Kapitaldienstfähigkeit
Was ist die Kapitaldienstfähigkeit?
Bei der Kapitaldienstfähigkeit handelt es sich um eine tiefgehende Prüfung der Finanzen im Rahmen einer Kreditaufnahme. Von diesem Begriff wird insbesondere im Rahmen der Finanzierung von Immobilien gesprochen.
Die Kreditinstitute vergeben insbesondere bei der Immobilienfinanzierung hohe finanzielle Mittel an die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer. Um eine ausreichende Absicherung des Kredites zu erhalten, muss geprüft werden, ob die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer ausreichende, regelmäßige Einkommen erhält, um den Kredit langfristig begleichen zu können. Somit wird jeder Kreditnehmer als kapitaldienstfähig bezeichnet, insofern ausreichend Cashflow generiert werden kann, um den bzw. die Kredit(e) bezahlen zu können.
Bei der Kapitaldienstfähigkeit handelt es sich um einen zentralen Aspekt im Bereich der Finanzierung bzw. Kreditvergabe.
Wie wird sie berechnet?
Um eine Berechnung der Kapitaldienstfähigkeit realisieren zu können, muss die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer seinen finanziellen Verhältnisse offenlegen. Die meisten Kreditinstitute verlangen eine Gegenüberstellung der regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben. Von den erhaltenen monatlichen Nettoeinkommen werden alle monatlichen Ausgaben abgezogen. Somit können die frei zur Verfügung stehenden Mittel errechnet werden. Als Einkommen werden grundsätzlich der Lohn bzw. die Rentenleistungen berücksichtigt. Weitere fixe und regelmäßige Bezüge wie bspw. Mieten, Nebeneinkommen oder sonstige Bezüge können in der Berechnung ebenfalls angesetzt werden.
In Abzug gebracht werden die monatlichen Lebenshaltungskosten. Dazu zählen unter anderem die Miete, die Kosten für das Auto, regelmäßig zu leistende Versicherungsbeiträge, Raten für ggf. bereits bestehende Kredite sowie weitere laufende Fixkosten. Bei den Lebenshaltungskosten, darunter fallen Kosten für Kleidung, Nahrungsmittel und Getränke, setzen die Kreditinstitute oftmals eine Pauschale entsprechend der Haushaltsgröße an. Oftmals werden ca. 650 bis 750 Euro pro Person zzgl. 200 bis 250 Euro für jede weitere im Haushalt lebende Person angesetzt. Bei diesem "frei zur Verfügung" stehenden Geldbetrag handelt es sich um die Kapitaldienstfähigkeit.
Ist die Kapitaldienstfähigkeit zu gering, erhalten die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer keinen Kredit für eine Immobilie. Je jeder Kreditvergabe wird die Kapitaldienstfähigkeit ermittelt und als eine entscheidende Bemessungsgrundlage für die Erteilung eines Darlehens angesetzt.
Die Banken nehmen die Berechnung der Kapitaldienstfähigkeit in Teilen unterschiedlich vor. So zählen bspw. Einkünfte wie Elterngeld, Wohngeld, Arbeitslosengeld oder Prämien wie das Weihnachtsgeld in vielen Fällen nicht mit in die Kapitaldienstfähigkeit. Grundsätzlich sind ausschließlich regelmäßige Einkünfte, welche nicht zeitlich begrenzt sind in die Berechnung einzubeziehen.
Je nach Bank liegt der Anteil bei 35 bis 40 Prozent als Maximum. Somit wird bei einem monatlichen Nettoeinkommen von 2.500 Euro maximal eine Kreditrate von 1.000 Euro gewährt.
Wie kann die Kapitaldienstfähigkeit verbessert werden?
Um die größtmöglichen Chancen für die Erteilung eines Darlehens bereits im Vorfeld zu prüfen, kann durch die Kreditnehmerin bzw. den Kreditnehmer selbst eine Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit vorgenommen werden. Grundsätzlich muss die Kapitaldienstfähigkeit deutlich über der geplanten Kreditrate liegen, da die Banken sonst ein zu hohes Risiko eingehen würden.
Die Kapitaldienstfähigkeit kann bspw. durch weitere Kreditnehmer erhöht werden. Reicht ein Einkommen nicht aus, können weitere Kreditnehmerinnen bzw. Kreditnehmer berücksichtigt werden. Somit reduziert sich, bei entsprechender Kapitaldienstfähigkeit, das Risiko für die Banken und ein ggf. für eine Person nicht erteiltes Darlehen wird bei mehreren Kreditnehmern erteilt.
Um die Kapitaldienstfähigkeit zu optimieren, kann die Senkung der Fixkosten ein entscheidender Baustein sein. Hohe Raten für bereits bestehende Kredite können ggf. durch eine Umschuldung mit geringeren Zinsen bzw. längerer Laufzeit gesenkt werden. Teure Versicherungen, Stromtarife oder hohe Lebenshaltungskosten können durch gezielte Maßnahmen bzw. neue Vertragsabschlüsse ebenfalls gesenkt werden. Somit steigt die Kapitaldienstfähigkeit und damit die Wahrscheinlichkeit einer positiven Entscheidung für die Kreditvergabe.
Die Kapitaldienstfähigkeit bei einer Immobilie:
Eine besondere Bedeutung hat die Kapitaldienstfähigkeit bei einer Immobilie. Auf der einen Seite wird im Regelfall eine hohe Kreditsumme für den Erwerb einer Immobilie benötigt. Auf der anderen Seite kann durch den Kauf der Immobilie die Kapitaldienstfähigkeit deutlich optimiert werden. Handelt es sich um den Kauf einer selbst genutzten Immobilie, kann mit der Miete ein hoher Fixkostenanteil deutlich reduziert werden. Je nach Lage beträgt die Miete oftmals 30 bis 40 Prozent des Einkommens. Je nach aktueller Zinssituation kann eine hohe Kaltmiete deutlich über der etwaigen Kreditrate für das Eigenheim liegen. Zu beachten ist dabei, dass die Nebenkosten für Strom, Wasser, Heizung etc. in beiden Konstellationen berücksichtigt werden müssen. Handelt es sich bei der Immobilienfinanzierung um eine Kapitalanlage, erhöht sich das monatliche Nettoeinkommen, insofern die Wohnungen bereits fertig und vermietet sind.
Die Banken betrachten in dieser Berechnung inwiefern Zins und Tilgung der potenziellen Kreditrate aus den aktuellen Einkommen gezahlt werden können. Insofern sich die Kapitaldienstfähigkeit dank wegfallender Miete bzw. neuen Mieteinnahmen aus dem Erwerb der Immobilie ändern, wird dies bei der Kapitaldienstfähigkeit und somit bei der Kreditvergabe berücksichtigt.
Diese gesetzlichen Vorgaben gibt es:
Grundsätzlich ist jedes Kreditinstitut in Deutschland per Gesetz dazu verpflichtet, vor Abschluss eines Kreditvertrages die Kapitaldienstfähigkeit zu ermitteln. Mit dieser gesetzlichen Regelung wird das Risiko eines Ausfalls deutlich reduziert. Weiterhin wird mit dieser gesetzlichen Vorgabe eine Überschuldung der Bank verhindert bzw. die Wahrscheinlichkeit minimiert. Insofern die Kreditraten nicht mehr gezahlt werden können ist eine Zwangsversteigerung der Immobilie möglich, welche letztlich in die Privatinsolvenz führen kann. Somit würde es zu einer gerichtlichen Schuldenregulierung kommen.
