Eigenkapital beim Hauskauf: Das sollten Sie beachten

Beim Erstellen eines Finanzierungskonzeptes für den Immobilienkauf ist das Eigenkapital ein wichtiger Bestandteil. In diesem Beitrag erfahren Sie, wieviel Eigenkapital vorhanden sein sollte und worauf Sie bei der Planung achten sollten.

von Kathleen Eder in München, aktualisiert 10.02.2021

Warum Eigenkapital so wichtig ist

Wer eine Investition finanzieren will, sollte nicht nur auf Kredite setzen, sondern auch eigenes Geld mit einbringen. Das gilt in besonderem Maße bei der Immobilienfinanzierung, wo es um hohe Beträge geht. Die Erfahrung zeigt: Je höher das Eigenkapital, das ein Immobilienkäufer oder Bauherr bei der Finanzierung einbringen kann, umso geringer ist das Risiko, dass später die Finanzierung aufgrund zu hoher Belastung scheitert.
Damit ist das Eigenkapital bei der Baufinanzierung ein wichtiger Sicherheitsfaktor, weil es die finanzielle Belastung durch die Kreditaufnahme reduziert und gleichzeitig dem Kreditnehmer einen Sicherheitspuffer schafft. Grund genug also, schon möglichst frühzeitig vor dem Wohnungs- oder Hauskauf damit zu beginnen, Guthaben für die spätere Investition in die eigenen vier Wände anzusparen.

Welche Vorteile bringt das Eigenkapital?

Welche Vorteile bringt das Eigenkapital?

Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie Sie gleich mehrfach profitieren, wenn Sie bei der Immobilienfinanzierung Eigenkapital in ausreichender Höhe mit einbringen.
VorteilAuswirkung
Geringere FinanzierungskostenDas Eigenkapital reduziert die erforderliche Kreditsumme. Wenn Sie beispielsweise 20 Prozent Eigenkapital einbringen, dann können Sie mit einer um 20 Prozent niedrigeren Monatsrate für die Finanzierung kalkulieren
Schnellere TilgungDie niedrigere Kreditsumme kann genutzt werden, um die Monatsrate und damit den Tilgungsanteil zu erhöhen. Das führt zu einer schnelleren Schuldenfreiheit.
Günstigere ZinsenJe höher die Kreditsumme im Verhältnis zum Immobilienkaufpreis, umso mehr Zinsen verlangen die Banken. Der Grund: Bei einem hohen Fremdfinanzierunganteil bleibt die Bank womöglich auf einem Teil der Kreditforderungen sitzen, wenn die Immobilie zwangsversteigert werden muss - und für dieses Risiko verlangt sie einen Zinsaufschlag. Umgekehrt führt ein hoher Eigenkapitalanteil oft zu besonders günstigen Zinsen.
Geringeres Restschuldrisiko bei einem NotverkaufWer die Immobilie verkaufen muss, weil er sich die Finanzierung nicht mehr leisten kann, kann nicht immer den einstigen Kaufpreis als Erlös erzielen – vor allem unter Berücksichtigung der damals beim Kauf bezahlten Nebenkosten wie Grundsteuer und Notargebühr. Mit ausreichend hohem Eigenkapital lässt sich sicherstellen, dass auch bei einem Notverkauf zumindest das Darlehen mit dem Erlös getilgt werden kann und danach keine Restschulden mehr bestehen.

Was zum Eigenkapital zählt

Zunächst einmal zählen zum Eigenkapital alle finanziellen Mittel, die kurzfristig - also innerhalb weniger Tage oder Wochen - verfügbar sind. Dazu zählen insbesondere:
  • Guthaben auf Tagesgeldkonten und Sparbüchern
  • Guthaben auf einem Bausparvertrag
  • Wertpapiere und Investmentfondsanteile
Darüber hinaus sind auch Geldmittel als Eigenkapital einsetzbar, wenn der Zugriff mit einer längeren Kündigungsfrist verbunden ist. Allerdings kann es erforderlich sein, dass Sie bei längeren Restlaufzeiten den Zeitraum bis zur Fälligkeit mit einem kurzfristigen Kredit zwischenfinanzieren müssen. Zu dieser Kategorie zählen vor allem
  • Sparverträge mit längerer Kündigungsfrist
  • Sparbriefe
  • Guthaben auf Festgeldkonten

Tipp

Wenn sich Ihre Pläne für den Erwerb einer eigenen Immobilie konkretisieren, sollten Sie auslaufende Sparbriefe und Festgelder nicht verlängern, sondern auf ein kurzfristig verfügbares Tagesgeldkonto umschichten. Damit vermeiden Sie eine teure Zwischenfinanzierung.

