Den richtigen Zeitpunkt finden

Wer sich ein Eigenheim wünscht, sollte sich mit dem optimalen Zeitpunkt für den Kauf befassen. Denn: Sowohl der zu frühe als auch der zu späte Immobilienkauf kann mit finanziellen Nachteilen verbunden sein. Wer die wichtigsten Einflussfaktoren kennt und diese richtig einordnet, kann den idealen Zeitpunkt für den Erwerb ermitteln. In diesem Ratgeber-Artikel erfahren Sie, worauf es beim Timing ankommt.

von Philipp Nagel in München, aktualisiert 04.03.2021

Gibt es überhaupt einen richtigen Zeitpunkt?

Wann der richtige Zeitpunkt für den Erwerb einer eigenen Immobilie gekommen ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Unter anderem spielen die berufliche Situation, die Höhe des bereits angesparten Eigenkapitals und die Lebens- und Familienplanung eine wichtige Rolle. Auch externe Faktoren wie die Entwicklung der regionalen Mieten und Immobilienkaufpreise sind zu berücksichtigen, wenn es um die Realisierung des Traums von den eigenen vier Wänden geht.
Wichtig ist darüber hinaus die Bereitschaft, sich für längere Zeit an den Wohnort zu binden. Denn: Wer häufig umzieht und nicht wieder zum Mieter werden will, müsste jedes Mal seine Immobilie verkaufen und am neuen Wohnort wieder ein neues Objekt erwerben. Ein solches Eigenheim-Hopping wäre jedoch aufgrund der hohen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühr wirtschaftlich nachteilig.
Folglich kann der richtige Zeitpunkt für den Wohnungs- oder Hauskauf je nach individueller Situation mal früher oder später sein. Je nach Altersgruppe können dabei auch ganz unterschiedliche Aspekte in den Vordergrund rücken.

Immobilien kaufen ab 20 Jahren: Junge Erwerber brauchen oft Unterstützung

Junge Menschen in den Zwanzigern sind im Kreis der Immobilienerwerber vergleichsweise selten zu finden. Doch unter bestimmten Voraussetzungen kann schon in jungen Jahren der Kauf einer eigenen Wohnung durchaus sinnvoll sein. Wer etwa nach dem Abschluss von Ausbildung oder Studium eine sichere berufliche Perspektive hat und auf längere Sicht seinem Arbeitgeber die Treue halten will, kann sich auch als junger Erwachsener überlegen, ob der Kauf einer eigenen Wohnung im Vergleich zum Mieten die langfristig bessere Alternative wäre. Immerhin bringt die Eigentumswohnung auch für jüngere Leute einen wichtigen Vorteil: Statt die monatliche Miete an den Vermieter zu überweisen, bildet der Eigentümer durch die Rückzahlung des Darlehens Vermögen, weil dem sinkenden Schuldenstand eine wertstabile Immobilie gegenübersteht.
Problematisch ist jedoch, dass in den ersten Jahren nach dem Start ins Berufsleben auch bei diszipliniertem Sparen meist noch nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, um zumindest die Kaufnebenkosten plus etwa 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises mit eigenem Geld finanzieren zu können. Daher sind junge Immobilienkäufer häufig darauf angewiesen, dass ihnen in Form einer Schenkung oder Erbschaft von den Eltern oder Großeltern Startkapital zur Verfügung gestellt wird. Oft unterstützt die Familie auch durch eine Zusatzsicherheit auf die Immobilie der Eltern. Wichtig ist in diesem Fall nur, Geschwister mit ins Boot zu holen. Denn wenn es nur ein Elternhaus gibt, können Bruder oder Schwester später wegen der Vorlast eventuell keine weitere Zusatzsicherheit mehr eintragen.

