Immobilienverkauf: Welche Steuern fallen an?

Viele Besitzer werden sich erinnern, dass beim Kauf einer Immobilie Nebenkosten anfallen. Das gilt auch für den Verkauf einer Immobilie. Die Grunderwerbsteuer entfällt zwar, aber es entstehen Kosten für Notar und Grundbuch, für die Erstellung eines Energieausweises und eventuell für die Beauftragung eines Maklers. Beim Verkauf kommt noch hinzu: Unter bestimmten Umständen können auch Steuern anfallen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wann diese Steuern anfallen können und wie Sie diese verringern oder sogar ganz vermeiden können.

Das Wort "Spekulant" ist im Deutschen (sehr) negativ besetzt und gleich bei der "Heuschrecke" angesiedelt. Das macht sich der Staat zunutze und erhebt auf bestimmte Gewinne die sogenannte "Spekulationssteuer". Der Gesetzgeber spricht in § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) eleganter von Gewinnen und Verlusten aus "privaten Veräußerungsgeschäften".

Kleiner Rückblick: Bis vor 1999 waren Aktiengewinne nach einem halben Jahr steuerfrei, Immobilienverkäufe nach zwei Jahren - und das bei einem im Vergleich zu heute fast viermal höheren Sparerfreibetrag! Heute können nur noch vor 2009 gekaufte Aktien steuerfrei verkauft werden, und die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt zehn Jahre. Das bedeutet, wer eine Immobilie kauft und sie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn wieder veräußert, muss Spekulationssteuer ans Finanzamt entrichten. Die gute Nachricht für zahlreiche Immobilienbesitzer: Die Zehn-Jahres-Frist gilt nicht, wenn die Besitzer zuvor selbst in der Immobilie gewohnt haben. Und auch bei der Vererbung gibt es Ausnahmen. Besitzer eines Mehrfamilienhauses, die einen Teil des Gebäudes selbst bewohnt haben, zahlen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist Spekulationssteuer anteilig auf die Wohnflächen, die sie nicht selbst genutzt haben.

Im Unterschied zu Kapitalerträgen, die oberhalb des jeweiligen Freibetrags, grundsätzlich mit 25 % besteuert werden, gibt es bei der Spekulationssteuer keinen festen Satz. Vielmehr wird der ermittelte Wertgewinn - wie bei den vorangegangenen Beispielen erwähnt - als zusätzliches Einkommen gewertet. Gut- und Spitzenverdiener werden somit aufgrund der Steuerprogression höher belastet als Geringverdiener. In der Spitze ist der Gewinn also mit bis zu 45 % zu versteuern.

Doch gibt es einige Möglichkeiten für Immobilienverkäufer, die Steuerlast zu senken. Denn für die Ermittlung des Reingewinns können einige Posten geltend gemacht werden, die beim Verkauf anfallen. Dazu zählen:

Erfreulich aus Sicht des Immobilienverkäufers: Auch die Kosten, die schon beim Kauf der Immobilie angefallen sind, können vom Gewinn abgezogen werden, also:

Somit können Immobilienverkäufer den zu versteuernden Gewinn deutlich senken. Allerdings gibt es auch Posten, die den Gewinn erhöhen: Wer Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre direkt abgeschrieben hat und/oder die Abschreibung für Abnutzung (AfA) in Anspruch genommen hat, muss diese Beträge zum Verkaufsgewinn hinzurechnen.

Die auf den ersten Blick hohe Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis von 100.000 Euro schrumpft in diesem Beispiel durch die diversen anrechenbaren Posten auf 10.000 Euro zusammen. Bei einem Steuersatz von 35 Prozent hätte die Verkäuferin oder der Verkäufer 3.500 Euro Spekulationssteuer zu zahlen.