Diese Höhe an Eigenkapital wird empfohlen

Wenn Sie die Finanzierung einer Immobilie planen, sollten Sie zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren können. Die Kosten schließen unter anderem die Ausgaben für den Makler, den Notar und das Grundbuchamt sowie die Grunderwerbssteuer ein. Je nach Region können für die Nebenkosten insgesamt mehr als 10 Prozent des Kaufpreises anfallen. Damit sollten bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro allein schon für die Nebenkosten 40.000 Euro an Eigenkapital bereitstehen.
Wenn das Eigenkapital nur für die Deckung der Kaufnebenkosten ausreicht, müssen Erwerber bei der Kreditaufnahme in der Regel schlechte Rahmenbedingungen und hohe Zinssätze in Kauf nehmen. Weitere Nachteile sind eine hohe Monatsrate und bei einer späteren Anschlussfinanzierung eine hohe Restschuld.
Empfehlenswert ist daher, dass nach Deckung der Kaufnebenkosten noch eine Eigenkapitalquote von wenigstens 20 Prozent des Kaufpreises übrig ist. Bei dieser Konstellation können Sie davon profitieren, dass die Bank bei der Finanzierung ein eher geringes Risiko sieht und dies mit einem günstigen Zinssatz honoriert.

Mit dem Zinsrechner Einsparpotenzial ermitteln

Mithilfe des Interhyp Zinsrechners können Sie verschiedene Finanzierungsszenarien durchrechnen und in diesem Zuge auf Basis aktueller Bankkonditionen ermitteln, welche Einsparungen bei Zinssatz und Monatsrate Ihnen zusätzliches Eigenkapital bringt.

Eigenkapital: 3 Goldene Regeln

Das Eigenkapital ist der Anker jeder Immobilienfinanzierung. Je mehr eigenes Geld Sie beim Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie einsetzen können, desto geringer ist der Kredit und die monatliche Belastung. Der optimale Einsatz des Eigenkapitals gelingt Ihnen, wenn Sie die 3 goldenen Regeln beherzigen.

Regel 1: Das Eigenkapital sollte mindestens für die Kaufnebenkosten reichen

Tipp

Das Eigenkapital sollte auf jeden Fall auch dann für die Deckung der Kaufnebenkosten reichen, wenn Sie die Immobilie über einen Makler erwerben.
Die Kaufnebenkosten können je nach individueller Konstellation höchst unterschiedlich ausfallen. Wenn Sie Ihr Eigenheim ohne Makler in einem Bundesland erwerben, in dem der Grundsteuersatz 3,5 Prozent beträgt, belaufen sich bei angenommenen 2 Prozent Makler- und Grundbuchgebühr die Nebenkosten auf 5,5 Prozent des Kaufpreises.
In Bundesländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer und bei Einschaltung eines Maklers können die Kaufnebenkosten aber auch schnell auf 10 Prozent des Kaufpreises oder noch höher ansteigen.

Regel 2: Mit Eigenkapital Zinsen sparen

Tipp

Wer darauf achtet, mithilfe des Eigenkapitals unter die wichtigen Beleihungsgrenzen von 80, 70 oder 60 Prozent zu kommen, kann dank eingesparter Zinsaufschläge viel Geld sparen.
Der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen hängt nicht nur von den aktuellen Marktzinsen, sondern auch vom Risiko für die Bank ab. Je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher ist das Risiko und damit der Zinssatz für den Kunden. So können die Zinsaufschläge bei einer Die zu finanzierende Immobilie wird in den meisten Fällen als Sicherheit für den Baukredit herangezogen. Mit dieser so genannten Beleihung sichern sich Kreditinstitute gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Die Höhe der Beleihung ist abhängig von dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts. von 60 bzw. 70 Prozent leicht bei etwa 0,05 bzw. rund 0,10 Prozentpunkten liegen, bei 80 bis 100 Prozent in der Regel bei rund 0,20 bis 0,80 Prozentpunkten, bei 100 Prozent zum Teil auch bei 1,00 Prozentpunkten und mehr.

Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 250.000 Euro verringert sich im Lauf von 10 Jahren die Restschuld um rund 4.500 Euro, wenn dank eines höheren Eigenkapitalanteils ein Zinsaufschlag von 0,2 Prozentpunkten entfällt.

Regel 3: Risiken vernünftig kalkulieren

Insbesondere bei einem eher niedrigen Eigenkapitalanteil sollten sich Käufer und Bauherren auch in Zeiten niedriger Zinsen nicht dazu verleiten lassen, allzu hohe Schulden aufzunehmen. Mit Blick auf mögliche Zinserhöhungen bei einer späteren Anschlussfinanzierung sollte die Finanzierung so geplant sein, dass die Monatsrate auf lange Sicht gut verkraftbar bleibt.

