Sondertilgung: Was bedeutet das - und ist sie sinnvoll?

Sondertilgungen sind ein praktischer Weg ein Immobiliendarlehen früher abzubezahlen. Neben den monatlich gleichbleibenden Raten vereinbaren Sie die Möglichkeit von Extra-Zahlungen. Dadurch sind Sie je nach Höhe der Sondertilgung früher als gedacht schuldenfrei, und Sie sparen auch noch Geld in Form von Zinskosten.

von Dennis Cömert in München, aktualisiert 15.06.2021

Was bedeutet Sondertilgung?

Unter Sondertilgung versteht man eine zusätzliche Tilgungsleistung, die außerhalb des planmäßigen Tilgungsrhythmus erbracht wird. Mit dem Recht zur Sondertilgung können Sie freie bzw. frei werdende Geldmittel nutzen, um noch schneller schuldenfrei zu werden. Neben der planmäßigen Tilgung, die Sie jeden Monat leisten, bieten die meisten Darlehensgeber Sondertilgungsoptionen zu bestimmten Terminen. Heute sind solche Optionen bis zu einer gewissen Höhe bei vielen Anbietern ohne Extrakosten zu erhalten. Einige Institute verlangen - insbesondere bei höheren Sondertilgungsoptionen (z.B. zehn Prozent der Ursprungssumme) - Zinsaufschläge.

Übliche Sondertilgungsrechte

Sie können zum Beispiel die folgenden Varianten bei Festdarlehen je nach Anbieter ohne Extrakosten oder gegen einen Zinsaufschlag vereinbaren:
  • zwischen fünf und zehn Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr (oft sind bis zu fünf Prozent pro Jahr kostenlos, eingeschränkt auch zehn Prozent pro Jahr)
  • einen Gesamtbetrag, z.B. bis zu 25 Prozent der Nettodarlehenssumme innerhalb der Sollzinsbindung
  • einen festen jährlichen Betrag, z.B. 2.500 oder 10.000 Euro pro Jahr

Sondertilgung - die Vorteile

Sondertilgungen haben den Charme, dass Sie durch außerplanmäßige Zahlungen die Restschuld verringern und die Laufzeit Ihres Immobiliendarlehens verkürzen. Dadurch sind Sie je nach Höhe der Sondertilgung früher als gedacht schuldenfrei, und Sie sparen auch noch Geld in Form von Zinskosten. Die Vorteile im Überblick:
  • Insgesamt weniger Zinskosten
    Mit der Sondertilgung reduziert sich die Zinsbelastung auf die gesamte Laufzeit des Darlehens gerechnet, denn Sie verringern mit jeder Sonderzahlung direkt Ihre Restschuld. Zinsen zahlen Sie nämlich immer nur auf die Restschuld, deswegen sinkt auch der Anteil der Zinskosten im Laufe der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt. Die Höhe der monatlichen Rate bleibt davon unberührt, gleichzeitig sinkt der Anteil der Zinsen innerhalb der Rate. Sie erhöhen mit einer Sondertilgung also auch den monatlichen Anteil der tatsächlichen Tilgung.
  • Flexibilität
    Die haben Sie, wenn Ihre Baufinanzierung bei günstigen Zinskonditionen die Möglichkeit zu Sondertilgungen ohne zusätzliche Kosten gewährt und Sie Sondertilgungen leisten können, aber eben auch nicht müssen. Denn in diesem Fall machen Sie keine Verluste, wenn Sie auf die Sondertilgung verzichten. Wenn Sie aber zu Geld kommen, weil das Einkommen steigt, ein Bonus ausbezahlt wird oder Sie durch Schenkung oder Erbschaft zusätzliche Mittel zur Verfügung haben, können Sie diese in die Sondertilgung einfließen lassen.
  • Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzen
    Durch die extra geleisteten Zahlungen, können Sie die Gesamtlaufzeit Ihres Immobiliendarlehens deutlich verkürzen und die Restschuld mindern. Bei der Gesamtlaufzeit spielen der Zins und die monatliche Tilgungsrate eine entscheidende Rolle. Beides liegt bei einem vermeintlich günstigen Kredit niedrig, zieht aber die Laufzeit in die Länge. Deshalb raten Expertinnen und Experten dazu, mindestens zwei bis drei Prozent pro Jahr zu tilgen. Das spart auf Dauer bares Geld.
  • Geringere Vorfälligkeitsentschädigung
    Wird ein Immobiliendarlehen vorzeitig abgelöst, wird in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Das ist gewissermaßen ein Ausfallhonorar, das die Banken für die entgangenen Einnahmen erheben. Haben Sie in Ihrem Kreditvertrag eine Regelung über Sondertilgungen, fällt diese Summe kleiner aus.
  • Sondertilgung schlägt Sparbuch
    Die aktuell niedrigen Marktzinsen sind für Sparer ernüchternd. Wer sein Geld auf dem Sparbuch lässt, erhält derzeit nur Mikrozinsen von rund 0,1 Prozent. Ähnlich sieht es beim Tagesgeld aus, wo Zinsen in Höhe von 0,4 Prozent bei vielen Banken üblich sind. Im Gegensatz dazu sind die Zinsen für einen Kredit oder eine Baufinanzierung zwar günstig wie nie zuvor, aber trotzdem liegt die Belastung durch die Zinsen höher als der Gewinn beim Sparen. Deshalb ist es empfehlenswert, jede Gelegenheit zur Sondertilgung ohne Zusatzkosten zu nutzen.

