Nebenkosten einkalkulieren

Kaufnebenkosten – Das sollten Sie wissen

Manchmal treiben scheinbare Kleinigkeiten den Preis für eine Immobilie in die Höhe – zum Beispiel die Kaufnebenkosten. Damit Sie keine bösen Überraschungen erleben und sämtliche Punkte im Blick haben, haben wir alles Wichtige zu dem Thema für Sie aufgelistet.

Damit Sie die Nebenkosten beim Bau oder Kauf besser einschätzen können, haben wir für Sie in der folgenden Liste detaillierte Informationen zu den wichtigsten Faktoren zusammengestellt.

1. Nebenkosten beim Bau einer Immobilie

2. Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie

3. Mögliche Kostenfalle Erschließungskosten

4. Nebenkosten nach dem Immobilienkauf

5. Sparen als Teil der Nebenkosten

Nebenkosten beim Bau einer Immobilie

Grunderwerbsteuer3,5 bis 6,5% des Kaufpreises
Maklergebühren, falls Vermittlung über Makler3 bis 6% zzgl. Mehrwertsteuer
Notar- und Grundbuchkostenrund 2%
Kosten für die BaugenehmigungFaustregel 0,2% der Bausumme, sehr variabel
Erschließungskosten30-85 € pro Quadratmeter, sehr variabel
Baustrom, -wasser und -entsorgungrund 500 bis 2.000 Euro, sehr variabel
Bauherrenhaftpflichteinmalig rund 100 €
Bauwesenversicherungeinmalig etwa 300-900 €

Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie

Grunderwerbsteuer3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises
Maklerprovision bei Vermittlung über Makleretwa 3 bis 6% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer
Notar- und Grundbuchkostenetwa 2% des Kaufpreises
Renovierung- und Modernisierungskosten / neue Einrichtung, MöbelVariabel, abhängig vom Zustand der Immobilie und vom eigenen Anspruch

Interhyp hat die Kosten für Sie recherchiert und in der Deutschlandkarte aufgeführt. Je nach Bundesland kann die Summe aus Maklergebühr, Notarkosten und Grunderwerbsteuern etwa 9 bis 16 Prozent ausmachen.

Achtung: Mögliche Kostenfalle Erschließungskosten

Viele Immobilien aus den sechziger, siebziger und achtziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts wechseln aktuell den Besitzer. Als Käufer rechnen Sie natürlich nicht mit Erschließungskosten. Schließlich sind Straße, Beleuchtung, Kanalisation, Wasser-, Strom- und Gasleitungen angelegt, die Bürgersteige erstellt. Doch es lohnt sich zu prüfen, ob die Stadt die Erschließungskosten bereits abgerechnet hat. In einigen Fällen sind die Maßnahmen augenscheinlich seit Jahrzehnten abgeschlossen, tatsächlich fehlt aber noch eine damals geplante Maßnahme. Wird diese ausgeführt, haben die Städte noch vier weitere Jahre Zeit, um die Kosten abzurechnen. So können Sie unerwartet Nebenkosten in fünfstelliger Höhe treffen, obwohl Sie eine Bestandsimmobilie gekauft haben. Erste Anhaltspunkte über den Erschließungszustand liefert das Makler-Exposé. Dort sollte vermerkt sein, ob das Grundstück nicht, teilweise oder voll erschlossen ist.

In vielen Kaufverträgen vermerkt der Notar als Standardformulierung, dass der Verkäufer alle Erschließungsbeiträge bezahlt hat und keine Rückstände vorhanden sind. Das klingt zunächst, als seien keine Erschließungskosten offen. Leider trifft das nicht zu. Nur für die Nebenkosten zur Erschließung, die die Gemeinde bereits in Rechnung gestellt hat, ist der Verkäufer aufgekommen. Wechselt die Immobilie den Besitzer, ist der Käufer in der Pflicht. Sie können einiges tun, um Klarheit zu gewinnen:

  • Fragen Sie den Verkäufer oder Makler und lassen Sie sich die für die Immobilie geltenden Bescheide über diesen Posten der Bau-Nebenkosten vorlegen.
  • Sprechen Sie mit anderen, alteingesessenen Anliegern.
  • Auch die Gemeinde kann Ihnen die Informationen liefern. Dort kann man Ihnen zwar nicht sagen, wie hoch die Nebenkosten sein werden. Aber die Mitarbeiter können feststellen, ob die Erschließungskosten für das Grundstück bereits abgerechnet worden sind.
  • Stehen die Erschließungskosten noch aus, können Sie einen Preisnachlass auf den Kaufpreis verhandeln oder vereinbaren, dass der Verkäufer die Kosten übernimmt. Der Notar kann den Kaufvertrag für das Haus entsprechend anpassen. Tragen Sie die Kosten allein, sollten Sie Ihre Baufinanzierung dahingehend anpassen.