Wie bereits erwähnt, müssen Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, keine Spekulationssteuer entrichten, auch wenn sie die Immobilie nach weniger als zehn Jahren mit Gewinn verkaufen. Diese Regelung gilt auch dann, wenn der Besitzer nicht die ganze Zeit in der Wohnung gelebt hat. Lediglich im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor muss der Besitzer dort gewohnt haben. Bitte beachten: Es muss sich nicht um volle Kalenderjahre handeln. Wer zum Beispiel eine Immobilie 2015 erworben hat und im November 2020 in die eigene Immobilie gezogen ist, kann sie im Januar 2022 mit Gewinn veräußern, ohne dass Spekulationssteuer fällig wird. Allerdings lauern auch bei selbstgenutzten Immobilien einige Fallstricke, wie die folgenden Beispiele zeigen.

Einen Sonderfall stellen unbebaute Grundstücke dar. Bei einem Verkauf mit Gewinn fällt hier immer die Spekulationssteuer nach § 23 EStG an. Das hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 25. Mai 2011 in letzter Instanz entschieden (Az. IX R 48/10). In dem Streitfall hatte eine Familie ein Haus bewohnt und ein unmittelbar angrenzendes unbebautes, mit Pavillon ausgestattetes Grundstück als Garten genutzt. Als der Eigentümer das Grundstück verkaufte, wurde das Finanzamt vorstellig und verlangte Spekulationssteuer. Nachdem auch das zuständige Finanzgericht im Sinne des Finanzamts entschieden hatte, legte der Grundstücksbesitzer Revision ein - ohne Erfolg. Der Bundesfinanzhof schloss sich der Auffassung des Verkäufers nicht an, das Grundstück sei "in die Nutzung der Wohnung funktionell eingebunden" gewesen. Der “einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen Wohnung und Grund und Boden“ sei nicht gegeben, "wenn ein unbebautes Grundstück, welches an das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstück angrenzt, zunächst als Garten genutzt und später veräußert wird".

Die Frage, wie Ferienwohnungen, Zweitwohnungen und Wohnungen im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung bei einem Verkauf steuerlich zu behandeln sind, hat die Finanzgerichtsbarkeit jahrelang beschäftigt. Der Bundesfinanzhof hat diese Frage schließlich am 27. Juni 2017 endgültig dahingehend entschieden (Az. IX R 37/16), dass die Spekulationssteuer bei Vorliegen bestimmter Sachverhalte nicht zu zahlen ist. "Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht."

Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Besitzerin die von ihr und ihrer Familie ausschließlich selbstgenutzte Ferienimmobilie mit Gewinn veräußert. Das zuerst mit Fall befasste Finanzgericht Köln hatte ursprünglich dem zuständigen Finanzamt recht gegeben und die geforderte Steuerschuld bestätigt. Das Gericht hatte festgestellt, eine Eigennutzung komme schon deshalb nicht in Betracht, weil die Klägerin im Streitjahr ihren Hauptwohnsitz an einem anderen Ort hatte und es sich bei dem Objekt um eine Zweitwohnung gehandelt habe, die sie lediglich für Ferienaufenthalte genutzt habe. Der Gesetzgeber habe aber mit § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) nur beruflich genutzte Wohnungen begünstigen wollen. Diese Interpretation verwarf der Bundesfinanzhof. Eine Nutzung zu "eigenen Wohnzwecken" setze weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch müsse sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. "Ein Steuerpflichtiger kann deshalb mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Erfasst sind daher auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden. Ist deren Nutzung auf Dauer angelegt, kommt es nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige noch eine (oder mehrere) weitere Wohnung(en) hat und wie oft er sich darin aufhält." Ausschlaggebend für das Gericht ist die Tatsache, dass zum Beispiel eine Ferienwohnung nicht zeitweilig vermietet wird, sondern den Besitzern auch dann jederzeit zur Verfügung stünde, wenn sie sich gerade nicht dort aufhalten.

