerin Barley vor, er befindet sich in der Abstimmung. Erst wenn sich die Regierungsparteien auf einen Gesetzesentwurf geeinigt haben, der dann vom Bundestag und vom Bundesrat genehmigt wird, kann ein neues Gesetz in Kraft treten. Die Vorschläge werden in der Immobilienwirtschaft derzeit rege diskutiert.

Die Initiatoren erhoffen sich von einer Neuregelung in erster Linie, dass die Kaufnebenkosten beim Erwerb von Eigenheimen sinken.

Wie könnten die Auswirkungen auf die Maklercourtage aussehen?

Derzeit ist der Maklermarkt recht unübersichtlich, wenn es um die Frage geht, wie hoch die Maklergebühren beim Hauskauf sind und welche Partei sie bezahlt. Wenn private Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen wollen, gibt es zwei häufig anzutreffende Alternativen:

1. Der Käufer zahlt die Provision alleine oder

2. sowohl der Verkäufer als auch der Käufer zahlen Provision.

In der Summe beträgt die Netto-Provision zumeist 5 bis 6 Prozent des Verkaufspreises. Unter Berücksichtigung von 19 Prozent Umsatzsteuer ergibt sich daraus eine Maklercourtage von 5,95 bis 7,14 Prozent. Gesetzliche Vorschriften gibt es bislang weder zur Höhe noch zur Aufteilung der Provision – letztlich hängt die Kostenbelastung für Käufer und Verkäufer auch von deren Verhandlungsgeschick ab.

Würde nun das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf angewandt werden, dann läge die Entscheidung über die Aufteilung der Provision in den Händen des Gesetzgebers: Beauftragt ein Hauseigentümer einen Makler mit dem Verkauf seines Eigenheims, dann müsste er dessen Courtage in voller Höhe bezahlen.

Marktüblich ist das Bestellerprinzip auch ohne rechtliche Vorgaben heute schon beim Kauf von Wohnungen oder Häusern vom Bauträger. Werden diese von einem Makler vermittelt, erhält dieser in aller Regel eine sogenannte "Innenprovision" vom Bauträger und verzichtet gegenüber dem Käufer auf die Erhebung einer zusätzlichen Vermittlungsgebühr.

Was würde es für Käufer bedeuten, wenn laut Bestellerprinzip die Maklerprovision auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird?

Folgendes Rechenbeispiel zeigt, dass Baufinanzierungskunden, die den Kauf finanzieren, auch von einer gewissen Entlastung profitieren können, selbst wenn durch das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf die Maklerprovision vom Verkäufer komplett auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Der Grund: Dadurch, dass sie keine Maklerprovision zahlen müssten, hätten sie mehr Eigenkapital zur Verfügung und das sorgt in der Regel für niedrigere Zinsen. Wenn sie von einer besseren Verzinsung profitieren, können Baufinanzierungskunden in bestimmten Konstellationen also trotz des höheren Kaufpreises sparen - und zwar, weil sie mit niedrigeren Zinskosten belastet werden, die sich über die Jahre zu einer großen Summe aufsummieren.

Die Rechnung zeigt die Entlastung für drei Fälle: einmal für den Fall, dass der Käufer die Provision komplett zahlt, wie es derzeit nicht selten geschieht, zudem für den Fall, dass der Verkäufer die Maklerprovision zahlt und auf den Kaufpreis aufschlägt, und zuletzt für den Fall, dass der Verkäufer die Maklerprovision zahlt und nicht auf den Kaufpreis aufschlägt.

Rechenbeispiel zum Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

 1: Käufer zahlt Provision2: Verkäufer zahlt Provision und schlägt sie auf den Kaufpreis auf3: Verkäufer zahlt Provision und schlägt sie nicht auf den Kaufpreis auf
Kaufpreis400.000428.560
400.000
Ersparnisse Käufer100.000100.000100.000
-7,14% Maklerprovision-28.560
-0-0
-6,0% Grunderwerbsteuer-24.000-25.714
-24.000
-2,0% Notar- und Grundbuchkosten-8.000-8.571-8.000
Eigenkapital39.44065.71568.000
Darlehensbetrag360.500362.800332.000
effektiver Jahreszins1,981,751,75
monatliche Rate1.195,661.133,751.037,50
Restschuld nach 15 Jahren233.885,50237.655,20217.470,53
Jährliche Ersparnis gegenüber Fall 1 742,921.897,92
Ersparnis in 15 Jahren gegenüber Fall 1 11.143,828.468

