Durch eine Modernisierung wird der Wohnwert verbessert, der Wohnkomfort erhöht und Energie gespart. In jedem Fall macht es eine Immobilie attraktiver, wohnlicher und zukunftsfähiger. Gute Gründe loszulegen.
Eine Modernisierung dient der Verbesserung des technischen Zustandes und damit der Wertsteigerung der Immobilie. Dabei geht es meist um die Senkung der Kosten für Ressourcen wie Energie und Wasser. Für Vermieterinnen und Vermieter sind die Vorgaben des Gesetzgebers relevant. Unter § 555b BGB ist geregelt, was als Modernisierungsmaßnahme gilt und sich auf die Miethöhe auswirkt. Dazu zählen bauliche Veränderungen, …
Bei Baumaßnahmen sind die Grenzen für Laien nicht immer klar auszumachen. Wird das Bad einer einfachen Mietwohnung modernisiert, sollte nicht mit Designer-Armaturen oder -Fliesen gearbeitet werden, die für den Standard der Wohnung übertrieben sind. Es ist aber zulässig, Wohnungen auf den heute üblichen Standard zu bringen, auch wenn das zu einer starken Mieterhöhung führt. Die Spanne zwischen einfacher und guter Ausstattung ist weit. Zur einfachen Wohnungsausstattung gehören Einzelöfen statt Zentralheizung, Fenster mit Einfachverglasung, Toiletten außerhalb der Wohnung. Eine Wohnung, die über Zentralheizung, Isolierfenster, Parkettboden, Balkon und ein modernes Bad sowie ein separates Gäste-WC verfügt, gilt als ein Objekt mit guter Ausstattung.
| Worum geht’s? | Was wird gemacht? | Mieterhöhung | Steuer / Förderung | |
| Sanierung | Hier werden Bauschäden ausgebessert, aber auch eine Aufstockung des Hauses oder ein Dachgeschossausbau zählen zur Sanierung. | Beispielsweise Badumbau, um es im Zuge der Sanierung barrierefrei zu gestalten; Beseitigung von Wasserschäden; Keller trockenlegen; Dachstuhl erneuern | Teilaspekte im Zuge der Sanierung, die als Modernisierung angesehen werden, dürfen umgelegt werden. Siehe unten: | Wird z.B. im Zuge einer Dachgeschosssanierung ein Zimmer dazugebaut, können Herstellungskosten über Jahre verteilt abgeschrieben werden. |
| Modernisierung | Maßnahmen, die zu Verbesserungen des Wohnwertes führen. | Schallschutzfenster, neue Sanitärobjekte, Wärmedämmung, smarte Regler, um Energie einzusparen | Nur die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme dürfen bei einer Mieterhöhung umgelegt werden. | Bei Selbstnutzung können bis zu 20 % der Kosten für energetische Modernisierung (im Sprachgebrauch Sanierung) angesetzt werden. Alternativ sind Förderungen durch KfW oder BAFA möglich. |
| Renovierung / Instandsetzung | Behebung von Mängeln oder Schäden, die durch Abnutzung oder Alterung entstehen. | Austausch kaputter Fenster oder eines gesprungenen Waschbeckens | Vermieterinnen und Vermieter sind zur Durchführung der Reparaturen verpflichtet. Die Kosten können nicht auf die Miete umgelegt werden. | Handwerker- und Materialkosten sind als Werbungskosten von der Steuer absetzbar. Bei selbstgenutztem Eigentum ist die Obergrenze niedriger als bei einem Mietobjekt. |
| Instandhaltung | Vorbeugende Maßnahmen, die dem Werterhalt dienen. | Inspektions- und Wartungsarbeiten an Heizung, Aufzug oder Gastherme im Bad | Die Kosten dürfen nicht auf die Mietpartei umgelegt werden. | vgl. Renovierung |
Hohe Energiekosten und die Verantwortung, CO2 einzusparen, machen Modernisierungen immer drängender. Wenn Sie modernisieren möchten, geht es zunächst ans Errechnen der Kosten. Die Amortisationszeit von Maßnahmen kann leider nicht pauschal angegeben werden. Bei einer neuen Heizungsanlage hängt es beispielsweise davon ab, wie teuer die unterschiedlichen Brennstoffe sind. Das Alter des Gebäudes, der aktuelle Zustand udn Ihre persönlichen Wünsche spielen ebenfalls eine Rolle. Die Expertise von Fachleuten ist deshalb unverzichtbar. Anschließend sollten die Pläne im Detail durchgerechnet werden.