Das häusliche Arbeitszimmer führt seit jeher zu Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Finanzverwaltung. Nur wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit bildet, können Werbungskosten dafür geltend gemacht werden. (Eine Ausnahme hiervon sind Lehrer.) Außerdem darf das Arbeitszimmer nicht gleichzeitig zu Wohnzwecken genutzt werden und muss von den Wohnräumen klar getrennt sein.

Nicht zu verwechseln mit diesen Regelungen ist das für die Jahre 2020 und 2021 in Anschlag zu bringende "Homeoffice". Dieses ist nicht auf einen Raum bezogen, sondern auf die Tatsache, dass die normalerweise im Betrieb ausgeübte Tätigkeit zuhause erledigt wird - egal ob am Küchentisch oder im Bett. Hierfür können Arbeitnehmer eine Pauschale von fünf Euro pro Homeoffice-Tag als Werbungskosten geltend machen, maximal 600 Euro im Jahr.

Beim Verkauf einer Immobilie spielt nur das häusliche Arbeitszimmer eine steuerrechtliche Rolle. Werden für die Dauer des Bewohnens der Immobilie die Aufwendungen für ein Arbeitszimmer steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht, fällt es bislang beim Verkauf der Immobilie innerhalb des Zehn-Jahres-Frist unter die Spekulationssteuer. Denn es hat in den Jahren nicht "zu eigenen Wohnzwecken" im Sinne des EStG gedient. Folglich muss für die Fläche des Arbeitszimmers anteilig auf den Gewinn Spekulationssteuer entrichtet werden. Nach bisheriger Rechtslage gilt dies selbst dann, wenn für das Arbeitszimmer keine Werbungskosten steuerlich anerkannt wurden.

Im Unterschied zur bisher gängigen Praxis hat das Finanzgericht Köln am 20. März 2018 anlässlich der Klage eines Betroffenen eine abweichende Entscheidung getroffen (Az. 8 K 1160/15). Für die Kölner Richter steht die Nutzung eines häuslichen Arbeitszimmers dem steuerfreien Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist nicht entgegen. Der Kniff dabei: Das Gericht versteht dabei den Begriff der ausschließlichen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken als "zeitlich ausschließlich" und nicht als "räumlich ausschließlich". Die Revision liegt jetzt beim Bundesfinanzhof (BFH).

Beim Verkauf von Immobilien entstehen sogenannte Nebenkosten sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Makler, Notar und Grundbucheinträge wollen bezahlt sein. Der Erwerber zahlt im Vergleich zum Verkäufer in der Regel mehr, denn er muss Grunderwerbsteuer entrichten, je nach Bundesland sind das 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Ausnahme: Bei einem Verkauf an Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie an Verwandte in direkter Linie - also an Kinder und Enkel - entfällt die Grunderwerbsteuer (§ 3 Grunderwerbsteuergesetz).

Die Erbengeneration ist seit einigen Jahren dabei, das Vermögen ihrer Eltern und Großeltern in Empfang zu nehmen. Das freut auch die Finanzminister der Bundesländer: Im Jahr 2020 spülte die Erbschaftsteuer 8,6 Milliarden Euro in ihre Kassen, ein Anstieg um über 23 % im Vergleich zum Vorjahr. Mit ein paar Kniffen können Sie jedoch verhindern, dass Sie ebenfalls vom Fiskus zur Kasse gebeten werden. Das gilt im Besonderen auch für geerbten Immobilienbesitz.

Wichtig im Zusammenhang mit Immobilien ist der Paragraph 13 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes, in dem es um die Befreiung von der Steuer geht. Gänzlich befreit ist die Schenkung oder Vererbung eines selbst bewohnten "Familienheims" an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner. Nicht unbedeutend in Zeiten gestiegener Immobilienpreise: Diese Regelung gilt unabhängig vom Wert der Immobilie, auch eine millionenschwere Villa bleibt unbesteuert. Und noch eine gute Nachricht für hinterbliebene Ehegatten und Lebenspartner: Die Freibeträge für geerbtes Vermögen in Höhe von 500.000 Euro bleiben durch das geerbte Familienheim unangetastet, stehen also weiterhin in voller Höhe zur Verfügung.

