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Immobilienverkauf: Welche Steuern fallen an?

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark angestiegen. Da möchte so mancher Immobilienbesitzer vielleicht auch mal Kasse machen. Damit der Verkaufsgewinn aber nicht unnötig durch Steuern gemindert wird, sollten Investoren einige Punkte beachten. Wer genug Geduld und Sorgfalt aufbringt, kann sich umso mehr am Erlös des Immobilienverkaufs erfreuen.

von Christina Gebauer in München, aktualisiert 22.06.2021

Übersicht: Wann fallen Steuern bei Immobilienverkauf an?

Viele Besitzer werden sich erinnern, dass beim Kauf einer Immobilie Nebenkosten anfallen. Das gilt auch für den Verkauf einer Immobilie. Die Grunderwerbsteuer entfällt zwar, aber es entstehen Kosten für Notar und Grundbuch, für die Erstellung eines Energieausweises und eventuell für die Beauftragung eines Maklers. Beim Verkauf kommt noch hinzu: Unter bestimmten Umständen können auch Steuern anfallen.
  • Spekulationssteuer beim Verkauf einer Mietimmobilie in weniger als zehn Jahren nach dem Kauf.
  • Auch bei der Schenkung oder Vererbung einer Immobilie kann für den Beschenkten oder Erben eine Steuerschuld entstehen.
  • Wenn Sie in größerem Umfang Immobilien veräußern, unterstellt Ihnen das Finanzamt gewerbliches Tun, sodass Gewerbesteuer und Steuer auf den erzielten Gewinn fällig werden.
  • Am einfachsten ist der Verkauf einer bislang selbst genutzten Immobilie, hier ist in der Regel keine Steuerzahlung erforderlich.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wann diese Steuern anfallen können und wie Sie diese verringern oder sogar ganz vermeiden können.

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Das Wort "Spekulant" ist im Deutschen (sehr) negativ besetzt und gleich bei der "Heuschrecke" angesiedelt. Das macht sich der Staat zunutze und erhebt auf bestimmte Gewinne die sogenannte "Spekulationssteuer". Der Gesetzgeber spricht in § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) eleganter von Gewinnen und Verlusten aus "privaten Veräußerungsgeschäften".
Kleiner Rückblick: Bis vor 1999 waren Aktiengewinne nach einem halben Jahr steuerfrei, Immobilienverkäufe nach zwei Jahren - und das bei einem im Vergleich zu heute fast viermal höheren Sparerfreibetrag! Heute können nur noch vor 2009 gekaufte Aktien steuerfrei verkauft werden, und die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt zehn Jahre. Das bedeutet, wer eine Immobilie kauft und sie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn wieder veräußert, muss Spekulationssteuer ans Finanzamt entrichten. Die gute Nachricht für zahlreiche Immobilienbesitzer: Die Zehn-Jahres-Frist gilt nicht, wenn die Besitzer zuvor selbst in der Immobilie gewohnt haben. Und auch bei der Vererbung gibt es Ausnahmen. Besitzer eines Mehrfamilienhauses, die einen Teil des Gebäudes selbst bewohnt haben, zahlen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist Spekulationssteuer anteilig auf die Wohnflächen, die sie nicht selbst genutzt haben.
Zur Veranschaulichung drei Beispiele
  • Beispiel 1
    Familie H. zieht beruflich bedingt um und verkauft ihr Eigenheim. Das vor sieben Jahren gekaufte Haus hat seinen Wert von 400.000 Euro auf 550.000 Euro gesteigert. Spekulationssteuer fällt jedoch keine an, da es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt.
  • Beispiel 2
    Herr K. freut sich über die Wertsteigerung seiner vor acht Jahren gekauften Mietwohnung. Sie ist jetzt 300.000 Euro statt 220.000 Euro wert. Weil die Zehn-Jahres-Frist nicht eingehalten wird und es sich um eine vermietete Immobilie handelt, wird der Gewinn von 80.000 Euro dem zu versteuernden Jahreseinkommen von Herrn K. in Höhe von 50.000 Euro zugerechnet. Er zahlt daher Spekulationssteuer in Form einer - wegen der Steuerprogression - erheblich höheren Einkommensteuer auf 130.000 Euro.
  • Beispiel 3
    Frau M. verändert sich und beschließt daher, ihr vor fünf Jahren für 450.000 Euro gekauftes Zweifamilienhaus zu veräußern. Sie erzielt einen Preis von 600.000 Euro. Ihre selbst genutzte Wohnung hat 120 Quadratmeter Wohnfläche, die vermietete Wohnung ist 80 Quadratmeter groß. Der Anteil der vermieteten Wohnung beträgt somit 40 %. Das bedeutet, Frau M. muss auf 40 % des Gewinns, also 60.000 Euro, Spekulationssteuer bezahlen. Dieser Teil des Gewinns wird ihrem zu versteuernden Jahreseinkommen in Höhe von 50.000 Euro hinzugerechnet. Entsprechend höher fällt die Einkommensteuer auf 110.000 Euro aus.

