veröffentlicht am 24. Februar 2023
Der Mietvertrag regelt Ihr Rechtsverhältnis mit dem Mieter und bildet somit die Grundlage in strittigen Fragen. Er ist ein Vertrag im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die entsprechenden Inhalte sind aufgelistet in § 535ff. Dabei ergeben sich für Sie unterschiedliche Möglichkeiten, den Mietvertrag zu erstellen und vorzulegen.
Mietvertrag erstellen – welche Optionen habe ich?
Mietvertrag selbst erstellen
Notwendige Inhalte des Mietvertrags
- Name, Adresse der Vertragspartner (Vermieter, Mieter)
- Adresse der Mietsache
- Wohnungsgröße in Quadratmetern
- Umfang des Mietobjekts (Zimmeranzahl, Keller, Garage, Speicher etc.)
- Nutzung der Mietimmobilie (privat, gewerblich)
- Mietkosten pro Monat (Kaltnettomiete)
- Nebenkostenvorauszahlung monatlich
- Mietbeginn
- Mietkaution
- Hausordnung
- Übergabeprotokoll
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Mietvertrag professionell erstellen lassen
Da der Mietvertrag meist die Basis eines jahrelangen Rechtsverhältnisses ist, und Sie die Möglichkeit haben, ihn vorzulegen, ist es durchaus sinnvoll, ihn perfekt zu verfassen. Hinzu kommt, dass Sie eventuell gewisse Sonderregelungen oder individuelle Vereinbarungen möchten, was zum Beispiel die Nutzung angeht. Oder vereinbarte Ein- und Umbauten, Untervermiet-Möglichkeiten, die Sie mit dem Mieter speziell vereinbaren. In all diesen Fällen ergibt es durchaus Sinn, den Mietvertrag individualisiert von einem Profi formulieren zu lassen – am besten einem Anwalt, für Mietrecht. Er kann all Ihre Frage beantworten und Ihre Vorstellungen rechtskonform verfassen. Damit sind Sie normalerweise auf der sicheren Seite. Wie hoch die Kosten dafür sind? Dies lässt sich pauschal nur schwer sagen – es hängt viel von der Anzahl der notwendigen Sonderregelungen ab. Rechnen Sie für ein Erstgespräch mit Abstimmung mit circa 240 Euro.
Die Kosten eines individuellen Mietvertrages können Sie dann mit dem Anwalt verhandeln. Dies kann als Pauschalhonorar geschehen oder als Zeithonorar – hier stellt der Anwalt seinen Zeitaufwand in Rechnung. In beiden Fällen sollten Sie sich erkundigen, ob die Kosten der Erstberatung angerechnet werden können.
Gut zu wissen
Mietvertrag online erstellen
Online-Mietvertragsvorlagen finden Sie hier
Welche Mietvertragsarten gibt es?
- Unbefristeter Mietvertrag: Die meisten Mietverträge sind unbefristete Mietverträge. Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt mindestens drei Monate, für Vermieter ist eine Kündigung nur unter gesetzlich vorgeschriebene Bedingungen möglich, wie zum Beispiel Eigenbedarf, Mietausfall und so weiter. Die Möglichkeit der Mieterhöhung ist ebenfalls gesetzlich geregelt.
- Befristeter Mietvertrag: Hier wird das Ende des Mietverhältnisses schon zu Beginn festgelegt. Dazu muss der Befristungsgrund konkret begründet werden, zum Beispiel Eigenbedarf, Nutzung als Werkswohnung oder Sanierung beziehungsweise Abriss.
- Indexmietvertrag: Im Indexmietvertrag wird die Mietzinserhöhung an die allgemeine Teuerungsrate gekoppelt. Heißt: Steigt die Teuerungsrate, steigt die Kaltmiete entsprechend. Anpassungen sind maximal alle 12 Monate möglich.