Kaufen zwischen 30 und 50 Jahren: Das klassische Alter für den Eigentumserwerb

Ab einem Alter von etwa 30 Jahren haben viele Klarheit über ihren Lebensmittelpunkt gewonnen. Nun werden längerfristige Entscheidungen über den Arbeitsplatz getroffen, aus dem Paar wird eine Familie. Damit wird nun oft auch die Mietwohnung zu eng, und dank des gestiegenen Einkommens und der bereits vorhandenen Ersparnisse kann der Traum von den eigenen vier Wänden nun Wirklichkeit werden. Allerdings ist es in der Elternzeit aufgrund des mittelfristig niedrigeren Einkommens immer etwas schwieriger zu finanzieren. Außerdem wollen Banken die Sicherheit, dass ihre Kunden nach der Elternzeit wieder ins Berufsleben zurückkehren. Falls es also planbar ist, raten unsere Finanzierungsexperten dazu, vor oder nach einer Elternzeit die Finanzierung anzugehen.
Beim Blick auf die Finanzierung lässt sich mit ausreichend langen Rückzahlungszeiten rechnen, um die Monatsrate in gut verkraftbaren Grenzen zu halten. Wer im Alter von 35 Jahren eine Immobilie kauft, kann bis zum voraussichtlichen Rentenalter abzüglich einer gewissen Reserve mit einer gesamten Finanzierungslaufzeit von gut 25 Jahren kalkulieren. Um dieses Ziel zu erreichen, genügt in der aktuellen Niedrigzinsphase ein anfänglicher Tilgungssatz von knapp 3,5 Prozent. Angesichts dieser günstigen Rahmenbedingungen ist es kein Zufall, dass im Alter zwischen 30 und 50 Jahren die Bereitschaft für den Kauf eines Eigenheims besonders hoch ist.

Immobilienkauf ab 50: Finanzieren auf der Zielgeraden

Nicht alle Arbeitnehmer und Selbstständigen sind schon im Alter von 30 oder 40 Jahren so sesshaft, dass sie sich mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung an einen Ort binden wollen. Vor allem bei denen, die häufig ihren beruflichen Einsatzort wechseln oder für einige Jahre im Ausland tätig sind, kristallisiert sich der dauerhafte Lebensmittelpunkt oft erst in späteren Jahren heraus. Aber auch aufgrund einer Trennung kaufen viele Menschen erst im späteren Alter ihre eigene Immobilie.
Doch auch wenn hier vergleichsweise wenig Zeit bleibt, um die Immobilie bis zum Rentenbeginn komplett zu entschulden, ist der Kauf eines Eigenheims auch im Alter von 50 oder mehr Jahren kein Ding der Unmöglichkeit. Oft ist in diesem Alter nämlich kein allzu hoher Kredit mehr nötig, weil der Käufer im Lauf der Jahrzehnte schon ordentlich Eigenkapital ansparen konnte. Außerdem steigt mit zunehmendem Alter die Wahrscheinlichkeit, dass das eigene Vermögen durch Erbschaften weiter aufgestockt werden kann.