Wie hoch fallen die Steuern beim Immobilienverkauf aus?

Im Unterschied zu Kapitalerträgen, die oberhalb des jeweiligen Freibetrags, grundsätzlich mit 25 % besteuert werden, gibt es bei der Spekulationssteuer keinen festen Satz. Vielmehr wird der ermittelte Wertgewinn - wie bei den vorangegangenen Beispielen erwähnt - als zusätzliches Einkommen gewertet. Gut- und Spitzenverdiener werden somit aufgrund der Steuerprogression höher belastet als Geringverdiener. In der Spitze ist der Gewinn also mit bis zu 45 % zu versteuern.
Doch gibt es einige Möglichkeiten für Immobilienverkäufer, die Steuerlast zu senken. Denn für die Ermittlung des Reingewinns können einige Posten geltend gemacht werden, die beim Verkauf anfallen. Dazu zählen:
  • Kosten für Inserate (Zeitung, Webportale)
  • Notar- und Grundbuchgebühren bei der Eigentumsübertragung
  • ggf. Maklerprovision
  • Kosten für Reparaturen und Modernisierungen
  • Schätz- und Gutachterkosten
  • Kosten für Fahrten und Telekommunikation
Erfreulich aus Sicht des Immobilienverkäufers: Auch die Kosten, die schon beim Kauf der Immobilie angefallen sind, können vom Gewinn abgezogen werden, also:
  • Notar- und Grundbuchgebühren bei der Eigentumsübertragung
  • ggf. Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer
Somit können Immobilienverkäufer den zu versteuernden Gewinn deutlich senken. Allerdings gibt es auch Posten, die den Gewinn erhöhen: Wer Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre direkt abgeschrieben hat und/oder die Abschreibung für Abnutzung (AfA) in Anspruch genommen hat, muss diese Beträge zum Verkaufsgewinn hinzurechnen.
Beispiel:
Kaufkosten
350.000 Euro
Nebenkosten
+ 40.000 Euro
Modernisierung
+ 50.000 Euro
Zwischensumme 1 440.000 Euro
  
Verkaufserlös
450.000 Euro
Nebenkosten
- 15.000 Euro
Aufwand für Verkauf
- 5.000 Euro
Finanzierungskosten (Zinsanteil)
- 10.000 Euro
Abschreibungen
+ 30.000 Euro
Zwischensumme 2 450.000 Euro
Die auf den ersten Blick hohe Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis von 100.000 Euro schrumpft in diesem Beispiel durch die diversen anrechenbaren Posten auf 10.000 Euro zusammen. Bei einem Steuersatz von 35 Prozent hätte die Verkäuferin oder der Verkäufer 3.500 Euro Spekulationssteuer zu zahlen.

Übrigens

Kündigt ein Immobilienbesitzer anlässlich des Verkaufs sein Darlehen vorzeitig, kann er die Vorfälligkeitsentschädigung nicht steuerlich geltend machen. Die Finanzgerichte sehen hier keinen Zusammenhang mit der Vermietung des Objekts, sondern nur mit dem Verkauf.