- Staffelmietvertrag: In einem Staffelmietvertrag wird die Erhöhung der Kaltmiete schon zu Beginn festgelegt. Der der Zeitpunkt und der Betrag sind ebenfalls bereits vereinbart. Dabei muss das geltende Recht (Mietpreisdeckel) beachten werden. So darf der erhöhte Mietzins maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Untermietvertrag: Der Untermietvertrag ist dem Hauptmietvertrag rechtlich gleichgestellt. Er wird zwischen einem Mieter und einem Untermieter abgeschlossen. Untermietverträge müssen mit dem Haupt-Vermieter abgestimmt und am besten vorgelegt werden. Untermietverträge kommen oft in WGs oder für zeitliche Begrenzung zur Anwendung.
- Zwischenmietvertrag: Der Zwischenmietvertrag regelt die Mietdauer für eine Zwischennutzung. Er ist ein Untermietvertrag mit zeitlicher Befristung und besteht zwischen Hauptmieter und Untermieter.
- Mündlicher Mietvertrag: Ein Mietvertrag kann auch durch Handschlag oder mittels mündlicher Vereinbarung zustande kommen und durch schlüssiges Handeln rechtswirksam werden. Ein mündlicher Mietvertrag beinhaltet für beide Seiten jedoch eine relativ große Rechtsunsicherheit und ist daher nicht ratsam.
Wichtiger Hinweis
FAQ – Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Erstellung des Mietvertrags
Kann ich den Mietvertrag nachträglich anpassen?
Der Mietvertrag ist eine rechtsgültige Vereinbarung, die von beiden Seiten unterschrieben ist. Veränderungen sind nur in beiderseitigem Einverständnis möglich. Sie können den Mietvertrag also nicht einseitig nachträglich ändern. Mieterhöhungen sind im gesetzlichen Rahmen möglich und können als Zusatz zum Mietvertrag vereinbart werden.
Kann ich den Mietvertrag nachträglich anpassen?
Was kann ich tun, wenn der Mieter kurz vor Einzug abspringt?
Ist der Mietvertrag vom Mieter schon unterschrieben, können Sie auf die Einhaltung pochen. Es gibt kein Rücktrittsrecht. Das heißt, der Mieter muss den Mietvertrag "antreten" und kann dann von seiner Seite aus kündigen – mit einer Frist von drei Monaten. Diese ersten drei Monate muss er also bezahlen, ebenso wie die Kaution. Eine Sonderkündigung gibt es nur bei arglistiger Täuschung (bewusst falsche Angaben im Mietvertrag) oder unzumutbarem Wohnungszustand (feucht, defekte Heizung, Baumängel und so weiter).
Was kann ich tun, wenn der Mieter kurz vor Einzug abspringt?
Wie gut sind Mietvertragsvorlagen?
Im Prinzip sind Vorlagen aus dem Internet von entsprechenden Portalen oder kompetenten Maklern ziemlich gut. Meist sind sie aktualisiert und entsprechen der Rechtsprechung. Die Möglichkeit für individuelle Vereinbarungen bieten nur wenige – diese können auch als Zusatz zum Vertrag vereinbart werden. Wer es absolut wasserdicht möchte und spezielle Vereinbarungen trifft, sollte einen Anwalt zurate ziehen.
Wie gut sind Mietvertragsvorlagen?
Welche Klauseln im Mietvertrag sind ungültig?
Es gibt eine Reihe von Klauseln, die nach heutiger Rechtsprechung unwirksam sind. Dazu zählt das Renovieren bei Auszug – besenrein reicht. Ebenfalls sind das pauschale Verbot von Haustieren, die Übernahme von Kleinreparaturen, die über 100 Euro liegen, der Ausschluss einer Mietminderung, zu lange Kündigungsfristen für den Mieter oder Kaution-Vereinbarungen, die drei Monatsmieten übersteigen, ungültig. Grundsätzlich gilt: Sind Vereinbarungen nicht gesetzeskonform oder nicht eindeutig formuliert, sind sie unwirksam.
Welche Klauseln im Mietvertrag sind ungültig?
Verliert ein Mietvertrag irgendwann seine Gültigkeit?
Ein Mietvertrag ist ein Rechtsgeschäft nach BGB und verliert seine Gültigkeit erst durch die ordnungsbedingte Beendigung. Das kann eine Kündigung sein oder der bei Abschluss schon vereinbarte Ablauftermin des Vertrages, also eine Befristung. Mietverträge laufen nicht automatisch aus.
Verliert ein Mietvertrag irgendwann seine Gültigkeit?
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