Entwicklung der Immobilienpreise & Zinsen

Jetzt kaufen oder lieber noch warten? Diese Frage ist für Immobilieninteressenten oft schwierig zu beantworten, denn es gilt verschiedene Einflussfaktoren abzuwägen:
  • Eigenkapital. Wer länger wartet, kann noch zusätzliches Eigenkapital ansparen. Das reduziert die Finanzierungskosten.
  • Kaufpreise. Vor allem in Regionen mit hoher Nachfrage können die Immobilienpreise weiter steigen. Wer länger mit dem Kauf wartet, zahlt dann mehr Geld.
  • Finanzierungszinsen. So lange die Zinsen niedrig bleiben, sind auch die Finanzierungskosten günstig. Sollten jedoch in der Zukunft die Zinsen ansteigen, dann könnte das Abwarten mit dem Kauf die Finanzierung verteuern.
Die nachfolgende Tabelle zeigt anhand eines fiktiven Beispiels, wie unterschiedliche Preis- und Zinsentwicklungen darüber entscheiden können, ob das Abwarten lohnenswert ist oder nicht. Ausgangspunkt ist der geplante Erwerb eine Immobilie, die heute 400.000 Euro kosten würde. Dem Erwerber stehen heute 80.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung, pro Jahr könnte er weitere 5.000 Euro auf die Seite legen. Bei der Finanzierung wird ein Sollzins von 1,1 Prozent (Stand Ende 2020) und eine anfängliche Tilgung von vier Prozent veranschlagt.
 Kauf heute Kauf in 2 Jahren Kauf in 5 Jahren
Szenario 1: Kaufpreis und Zinsen bleiben gleich
Kaufpreis400.000 Euro400.000 Euro400.000 Euro
Eigenkapital 80.000 Euro 90.000 Euro105.000 Euro
Benötigter Kredit 320.000 Euro 310.000 Euro 295.000 Euro
Sollzins 1,1 %1,1 %1,1 %
Monatsrate 1.360 Euro 1.317,50 Euro1.253,75 Euro
Szenario 2: Kaufpreis steigt, Zinsen bleiben gleich
Kaufpreis400.000 Euro415.000 Euro440.000 Euro
Eigenkapital 80.000 Euro90.000 Euro105.000 Euro
Benötigter Kredit 320.000 Euro325.000 Euro335.000 Euro
Sollzins1,1 %1,1 %1,1 %
Monatsrate 1.360 Euro 1.381,25 Euro 1.423,75 Euro
Szenario 3: Kaufpreis bleibt gleich, Zinsen steigen
Kaufpreis400.000 Euro400.000 Euro400.000 Euro
Eigenkapital 80.000 Euro90.000 Euro105.000 Euro
Benötigter Kredit 320.000 Euro310.000 Euro295.000 Euro
Sollzins 1,1 % 1,4 % 2,0 %
Monatsrate 1.360 Euro1.395 Euro1.475 Euro
Die Beispielrechnungen in der Tabelle zeigen: Schon bei einem moderaten Anstieg von Kaufpreis oder Zinsen kann das Abwarten die Finanzierung verteuern, auch wenn der Käufer in der Zwischenzeit zusätzliches Eigenkapital bilden kann. Nur wenn Preise und Zinsen weitgehend auf dem heutigen Niveau verharren, kann sich durch Abwarten und Weitersparen die monatliche Belastung verringern.

Wichtige Fragen, die Sie sich stellen sollten

Sind Sie bereit für den Kauf einer eigenen Immobilie? Das können Sie herausfinden, indem Sie die folgenden fünf Fragen für sich beantworten.

1. Wie ist Ihre finanzielle Situation?

Auch in Zeiten niedriger Zinsen ist die monatliche Belastung beim Kauf eines Eigenheims meist höher als die Miete, die Sie aktuell zahlen. Neben dem Zins sollten Sie nämlich noch einen ausreichenden Tilgungsanteil in die Monatsrate einplanen. Darüber hinaus müssen Sie als Eigentümer Kosten wie beispielsweise Renovierungsaufwendungen und Rücklagen einkalkulieren, die bei der Mietwohnung der Vermieter trägt.
Tipp Legen Sie einige Monate lang so viel Geld auf die Seite, dass Miete plus Sparrate mindestens so hoch sind wie die geplante Finanzierungsrate. Wenn Sie sich dadurch nicht eingeschränkt fühlen und der Stand des Girokontos nicht sinkt, ist die Finanzierung tragbar.

2. Wie viel Eigenkapital haben Sie?

Beim Immobilienkauf sollten Sie zumindest die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühr aus eigener Tasche zahlen können. Darüber hinaus sollte das verbleibende Eigenkapital noch zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises abdecken.

3. Was kostet die Immobilie?

Unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten und nach Abzug des Eigenkapitals muss die Finanzierung für Sie dauerhaft tragbar sein. Denken Sie in diesem Zusammenhang auch daran, dass Sie irgendwann ein neues Auto kaufen wollen, oder dass im Haushalt ungeplante größere Reparaturen fällig werden könnten.

4. Wie sieht Ihre Familienplanung aus?

Wenn Sie ein Eigenheim kaufen, treffen Sie eine langfristige Entscheidung. Machen Sie sich daher auch Gedanken über Ihre Familienplanung und prüfen Sie, ob das Haus oder die Wohnung auch dann noch geräumig genug ist, wenn sich weiterer Nachwuchs ankündigt.