Steuerliche Aspekte bei Eigennutzung von Immobilien

Wie bereits erwähnt, müssen Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, keine Spekulationssteuer entrichten, auch wenn sie die Immobilie nach weniger als zehn Jahren mit Gewinn verkaufen. Diese Regelung gilt auch dann, wenn der Besitzer nicht die ganze Zeit in der Wohnung gelebt hat. Lediglich im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor muss der Besitzer dort gewohnt haben. Bitte beachten: Es muss sich nicht um volle Kalenderjahre handeln. Wer zum Beispiel eine Immobilie 2015 erworben hat und im November 2020 in die eigene Immobilie gezogen ist, kann sie im Januar 2022 mit Gewinn veräußern, ohne dass Spekulationssteuer fällig wird. Allerdings lauern auch bei selbstgenutzten Immobilien einige Fallstricke, wie die folgenden Beispiele zeigen.

Sonderfälle

Fall 1: unbebautes Grundstück - Verkauf unterliegt grundsätzlich der Spekulationssteuer

Einen Sonderfall stellen unbebaute Grundstücke dar. Bei einem Verkauf mit Gewinn fällt hier immer die Spekulationssteuer nach § 23 EStG an. Das hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 25. Mai 2011 in letzter Instanz entschieden (Az. IX R 48/10). In dem Streitfall hatte eine Familie ein Haus bewohnt und ein unmittelbar angrenzendes unbebautes, mit Pavillon ausgestattetes Grundstück als Garten genutzt. Als der Eigentümer das Grundstück verkaufte, wurde das Finanzamt vorstellig und verlangte Spekulationssteuer. Nachdem auch das zuständige Finanzgericht im Sinne des Finanzamts entschieden hatte, legte der Grundstücksbesitzer Revision ein - ohne Erfolg. Der Bundesfinanzhof schloss sich der Auffassung des Verkäufers nicht an, das Grundstück sei "in die Nutzung der Wohnung funktionell eingebunden" gewesen. Der “einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen Wohnung und Grund und Boden“ sei nicht gegeben, "wenn ein unbebautes Grundstück, welches an das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstück angrenzt, zunächst als Garten genutzt und später veräußert wird".

Fall 2: Ferienwohnung, Zweitwohnung, Hauptwohnsitz

Die Frage, wie Ferienwohnungen, Zweitwohnungen und Wohnungen im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung bei einem Verkauf steuerlich zu behandeln sind, hat die Finanzgerichtsbarkeit jahrelang beschäftigt. Der Bundesfinanzhof hat diese Frage schließlich am 27. Juni 2017 endgültig dahingehend entschieden (Az. IX R 37/16), dass die Spekulationssteuer bei Vorliegen bestimmter Sachverhalte nicht zu zahlen ist. "Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht."
Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Besitzerin die von ihr und ihrer Familie ausschließlich selbstgenutzte Ferienimmobilie mit Gewinn veräußert. Das zuerst mit Fall befasste Finanzgericht Köln hatte ursprünglich dem zuständigen Finanzamt recht gegeben und die geforderte Steuerschuld bestätigt. Das Gericht hatte festgestellt, eine Eigennutzung komme schon deshalb nicht in Betracht, weil die Klägerin im Streitjahr ihren Hauptwohnsitz an einem anderen Ort hatte und es sich bei dem Objekt um eine Zweitwohnung gehandelt habe, die sie lediglich für Ferienaufenthalte genutzt habe. Der Gesetzgeber habe aber mit § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) nur beruflich genutzte Wohnungen begünstigen wollen. Diese Interpretation verwarf der Bundesfinanzhof. Eine Nutzung zu "eigenen Wohnzwecken" setze weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch müsse sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. "Ein Steuerpflichtiger kann deshalb mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Erfasst sind daher auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden. Ist deren Nutzung auf Dauer angelegt, kommt es nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige noch eine (oder mehrere) weitere Wohnung(en) hat und wie oft er sich darin aufhält." Ausschlaggebend für das Gericht ist die Tatsache, dass zum Beispiel eine Ferienwohnung nicht zeitweilig vermietet wird, sondern den Besitzern auch dann jederzeit zur Verfügung stünde, wenn sie sich gerade nicht dort aufhalten.

