Objekte aus Zwangsversteigerung

Pro Jahr werden in Deutschland eine Vielzahl von Immobilien zwangsversteigert. Hierbei bietet sich eine gute Gelegenheit, Immobilien günstig zu erwerben. Ein- bis Zweifamilienhäuser kommen oft für 70 bis 85 % des Verkehrswertes unter den Hammer. Eigentumswohnungen sind mitunter schon für 50 bis 70 % des Verkehrswertes zu haben. Zwangsversteigerungen sind komplex.

von Kathleen Eder in München, aktualisiert 28.05.2021

Tipps zum Erwerb von Objekten aus Zwangsversteigerungen

1. Holen Sie möglichst viele Informationen über das Objekt ein

Vor der Versteigerung sollten Sie sich genau über das Objekt und seinen Zustand informieren, die Haftung für Mängel ist nämlich ausgeschlossen. Der Grundbesitz wird in seinem tatsächlichen Zustand versteigert - sogar wenn dieser von der Beschreibung im Grundbuch abweicht.
Informationsquellen, die Sie nutzen sollten sind:
Versteigerungsakte
Die Versteigerungsakte beinhaltet das Gutachten mit folgenden Informationen:
  • Beschreibung des Objektzustandes, erstellt von einem qualifizierten Gutachter
  • Der vom Gutachter festgelegte Verkehrswert des Objekts
  • Informationen zu Erträgen, Baumängeln und Schäden
Grundbuchauszug
Hier finden Sie zum Beispiel Informationen zu Dauerwohnrechten oder Wegerechten Dritter sowie Grundschulden, Hypotheken und sonstigen Belastungen. Der Grundbuchauszug ist in der Regel ebenfalls in der Versteigerungsakte enthalten.

2. Klären Sie, wie die Immobilie derzeit genutzt wird

Sollte der vorherige Eigentümer selbst in der Immobilie wohnen, können Sie eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses beantragen und damit die Wohnung räumen lassen. Ist das Objekt vermietet, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht, das bei nicht fristgerechter Ausübung erlischt. Allerdings besteht dies nur bei "berechtigtem Interesse", das heißt in der Regel bei Eigenbedarf.

3. Besichtigen Sie das Objekt

Versuchen Sie, die Immobilie zu besichtigen. Nehmen Sie dazu einen Baufachmann mit. Falls Sie das Objekt nicht betreten dürfen, können Sie versuchen, bei den Nachbarn Auskünfte einzuholen.

4. Nehmen Sie Kontakt mit dem Hauptgläubiger auf

Versuchen Sie herauszufinden, mit welchem Betrag er bei der Versteigerung rechnet - allerdings ohne Ihr eigenes Limit bekannt zu geben.

5. Klären Sie die Immobilienfinanzierung vor dem Versteigerungstermin

Da Sie bei einem Zuschlag Eigentümer der Immobilie werden, sollten Sie bereits im Vorfeld die Immobilienfinanzierung regeln. Außerdem müssen Sie berücksichtigen, dass Sie beim Versteigerungstermin 10 % Sicherheitsleistung vorweisen müssen.

Was als Sicherheit gelten kann

  • bestätigte Bundes- oder Landeszentralbankschecks, deren Vorlegungsfrist nicht vor dem vierten Tag nach der Versteigerung auslaufen darf
  • Bankverrechnungsschecks eines von der Europäischen Zentralbank zugelassenen Kreditinstituts
  • unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bankbürgschaft einer Bank, die auch Verrechnungsschecks ausstellen darf
  • Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse vor Versteigerungstermin

6. Berücksichtigen Sie etwaige Nebenkosten beim Kauf

Neben dem Kaufpreis fallen, wie bei jedem Immobilienerwerb, Nebenkosten wie Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer an. Zusätzlich erhebt das zuständige Amtsgericht eine Zuschlagsgebühr in Höhe von ca. 0,5 % des Zuschlags (Höchstgebots). Damit sind die Nebenkosten bei dem Erwerb aus einer Zwangsversteigerung günstiger, als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf.

7. Besuchen Sie einige Versteigerungstermine als Zuschauer

Dadurch bekommen Sie ein Gefühl für den Ablauf und können eine eigene Bieterstrategie entwickeln.

8. Bereiten Sie sich gut auf den Versteigerungstermin vor

  • Denken Sie unbedingt an Ihren Personalausweis und Ihre Sicherheitsleistung.
  • Setzen Sie sich selbst ein Limit und nehmen Sie eine unbeteiligte Person mit, die Sie bei Bedarf zurückhalten kann.
  • Ein späterer Umtausch oder Reklamation sind nämlich ausgeschlossen.

So finden Sie Versteigerungsobjekte und -termine