Wann sind Sondertilgungen sinnvoll?

Sondertilgungen sind dann sinnvoll, wenn Sie in der Lage und bereit dazu sind, regelmäßig oder einmalig eine größere Summe zur Tilgung Ihres Immobiliendarlehens aufzubringen. Wenn diese Option mit einem Zinsaufschlag oder weiteren Kosten verbunden ist, sollten Sie genau überlegen, wie realistisch die zusätzlichen Zahlungen sind. Werden sie nicht erbracht, ergeben sich über die Laufzeit höhere Kosten, die man hätte vermeiden können.
Warum es sich lohnt, immer wieder eine Sondertilgung zu leisten, zeigen folgende exemplarische Schritte:
  • 1. Für ein Sparguthaben in Höhe von 10.000 Euro angelegt zu 0,5 Prozent Zinsen erhalten Sie als Zinsgutschrift nach einem Jahr 50 Euro.
  • 2. Ein vor rund fünf Jahren abgeschlossenes Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie beinhaltet häufig einen Zinssatz von 1,5 bis zwei Prozent. Nutzen Sie Ihr Sparguthaben für das Recht auf kostenfreie Sondertilgung, zahlen Sie an die Bank 150 bis 200 Euro weniger Zinsen für das Jahr.
  • 3. Gleichzeitig wirkt die Sondertilgung wie ein Verstärker auf Ihr Darlehen. Die Sondertilgung mindert die Restschuld für den Kredit.
  • 4. Ab sofort entfällt von der monatlichen Rate ein größerer Anteil auf die Tilgung, der Zinsanteil der Kredit-Rate sinkt.

Gut zu wissen

Gut zu wissen Es gibt keine gesetzliche Regelung, die Ihnen ein Recht auf Sondertilgung bei einem Kredit oder einem Darlehen zur Baufinanzierung einräumt. Auch wenn die meisten Banken mittlerweile eine jährliche Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme kostenlos und ohne Vorfälligkeitsentschädigung einräumen, sollten Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung genau prüfen. Ein kostenloses Recht zur Sondertilgung muss ebenso schriftlich vereinbart werden, wie auf Wunsch höhere Sondertilgungen gegen Aufpreis. Ohne eine gültige Vereinbarung kann die Bank für eine Sondertilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen.

Wie hoch sollte die Sondertilgung sein?

