veröffentlicht am 29. November 2022
Durch eine Modernisierung wird der Wohnwert verbessert, der Wohnkomfort erhöht und Energie gespart. In jedem Fall macht es eine Immobilie attraktiver, wohnlicher und zukunftsfähiger. Gute Gründe loszulegen.
Was als Modernisierungsmaßnahme gilt und was nicht
Eine Modernisierung dient der Verbesserung des technischen Zustandes und damit der Wertsteigerung der Immobilie. Dabei geht es meist um die Senkung der Kosten für Ressourcen wie Energie und Wasser. Für Vermieterinnen und Vermieter sind die Vorgaben des Gesetzgebers relevant. Unter § 555b BGB ist geregelt, was als Modernisierungsmaßnahme gilt und sich auf die Miethöhe auswirkt. Dazu zählen bauliche Veränderungen, …
- … durch die Endenergie nachhaltig eingespart oder der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (energetische Modernisierung). Das kann durch Wärmedämmung oder den Einbau von Wasseruhren geschehen.
- … durch die der Gebrauchswert des Mietobjekts nachhaltig erhöht wird. Beispielsweise durch das Anbringen neuer Balkone oder den Einbau von Schallschutzfenstern.
- … durch die das allgemeine Wohnverhältnis auf Dauer verbessert wird. Dazu zählt die Schaffung eines gemeinschaftlich genutzten Fahrradkellers oder die Begrünung eines versiegelten Hinterhofs.
Bei Baumaßnahmen sind die Grenzen für Laien nicht immer klar auszumachen. Wird das Bad einer einfachen Mietwohnung modernisiert, sollte nicht mit Designer-Armaturen oder -Fliesen gearbeitet werden, die für den Standard der Wohnung übertrieben sind. Es ist aber zulässig, Wohnungen auf den heute üblichen Standard zu bringen, auch wenn das zu einer starken Mieterhöhung führt. Die Spanne zwischen einfacher und guter Ausstattung ist weit. Zur einfachen Wohnungsausstattung gehören Einzelöfen statt Zentralheizung, Fenster mit Einfachverglasung, Toiletten außerhalb der Wohnung. Eine Wohnung, die über Zentralheizung, Isolierfenster, Parkettboden, Balkon und ein modernes Bad sowie ein separates Gäste-WC verfügt, gilt als ein Objekt mit guter Ausstattung.
Sanierung, Renovierung, Modernisierung, Instandhaltung: die Unterschiede in der Übersicht
Das Ziel aller Maßnahmen ist, die Wohnqualität zu verbessern. Gerade bei Sanierung und Modernisierung sind die Grenzen fließend. So ist der Anlass für eine Sanierung in der Regel, Mängel zu beheben. Dazu zählen Sanierungspflichten für Altbauten, das Dach oder die oberste Geschossdecke zu dämmen, Heizkessel, die bis Ende 1984 verbaut wurden, auszutauschen oder – wichtig für alle, die gerade ein älteres Haus gekauft haben oder in Begriff sind, eines zu kaufen –, innerhalb von zwei Jahren nach Kauf nötige Maßnahmen zur energetischen Sanierung durchzuführen. Bei Einzelmaßnahmen kann es sich dabei um Modernisierungen handeln, bei der die Ausstattung des Gebäudes auf den aktuellen technischen Stand gebracht wird.
Wir erklären, was genau hinter den einzelnen Begriffen steckt und wie sie sich unterscheiden.