Fall 3: das häusliche Arbeitszimmer

Das häusliche Arbeitszimmer führt seit jeher zu Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Finanzverwaltung. Nur wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit bildet, können Werbungskosten dafür geltend gemacht werden. (Eine Ausnahme hiervon sind Lehrer.) Außerdem darf das Arbeitszimmer nicht gleichzeitig zu Wohnzwecken genutzt werden und muss von den Wohnräumen klar getrennt sein.
Nicht zu verwechseln mit diesen Regelungen ist das für die Jahre 2020 und 2021 in Anschlag zu bringende "Homeoffice". Dieses ist nicht auf einen Raum bezogen, sondern auf die Tatsache, dass die normalerweise im Betrieb ausgeübte Tätigkeit zuhause erledigt wird - egal ob am Küchentisch oder im Bett. Hierfür können Arbeitnehmer eine Pauschale von fünf Euro pro Homeoffice-Tag als Werbungskosten geltend machen, maximal 600 Euro im Jahr.

Tipp

Wer selbst von einem ähnlichen Fall betroffen ist, sollte vorsorglich Einspruch einlegen und unter Verweis auf das beim BFH anhängige Verfahren (IX R 11/18) ein Ruhen des Verfahrens beantragen.
Beim Verkauf einer Immobilie spielt nur das häusliche Arbeitszimmer eine steuerrechtliche Rolle. Werden für die Dauer des Bewohnens der Immobilie die Aufwendungen für ein Arbeitszimmer steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht, fällt es bislang beim Verkauf der Immobilie innerhalb des Zehn-Jahres-Frist unter die Spekulationssteuer. Denn es hat in den Jahren nicht "zu eigenen Wohnzwecken" im Sinne des EStG gedient. Folglich muss für die Fläche des Arbeitszimmers anteilig auf den Gewinn Spekulationssteuer entrichtet werden. Nach bisheriger Rechtslage gilt dies selbst dann, wenn für das Arbeitszimmer keine Werbungskosten steuerlich anerkannt wurden.
Im Unterschied zur bisher gängigen Praxis hat das Finanzgericht Köln am 20. März 2018 anlässlich der Klage eines Betroffenen eine abweichende Entscheidung getroffen (Az. 8 K 1160/15). Für die Kölner Richter steht die Nutzung eines häuslichen Arbeitszimmers dem steuerfreien Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist nicht entgegen. Der Kniff dabei: Das Gericht versteht dabei den Begriff der ausschließlichen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken als "zeitlich ausschließlich" und nicht als "räumlich ausschließlich". Die Revision liegt jetzt beim Bundesfinanzhof (BFH).

Wer trägt welche Kosten?

Beim Verkauf von Immobilien entstehen sogenannte Nebenkosten sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Makler, Notar und Grundbucheinträge wollen bezahlt sein. Der Erwerber zahlt im Vergleich zum Verkäufer in der Regel mehr, denn er muss Grunderwerbsteuer entrichten, je nach Bundesland sind das 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Ausnahme: Bei einem Verkauf an Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie an Verwandte in direkter Linie - also an Kinder und Enkel - entfällt die Grunderwerbsteuer (§ 3 Grunderwerbsteuergesetz).

Fallen Steuern auf vererbte Immobilien an?

Die Erbengeneration ist seit einigen Jahren dabei, das Vermögen ihrer Eltern und Großeltern in Empfang zu nehmen. Das freut auch die Finanzminister der Bundesländer: Im Jahr 2020 spülte die Erbschaftsteuer 8,6 Milliarden Euro in ihre Kassen, ein Anstieg um über 23 % im Vergleich zum Vorjahr. Mit ein paar Kniffen können Sie jedoch verhindern, dass Sie ebenfalls vom Fiskus zur Kasse gebeten werden. Das gilt im Besonderen auch für geerbten Immobilienbesitz.