Wie hoch die Sondertilgung ausfallen soll, hängt von Ihren finanziellen Möglichkeiten und der Höhe Ihres Darlehens ab. Banken gewähren üblicherweise Sondertilgungen von fünf oder zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr oder maximal 30 Prozent oder 50 Prozent der Darlehenssumme während der Zinsbindungsfrist. Oft gibt es auch Mindestbeträge, die einzuhalten sind, wenn man eine Sondertilgung leisten möchte oder die Bank gibt einen Termin vor, zu dem die Zahlung im laufenden Jahr erfolgen darf.
Eine geleistete Sondertilgung von rund fünf Prozent der Kreditsumme, verringert die Dauer der Finanzierung insgesamt um etwa zwei Jahre.
Im Einzelfall gilt es zu berücksichtigen:
  • Realistisch planen
    Kalkulieren Sie genau, welche Mittel Sie zur Sondertilgung nutzen können, und wie viel Kapital Sie zur Deckung größerer Ausgaben als Rücklage benötigen. Vielleicht wollen Sie sich einen größeren Urlaub gönnen oder das Familienauto gibt den Geist auf.
  • Niedrigzins nutzen
    In Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, möglichst viel Geld in die Sondertilgung fließen zu lassen.
  • Exakt berechnen
    Um die Höhe genau zu bestimmen, lohnt es sich, einen Finanzierungs-Experten an die Seite zu holen. Die Interhyp-Profis können anhand Ihrer Details einen individuellen Sondertilgungsfahrplan für Sie aufsetzen.
  • Hilfsmittel nutzen
    Sie können aber auch den Tilgungsrechner von Interhyp nutzen, um die Effekte von Sondertilgungen zu berechnen und zu vergleichen. Unter dem Punkt "weitere Optionen" lässt sich die Höhe möglicher jährlicher Sondertilgungen angeben und Sie können Ihre Möglichkeiten prüfen.
  • Überblick behalten
    Lassen Sie sich nach jeder Sondertilgung einen aktualisierten Tilgungsplan von Ihrer Bank schicken.
Beispiel für Einsparungsmöglichkeiten durch Sondertilgungen
Im folgenden Szenario wird ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro zu einem Sollzins von zwei Prozent aufgenommen. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt zwei Prozent bei einer Sollzinsbindung von 15 Jahren.
Jährliche Sondertilgung Restschuld nach Ende der ZinsbindungZinszahlung bis Ende der Zinsbindung So lange dauert es, bis das gesamte Darlehen getilgt ist
0 Euro130.095,65 Euro50.095,65 Euro 34 Jahre, neun Monate
2.000 Euro (1 % d. Darlehenssumme) 95.143,47 Euro45.143,47 Euro25 Jahre, sieben Monate
6.000 Euro (3 %) 25.239,12 Euro35.239,12 Euro16 Jahre, elf Monate
10.000 Euro (5 %) 0,00 Euro26.371,52 Euro15 Jahre

Wann ist eine Sondertilgung möglich?

Sondertilgungen können nicht bei allen Banken nach Belieben geleistet werden. Hin und wieder sind dafür bestimmte Termine vorgesehen und die Banken verweisen darauf, dass die Überweisung auf den Tag genau einzugehen hat. Der Termin (oft im Juni) und die maximale Höhe der Sondertilgung sind detailliert im Darlehensvertrag geregelt. Um keinen Einzahlungstermin zu verpassen, ist es ratsam, die Terminüberweisungen sorgfältig vorzubereiten. Denn eine Zahlung außer der Reihe ist oft nicht möglich. Weitere vertragliche Vereinbarungen können individuell festgelegt werden, sind jedoch meist mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Sondertilgungsrecht: wichtig für den Finanzierungsvertrag