Eine wichtige Maßnahme bei Finanzierung mit niedrigem Eigenkapital ist das Prinzip des nachträglichen Aufbaus von Eigenkapital durch eine möglichst schnelle Tilgung. Wer jedes Jahr 1,5 Prozent des Kaufpreises zusätzlich tilgt - also eine Sondertilgung leistet -, hat im Lauf von zehn Jahren über die Reduzierung der Restschuld zusätzliches Eigenkapital von 15 Prozent aufgebaut. Mit dieser Strategie lässt sich das Kostenrisiko aufgrund von Zinserhöhungen bei der Anschlussfinanzierung deutlich senken.

Tipp

In Zeiten sehr niedriger Zinsen empfiehlt sich die Bindung auf 15 bis 20 Jahre.
Eine weitere Maßnahme zur Senkung des Kostenrisikos bei der künftigen Anschlussfinanzierung ist die Dauer der Sollzinsbindung. Dabei gilt: Je niedriger der aktuelle Zins im langfristigen Vergleich, umso länger sollten Bauherren die Zinsen festschreiben.

Sowohl beim Neubau als auch beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sind nachträgliche Zusatzkosten - etwa durch Kostensteigerungen beim Bau oder durch unvorhergesehenen Sanierungsbedarf - ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor. Um in solchen Fällen eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden, sollte ein Teil des Eigenkapitals als Reserve zurückgehalten werden. Erweist sich die Reserve im Nachhinein als nicht erforderlich, kann sie bei Vereinbarung einer entsprechenden Klausel mit der finanzierenden Bank in eine Sondertilgung investiert werden.

Hauskauf ohne Eigenkapital

Generell gilt, dass das Eigenkapital zumindest für die Begleichung der Kaufnebenkosten ausreichen muss. Wer darüber hinaus keine weiteren Eigenmittel in die Finanzierung einbringen kann, sollte mit großer Vorsicht kalkulieren. Wie die nachfolgende Beispielrechnung zeigt, muss mit deutlich höheren Kosten als bei der klassischen Finanzierung mit Eigenkapitalanteil gerechnet werden. Zusätzlich zur höheren Kreditsumme wirken bei der 100-Prozent-Finanzierung zwei weitere Faktoren als Kostentreiber:
  • Die anfängliche Tilgung sollte erhöht werden, um möglichst schnell nachträglich Eigenkapital zu bilden, und
  • die meisten Banken bieten bei 100-Prozent-Finanzierungen schlechtere Konditionen als bei Finanzierungen mit Eigenkapital.
 Finanzierung mit EigenkapitalFinanzierung ohne Eigenkapital
Kaufpreis ohne Nebenkosten (diese sind bereits aus Eigenmitteln bezahlt)400.000 Euro400.000 Euro
Eigenkapital0 Euro80.000 Euro
Kreditsumme400.000 Euro 320.000 Euro
Sollzins 1,5 %1,25 %
Anfängliche Tilgung 5 %3 %
Monatsrate 2.167 Euro1.100 Euro
In der Beispielrechnung ist die monatliche Belastung bei der 100-Prozent-Finanzierung fast doppelt so hoch wie bei der Finanzierung mit Eigenkapital, obwohl die Darlehenssumme nur um 25 Prozent höher ist. Das zeigt, dass eine Finanzierung ohne Eigenkapital nur dann eine sinnvolle Option darstellt, wenn der Finanzierungsnehmer ein hohes und sicheres Einkommen vorweisen kann.

Eigenkapital vs. Eigenleistung beim Hauskauf

Beim Bau eines Hauses oder beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie überlegen viele Bauherren, ob sie nicht durch das Einbringen von Eigenleistungen einen Teil des Eigenkapitals ersetzen können ? schließlich lässt sich mit eingesparten Handwerkerkosten Geld sparen, ohne dass sich der Wert der Immobilie reduziert.
Allerdings funktioniert diese Rechnung nur, wenn Sie in der Lage sind, die Arbeiten genauso fachmännisch auszuführen wie ein Handwerker. Außerdem sollten Sie berücksichtigen, dass Sie die Kosten für das Material selbst tragen müssen, so dass sich das Einsparpotenzial nur auf den Arbeitslohn bezieht. Realistisch betrachtet ist der Gegenwert der Eigenleistungen somit auch bei fleißigen und talentierten Heimwerkern meist auf wenige tausend Euro limitiert.

Fazit

Ein ausreichender Anteil an Eigenkapital ist eine unabdingbare Voraussetzung für ein sicheres Finanzierungskonzept beim Haus- oder Wohnungskauf. Mindestvoraussetzung ist, dass die Kaufnebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühr aus eigenen Mitteln bezahlt werden kann. Darüber hinaus sollten Immobilienkäuferinnen und Immobilienkäufer idealerweise noch 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital vorweisen können, um in den Genuss günstiger Bankkonditionen zu gelangen.

Angesichts der großen Bedeutung des Eigenkapitals sollten Verbraucher möglichst frühzeitig damit beginnen, Geld für einen späteren Immobilienerwerb anzusparen. Als sichere Anlageformen kommen für diesen Zweck in erster Linie Banksparpläne und Bausparverträge in Betracht.