Privilegiert: Das Familienheim

Wichtig im Zusammenhang mit Immobilien ist der Paragraph 13 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes, in dem es um die Befreiung von der Steuer geht. Gänzlich befreit ist die Schenkung oder Vererbung eines selbst bewohnten "Familienheims" an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner. Nicht unbedeutend in Zeiten gestiegener Immobilienpreise: Diese Regelung gilt unabhängig vom Wert der Immobilie, auch eine millionenschwere Villa bleibt unbesteuert. Und noch eine gute Nachricht für hinterbliebene Ehegatten und Lebenspartner: Die Freibeträge für geerbtes Vermögen in Höhe von 500.000 Euro bleiben durch das geerbte Familienheim unangetastet, stehen also weiterhin in voller Höhe zur Verfügung.
Einen Haken hat diese Regelung jedoch: Verkauft die Witwe oder der Witwer dieses Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb oder nutzt es nicht mehr zu "eigenen Wohnzwecken", dann unterliegt es der Erbschaftsteuer - es sei denn, der oder die Hinterbliebene kann "aus zwingenden Gründen" nicht mehr darin wohnen bleiben, zum Beispiel bei einem Umzug ins Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen.
Diese Privilegierung der Verschenkung oder des Vererbens eines Familienheims gilt mit Auflagen auch für Kinder. Hier darf das Familienheim jedoch nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche haben. Jeder Quadratmeter darüber hinaus ist schenkungs- oder erbschaftsteuerpflichtig. In diesem Fall müssen Kinder einen Teil des Freibetrags von 400.000 Euro in Anspruch nehmen, sofern noch verfügbar. Weitere Bedingung für die Steuerbefreiung der ersten 200 Quadratmeter: Der Erbe muss "unverzüglich" das Familienheim "zu eigenen Wohnzwecken" nutzen. Hier ist erhöhte Vorsicht angebracht, denn der Bundesfinanzhof hat 2019 festgelegt, dass unter "unverzüglich" maximal ein halbes Jahr zu verstehen ist (Az. 28. Mai 2019, II R 37/16) Auch Renovierungsarbeiten verlängern diese Frist nicht automatisch. Je länger sich der Einzug ins Familienheim verschiebt, umso schwieriger wird es, den Verzug so begründen, dass das Finanzamt oder das Finanzgericht dies akzeptieren. Im schlechtesten Fall verliert das Kind den Anspruch auf Steuerbefreiung.
Verzichten Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder von vornherein, darauf, das ererbte Familienheim selbst zu bewohnen, unterliegt die Immobilie der Erbschaftsteuer, wobei sie dann einen Freibetrag von 500.000 bzw. 400.000 Euro geltend machen können, sofern dieser Freibetrag nicht anderweitig schon (teilweise) in Anspruch genommen wurde.
  • Beispiel 1
    Eine Witwe erbt von ihrem verstorbenen Mann ein Haus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche im Wert von 800.000 Euro. Da sie beabsichtigt, auch weiterhin das Haus zu bewohnen, fällt keine Erbschaftsteuer an.
  • Beispiel 2
    Statt der Witwe erbt eine Tochter das 800.000-Euro-Haus. Sie beschließt dort einzuziehen. Da die Wohnfläche größer ist als in der Steuerbefreiung vorgesehen, muss sie auf diese 50 Quadratmeter anteilig Erbschaftsteuer zahlen. Für ein Fünftel der Wohnfläche werden 160.000 Euro als Bewertungsgrundlage herangezogen. Bei Steuerklasse I wird ihr elf Prozent Erbschaftsteuer berechnet, das sind 17.600 Euro.
  • Beispiel 3
    Statt der Tochter erbt ein Sohn das 800.000-Euro-Haus. Da er seinen Lebensmittelpunkt an anderem Ort hat, beschließt er, das Haus zu verkaufen. Dieser Verkauf unterliegt der Erbschaftsteuer. Der Sohn macht den Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro geltend, sodass als Bewertungsgrundlage für die Erbschaftsteuer 400.000 Euro übrigbleiben. In Steuerklasse I wird er mit 15 % veranschlagt, sodass der Sohn 60.000 Euro Erbschaftsteuer zahlen muss.

