Friedrichshafen
Mario Müller, Leiter Geschäftsstelle Friedrichshafen, im Experten-Interview
Herr Müller, wie groß ist der Andrang auf Ferienwohnungen in der Bodenseeregion?
Mario Müller: Es gibt einen großen Wettbewerb um die Immobilien, auch durch Nachfrage nach Ferienwohnungen oder Wochenendimmobilien. Zum Beispiel legen viele Schweizer hier ihr Geld in Immobilien an, gerade in der letzten Zeit mit Erstarkung der Schweizer Währung. Auch aus dem Raum Stuttgart gibt es viele Interessenten. Ich habe meist Kunden aus der Region, weniger Kunden, die eine Ferienimmobilie anschaffen wollen. Oft aber auch den Eigennutzer, der für sich bauen oder kaufen will und überlegt, noch eine
mit einzuplanen, die dann zum Beispiel an Ferien- oder Messegäste vermietet werden kann.
Wie sieht die Preisentwicklung aus?
Mario Müller: Die Preise in der Bodenseeregion sind aufgrund der Nachfrage in den letzten Jahren stark gestiegen. Da werden in guter Lage, zum Beispiel in Konstanz in Seenähe, durchaus über 8.000 Euro pro Quadratmeter im Gebrauchtsegment verlangt. Im Schnitt werden aber hier in der Region eher etwa 3.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter im Bestand bezahlt.
Welche Ortschaften sind besonders gefragt?
Mario Müller: Zum Beispiel Lindau, Konstanz, Meersburg, Immenstaad - auch Eriskirch zieht etwas an - bezogen auf Feriendomizile. Bestand ist meist in zentraler Lage gefragt, direkt in Seenähe. Wer aber zum Beispiel neu baut mit einer vermietbaren Wohnung, der baut eher in den typischen Neubaugebieten in Randlagen. Richtung See, mit Blick auf den See und etwas Grundstück, das kostet hier auch schnell eine Millionen Euro. Das sind Preise, bei denen die örtliche Bank oft sagt, da ist der Preis überzogen. Aber es gibt eben doch etliche finanzstarke Käufer, die bereit sind, diesen Preis zum Beispiel zu großem Teil aus Eigenkapital zu zahlen.
Wie schätzen Sie die Entwicklung für die Zukunft ein?
Mario Müller: Wir merken, dass hier im Moment viele Menschen in Immobilien investieren, auch überregional und aus dem Ausland, und ich glaube eher nicht, dass die Nachfrage in näherer Zukunft abflachen wird. Hier muss man allerdings auch differenzieren zwischen Neubau und Bestand. Es gibt sicherlich auch jetzt schon zum Teil Bestandsimmobilien, bei denen die Verkäufer so hohe Preisvorstellungen haben, dass sie nur schwer Käufer dafür finden. Da die Banken nach meinem Eindruck auch etwas vorsichtiger und restriktiver werden, was die Objekteinwertung angeht, glaube ich aber, dass es zumindest bei der Preisentwicklung eine gewisse Bremse der Aufwärtsspirale gibt. Einen Preisabschwung wird es meiner Meinung nach kurzfristig nicht geben. Gerade im Neubau, wenn einmal Baugebiete ausgewiesen werden, gibt es in der Regel etwa acht bis zehn Bewerber für das Grundstück. Generell denke ich, dass die Nachfrage auch gerade wegen der niedrigen Zinsen für Immobilienkredite in der nächsten Zeit hoch bleiben wird. Die Mieten hier am Bodensee sind mittlerweile oft um einiges teurer als die Finanzierungsraten.
Können Sie Tipps für Käufer in Ihrer Region geben?
Mario Müller: Sinnvoll ist zum Beispiel die Vorausberatung bei Interhyp. Ich merke, dass es als großer Vorteil empfunden wird, wenn man zum Verkaufsgespräch eine Finanzierungsbestätigung bis zu einer Summe X auch unabhängig vom Objekt mitbringen kann - auch wenn dies noch vorbehaltlich der Objektbewertung der Bank ist. Das bringt beim Makler oft Pluspunkte gegenüber demjenigen, der noch nicht so viel über die mögliche Finanzierung aussagen kann. Das ist ein Riesenvorteil und sehr viele meiner Kunden nehmen dies in Anspruch. Sie informieren sich zunächst über die Finanzierung bei mir, lassen sich eine solche Finanzierungsbestätigung ausstellen und haben dann oft tatsächlich einen Vorteil im Verkaufsgespräch. Ich habe es oft erlebt, dass die Kunden daraufhin den Zuschlag erhielten. Deshalb hat auch das Interesse an der Vorausberatung zugenommen.
Und spezielle Tipps für Käufer von Ferienwohnungen?
Mario Müller: Ja, ein solcher Käufer muss wissen, dass es keine Garantien einnahmeseitig gibt - zum Beispiel kann ein verregneter Sommer hier schon zu einem Einbruch der Mieteinnahmen führen. Er muss sich überlegen, will ich tageweise vermieten oder wochenweise. Er muss Arbeitskapazitäten oder Budgets einplanen, etwa für den Bettenwechsel und die Reinigung oder für die Verwaltung, zum Beispiel für Werbung. Er muss eine möblierte Wohnung vorhalten. Das verursacht Mehrkosten. Überregionale Banken sagen häufig, eine Ferienwohnung kann ich nicht mit einer nachhaltigen Miete berechnen. Ausnahme sind die Banken vor Ort, die sagen: Ja, wir wissen, was man hier mit Ferienwohnungen erzielen kann. Deshalb ist eine Finanzierung bei der lokalen Bank eher möglich. Ich habe solche Finanzierungen in der Regel bei den örtlichen Banken platzieren können. Ich würde dem Kunden immer raten, dass er in der Lage sein muss, Zins und Tilgung aus seinem normalen Einkommen tragen zu können.