Fazit: Im 3. Fall, also wenn der Verkäufer die Maklerprovision zahlt und nicht auf den Kaufpreis aufschlägt, spart der Käufer beim Kauf direkt erstmal 24.000 Euro. Da dieses Geld jetzt als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden kann, reduzieren sich die Zinsen und die Ersparnis erhöht sich dadurch in 15 Jahren sogar auf 28.468 Euro. Selbst wenn der Käufer die Provision voll auf den Kaufpreis aufschlägt, ergibt sich in diesem Beispiel durch den besseren Zins bei mehr Eigenkapital über die Jahre eine deutliche Ersparnis von über 11.000 Euro - allerdings ist die Restschuld immer noch um fast 4.000 Euro höher. Insgesamt ergibt sich aber ein Plus von rund 7.000 Euro.

Wie hoch sind die Maklergebühren derzeit: Was würden Käufer also bei Einführung des Bestellerprinzips sparen?

Neben den Maklergebühren zählen auch die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten zu den Kaufnebenkosten. Sie sollten die Kaufnebenkosten, die auf Sie zukommen, kennen - und zwar, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Interhyp hat die Kaufnebenkosten in den Bundesländern in einer Karte zusammengestellt. Daraus ergeben sich folgende Maklerprovisionen für die Käufer in den einzelnen Ländern. Maximal beträgt sie 7,14% vom Kaufpreis. Zum Teil zahlt der Käufer die Maklergebühr allein, zum Teil zahlen beide zu gleichen Teilen, zum Teil wird auch innerhalb eines Landes unterschiedlich vorgegangen, je nach Makler und Region.

Diskussion um Bestellerprinzip beim Kauf: Derzeitige Maklercourage für Käufer in den einzelnen Bundesländern

 Maklerprovision, die der Käufer derzeit zahlt
Baden-Württemberg3,57-4,76%
Bayern3,57-4,76%
Berlin5,95-7,14%
Brandenburg7,14%
Bremen3,57-5,95%
Hamburg6,25%
Hessen3,57-5,95%
Mecklenburg-Vorpommern3,57-7,14%
Niedersachsen3,57-5,95%
Nordrhein-Westfalen3,57%-4,76%
Rheinland-Pfalz3,57%
Saarland3,57%
Sachsen3,57-7,14%
Sachsen-Anhalt3,57-7,14%
Schleswig-Holstein3,57-7,14%
Thüringen3,57-7,14%

Quelle: Interhyp, eigene Recherchen

Wenn das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf eingeführt würde, könnten die Käufer die folgenden, aktuellen Maklergebühren einsparen - vorausgesetzt, der Makler würde sie nicht auf den Kaufpreis aufschlagen.

Was halten Makler und Immobilienexperten vom Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?

Der Vorstoß zur Ausweitung des Bestellerprinzips auf die Maklerleistung beim Immobilienkauf stößt auf einige kritische Stimmen innerhalb der Immobilienwirtschaft. So geht man beim Eigentümerverband Haus & Grund davon aus, dass Verkäufer die zu erwartende Maklerprovision auf den Preis aufschlagen. Ähnlich sieht es auch der Bauherren-Schutzbund, der vor allem in Regionen mit hoher Nachfrage einen Anstieg der Kaufpreise aufgrund eingepreister Maklergebühren befürchtet.

Die Experten der LBS Immobilien weisen darauf hin, dass nach ihren Berechnungen nur rund jeder dritte Immobilienkäufer eine Maklercourtage zahlt. Denn Makler sind nur in der Hälfte der Wohnimmobilienkäufe eingebunden. Und davon sind noch die Neubauvermittlungen aus dem Bauträgergeschäft abzuziehen, da sie für den Käufer fast immer ohne Maklercourtage ablaufen – hier zahlt heute schon fast immer der Bauträger die Provision. Damit würde von einer Umlage der Maklercourtage auf den Verkäufer nur ein Teil der Erwerber von einer Neuregelung profitieren.

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