Verfahren zur Immobilienbewertung bei Renditeobjekten

Neben den drei Hauptverfahren, die zur Immobilienbewertung meistens herangezogen werden, gibt es darüber hinaus Sonderfälle und speziellere Verfahren, die insbesondere bei sogenannten Renditeobjekten zum Tragen kommen.

von Alexander Hennecke in München, aktualisiert 23.06.2021

Sonderfälle und Verfahren bei Renditeobjekten

Neben den drei Hauptverfahren, die zur Immobilienbewertung meistens herangezogen werden, gibt es darüber hinaus Sonderfälle und speziellere Verfahren, die insbesondere bei sogenannten Renditeobjekten zum Tragen kommen. Hier sind zum Beispiel das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren nicht die besten Methoden, stattdessen kommt insbesondere eines der folgenden spezielleren Verfahren zum Einsatz:
  • DCF-Methode
  • Pachtwertverfahren
  • Residualwertverfahren
  • Investmentverfahren
Die einzelnen Methoden möchten wir im Folgenden etwas näher erläutern, damit auch Sie einschätzen können, ob es sich dabei vielleicht sogar um die beste Möglichkeit einer objektiven Immobilienbewertung handelt.

DCF-Methode (Discounted Cash Flow)

Bei der DCF-Methode steht die Abkürzung für ?Discounted Cash Flow?, was ins Deutsche übersetzt so viel wie abgezinste Zahlungsströme bedeutet. Immer häufiger ersetzt die DCF-Methode im deutschsprachigen Raum sogar die bis dato oft genutzte Ertragswertmethode. Besonders großer Beliebtheit erfreut sich die Discounted Cash Flow Methode bei internationalen Investoren, die den Wert einer Immobilie vor einem Investment ermitteln lassen möchten. Daher wird diese Form der Immobilienbewertung oftmals unter anderem von Unternehmensberatungen oder Wirtschaftsprüfern in Anspruch genommen.

Im Kern ermöglicht die DCF-Methode einen zukünftigen Wert der Immobilieninvestition zum Stichtag des Kaufes zu ermitteln. Dabei werden zukünftige Renditechancen mit einberechnet. Die Festlegung dieses zukünftigen Renditewerts findet zum jeweiligen Kaufzeitpunkt für den Investor statt. Aus dem Grund wird die DCF-Methode als Discounted Cash Flow Methode bezeichnet, weil eben der Cashflow in die Ermittlung des Immobilienwertes mit einbezogen wird.

Es handelt sich dabei um die zukünftigen Einnahmeüberschüsse, die abgezinst würden. Da im Zuge der Immobilienbewertung eine Diskontierung sämtlicher Ein- und Ausgaben zum Stichtag (Kaufzeitpunkt) stattfindet, findet die DCF-Methode insbesondere bei Immobilien-Investoren ihre Anwendung. Der Marktwert einer Immobilie wird bei der DCF-Methode mit Hilfe folgender Formel ermittelt: Barwert + Restwert - Transaktionsnebenkosten

Pachtwertverfahren

Eine zweite Methode der Immobilienbewertung, die ebenfalls in erster Linie bei Renditeobjekten zum Einsatz kommt, ist das sogenannte Pachtwertverfahren. Das Pachtwertverfahren wird vor allem dann eingesetzt, wenn es sich bei den Immobilien um Hotels oder Gastronomiebetriebe handelt. Die Ermittlung des Immobilienwerts nach dem speziellen Pachtwertverfahren stellt in den meisten Fällen die Basis für eine spätere Beleihung dar. Grundsätzlich bestehen wesentliche Gemeinsamkeiten zwischen dem Ertragswertverfahren und dem Pachtwertverfahren, wobei allerdings der jeweilige Reinertrag des Grundstücks nicht auf Basis der Miete ermittelt wird.

Ersetzt wird der Reinertrag demgegenüber durch den Pachtertrag des Eigentümers, der nachhaltig erzielt werden kann. Daher wird beim Pachtwertverfahren stets vorausgesetzt, dass der jeweilige Immobilieneigentümer das Grundstück an eine andere Person oder ein Unternehmen verpachtet. Die Pacht wiederum benötigt für das Pachtwertverfahren einen Maßstab. In der Regel wird dazu der Umsatz des Betriebs herangezogen. Sollte es sich um eine bereits existierende Immobilie handeln, wird ein Durchschnitt aus den Umsätzen der vergangenen drei Jahre gebildet. Für die Berechnung des Werts wird im folgende Formel angewendet: Umsatz - Kosten und Aufwendungen

Auch hier wird im Saldo der Marktwert des Objekts durch die Berechnung mittels des Pachtwertverfahrens ermittelt.

Residualwertverfahren

Ein drittes Verfahren, welches bei Renditeobjekten häufiger zum Einsatz kommt, ist das Residualwertverfahren. Beim Residualverfahren wird der Marktwert auf Grundlage der Entwicklungskosten des Objekts ermittelt, die vom vermutlichen Verkaufswert abgezogen werden. Bei den Entwicklungskosten wiederum handelt es sich insbesondere um die folgenden Ausgaben:

  • Baukosten
  • Baunebenkosten
  • Finanzierungskosten

  • Darüber hinaus werden in die Kalkulation ein Gewinn und ein sogenannter Risikozuschlag mit einbezogen. Auf dieser Basis ergibt sich beim Residualwertverfahren die folgende Formel zur Berechnung des Marktwertes:
    Voraussichtlicher Verkaufswert - Entwicklungskosten - Gewinn

    Ein großer Vorteil besteht beim Residualwertverfahren insbesondere darin, dass die Kosten sehr objektspezifisch und im Detail einbezogen werden können. Allerdings gibt es auch einen Nachteil, nämlich die vergleichsweise hohe Fehleranfälligkeit. Der Grund dafür ist, dass sich der berechnete Marktwert auf ein Ergebnis stützt, von dem ein Teil lediglich geschätzt werden kann.

    Investmentverfahren

    Ein viertes Verfahren zur Immobilienbewertung, welches ebenfalls in größerem Umfang mit dem Ertragswertverfahren verwandt ist, ist das sogenannte Investmentverfahren. Eine Besonderheit des Investmentverfahrens ist, dass für die Berechnung eine Ertragsfähigkeit des Objekts angenommen wird, die unendlich lange besteht. Das wiederum hat zur Folge, dass beim Investmentverfahren keine feste Nutzungsdauer der Immobilie beachtet liegt. Somit ist es nicht notwendig, den Bodenwert zu ermitteln. Zum Einsatz kommt das Investmentverfahren in erster Linie bei vermieteten Immobilien, wobei es vor allem im angelsächsischen Raum verwendet wird.

    Damit das Ergebnis auf Grundlage des Investmentverfahrens möglichst genau ist, gibt es eine wichtige Voraussetzung. Die aktuell für die Räume zu zahlenden Miete muss möglichst zeitgemäß sein und daher die Situation am Markt gut widerspiegeln. Anders ausgedrückt: Die für die Kalkulation genutzte Miete sollte weder wesentlich unter noch über dem ortsüblichen Durchschnitt liegen. Beim Investmentverfahren, welches international übrigens ebenso als Investment Methode bezeichnet wird, berechnet sich der Marktwert der Immobilie auf Grundlage der folgenden Formel:
    Jahresreinertrag x Faktor (- Erwerbsnebenkosten)

    Der Jahresreinertrag wiederum wird zuvor berechnet, indem die Bewirtschaftungskosten vom Jahresertrag abgezogen werden.