| Worum geht’s? | Was wird gemacht? | Mieterhöhung | Steuer / Förderung | |
| Sanierung | Hier werden Bauschäden ausgebessert, aber auch eine Aufstockung des Hauses oder ein Dachgeschossausbau zählen zur Sanierung. | Beispielsweise Badumbau, um es im Zuge der Sanierung barrierefrei zu gestalten; Beseitigung von Wasserschäden; Keller trockenlegen; Dachstuhl erneuern | Teilaspekte im Zuge der Sanierung, die als Modernisierung angesehen werden, dürfen umgelegt werden. Siehe unten: | Wird z.B. im Zuge einer Dachgeschosssanierung ein Zimmer dazugebaut, können Herstellungskosten über Jahre verteilt abgeschrieben werden. |
| Modernisierung | Maßnahmen, die zu Verbesserungen des Wohnwertes führen. | Schallschutzfenster, neue Sanitärobjekte, Wärmedämmung, smarte Regler, um Energie einzusparen | Nur die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme dürfen bei einer Mieterhöhung umgelegt werden. | Bei Selbstnutzung können bis zu 20 % der Kosten für energetische Modernisierung (im Sprachgebrauch Sanierung) angesetzt werden. Alternativ sind Förderungen durch KfW oder BAFA möglich. |
| Renovierung / Instandsetzung | Behebung von Mängeln oder Schäden, die durch Abnutzung oder Alterung entstehen. | Austausch kaputter Fenster oder eines gesprungenen Waschbeckens | Vermieterinnen und Vermieter sind zur Durchführung der Reparaturen verpflichtet. Die Kosten können nicht auf die Miete umgelegt werden. | Handwerker- und Materialkosten sind als Werbungskosten von der Steuer absetzbar. Bei selbstgenutztem Eigentum ist die Obergrenze niedriger als bei einem Mietobjekt. |
| Instandhaltung | Vorbeugende Maßnahmen, die dem Werterhalt dienen. | Inspektions- und Wartungsarbeiten an Heizung, Aufzug oder Gastherme im Bad | Die Kosten dürfen nicht auf die Mietpartei umgelegt werden. | vgl. Renovierung |
Das Wichtigste zum Thema Modernisierung
Modernisierung – ein Selbst-Check
Kommt die Immobilie in die Jahre, steht irgendwann auch eine Modernisierung an. Ob alles auf einmal angegangen wird oder das Haus durch Einzelmaßnahmen fit für die Zukunft gemacht werden soll, hängt von vielen Faktoren ab. Wichtig ist, sich Gedanken darüber zu machen, welche Bereiche drängend sind und welche noch ein wenig warten können. Hier eine Checkliste, was im Einzelfall ansteht:Jetzt kostenlos herunterladen
Checkliste für Modernisierungsmaßnahmen
- Heizung: Nicht immer muss umgehend die alte Heizung ausgetauscht werden, bisweilen helfen bereits Modernisierungsmaßnahmen, den Energieverbrauch zu senken. Dazu gehört eine bessere Dämmung, um eine niedrigere Vorlauftemperatur zu erzielen. Mit einem hydraulischen Abgleich wird die Wärme im gesamten System gleichmäßig verteilt. Auch der Austausch von Heizkörpern kann nötig sein. Der Einbau einer Solarthermie-Anlage wiederum entlastet die alte Heizung, weil Warmwasser über die Sonnenenergie erwärmt wird.
- Dämmung: Über alte Fenster und Türen oder eine ungedämmte Fassade wird regelrecht ins Freie geheizt. Ein paar Zahlen: Ungedämmte Rollladenkästen sind für gut 18 % aller Wärmeverluste verantwortlich, knapp 12 % gehen über Fenster verloren und über das Dach können 30 % nach draußen dringen. Wer sein Dach saniert und dabei dämmt, kann bei Erreichen eines Effizienzhaus 85-Standards Förderungen bei der KfW beantragen.
- Vermieten oder verkaufen: Wer seine Immobilie modernisiert, erhöht den Verkehrswert. Wer seine Wohnung verkaufen will, sollte durchrechnen, welche Investitionen sich lohnen. Das hängt auch von der Marktlage vor Ort ab.
- Solaranlagen: Die Installation einer Solarwärmeanlage gilt in der Regel als Modernisierungsmaßnahme. Interessant ist neben der Thermie auch die Einspeisung von Strom. 2022 wurden die Vergütungssätze für die Einspeisung von Strom leicht erhöht. Anlagen bis 10 kWp erhalten 8,2 Cent pro kWh. Das KfW-Programm Erneuerbare Energien 270 finanziert Photovoltaikanlagen zinsgünstig.
- Die Zukunft im Blick: Steht Familienzuwachs an, sorgen Sie sich um die Sicherheit oder wollen Sie mehr Barrierefreiheit? Neue Technik oder ein altersgerechter Umbau können eine nachhaltige Investition sein.