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die Ihnen ein Recht auf Sondertilgung bei einem Kredit oder einem Darlehen zur Baufinanzierung einräumt. Auch wenn die meisten Banken mittlerweile eine jährliche Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme kostenlos einräumen, sollten Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung genau prüfen. Ein kostenloses Recht zur Sondertilgung muss ebenso schriftlich vereinbart werden, wie auf Wunsch höhere Sondertilgungen gegen Aufpreis. Ohne eine gültige Vereinbarung kann die Bank für eine Sondertilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen.
Wenn Sie erweiterte Sondertilgungsrechte mit einem Aufschlag nutzen wollen, sollten Sie die Kosten und den Nutzen vorab über den Tilgungsrechner der Interhyp berechnen oder sich beraten lassen. Denn wer sich auf die erweiterten Sondertilgungsrechte mit einem Aufschlag einlässt, sollte sich sehr sicher sein, dass er die Sondertilgungen in dieser Höhe tatsächlich regelmäßig stemmen können wird. Denn sie werden mit einem Aufschlag auf die Bauzinsen verknüpft - hier gibt es kein Geld zurück, wenn eine Sondertilgung ausgefallen ist. Zudem gibt es alternativ die Möglichkeit, vom gesetzlichen Kündigungsrecht nach zehn Jahren Gebrauch zu machen, um das Darlehen dann mit der Summe weiter abzubezahlen.
Nutzen Sie die kostenlose und unverbindliche Beratung von Interhyp. In den Niederlassungen und Geschäftsstellen vergleichen die Mitarbeiter die Angebote von mehr als 500 Banken und finden mit Ihnen gemeinsam den passenden Kredit zur Baufinanzierung. Sie beraten Sie auch umfassend zu allen Fragen rund um das Sondertilgungsrecht. Die Planung einer Baufinanzierung ist vergleichbar mit einem Puzzle. Die verschiedenen Konditionen und Extras wie die Sondertilgung wirken sich schnell auf den angebotenen Sollzins aus. Die Finanzierungsberaterinnen und -berater von Interhyp stellen Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten vor und zeigen Ihnen transparent die Vor- und Nachteile. So kommen Sie zuverlässig zu Ihrer Baufinanzierung mit oder ohne Sondertilgung, die genau zu Ihnen und Ihrem Leben passt. Unsere Mitarbeiter beraten Sie gern zur Sondertilgung am Ende der Zinsbindung und vermitteln Ihnen auch die passende Anschlussfinanzierung. Insbesondere wenn Sie einen größeren Einmalbetrag erwarten, sollten Sie das Recht zur Sonderzahlung nutzen. Interhyp zeigt Ihnen, wie sich das auf Ihr Darlehen auswirkt.

Sondertilgungsrecht nutzen - fünf Tipps

Sie überlegen, Sondertilgungen in Ihr Finanzierungskonzept zu integrieren? Mit diesen fünf Schritten finden Sie heraus, ob Sondertilgungen eine Option für Sie sind:
  • Sondertilgung im Vorfeld einplanen
  • Angebote ohne Zusatzkosten wählen
  • finanzielle Mittel realistisch einschätzen
  • prüfen, ob sich die Sondertilgung lohnt
  • auf die Vertragsdetails achten

Tipp 1: Sondertilgung(en) im Vorfeld einplanen

Die Erfahrung zeigt, dass die wenigsten Sondertilgungsmöglichkeiten tatsächlich genutzt werden. Deshalb sollten Sie sich bei einem Vertrag mit einer solchen Vereinbarung vornehmen, jährlich daran zu denken, dass Sie eine Sondertilgungsoption ausführen können. Es ist empfehlenswert, bereits vor dem Vertragsabschluss der Baufinanzierung genau zu überlegen, ob Sie hohe Sondertilgungen leisten können und möchten. Denn nicht jedes Angebot zur Baufinanzierung erlaubt die kostenlose Sondertilgung. Ohne eine entsprechende Vereinbarung verlangen die Banken für die Sondertilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die entgangenen Zinseinnahmen durch die vorzeitige Tilgung ausgleichen soll. Damit verliert die Sondertilgung an Attraktivität und Sie sparen kein Geld.

