Kombi-Darlehen

Viele unserer Kunden möchten bei ihrer Baufinanzierung von den derzeit niedrigen Zinsen am Zinsmarkt profitieren. Gleichzeitig besteht auch der vielfache Wunsch nach der Möglichkeit einer Sondertilgung. Im Regelfall ist letzteres mit einer Verteuerung der Kondition verbunden, da die meisten Anbieter Zinsaufschläge auf die Änderung der langfristig vereinbarten Konditionen verlangen. Mit dem Kombi-Darlehen können Sie jedoch von den aktuell tiefen Leitzinsen Nutzen ziehen und erhalten ein kostenloses Sondertilgungsrecht.

von Meryem Unsöld in München, aktualisiert 08.04.2021

Was ist ein Kombi-Darlehen?

Das Kombi-Darlehen gehört zu den teilvariablen Darlehen. Wie der Name bereits verrät, entsteht das Kombi-Darlehen durch die Kombination zweier verschiedener Kreditarten: dem klassischen Annuitätendarlehen mit einer Sollzinsbindung von mindestens fünf Jahren und einem Sondertilgungsdarlehen bzw. einem Kredit mit variablen Zins.
Ein Teil der Gesamtfinanzierung des Kombi-Darlehens, nämlich das Annuitätendarlehen, wird über monatliche Raten getilgt. Das Sondertilgungsdarlehen wird erst zum Laufzeitende auf einen Schlag zurückgezahlt. Dabei beinhaltet das Sondertilgungsdarlehen einen variablen Zins, dessen Höhe sich normalerweise am Geldmarktzinssatz

EURIBOR (Abkürzung für European Interbank Offered Rate) ist der Zinssatz für Termingelder in Euro, die zwischen europäischen Banken gehandelt werden. Der EURIBOR hat mit Einführung des Euro den FIBOR (Frankfurt Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz bei Krediten und Anlagezinssätzen ersetzt.

Die Geschichte des EURIBOR

Vor der Einführung des Euro als Währung haben die einzelnen Länder jeweils selbst einen Zinssatz für das Termingeldgeschäft ermittelt. Damals gab es beispielsweise den FIBOR (Frankfurt Interbank Offered Rate), der den deutschen Referenzzins abgebildet hat. In Frankreich bildete der PIBOR (Paris Interbank Offered Rate) den Referenzzins. International wurde bis zur Einführung des EURIBOR der AIBOR (Amsterdam Interbank Offered Rate) als Referenzzins angenommen. Dieser niederländische Zins wurde im Jahr 1999 durch den EURIBOR abgelöst. Das hängt damit zusammen, dass die Gemeinschaftswährung Euro zwar erst am 01. Januar 2002 eingeführt worden ist, doch für Banken stellte die neue Gemeinschaftswährung bereits zum Beginn des Jahres 1999 das offizielle Buchgeld dar.

Wie wird der EURIBOR ermittelt?

Tatsächlich gibt es nicht den einen EURIBOR, denn der Zinssatz für in Euro gehandelte Termingelder wird täglich für acht verschiedene Zeiträume ermittelt. Für jeden einzelnen Geschäftstag melden die aktuell 24 EURIBOR-Panel-Banken ihren Marktzins an das Unternehmen Global Rate Set Systems in Neuseeland. Die Meldung muss bis spätestens 10:45 Uhr Brüsseler Zeit eingegangen sein. Die Ratingagentur streicht 15 Prozent der höchsten und 15 Prozent der niedrigsten Meldungen. Aus dem Durchschnitt der verbleibenden 70 Prozent der Werte wird der taggenaue Zinssatz ermittelt und pünktlich um 11 Uhr Brüsseler Zeit veröffentlicht. An der Entstehung des EURIBOR-Zinssatzes sind auch zwei Banken aus Deutschland beteiligt. Die an der Ermittlung des Zinssatzes beteiligten Banken müssen eine hervorragende Kreditwürdigkeit (Rating) aufweisen. Sie werden von einem speziellen Ausschuss der Europäischen Bankenvereinigung ausgewählt. Der Zinssatz wird jeweils separat für die folgenden Zeitfenster, in Wochen oder als Monate gerechnet, veröffentlicht:

  • EURIBOR - 1 Woche
  • EURIBOR - 2 Wochen
  • EURIBOR - 1 Monat
  • EURIBOR - 2 Monate
  • EURIBOR - 3 Monate
  • EURIBOR - 6 Monate
  • EURIBOR - 9 Monate
  • EURIBOR - 12 Monate

Es gibt noch weitere für den europäischen Finanzmarkt relevante Zinssätze. Der EONIA (European Overnight Index Average) ist der Zinssatz, der im Interbankengeschäft im Eurowährungsgebot für unbesicherte Beleihungen von einem TARGET-Tag auf den nächsten gewährt wird. Direkt an den EONIA ist beispielsweise der Zins einer dem Tagesgeld ähnlichen Anleihe der Bundesrepublik Deutschland gekoppelt, die die Deutsche Finanzagentur anbietet. Der LIBOR (London Interbank Offered Rate) ist ein weiterer Zinssatz, der im Geschäft zwischen Banken eine große Rolle spielt. Der LIBOR wird für fünf verschiedene Währungen ermittelt und stellt den ersten Zinssatz, der über das Interbankengeschäft ermittelt wird, dar. Davor gab es lediglich den Leitzins der nationalen Zentralbanken, der ebenso einseitig festgelegt wird wie heute der Leitzins der EZB.

Was beeinflusst den Zinssatz des EURIBOR?

Der EURIBOR ist in erster Linie ein Marktzins. Jede einzelne Bank gibt an, zu welchem Zinssatz sie Geld an die anderen Banken verleihen würden. Natürlich nehmen verschiedene Faktoren Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Die aktuelle Wirtschaftslage, die Höhe der Inflation, das Vertrauen der Banken untereinander sowie das Vertrauen der Kunden in die Bank beeinflussen die angebotenen Zinsen natürlich.

Was wird durch den EURIBOR beeinflusst?

Die aktuellen Werte des EURIBOR nehmen einen starken Einfluss auf die direkt und indirekt von seinem Zinssatz abgeleiteten Zinsprodukte. Das betrifft insbesondere Swaps, Geldmarkt-Futures und außerhalb der Börse abgewickelte Zinstermingeschäfte (Forward Rate Agreements). Doch auch auf die Immobilienfinanzierung kann sich der Zinssatz des EURIBOR auswirken.

Baugeld und der EURIBOR

Für viele Immobiliendarlehen mit variablem Zinssatz bilden die Zinsen, die gemäß EURIBOR verlangt werden, die Basis. Dieses Konzept hat den Vorteil, dass es für den Kunden sehr transparent ist. Er erfährt genau, welchen Zinssatz die Bank als Marge einkalkuliert. Denn die Zinsen für die Baufinanzierung setzen sich aus dem aktuellen Wert des EURIBOR zuzüglich eines fest vereinbarten Zinsaufschlags zusammen. Je nach Vereinbarung passt die Bank den Zinssatz der Baufinanzierung alle drei oder sechs Monate an die Werte des EURIBOR an. Für den Kreditnehmer hat das den Vorteil, dass er zeitnah von sinkenden Zinsen profitiert. Die Kehrseite der Medaille liegt auf der Hand. Steigen die Zinsen, besteht eben keine Zinsfestschreibung, und die monatliche Belastung wächst mit der Höhe der Zinsen gegebenenfalls drastisch an.

Vorteile von Darlehen mit variablem Zinssatz nach dem EURIBOR:

  • Ein sinkender Zinssatz wird zeitnah alle drei oder sechs Monate an den Kreditnehmer weitergegeben.
  • In einem dauerhaften Niedrigzinsumfeld kann der EURIBOR so für eine sehr kostengünstige Finanzierung sorgen.