Die Bewertungsfrage: weitere Immobilien

§ 12 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) besagt, dass vererbter Grundbesitz, der nicht unter die "Familienheim"-Regelung fällt, bewertet werden muss. Dabei geht es um die Feststellung des tatsächlichen Verkehrswertes (im Steuer-Deutsch auch der "gemeine Wert" genannt). Möchte der Erbe nachweisen, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks niedriger ist als der vom Finanzamt festgelegte Wert muss dafür ein Nachweis in Form eines Gutachtens (durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder einen Sachverständigen) erbracht werden. Ein solches Gutachten ist jedoch nicht bindend, sondern unterliegt der Bewertung durch das Finanzamt und kann bei Mängeln zurückgewiesen werden. Je nach letztlich festgestelltem Wert und Verwandtschaftsgrad bzw. Steuerklasse muss der Erbende eventuell Erbschaftsteuer bezahlen. Falls für die Immobilie noch ein Darlehen abbezahlt werden muss, darf die Restschuld dieses Darlehens vom Immobilienwert abgezogen werden. Ebenso dürfen die unmittelbaren Nachfahren die Kosten für eine Bestattung geltend machen. Erfreulich für Erben von vermieteten Wohnimmobilien: Diese werden nach § 13d ErbStG nur zu 90 % des ermittelten Verkehrswerts zur Berechnung der Erbschaftsteuer herangezogen.
Beispiel: Ein Sohn bekommt von seiner Mutter eine vermietete Wohnung mit einem Verkehrswert von 420.000 Euro geschenkt. Von diesem Verkehrswert werden nur 90 % als Bewertungsgrundlage für die Erbschaftsteuer herangezogen. Das sind 378.000 Euro. Da dem Sohn ein Freibetrag von 400.000 Euro zusteht, kann er sich freuen: Er braucht keine Schenkungsteuer ans Finanzamt zu zahlen.

Hausrat, Kleider, bewegliche Gegenstände: steuerfrei bis zu Freibetrag

In geerbten Immobilien befinden sich erfahrungsgemäß jede Menge Sachen. Das gute Porzellan, das Biedermeier-Sofa, Papas Briefmarkensammlung - muss ich dafür Erbschaftsteuer zahlen? Jein, wie immer kommt es auf den Einzelfall an. Wenn Hausrat auf die nächsten Angehörigen aus der Steuerklasse I übergeht, sind diese Gegenstände bis zu einem Wert von 41.000 Euro steuerfrei. Zum Hausrat gehören beispielsweise die gesamte Wohnungseinrichtung, Wäsche und Kleidungsstücke. Da Ehegatten und Lebenspartner gemeinsamen Hausrat haben, geht der Fiskus davon aus, dass die Hälfte des Hausrats dem überlebenden Ehegatten schon vor dem Erbfall gehört hat. Diese Hälfte fällt daher überhaupt nicht unter die Erbschaftsteuer. Über den Hausrat hinaus können weitere Gegenstände bis zu einem Wert von 12.000 Euro steuerfrei an Personen der Steuerklasse I übertragen werden. Wo die Abgrenzung zwischen "Hausrat" und "anderen beweglichen körperlichen Gegenständen" verläuft, lässt § 13 des Erbschaftsteuergesetzes offen. Und wie immer hat sich der Gesetzgeber eine Ausnahme ausgedacht: Die Steuerbefreiung gilt nicht "für Zahlungsmittel, Wertpapiere, Münzen, Edelmetalle, Edelsteine und Perlen". Bei Personen der Steuerklassen II und III beträgt der Freibetrag für Hausrat und andere bewegliche Gegenstände zusammen 12.000 Euro.

Freibeträge für Erbschaften und Schenkungen

Verwandtschafts
-verhältnis
Allgemeiner Freibetrag (Euro)Versorgungsfreibetrag (Euro) (nur bei Erbe, nicht bei Schenkung)Freibetrag für Hausrat
und andere Güter (Euro)
Steuerklasse I
Ehegatten, eingetragene Lebenspartner
500.000

256.000

41.000 + 12.000
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder, Kinder verstorbener Kinder (Enkel)

400.000


je nach Alter 10.300 bis 52.000


41.000 + 12.000
andere Enkel & Stiefenkel200.000---41.000 + 12.000
Urenkel100.000---41.000 + 12.000
Eltern, Groß- & Urgroßeltern (bei Erbe)
100.000

---

41.000 + 12.000
Steuerklasse II
Eltern, Groß- und Urgroßeltern (bei Schenkung), Geschwister, Nichten & Neffen, Schwiegerkinder & -eltern, Stiefeltern, geschiedene Ehegatten, ehemalige Lebenspartner