5. Ihre berufliche Situation: Ist Ihr Job sicher?

Mit der Baufinanzierung ist über viele Jahre hinweg eine feste Rückzahlungsrate verbunden, die Sie aus Ihrem laufenden Einkommen begleichen. Daher ist der realistische Blick auf die eigene berufliche Situation sehr wichtig: Ein sicherer Arbeitsplatz und eine berufliche Qualifikation, die im Fall eines Jobwechsels gute Perspektiven verspricht, bilden das solide Einkommensfundament, auf dem Sie Ihre Finanzierungsplanung aufbauen können.

Wann wollen Sie mit der Finanzierung fertig sein?

Bei der Planung Ihrer Finanzierung sollten Sie überlegen, bis wann Ihre Immobilie schuldenfrei sein soll. Idealerweise sollte die letzte Kreditrate einige Zeit vor dem Renteneintritt fällig werden, da im Rentenalter mit einem deutlich geringeren Einkommen zu rechnen ist. Andererseits würden Sie ohne eigene Immobilie auch ihre Miete in der Rente zahlen müssen. Also sollte dieses Ziel, vor der Rente schuldenfrei zu sein, nicht allzu absolut gesehen werden.
Über das Tempo der Rückzahlung entscheidet die anfängliche Tilgung. Beträgt diese beispielsweise vier Prozent, dann bedeutet dies, dass Sie im ersten Jahr zusätzlich zum Kreditzins noch eine Tilgung von vier Prozent der Darlehenssumme leisten. Durch die eingesparten Zinsen steigt im Lauf der Zeit der Tilgungsanteil innerhalb der Monatsrate an. Dieser Anstieg verläuft jedoch in Zeiten niedriger Marktzinsen langsamer als bei einem hohen Zinsniveau, so dass bei gleicher Anfangstilgung ein hoch verzinstes Darlehen schneller zurückgezahlt ist als ein niedrig verzinstes. Wie sich unterschiedliche Tilgungsraten und Zinssätze auf die Finanzierungsdauer auswirken, zeigt die nachfolgende Tabelle.
Rückzahlungsdauer in Jahren
 2 % Anfangstilgung 3 % Anfangstilgung4 % Anfangstilgung
1,0 % Sollzins40,5 28,8 22,3
1,5 % Sollzins37,3 27,1 21,2
2,0 % Sollzins34,7 25,6 20,3
2,5 % Sollzins32,5 24,3 19,4

Ist das Objekt für Sie oder als Kapitalanlage gedacht?

Je nachdem, ob Sie die Immobilie für den eigenen Bedarf oder als Kapitalanlage zur Vermietung erwerben wollen, stehen bei der Ermittlung des idealen Kaufzeitpunkts unterschiedliche Einflussgrößen im Vordergrund:
  • Selbst genutztes Eigenheim. Hier kommt es in erster Linie auf Ihre individuelle Lebenssituation und -planung an. Wenn Einkommen, Eigenkapital und Jobsicherheit für einen Immobilienerwerb sprechen und über den Lebensmittelpunkt Klarheit herrscht, ist im Regelfall ein guter Zeitpunkt für den Kauf gekommen.
  • Kapitalanlage. Wenn Sie eine Immobilie vermieten wollen, ist der Einfluss von externen Faktoren wie Mietnachfrage, Kaufpreis- und Zinsentwicklung bedeutsamer. Zwar müssen auch die individuellen Voraussetzungen wie Einkommen und Eigenkapital stimmen. Doch über den wirtschaftlichen Erfolg der Immobilie entscheidet, ob Sie diese günstig finanzieren und zu einem lukrativen Preis vermieten können.
Das Wichtigste in Kürze Der Zeitpunkt, an dem der Kauf einer Immobilie am sinnvollsten und wirtschaftlichsten ist, lässt sich nicht pauschal bestimmen. Wichtig ist es daher, sich schon frühzeitig mit der Frage zu befassen, ob der Immobilienerwerb für Sie in Frage kommen könnte. Dann bleibt Ihnen genügend Zeit, um in aller Ruhe zu prüfen, welche Argumente eher für einen zeitnahen Kauf oder für das Abwarten sprechen. Führen Sie diesen Check am besten ein bis zwei Mal pro Jahr durch - so gewinnen Sie im Lauf der Zeit Klarheit über Ihre Wünsche und Möglichkeiten.