Gut zu wissen
KfW-Förderungen im Rahmen des Programm "Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude" können nur noch bis 31.12.2022 beantragt werden. Die BEG-Richtlinien Wohngebäude (BEG WG) und Nichtwohngebäude (BEG NWG) für die Sanierungsförderung werden zum 01.01.2023 novelliert. Details der neuen Richtlinien werden aktuell noch abgestimmt.
Weitere wichtige Informationen zum Thema Modernisieren
Expertise einholen
Hohe Energiekosten und die Verantwortung, CO2 einzusparen, machen Modernisierungen immer drängender. Wenn Sie zum Schluss gekommen sind, dass Sie modernisieren möchten, geht es ans Rechnen. Die Amortisationszeit von Maßnahmen kann nicht pauschal angegeben werden. Bei einer neuen Heizungsanlage hängt es beispielsweise daran, wie teuer die unterschiedlichen Brennstoffe sind. Das Alter des Gebäudes, der aktuelle Zustand, die persönlichen Wünsche spielen eine Rolle. Die Expertise von Fachleuten ist deshalb unverzichtbar. Anschließend sollten die Pläne im Detail durchgerechnet werden.
Expertise einholen
Auf das Alter achten
Auch an Gebäuden nagt der Zahn der Zeit. Deshalb ist es wichtig, nicht nur die nächste Maßnahme im Blick zu haben, sondern das gesamte Haus. Veraltete Kabel, Leitungen oder Steckdosen sind nicht auf die vielen Elektrogeräte von heute ausgelegt und es kann zur Überlastung kommen – eine häufige Brandursache. Kunststofffenstern wird eine Lebensdauer von 40 Jahren zugeschrieben, bei Holzfenstern und -türen liegt der Mittelwert bei 25 und 30 Jahren. Rohrleitungen sollten alle 40 Jahre erneuert werden. Eine Dacheindeckung hält gut 50 Jahre.
Auf das Alter achten
Das kostet Modernisieren
Die Kosten für eine Modernisierung lassen sich nicht pauschal angeben. Wer sich im Vorfeld einer umfassenden Energieberatung mit Vor-Ort-Analyse unterzieht und einen Maßnahmenfahrplan erstellen lässt, kann die Kosten detailliert planen. Die KfW übernimmt übrigens 50 % der Beratungskosten. Durch die derzeit stark schwankenden Preise wird die Kalkulation erschwert. Es ist davon auszugehen, dass ein Umbau oder eine umfassende Modernisierung 50.000 bis 100.000 Euro kosten kann.
Das kostet Modernisieren
Energetische Modernisierung
Bis 2045 soll nach dem Willen der Bundesregierung der Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral sein. Gerade bei Bestandsimmobilien lässt die Energiebilanz zu wünschen übrig: 66 % aller Häuser, die vor 1979 gebaut wurden, weisen die schlechtesten Energieklassen F, G oder H auf. Das ist noch brisant, denn die Kosten für Öl, Gas und Strom sind extrem angestiegen. Wer energetisch saniert, senkt also langfristig die Energiekosten, verringert den CO2-Ausstoß – und steigert den Wert der Immobilie. Zu den gewinnbringenden Maßnahmen gehören Dämmung, eine zeitgemäße Heizung und die Einbeziehung erneuerbarer Energien beispielsweise durch Photovoltaik am Dach.
Energetische Modernisierung
Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Ende 2020 hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst. Im Gesetz ist eine Pflicht zur Energieberatung verankert, wenn ein Ein- oder Zweifamilienhaus verkauft oder größere Sanierungsmaßnahmen geplant sind. Vorgaben beziehen sich vorwiegend auf die Heizungstechnik und die Wärmedämmung. Im GEG sind die energetischen Anforderungen für Modernisierungen festgelegt: Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, muss binnen zwei Jahren Austausch- und Nachrüstverpflichtungen nachkommen. Dazu zählen:
- Austausch der Öl- oder Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind und eine bestimmte Größe haben (4 bis 400 kW Heizleistung).
- Dämmung neuer Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen.
- Dämmung der obersten Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen.