Expertise einholen:
Auch an Gebäuden nagt der Zahn der Zeit. Deshalb ist es wichtig, nicht nur die nächste Maßnahme im Blick zu haben, sondern das gesamte Haus. Veraltete Kabel, Leitungen oder Steckdosen sind beispielsweise nicht auf die vielen Elektrogeräte von heute ausgelegt. Hier kann es zu einer Überlastung kommen – leider eine häufige Brandursache. Kunststoff-Fenstern wird eine Lebensdauer von 40 Jahren zugeschrieben, bei Holzfenstern und -türen liegt der Mittelwert bei 25 und 30 Jahren. Rohrleitungen sollten alle 40 Jahre erneuert werden. Eine Dacheindeckung hält gut 50 Jahre.
Auf das Alter achten:
Die Kosten für eine Modernisierung lassen sich leider nicht pauschal angeben. Wer sich im Vorfeld einer umfassenden Energieberatung mit Vor-Ort-Analyse unterzieht und einen Maßnahmenfahrplan erstellen lässt, kann die Kosten detailliert planen. Durch die derzeit stark schwankenden Preise wird die Kalkulation erschwert. Es ist davon auszugehen, dass ein Umbau oder eine umfassende Modernisierung 50.000 bis 100.000 Euro kosten kann.
Das kostet Modernisieren:
Bis 2045 soll nach dem Willen der Bundesregierung der Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral sein. Gerade bei Bestandsimmobilien lässt die Energiebilanz zu wünschen übrig: 66 % aller Häuser, die vor 1979 gebaut wurden, weisen die schlechtesten Energieklassen F, G oder H auf. Das ist noch brisant, denn die Kosten für Öl, Gas und Strom sind extrem angestiegen. Wer energetisch saniert, senkt also langfristig die Energiekosten, verringert den CO2-Ausstoß – und steigert den Wert der Immobilie. Zu den gewinnbringenden Maßnahmen gehören Dämmung, eine zeitgemäße Heizung und die Einbeziehung erneuerbarer Energien beispielsweise durch Photovoltaik am Dach.
Energetische Modernisierung:
Ende 2020 hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst. Vorgaben beziehen sich vorwiegend auf die Heizungstechnik und die Wärmedämmung. Im Kontext der energetischen Sanierung beziehen sich die Vorgaben vorwiegend auf die Heizungstechnik und die Wärmedämmung. Das GEG definiert konkrete Anforderungen: Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, muss binnen zwei Jahren Austausch- und Nachrüstverpflichtungen nachkommen. Dazu zählen:
Gebäudeenergiegesetz (GEG):
Seit 2021 gilt in Deutschland das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Darunter fällt auch die CO2-Steuer auf Öl und Gas. 2021 betrug die Abgabe 25 Euro pro Tonne CO2, bis 2026 wird die Steuer stetig angehoben. 2026 wird sie bei 55 Euro bis 65 Euro pro Tonne CO2 liegen. Ursprünglich war 2025 als Endzeitpunkt vorgesehen, doch aufgrund der Energiekrise im Winter 2022/2023 hat die Bundesregierung die Erhöhung für 2023 ausgesetzt. Gleichzeitig können energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich abgeschrieben werden und sind teilweise förderwürdig. Ein weiterer Hebel, um die Modernisierung zu beschleunigen, ist die Aufteilung der CO2-Steuer ab Januar 2023. Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz übernehmen Vermieterinnen und Vermieter 95 % und Mieterinnen und Mieter 5 % der CO2-Steuer. In den weiteren Stufen nimmt der Anteil für Vermietende ab.
CO2-Steuer:
Energieausweis ist Pflicht:
Mit dem Alter ändern sich auch die Anforderungen an den Wohnraum. Und weil die Gesellschaft insgesamt immer älter wird, werden altersgerecht gebaute Wohnungen mehr und mehr zum Standard. Für Hausbesitzerinnen und -besitzer, die ihre Immobilie im Alter selbst nutzen wollen, lohnt es sich ebenfalls, sich frühzeitig um eine altersgerechte Modernisierung zu kümmern.
Die Arbeiten werden unter gewissen Voraussetzungen von der KfW gefördert. Allerdings müssen dafür Mindeststandards eingehalten werden. So sind für Haus- und Wohnungstüren eine Durchgangsbreite von mindestens 0,9 m vorgeschrieben, Barrieren sind abzubauen, mitunter müssen Wände versetzt werden, damit die Bewegungsfreiheit gewährt ist. Im Bad bieten eine bodengleiche Dusche oder altersgerechte Sanitärobjekte mehr Komfort. Auch Assistenzsysteme und SmartHome-Anwendungen gehören zu den förderfähigen Maßnahmen. Die technischen Mindestanforderungen orientieren sich an der DIN 18040 Teil 2 für barrierefreies Bauen im Neubau. Sie wurden an die Besonderheiten von Bestandsgebäuden angepasst.
