Modernisierung – das sollten Sie als Vermieter wissen

Modernisierung ist kein leichtes Thema, denn es betrifft viele Bereiche: gesetzliche Vorgaben, Erhaltung, Wertsteigerung, Finanzierung und vieles mehr. Da hilft es, sich einen Überblick zu verschaffen und das Ganze zu strukturieren, um nicht alles zu vermischen. Zunächst lassen sich die Gründe für Modernisierungsmaßnahmen in unterschiedliche Kategorien unterteilen:

Machen Sie sich also bewusst, aus welchem Grund und mit welchem Ziel Sie Ihre Modernisierungen angehen möchten. Kurz: Welche Motivation steckt dahinter?

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Was ist eine Modernisierung?

Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung – es gibt auch Sanierung
und Renovierung.

Der Unterschied? Recht einfach: Eine Modernisierung verbessert den Zustand der Immobilie erkennbar, während Sanierung und Renovierung Erhaltungsmaßnahmen sind, das heißt Verschleiß, Abnutzung und Defekte werden wieder instandgesetzt. Dazu gehören zum Beispiel Malerarbeiten, die Erneuerung des Bodenbelags, Dachreparaturen und ähnliches.

Modernisierungen sind dagegen Maßnahmen, welche die Immobilie verbessern. Dazu gehören Wärmedämmungen an Außenwänden, Heizungserneuerung, Einbau einer Aufzuganlage, Balkonanbauten, Einsetzen von neuen Dachfenstern/-gauben, moderne Isolierfenster, Wintergarten-Anbau und so weiter. Details dazu stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), §555b. Die Frage, ob eine Modernisierung sinnvoll ist, basiert auf zwei Grundüberlegungen: Erfülle ich damit gesetzliche Vorgaben? Steigt dadurch der Wert meiner Immobilie? Es sollte mindestens einer der Gründe vorliegen.

Wann sind Modernisierungen mit wem abzustimmen?

Gehört Ihnen die Gesamtimmobilie, müssen Sie alle Maßnahmen nur mit sich abstimmen. In Mietshäusern mit mehreren Parteien müssen Modernisierungen mit den anderen Besitzern abgestimmt werden – im Rahmen der Eigentümerversammlung. Hier werden Entscheidungen getroffen, Kostenrahmen festgelegt, Zeiträume bestimmt und im Protokoll festgehalten. Um ein gutes Mietverhältnis zu bewahren und um Entscheidungen wie Zeitpunkt und Umfang der Modernisierung miteinander abzustimmen, sollten Sie Mitbesitzer bereits vor der Versammlung von Ihrem Vorhaben informieren und überzeugen. Für die Zustimmung der Modernisierung ist eine 3/4-Mehrheit der stimmberechtigten Eigentümer notwendig.

Rechte und Pflichten gegenüber Mietern

Die wichtigste Antwort zuerst: Nein, der Mieter hat im Kern nicht das Recht, Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung oder Instandsetzung zu blockieren. Laut Gesetz (BGB §555a Abs.1) darf er nur ablehnen, falls die Modernisierungsarbeiten eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen. Dabei ist es unwichtig, ob die Härte die Arbeiten oder die Folgen der Modernisierung betreffen. Mögliche Beispiele eines Härtefalls wären gesundheitliche Belastungen, unzumutbare Mieterhöhung und Verhältnis von Aufwand und Nutzen. Wann dies tatsächlich zutrifft und der Mieter die Modernisierung mit einem Härteeinwand verhindern kann, muss man im Einzelfall durch einen Anwalt prüfen lassen. Im Streitfall entscheidet ein Gericht. Macht der Mieter keinen Härtefall geltend, muss er die Arbeiten dulden – seine explizite Zustimmung ist nicht notwendig.

Die Arbeiten müssen mindestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden – schriftlich. Inhaltlich sollten Sie dabei die Art der Arbeiten, den Umfang, den Beginn, die Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung angeben. Nicht fehlen darf auch der Hinweis, auf einen Härteeinwand sowie entsprechende Fristen. Mieter haben nach Ankündigung zudem ein Sonderkündigungsrecht – in der Regel zwei Monate. Dieses gilt auch bei Zeitmietverträgen.

Gesetzliche Verpflichtungen für eine Modernisierung

Kosten der Modernisierungen

Selbst, wenn kluge energieeffiziente Maßnahmen oder wertsteigernde Umbauten einen hohen Nutzen haben, entstehen erst einmal Kosten. Diese lassen sich zu einem Teil umlegen. So können Sie 8 % der Gesamtkosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Jedoch darf eine Mieterhöhung nach Modernisierung innerhalb von sechs Jahren nur um 3 Euro je Quadratmeter und Monat steigen. Die Kosten für Modernisierungen lassen sich pauschal kaum nennen – denn jede Immobilie und jeder Einzelfall hat individuelle Umstände und jede Region andere Lohnkosten. Daher geben wir Ihnen grobe Richtwerte als Anhaltspunkt (Quelle: KfW, SkenData GmbH, LBS):

Förderung der Modernisierung