Gebäudeenergiegesetz (GEG)
CO2-Steuer
Seit 2021 gilt in Deutschland das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Darunter fällt auch die CO2-Steuer auf Öl und Gas. 2021 betrug die Abgabe 25 Euro pro Tonne CO2, bis 2026 wird die Steuer stetig angehoben. 2026 wird sie bei 55 Euro pro Tonne CO2 liegen. Ursprünglich war 2025 als Endzeitpunkt vorgesehen, doch aufgrund der Energiekrise im Winter 2022/2023 hat die Bundesregierung die Erhöhung für 2023 ausgesetzt.
Gleichzeitig können energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich abgeschrieben werden und sind teilweise förderwürdig. Ein weiterer Hebel, um die Modernisierung zu beschleunigen, ist die Aufteilung der CO2-Steuer ab Januar 2023. Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz übernehmen Vermieterinnen und Vermieter 95 % und Mieterinnen und Mieter 5 % der CO2-Steuer. In den weiteren Stufen nimmt der Anteil für Vermietende ab.
CO2-Steuer
Energieausweis ist Pflicht
Wer eine Immobilie verkaufen oder auch vermieten möchte, braucht einen Energieausweis, der Auskunft über die Effizienzklasse des Gebäudes gibt. Die Farbskala reicht von A+ bis H, wobei die Klassen A und B über den Neubaustandard hinausgehen. Zur Ausstellung sind nur Personen berechtigt, die entsprechende Qualifikationen nachweisen können.
Für einen Energieausweis sind nötig:
- Heizkosten- und Stromabrechnungen der letzten drei Jahre.
- die Fläche des Gebäudes.
- Baujahr von Heizungs-, Klima- und Lüftungsanlage (sofern vorhanden).
- ein digitales Foto vom Haus.
- Baujahr, Adresse und Gebäudetyp des Hauses
Mit dem Sanierungskonfigurator des Bundes lässt sich bereits vor einer Energieberatung der Endenergiebedarf des Gebäudes abschätzen.
Energieausweis ist Pflicht
Altersgerechtes Wohnen
Mit der alternden Gesellschaft ändern sich die Anforderungen an den Wohnraum. Deshalb werden altersgerecht gebaute Wohnungen mehr und mehr zum Standard. Für Hausbesitzerinnen und -besitzer, die ihre Immobilie im Alter selbst nutzen wollen, lohnt es sich ebenfalls, sich frühzeitig um eine altersgerechte Modernisierung zu kümmern.
Die Arbeiten werden unter gewissen Voraussetzungen von der KfW gefördert. Allerdings müssen dafür Mindeststandards eingehalten werden. So sind für Haus- und Wohnungstüren eine Durchgangsbreite von mindestens 0,9 m vorgeschrieben, Barrieren sind abzubauen, mitunter müssen Wände versetzt werden, damit die Bewegungsfreiheit gewährt ist, im Bad bieten eine bodengleiche Dusche oder altersgerechte Sanitärobjekte mehr Komfort. Auch Assistenzsysteme und SmartHome-Anwendungen gehören zu den förderfähigen Maßnahmen. Die technischen Mindestanforderungen orientieren sich an der DIN 18040 Teil 2 für barrierefreies Bauen im Neubau. Sie wurden an die Besonderheiten von Bestandsgebäuden angepasst.
Altersgerechtes Wohnen
Das müssen Vermieterinnen und Vermieter beachten
Wer ein Mietobjekt modernisieren will, sollte genug Zeit für die Vorbereitung mitbringen. Denn neben den baulichen Planungen und der Finanzierung müssen auch die Mietparteien informiert werden. Alle Modernisierungsmaßnahmen müssen mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich angekündigt werden. Die Mietparteien erfahren dabei Details über die geplanten Arbeiten, den Umfang und wann sie beginnen und wie lange sie voraussichtlich dauern. Auch welche Mieterhöhung zu erwarten ist, steht im Ankündigungsschreiben. Kommen Beschwerden wegen unzumutbarer Härte oder unzulässiger Luxussanierung, sollten die Einwände geprüft werden. Arbeiten, die nicht als Modernisierung gelten, müssen die Bauherrinnen und -herren aus eigener Tasche tragen.