Prüfen Sie auch, ob Baumaßnahmen an der Straße geplant sind. Die Wiederherstellung verschlissener Baubestandteile wie die Erneuerung der Fahrbahndecken gehören ebenfalls zu den Nebenkosten von Immobilien. Denn auch hier kann die Stadt dem Eigentümer die Kosten in Rechnung stellen.

Nebenkosten nach dem Immobilienkauf

Was Käufer ebenfalls nicht vergessen sollten: die regelmäßigen Abgaben und Verbrauchskosten nach dem Kauf. Diese Kosten fallen zusätzlich zur monatlichen Kreditrate für die Immobilienfinanzierung an und variieren je nach Haus oder Wohnung. Als Besitzer eines Eigenheims zahlen Sie die Nebenkosten direkt an die Gemeinde und die Unternehmen. Bei einer Eigentumswohnung fällt das sogenannte Hausgeld an. Es ist etwas höher als die Nebenkosten, die Sie bereits als Mieter kennen, da nicht alle Nebenkosten auf die Mieter umlegbar sind. Verschaffen Sie sich vor dem Kauf einen Überblick über die Kosten für das gewünschte Objekt. Insbesondere Heizkosten können stark schwanken. Während eine Wohnung oder ein Haus bei gutem Bauzustand nur wenig Energie benötigt, können andere Immobilien weniger effizient sein. Bitten Sie den Makler vor dem Kauf um Einsicht in die entsprechenden Unterlagen. Schließlich müssen Sie die laufenden Kosten und die Immobilienfinanzierung dauerhaft bedienen können. Die folgende Übersicht zeigt, welche Kosten Sie als Eigentümer zusätzlich zur Immobilienfinanzierung tragen müssen:

  • Einmalig nach dem Erwerb von Haus oder Wohnung fallen Umzugskosten an. Dieser Posten sollte nicht unterschätzt werden.
  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Abwasser, inkl. Niederschlagswasser
  • Heizkosten, inkl. Betriebsstrom für die Heizungsanlage sowie Reinigung und Wartung
  • Warmwasser, inkl. Reinigung und Wartung
  • Straßenreinigung
  • Müllbeseitigung
  • Außenbeleuchtung
  • Schornsteinfeger
  • Wohngebäudeversicherung
  • Privat-Haftpflichtversicherung für Eigenheimbesitzer oder Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
  • Kosten für den Fernsehempfang

Bei Vermietung kann ein Großteil der Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.

Sparen als Teil der Immobilien-Nebenkosten

Mit der Finanzierung von Immobilien allein ist es nicht getan. Für eventuell notwendige Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen sollte der Eigentümer ebenfalls Geld zurücklegen. Schließlich dauert eine Immobilienfinanzierung viele Jahre und in dieser Zeit werden wahrscheinlich Arbeiten für mehrere Tausend Euro anfallen. Experten wie Makler raten dazu, von Beginn an Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben zu bilden. Als Faustregeln für selbst bewohnte Immobilien gelten:

  • Sparen Sie bei einem Neubau mindestens 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Für eine Immobilie mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet das zusätzliche Nebenkosten von rund 840 Euro pro Jahr für die Bildung von Rücklagen.
  • Für eine ältere Immobilie sparen Sie einen Euro pro Quadratmeter und Monat. Je nach Zustand von Bausubstanz und technischen Anlagen kann auch ein höherer Betrag sinnvoll sein. Für eine Immobilie mit 140 Quadratmetern Wohnfläche kommen so zusätzliche Aufwendungen von mindestens rund 1.680 Euro jährlich zu den Ausgaben für die Baufinanzierung sowie für Verbrauch, Abgaben und Versicherungen hinzu.

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