20.000







----







12.000
Steuerklasse III
Onkel, Tanten, Lebensgefährten & alle anderen Gruppen

20.000


---


12.000

Steuersatz oberhalb der Freibeträge

Steuerpflichtiges Erbe oder Schenkung bis zu einem Betrag von (in Euro)75.000
300.000
600.000
6.000.000
13.000.000
26.000.000
>26.000.000
Steuerklasse I7 %11 %15 %19 %23 %27 %30 %
Steuerklasse II15 %20 %25 %30 %35 %40 %43 %
Steuerklasse III30 %30 %30 %30 %50 %50 %50 %
Verluste aus Immobilienverkauf
In Zeiten stark gestiegener und immer noch steigender Immobilienpreise dürfte dies ein seltener Fall sein, aber es kann durchaus vorkommen: Sie kaufen und verkaufen eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist und machen dabei einen Verlust. Weil es keinen Gewinn gibt, wird auch keine Spekulationssteuer fällig.
Es ist sogar möglich, diesen Verlust steuerlich geltend zu machen. Nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) muss ein Verkäufer allerdings im selben Kalenderjahr Gewinne aus "privaten Veräußerungsgeschäften" gemacht haben, mit denen der Verlust verrechnet werden kann. Sofern dies nicht möglich ist, darf der Verlust auf das vorangegangene oder auf die folgenden Jahre übertragen werden. Egal wann der Verlust geltend gemacht wird, entscheidend ist, dass es sich tatsächlich um Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen handelt. Eine Verrechnung mit dem Arbeitseinkommen ist nicht möglich.

Gewerblicher Immobilienverkauf

Tipp

Ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen zählt als ein Objekt. Werden die Wohnungen jedoch per Teilungserklärung in Eigentumswohnungen umgewandelt, zählt jede Wohnung einzeln. Bei einem Ehepaar gilt die Drei-Objekte-Grenze pro Ehepartner.
Begüterte Immobilieneigentümer, die mehrere Objekte besitzen, könnten angesichts der hohen Immobilienpreise versucht sein, Kasse zu machen. Zumal wenn die Zehn-Jahres-Frist verstrichen ist und so steuerlich keine Rolle mehr spielt. Aber Vorsicht, hier lauert eine andere Gefahr: die sogenannte "Drei-Objekt-Grenze". Eigentümer, die innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Immobilienobjekte verkaufen, gelten als Gewerbetreibende. Sie müssen ein Gewerbe anmelden und entsprechend Gewerbesteuer entrichten. Zusätzlich ist auch der Gewinn aus den Verkäufen zu versteuern. Unter bestimmten Voraussetzungen reichen auch schon weniger als vier Objekte, um als Gewerbetreibender zu gelten. Es gibt hierzu kein entsprechendes Gesetz, sondern Einzelfall-Urteile, daher sind die Grenzen zum Gewerbe fließend. Bei der Einstufung zum gewerblichen Handel spielen die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung keine Rolle. So ist es unerheblich, ob die Verkäufe getätigt wurden, weil ein Immobilienbesitzer sonst seinen Zahlungsverpflichtungen nicht hätte nachkommen können.

Das Wichtigste in Kürze

Das deutsche Steuerrecht ist bekanntermaßen sehr kompliziert. Das gilt, wie auch dieser Beitrag gezeigt hat, im Besonderen beim Bau, Kauf und Verkauf von Immobilien. Wer Steuern sparen oder ganz vermeiden will, muss einige Punkte beachten. Trotzdem kann es sein, dass Immobilienbesitzer überraschend Spekulationssteuer, Schenkungs- und Erbschaftssteuer oder sogar Gewerbesteuer und Steuer auf gewerblichen Gewinn entrichten müssen, weil sie vielleicht ein Detail nicht beachtet haben. Von daher ist es dringend zu empfehlen, vor Transaktionen im Zweifelsfall lieber einen Steuerberater und/oder einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen. Das kostet zwar Honorar, dieses dürfte aber trotzdem in der Regel geringer sein als eine unerwartet in Rechnung gestellte Steuer.

Hinweis

Die in diesem Beitrag vermittelten Informationen richten sich an interessierte Privatanleger. Sie sind weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert noch erheben sie den Anspruch, alle für den Anleger relevanten steuerlichen Aspekte zu beschreiben. Die gewählten Beispiele sind nicht einfach auf andere Fälle übertragbar. Die Darstellungen können die Beratung durch einen Steuerberater daher nicht ersetzen. Insbesondere ist es wichtig, jeden Fall auf seine individuellen Besonderheiten hin prüfen zu lassen. Zudem ist die künftige Rechtsentwicklung nicht vorhersehbar und kann zu anderen Ergebnissen führen.

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