Einen Haken hat diese Regelung jedoch: Verkauft die Witwe oder der Witwer dieses Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb oder nutzt es nicht mehr zu "eigenen Wohnzwecken", dann unterliegt es der Erbschaftsteuer - es sei denn, der oder die Hinterbliebene kann "aus zwingenden Gründen" nicht mehr darin wohnen bleiben, zum Beispiel bei einem Umzug ins Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen.

Diese Privilegierung der Verschenkung oder des Vererbens eines Familienheims gilt mit Auflagen auch für Kinder. Hier darf das Familienheim jedoch nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche haben. Jeder Quadratmeter darüber hinaus ist schenkungs- oder erbschaftsteuerpflichtig. In diesem Fall müssen Kinder einen Teil des Freibetrags von 400.000 Euro in Anspruch nehmen, sofern noch verfügbar. Weitere Bedingung für die Steuerbefreiung der ersten 200 Quadratmeter: Der Erbe muss "unverzüglich" das Familienheim "zu eigenen Wohnzwecken" nutzen. Hier ist erhöhte Vorsicht angebracht, denn der Bundesfinanzhof hat 2019 festgelegt, dass unter "unverzüglich" maximal ein halbes Jahr zu verstehen ist (Az. 28. Mai 2019, II R 37/16) Auch Renovierungsarbeiten verlängern diese Frist nicht automatisch. Je länger sich der Einzug ins Familienheim verschiebt, umso schwieriger wird es, den Verzug so begründen, dass das Finanzamt oder das Finanzgericht dies akzeptieren. Im schlechtesten Fall verliert das Kind den Anspruch auf Steuerbefreiung.

Verzichten Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder von vornherein, darauf, das ererbte Familienheim selbst zu bewohnen, unterliegt die Immobilie der Erbschaftsteuer, wobei sie dann einen Freibetrag von 500.000 bzw. 400.000 Euro geltend machen können, sofern dieser Freibetrag nicht anderweitig schon (teilweise) in Anspruch genommen wurde.

§ 12 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) besagt, dass vererbter Grundbesitz, der nicht unter die "Familienheim"-Regelung fällt, bewertet werden muss. Dabei geht es um die Feststellung des tatsächlichen Verkehrswertes (im Steuer-Deutsch auch der "gemeine Wert" genannt). Möchte der Erbe nachweisen, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks niedriger ist als der vom Finanzamt festgelegte Wert muss dafür ein Nachweis in Form eines Gutachtens (durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder einen Sachverständigen) erbracht werden. Ein solches Gutachten ist jedoch nicht bindend, sondern unterliegt der Bewertung durch das Finanzamt und kann bei Mängeln zurückgewiesen werden. Je nach letztlich festgestelltem Wert und Verwandtschaftsgrad bzw. Steuerklasse muss der Erbende eventuell Erbschaftsteuer bezahlen. Falls für die Immobilie noch ein Darlehen abbezahlt werden muss, darf die Restschuld dieses Darlehens vom Immobilienwert abgezogen werden. Ebenso dürfen die unmittelbaren Nachfahren die Kosten für eine Bestattung geltend machen. Erfreulich für Erben von vermieteten Wohnimmobilien: Diese werden nach § 13d ErbStG nur zu 90 % des ermittelten Verkehrswerts zur Berechnung der Erbschaftsteuer herangezogen.

Beispiel: Ein Sohn bekommt von seiner Mutter eine vermietete Wohnung mit einem Verkehrswert von 420.000 Euro geschenkt. Von diesem Verkehrswert werden nur 90 % als Bewertungsgrundlage für die Erbschaftsteuer herangezogen. Das sind 378.000 Euro. Da dem Sohn ein Freibetrag von 400.000 Euro zusteht, kann er sich freuen: Er braucht keine Schenkungsteuer ans Finanzamt zu zahlen.