Altersgerechtes Wohnen:
Wer ein Mietobjekt modernisieren will, sollte genug Zeit für die Vorbereitung mitbringen. Denn neben den baulichen Planungen und der Finanzierung müssen auch die Mietparteien informiert werden. Alle Modernisierungsmaßnahmen müssen mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich angekündigt werden. Die Mietparteien erfahren dabei Details über die geplanten Arbeiten, den Umfang und wann sie beginnen und wie lange sie voraussichtlich dauern. Auch welche Mieterhöhung zu erwarten ist, steht im Ankündigungsschreiben. Kommen Beschwerden wegen unzumutbarer Härte oder unzulässiger Luxussanierung, sollten die Einwände geprüft werden. Arbeiten, die nicht als Modernisierung gelten, müssen die Bauherrinnen und -herren aus eigener Tasche tragen.
Das müssen Vermieterinnen und Vermieter beachten:
Wenn Vermieterinnen und Vermieter eine Wohnung modernisieren, dürfen sie einen Teil ihrer Investition auf die Miete umlegen. Maximal 8 % der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden, innerhalb von sechs Jahren darf die Miete aufgrund der Modernisierung jedoch höchstens um 3 Euro/qm steigen.
Mieterhöhung nach Abschluss der Arbeiten:
Der Staat unterstützt Modernisierungen, aber Sie müssen sich entscheiden. Entweder Sie nehmen einen staatlichen Zuschuss bzw. ein günstiges Darlehen in Anspruch oder eine Steuerermäßigung. Wer die Modernisierung über KfW oder Bafa BAFA unterstützen lässt, kann die Ausgaben nicht bei der Steuererklärung geltend machen.
Wer eine Immobilie selbst nutzt, kann seit 2020 eine steuerliche Förderung für die energetische Modernisierung erhalten. Insgesamt lassen sich maximal 20 % der reinen Modernisierungskosten steuerlich absetzen (§ 35c EStG). Darunter fallen die Material- und die Arbeitskosten. Für Sanierungskosten bis zu 200.000 Euro erstattet das Finanzamt maximal 40.000 Euro über drei Jahre hinweg (7 % der Kosten im ersten Jahr, 7 % im zweiten und 6 % im dritten Jahr). Wichtig ist, dass entsprechende Rechnungen der Fachbetriebe vorliegen und die Fachunternehmen bescheinigen, dass die Maßnahmen den gesetzlichen Mindestanforderungen genügen. Steuerlich absetzen lassen sich beispielsweise: Wärmedämmung, die Erneuerung von Fenster oder Außentüren, die Erneuerung der Heizung, der Einbau von digitale Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und die Optimierung der bestehenden Heizung.
Steuerermäßigung oder staatliche Förderung:
Welches Darlehen wann sinnvoll ist, hängt unter anderem von Art und Umfang der Vorhaben ab. Eine eingehende Beratung gibt Auskunft, welcher Kredit individuell am meisten Sinn macht. Hier ein Überblick über die Varianten:
Der Konsumentenkredit ist das vergleichsweise mit Abstand am häufigsten genutzte Darlehen. Es ist dann interessant, wenn die Darlehenssumme zwischen 3.000 und 50.000 Euro liegt. Die Laufzeit liegt oft bei mindestens 12 Monaten und reicht bis zu 10 Jahre. Der Vorteil: Sondertilgungen sind jederzeit möglich und das Darlehen ist nicht an einen Verwendungszweck gebunden.
Dabei handelt es sich um einen zweckgebundenen Ratenkredit, der ausschließlich und nachweislich zur Modernisierung des Hauses eingesetzt werden darf. Darunter fallen Maßnahmen wie Altersgerechter Umbau, Energetische Sanierung, Austausch der Heizung, Installation einer PV-Anlage, Dämmung der Außenfassade, neue Fenster. In der Regel sind Darlehen über 5.000 bis 50.000 Euro möglich. Die Laufzeit liegt bei fünf bis 15 Jahren. Der Vorteil: Anders als bei der klassischen Baufinanzierung wird der Kredit nicht ins Grundbuch eingetragen. Zudem lässt sich der Modernisierungskredit per hundertprozentiger Sondertilgung ablösen.
Wer umfassend saniert oder modernisiert und vor großen Investitionen steht, greift möglicherweise auf ein KfW-Darlehen zurück. Um besonders energieeffizientes und nachhaltiges Sanieren zu fördern, vergibt die KfW den Tilgungszuschuss. Je energieeffizienter das Gebäude ist, desto höher fällt der Tilgungszuschuss aus und umso geringer ist der Tilgungsbetrag des Kredits, der zurückgezahlt werden muss.
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