Nachteile von Darlehen mit variablem Zinssatz nach dem EURIBOR:

  • Steigende Zinsen werden von den Banken ebenso zeitnah an den Kreditnehmer weitergereicht.
  • Es besteht keine langfristige Planungssicherheit. Sie müssen die gesamte Zeit zwischen den jeweiligen Stichtagen alle drei oder sechs Monate, an denen der neue Zinssatz festgeschrieben wird, den Kurs des EURIBOR im Blick behalten.
  • Die Immobilienfinanzierung kann bei steigendem EURIBOR-Zinssatz unerwartet und kurzfristig sehr teuer werden. Daher ist dieses Modell nur für Käufer mit großem finanziellem Spielraum empfehlenswert.

Wandlungsrecht gibt Sicherheit

Damit ein Darlehen mit einem variablen Zinssatz nach dem EURIBOR nicht zur Falle wird, bieten Banken ihren Kunden bei jedem neuen Zinsintervall eine Ausstiegsoption. Möchte der Kreditnehmer einen noch höheren Zinssatz des EURIBOR vermeiden, kann er alle drei oder sechs Monate sein variables Darlehen in ein Annuitätendarlehen umwandeln. Damit bindet er sich allerdings dauerhaft an den deutlich höheren Zinssatz. Fallen die Zinsen des EURIBOR wieder, profitiert nur die Bank. Dafür entsteht eine hohe Planungssicherheit für einen langen Zeitraum.

Annuitätendarlehen und der EURIBOR

Auf Darlehen mit langfristiger Zinsfestschreibung hat der EURIBOR nur einen minimalen Einfluss. Denn der Zinssatz des EURIBOR bezieht sich nur auf kurzfristige Geldgeschäfte. Für Darlehen, die über viele Jahre einen festen Zinssatz anbieten, spielt der EURIBOR daher keine Rolle. Hier sind es eher Anleihen und der Leitzins der Zentralbanken, die eine Auswirkung auf den Zinssatz haben. Nachdem die EZB den Leitzins im Sommer 2016 weiter bei null belässt, ist in Kürze nicht mit einem deutlich steigenden Zinssatz für Darlehen für Immobilien zu rechnen. Der Zinssatz des EURIBOR findet dabei kaum eine Berücksichtigung. Allerdings hat die US-Notenbank den Leitzins für die USA Ende 2015 zum ersten Mal seit rund 10 Jahren erhöht. So zeigten sich also in den USA erste Impulse, die für einen Anstieg des Zinssatzes für klassische Annuitätendarlehen sprechen können. Auch wenn der Zinssatz des EURIBOR aktuell konstant niedrig bleibt: Wie es scheint, ist ein Ende des langjährigen Zinstiefs abzusehen. Auf der Website von Interhyp können Sie jederzeit die Entwicklung des Zinssatzes für Hypothekendarlehen verfolgen.

Ist der EURIBOR sicher?

Im Jahr 2011 bestand der Verdacht, dass sich einige Großbanken zu einem Kartell zusammengeschlossen haben, um den Zinssatz des EURIBOR zu manipulieren. Es soll, ähnlich wie beim LIBOR, Absprachen zu dem von den Banken gemeldeten Zinssatz gegeben haben. Melden die Banken absichtlich einen zu hohen oder zu niedrigen Zinssatz, kann der EURIBOR-Zinssatz gezielt nach oben oder unten verschoben werden. Allerdings ist ein Betrug beim Zinssatz des EURIBOR nur schwer zu realisieren. Da die Ergebnisse der Banken mit sehr hohem oder sehr niedrigem Zinssatz gestrichen werden, müssten sich sehr viele Banken zu einem Kartell zusammenschließen. Damit ist das Risiko für Manipulationen beim EURIBOR deutlich niedriger als beim LIBOR. Letzterer wird zwar nach einem sehr ähnlichen Verfahren ermittelt, aber es sind deutlich weniger Banken beteiligt, die ihren Zinssatz melden. Daher ist die Gefahr hier größer als beim EURIBOR.

orientiert.

