Beleihungsobjekt
Was ist ein Beleihungsobjekt?
Bei einem Beleihungsobjekt handelt es sich um eine dingliche Sicherheit im Rahmen der Immobilienfinanzierung. Insofern die Käuferin bzw. der Käufer einer Immobilie den Kauf nicht aus Eigenmitteln finanzieren kann, wird im Regelfall ein Kredit genutzt, um den Immobilienkauf zu realisieren. Um eine ausreichende Absicherung zu gewährleisten, kommt es zur Nutzung eines Beleihungsobjektes, welches dann in Anspruch genommen werden kann, wenn der Darlehensnehmer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt. Bei einem Beleihungsobjekt kann es sich um Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen handeln.
Die Absicherung wird durch die entsprechende Eintragung in das Grundbuch vorgenommen. Somit sichert sich die Bank eine schriftlich fixierte Sicherheit, welche notariell beglaubigt werden muss, für die Finanzierung zu.
Bei dem Beleihungsobjekt handelt es sich um ein pfändbares Objekt zur möglichen Tilgung. In dieser Konstellation erfolgt die Eintragung im Grundbuch in der Höhe des bewilligten Darlehens mit dem fixierten Zinssatz. Somit kann jeder mit berechtigtem Interesse in dem Grundbuch des Gebäudes, Grundstückes oder der Eigentumswohnung einsehen, welche Belastungen auf dem Grundstück bestehen.
Insofern die Bank keine Beleihung in der gewünschten Kredithöhe Höhe anbieten kann, kann die Auszahlung des Kredites nicht realisiert werden.
In dem meisten Finanzierungsfällen handelt es sich bei dem Kaufobjekt und dem Beleihungsobjekt um das identische Gebäude bzw. die identische Immobilie.
Handelt es sich hingegen bspw. um ein großes Objekt mit geringem Wert und die Finanzierung kann nicht in der notwendigen Höhe erteilt werden, können auch mehrere Beleihungsobjekte genutzt werden.
Insofern die Käuferin bzw. der Käufer bspw. Eigentümer einer oder mehrerer weiterer Immobilien ist, kann das Grundbuch des gewünschten Kaufobjektes mit einer weiteren Immobilie als Beleihungsobjekt abgesichert werden. Dabei berücksichtigt die Bank die jeweilige Grundbuchkonstellation. Sollte es noch sehr hohe Rückzahlungsansprüche auf dem bereits vorhandenen Objekt geben, wird die Bank nur bei ausreichend hohen Beleihungswerten ein erneutes Darlehen auszahlen. Möglich ist bspw. die Konstellation, dass die Immobilie A als dingliche Sicherheit über Immobilie A und B. Sollte der Käufer bei Immobilie A seiner Zahlungsverpflichtung der Raten an die Bank nicht nachkommen, kann die Bank Immobilie A und B verwerten, insofern die im Rang höhere Grundschuld nicht ausreichend für die Tilgung des bestehenden Darlehens ist.
Die Verwertung durch das kreditgebende Institut erfolgt im Regelfall über eine Zwangsversteigerung. Der Erlös kann je nach Höhe zur Freistellung der Grundbücher genutzt werden.
Was sind der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze?
Der Beleihungswert einer Immobilie wird in Paragraph 12 des Hypothekenbankgesetzes fixiert. Der Beleihungswert wird immer unter Berücksichtigung des Verkehrswertes und des Marktwertes der Immobilie ermittelt. Dabei handelt es sich um den Wert der Immobilie zu dem aktuellen Zeitpunkt unter Berücksichtigung der aktuellen Gegebenheiten. Im Vergleich zu dem Verkehrswert liegt der Beleihungswert maximal auf der gleichen Höhe, in den meisten Fällen deutlich darunter.
Die Höhe des Beleihungswertes des betreffenden Objektes wird durch den Darlehensgeber ermittelt. Die Berechnung des Wertes erfolgt im Vorfeld der Baufinanzierung. Der Beleihungswert ist dabei üblicherweise die Grenze, bis zu der ein Kredit vergeben werden kann. Im Regelfall liegt der Beleihungswert ca. 10 bis 15 Prozent unter dem tatsächlichen Kaufpreis. Je niedriger die aufzunehmende Kreditsumme unter der Beleihungsgrenze liegt, desto geringer sind in den meisten Fällen die Zinsen. Die Beleihungsgrenze ist der maximal mögliche Kreditbetrag, welche auf Basis des Wertes der Immobilie vergeben werden kann.
Bei einer hohen Beleihungsgrenze und einem verhältnismäßig geringen Kredit ist die Sicherheit für die kreditgebende Bank vergleichsweise hoch, sodass ein geringerer Zins erteilt werden kann.
Wie wird der Beleihungswert konkret ermittelt?
Um den tatsächlichen Beleihungswert einer Immobilie zu berechnen, wenden die Kreditinstitute verschiedene Verfahren und Methoden an. Ein grundsätzlicher Einflussfaktor ist die Risikobereitschaft der Bank. Mit dem Abzug von 10 bis 15 Prozent in Bezug auf den Verkehrswert haben die Banken eine Sicherheit, um einem potenziellen Wertverlust vorzubeugen. Die Berechnung des Beleihungswertes erfolgt über einen Zeitraum von 30 Jahren. Der Beleihungswert darf grundsätzlich nicht über dem aktuellen Marktwert liegen.
Dabei kann die Berechnung über das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren erfolgen.
Welches Berechnungsverfahren kommt in welcher Konstellation zum Einsatz?
Das Ertragswertverfahren wird oftmals bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten Immobilien angewandt. Dabei wird der Bodenwert (errechnet aus dem Bodenrichtwert x der Fläche) mit den möglichen bzw. tatsächlichen Einnahmen aus der Vermietung berücksichtigt.
Gibt es zwei oder mehrere vergleichbare Objekte kommt das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Dabei müssen die wesentlichen Parameter wie bspw. Lage, Größe und Ausstattung vergleichbar sein. Mit diesem Verfahren kann der aktuelle Wert bei verfügbarem Vergleichsobjekt realistisch dargestellt werden. Berücksichtigt werden müssen dabei die Schwankungen innerhalb der Märkte an dem jeweiligen Standort.
Geht es um die Berechnung von Eigenheimen ist das Sachwertfahren die häufigste Methode. Dabei stehen die Baukosten im Vordergrund. Die Kalkulation geht davon aus, dass das gleiche Haus erneut gebaut wird. Die daraus resultierenden Baukosten werden mit dem Wert des Grund und Bodens addiert. Handelt es sich um ältere Gebäude wird bei diesem Verfahren ein Abzug von mindernden Eigenschaften vollzogen. Die Berücksichtigung von aktuellen bzw. weiteren Preisentwicklung kann bei dem Sachwertverfahren kaum realisiert werden.