In geerbten Immobilien befinden sich erfahrungsgemäß jede Menge Sachen. Das gute Porzellan, das Biedermeier-Sofa, Papas Briefmarkensammlung - muss ich dafür Erbschaftsteuer zahlen? Jein, wie immer kommt es auf den Einzelfall an. Wenn Hausrat auf die nächsten Angehörigen aus der Steuerklasse I übergeht, sind diese Gegenstände bis zu einem Wert von 41.000 Euro steuerfrei. Zum Hausrat gehören beispielsweise die gesamte Wohnungseinrichtung, Wäsche und Kleidungsstücke. Da Ehegatten und Lebenspartner gemeinsamen Hausrat haben, geht der Fiskus davon aus, dass die Hälfte des Hausrats dem überlebenden Ehegatten schon vor dem Erbfall gehört hat. Diese Hälfte fällt daher überhaupt nicht unter die Erbschaftsteuer. Über den Hausrat hinaus können weitere Gegenstände bis zu einem Wert von 12.000 Euro steuerfrei an Personen der Steuerklasse I übertragen werden. Wo die Abgrenzung zwischen "Hausrat" und "anderen beweglichen körperlichen Gegenständen" verläuft, lässt § 13 des Erbschaftsteuergesetzes offen. Und wie immer hat sich der Gesetzgeber eine Ausnahme ausgedacht: Die Steuerbefreiung gilt nicht "für Zahlungsmittel, Wertpapiere, Münzen, Edelmetalle, Edelsteine und Perlen". Bei Personen der Steuerklassen II und III beträgt der Freibetrag für Hausrat und andere bewegliche Gegenstände zusammen 12.000 Euro.

Steuerpflichtiges Erbe oder Schenkung bis zu einem Betrag von (in Euro):

Verluste aus Immobilienverkauf

In Zeiten stark gestiegener und immer noch steigender Immobilienpreise dürfte dies ein seltener Fall sein, aber es kann durchaus vorkommen: Sie kaufen und verkaufen eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist und machen dabei einen Verlust. Weil es keinen Gewinn gibt, wird auch keine Spekulationssteuer fällig.

Es ist sogar möglich, diesen Verlust steuerlich geltend zu machen. Nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) muss ein Verkäufer allerdings im selben Kalenderjahr Gewinne aus "privaten Veräußerungsgeschäften" gemacht haben, mit denen der Verlust verrechnet werden kann. Sofern dies nicht möglich ist, darf der Verlust auf das vorangegangene oder auf die folgenden Jahre übertragen werden. Egal wann der Verlust geltend gemacht wird, entscheidend ist, dass es sich tatsächlich um Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen handelt. Eine Verrechnung mit dem Arbeitseinkommen ist nicht möglich.

Begüterte Immobilieneigentümer, die mehrere Objekte besitzen, könnten angesichts der hohen Immobilienpreise versucht sein, Kasse zu machen. Zumal wenn die Zehn-Jahres-Frist verstrichen ist und so steuerlich keine Rolle mehr spielt. Aber Vorsicht, hier lauert eine andere Gefahr: die sogenannte "Drei-Objekt-Grenze". Eigentümer, die innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Immobilienobjekte verkaufen, gelten als Gewerbetreibende. Sie müssen ein Gewerbe anmelden und entsprechend Gewerbesteuer entrichten. Zusätzlich ist auch der Gewinn aus den Verkäufen zu versteuern. Unter bestimmten Voraussetzungen reichen auch schon weniger als vier Objekte, um als Gewerbetreibender zu gelten. Es gibt hierzu kein entsprechendes Gesetz, sondern Einzelfall-Urteile, daher sind die Grenzen zum Gewerbe fließend. Bei der Einstufung zum gewerblichen Handel spielen die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung keine Rolle. So ist es unerheblich, ob die Verkäufe getätigt wurden, weil ein Immobilienbesitzer sonst seinen Zahlungsverpflichtungen nicht hätte nachkommen können.