Tipp 2: Angebot ohne Zusatzkosten wählen

Ideal ist ein Angebot zur Finanzierung einer Immobilie, das Ihnen bei günstigen Zinskonditionen die Möglichkeit zu Sondertilgungen ohne zusätzliche Kosten ermöglicht. Hier erhalten Sie die größtmögliche Flexibilität, denn Sie können Sondertilgungen leisten oder nicht. Wenn Sie auf die Sondertilgung verzichten, machen Sie keine Verluste. Das ist nämlich bei Angeboten zur Baufinanzierung der Fall, bei denen Sie für das Recht auf Sondertilgung einen Aufschlag bezahlen. Diese Mehrkosten rechnen sich nur, wenn Sie die Möglichkeit zu Sondertilgungen regelmäßig nutzen und damit die Zinskosten für die Immobilienfinanzierung insgesamt senken.

Tipp 3: Finanzielle Mittel realistisch einschätzen

Hier gilt, ehrlich zu sich sein, abwägen, rechnen und vielleicht sogar nebenher vorzusorgen. Wie viel Geld können Sie realistisch auf die Seite legen, ohne dass es weh tut? Steht eine Schenkung an oder wird Vermögen frei, das Sie in die Tilgung stecken wollen? Wer seine finanziellen Extra-Mittel zu optimistisch einschätzt und sich auf eine zu hohe Sondertilgung festlegt, setzt sich selbst unter Druck. Denn es können immer wieder Anschaffungen anfallen, oder das Geld kommt doch nicht wie erwartet. Dem können Sie vorbeugen, indem Sie einen Notgroschen beiseitelegen. Sie können auch einen Bausparvertrag abschließen, den Sie sieben Jahre lang nebenherlaufen lassen und dann für eventuelle Modernisierungs- oder Reparaturarbeiten nutzen. Kommen Sie unerwartet zu Geld, das Sie für eine Sondertilgung nutzen wollen, legen Sie es am besten für den Zahlungstermin zurück, um es nicht doch für etwas Anderes auszugeben.

Tipp 4: Prüfen, ob sich die Sondertilgungen lohnen

Gewährt Ihnen Ihre Bank Sondertilgungen, ohne zusätzliche Kosten, lohnen sich diese immer. Anders ist es, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Aber auch hier kann sich die Sondertilgung auszahlen, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung geringer ist, als der Zinsaufwand während der Restlaufzeit. Grundsätzlich können Sie im Vorfeld prüfen, ob der Darlehensvertrag mit der kostenlosen Sondertilgung tatsächlich das günstigste Angebot ist. Dafür vergleichen Sie vor Vertragsschluss die angebotenen Konditionen mit dem Effektivzinssatz anderer Banken. Die Beraterinnen und Berater von Interhyp stehen Ihnen dabei fachkundig zur Seite.

Tipp 5: Auf die Vertragsdetails achten

Achten Sie darauf, was im Darlehensvertrag mit Ihrer Bank vereinbart wurde. Meist liegt der Termin für die Begleichung der Sondertilgung in der Mitte des Jahres. Wenn die Sondertilgung nicht pünktlich geleistet wird, verfällt Ihr Sondertilgungsrecht für das laufende Jahr. Die nicht geleisteten Sonderzahlungen können auch nicht auf das Folgejahr übertragen werden. Um keinen Termin zu verpassen, bietet sich an, einen entsprechenden Dauerauftrag mit Angabe der Vertrags- und Kundennummer anzulegen. Wird der Betrag nicht fristgerecht überwiesen oder ist er höher als der vereinbarte Höchstbetrag, wird die Summe wieder an Sie zurücküberwiesen.

Das Wichtigste auf einen Blick

Sondertilgungen sind außerplanmäßige Zahlungen, um ein Immobiliendarlehen abzubezahlen. Viele Banken bieten jährliche Sondertilgungsrechte in Höhe von bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme kostenlos an. Für erweiterte Sondertilgungsrechte berechnen sie meist einen Aufschlag auf den Zins. Wichtig ist, dass die Details im Darlehensvertrag fixiert sind. Durch die Sonderzahlungen verringern sich die Laufzeit und die Zinszahlungen und das spart dem Kreditnehmer unterm Strich Geld. Übriges Geld für eine Sondertilgung zu verwenden, lohnt sich im Niedrigzinsumfeld mehr, als das Geld auf dem Sparbuch zu parken.