Für wen ist ein Kombi-Darlehen sinnvoll?

Sinnvoll ist ein Kombi-Darlehen insbesondere für Darlehensnehmer, die aufgrund regelmäßiger Marktbeobachtungen der Auffassung sind, dass der EZB-Leitzins bzw. der EURIBOR zukünftig fallen werden. Dann kommt der Vorteil des Kombi-Darlehens zumindest für das Sondertilgungsdarlehen zum Tragen - nämlich, dass die Bank den Darlehenszins nach unten anpasst. Dementsprechend ist das Kombi-Darlehen in der Niedrigzinsphase keine gute Alternative, denn hier besteht die Gefahr von Zinserhöhungen.

Wie hoch ist der Zinssatz beim Sondertilgungsdarlehen?

Während der Zinssatz beim

Langfristiges Darlehen, welches vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (der so genannten Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.

stets für mindestens fünf Jahre festgeschrieben ist, kann die Bank beim Sondertilgungsdarlehen als zweiten Darlehensteil den Zins jederzeit ändern. Schließlich orientiert sich dieser variable Zinssatz in der Regel am Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank sowie am Drei-Monat-EURIBOR. Darüber hinaus hängen beide Zinssätze ohnehin voneinander ab, auch wenn keine direkte Kopplung besteht.

Welche Nachteile hat das Kombi-Darlehen?

Dennoch hat das Kombi-Darlehen nicht nur Vorteile. Es bestehen auch Nachteile bzw. Risiken. Ein Nachteil ist, dass die Grundlage für den Darlehenszins (beim Sondertilgungsdarlehen) der EZB-Leitzins ist, der natürlich nicht nur fallen, sondern auch steigen kann. In diesem Fall würde die finanzielle Belastung für den Kreditnehmer steigen, weil die Bank den variablen Zinssatz beim Sondertilgungsdarlehen als Darlehensteil ebenfalls anheben würde.
Eine Möglichkeit, dieser Gefahr zu entgehen, ist die Vereinbarung einer Zinsobergrenze, einem sogenannten Cap. Ein weiterer Nachteil bezieht sich beim Kombi-Darlehen auf den Teil, der aus einem Annuitätendarlehen besteht. Dieses kann nicht einfach vorzeitig gekündigt werden. Sollten Sie also eine Sondertilgung vornehmen wollen, müsste die Bank dem zustimmen. Dies geschieht allerdings üblicherweise nur unter Berechnung einer

Kreditinstitute verlangen meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein Darlehensnehmer sein Darlehen vorzeitig ablösen will. Da bei Baufinanzierungen die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben werden, müssen sich auch die Banken für diese Zeit die Gelder beschaffen. Wird das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, muss der Darlehensgeber die Gelder anderweitig anlegen. Dies führt zu einem Verlust, für den der Darlehensnehmer aufkommen muss.

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Gibt es Alternativen zum Kombi-Darlehen?

Es gibt mehrere Alternativen zum Kombi-Darlehen am Markt. Eine Option ist natürlich das gewöhnliche Annuitätendarlehen , bei dem Sie insbesondere in der Niedrigzinsphase den Vorteil haben, dass der Zinssatz für eine lange Laufzeit festgeschrieben und damit gesichert ist. Möchten Sie hingegen gerade die teilweise Flexibilität eines Kombi-Darlehens haben, bieten sich zum Beispiel Flex-Darlehen oder auch Cap-Darlehen an. In dem Fall gibt es zwar auch einen variablen Darlehenszins, jedoch lässt sich dieser durch eine Zinsobergrenze zumindest deckeln.