Das müssen Vermieterinnen und Vermieter beachten
Mieterhöhung nach Abschluss der Arbeiten
Wenn Vermieterinnen und Vermieter eine Wohnung modernisieren, dürfen sie einen Teil ihrer Investition auf die Miete umlegen. Maximal 8 % der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden, innerhalb von sechs Jahren darf die Miete aufgrund der Modernisierung jedoch höchstens um 3 Euro/qm steigen.
Mieterhöhung nach Abschluss der Arbeiten
Steuerermäßigung oder staatliche Förderung
Der Staat unterstützt die Modernisierungen, aber man muss sich entscheiden. Entweder man nimmt einen staatlichen Zuschuss bzw. ein günstiges Darlehen in Anspruch oder eine Steuerermäßigung. Wer die Modernisierung über KfW oder Bafa BAFA unterstützen lässt, kann die Ausgaben nicht bei der Steuererklärung geltend machen.
Wer eine Immobilie selbst nutzt, kann seit 2020 eine steuerliche Förderung für die energetische Modernisierung erhalten. Insgesamt lassen sich maximal 20 % der reinen Modernisierungskosten steuerlich absetzen (§ 35c EStG). Darunter fallen die Material- und die Arbeitskosten. Für Sanierungskosten bis zu 200.000 Euro erstattet das Finanzamt maximal 40.000 Euro über drei Jahre hinweg (7 % der Kosten im ersten Jahr, 7 % im zweiten und 6 % im drittenn Jahr). Wichtig ist, dass entsprechende Rechnungen der Fachbetriebe vorliegen und die Fachunternehmen bescheinigen, dass die Maßnahmen den gesetzlichen Mindestanforderungen genügen. Steuerlich absetzen lassen sich beispielsweise: Wärmedämmung, die Erneuerung von Fenster oder Außentüren, die Erneuerung der Heizung, der Einbau von digitale Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und die Optimierung der bestehenden Heizung.
Steuerermäßigung oder staatliche Förderung
Finanzierungsmöglichkeiten für Modernisierung
Welches Darlehen wann sinnvoll ist, hängt unter anderem von Art und Umfang der Vorhaben ab. Eine eingehende Beratung gibt Auskunft, welcher Kredit individuell am meisten Sinn macht. Hier ein Überblick über die Varianten:
Ratenkredit für Einzelmaßnahmen
Der Konsumentenkredit ist das vergleichsweise mit Abstand am häufigsten genutzte Darlehen. Es ist dann interessant, wenn die Darlehenssumme zwischen 3.000 und 50.000 Euro liegt. Die Laufzeit liegt oft bei mindestens 12 Monaten und reicht bis zu 10 Jahre. Der Vorteil: Sondertilgungen sind jederzeit möglich und das Darlehen ist nicht an einen Verwendungszweck gebunden.
Modernisierungskredit für größere Projekte
Dabei handelt es sich um einen zweckgebundenen Ratenkredit, der ausschließlich und nachweislich zur Modernisierung des Hauses eingesetzt werden darf. Darunter fallen Maßnahmen wie Altersgerechter Umbau, Energetische Sanierung, Austausch der Heizung, Installation einer PV-Anlage, Dämmung der Außenfassade, neue Fenster. In der Regel sind Darlehen über 5.000 bis 50.000 Euro möglich. Die Laufzeit liegt bei fünf bis 15 Jahren. Der Vorteil: Anders als bei der klassischen Baufinanzierung wird der Kredit nicht ins Grundbuch eingetragen. Zudem lässt sich der Modernisierungskredit per hundertprozentiger Sondertilgung ablösen.
KfW-Tilgungszuschuss für umfassende Maßnahmen
Wer umfassend saniert oder modernisiert und vor großen Investitionen steht, greift möglicherweise auf ein KfW-Darlehen zurück. Um besonders energieeffizientes und nachhaltiges Sanieren zu fördern, vergibt die KfW den Tilgungszuschuss. Je energieeffizienter das Gebäude ist, desto höher fällt der Tilgungszuschuss aus und umso geringer ist der Tilgungsbetrag des Kredits, der zurückgezahlt werden muss.
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