Interhyp.de - Baufinanzierung berechnen

Immobilienkredit berechnen und vergleichen

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie? Was können Sie sich leisten? Erfahren Sie jetzt alles zum Thema Immobilienkredit und nutzen Sie den Interhyp Rechner!

von Liza-Chiara Sennholz in München, aktualisiert 21.06.2021

Immobilienkreditrechner

Persönlichen Zinssatz berechnen
und bestes Angebot finden

Berechnen Sie einen ersten beispielhaften Zinssatz für Ihre Baufinanzierung. Wenige Angaben zu Ihrem Projekt und Ihrer Wunschimmobilie genügen - und der Rechner ermittelt die Konditionen für Sie.

Wie möchten Sie Ihren Zins ermitteln?

Alles Wichtige auf einen Blick

  • Immobilienkredite sind günstig wie nie

  • Es gibt größere Unterschiede bei den Zinskonditionen zwischen den Banken

  • Ein Vergleich der Immobilienkredite ist wichtig und empfehlenswert

  • Banken vergeben Immobilienkredite nur unter bestimmten Voraussetzungen

  • Antragsteller müssen sich legitimieren und eine Reihe von Unterlagen einreichen

  • Die Zinsen werden beim Immobilienkredit durch mehrere Faktoren beeinflusst

  • Beispielrechnungen helfen dabei, die Kosten für einen Immobilienkredit festzumachen

  • Das Eigenkapital nimmt beim Immobilienkredit einen wichtigen Stellenwert ein

  • Im Zusammenhang mit dem Immobilienkredit sollten Kreditnehmer Ausschau nach möglichen Förderungen halten

  • Den Immobilienkredit umschulden kann bei gesunkenen Zinsen sinnvoll sein

  • Bei der vorzeitigen Ablösung eines Immobilienkredites gibt es einige Punkte zu beachten

Immobilienkredite richtig vergleichen

Nicht wenige Kreditsuchende sind der Auffassung, dass Sie in der Sparte Immobilienkredit Angebote nicht vergleichen müssten. Grund für diese Annahme ist in der Regel, dass sich die Hypothekenzinsen auf einem äußerst niedrigen Niveau befinden. Das trifft zwar zu, dennoch gibt es zwischen den Banken zum Teil größere Unterschiede bei Zinssätzen und sonstigen Konditionen. Daher ist es nach wie vor wichtig, Immobilienkredite zu vergleichen.
Am besten funktioniert das im ersten Schritt mit dem Vergleichsrechner. Dort werden zahlreiche Angebote gegenübergestellt, sodass Sie auf einen Blick eine gute Übersicht über die jeweiligen Angebote erhalten. Allerdings ist es insbesondere bei Immobilienkrediten wichtig, nicht nur einen reinen Vergleichsrechner zu nutzen. Es spielen nämlich noch zahlreiche weitere Aspekte eine Rolle, damit die Bank ein endgültiges Angebot machen kann. So haben zum Beispiel die folgenden Faktoren Einfluss auf den angebotenen Zinssatz:
  • Eigenkapitalquote
  • Darlehenssumme
  • Zinsbindung
  • Bonität des Kreditnehmers

Tipp

Um das optimale Ergebnis zu erhalten, sollten Sie Immobilienkredite richtig vergleichen.

Was sind die Voraussetzungen für einen Immobilienkredit?

Nicht jeder Antragsteller erhält von der Bank einen Immobilienkredit, denn dafür müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt werden. Die Grundvoraussetzung ist, dass der Kreditnehmer volljährig und demnach voll geschäftsfähig ist. Darüber hinaus muss eine ausreichende Kreditwürdigkeit vorhanden sein, damit Banken das entsprechende Darlehen im Rahmen der Immobilienfinanzierung vergeben. Das bedeutet vor allem, dass kein negativer Eintrag in der Schufa vorhanden sein sollte und der Kreditnehmer ein für die Finanzierung ausreichendes Einkommen erzielt.
Die meisten Banken finanzieren darüber hinaus ausschließlich eine Immobilie, die sich in Deutschland bzw. Österreich findet. Eine weitere Voraussetzung ist bei vielen Kreditgebern mittlerweile, dass der Kreditsuchende ausreichend Eigenkapital mit in die Baufinanzierung einfließen lassen kann. Je nach Bank belaufen sich die Mindestquoten hier in der Regel auf 15 bis 20 Prozent.
Zusammengefasst sind es in erster Linie die folgenden Voraussetzungen für einen Immobilienkredit, die Sie als Kreditsuchender erfüllen müssen:
  • Kreditfähigkeit (Volljährigkeit)
  • ausreichende Bonität
  • kein negativer Eintrag in der Schufa
  • ausreichendes Einkommen
  • Immobilie befindet sich in Deutschland oder Österreich
  • Girokonto bei einer deutschen oder österreichischen Bank
  • ausreichende Eigenkapitalquote
  • Sicherheiten (Hypothek oder Grundschuld) können gestellt werden

Wann kommt die Zusage von der Bank?

Jede Bank prüft vor der Vergabe eines Immobiliendarlehens zunächst, ob die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Darüber hinaus müssen Kreditnehmer in der Regel mehrere Unterlagen einreichen, unter anderem Gehaltsbescheinigungen oder einen Grundbuchauszug. Erst, wenn sämtliche Unterlagen vorliegen und die Voraussetzungen überprüft werden konnten, wird die Bank eine endgültige Entscheidung über die Zusage oder Ablehnung des Kredits fällen. Je nachdem, wie umfangreich und zeitaufwändig die Prüfung ist, kann es zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen dauern, bis Sie eine Zusage seitens der Bank erhalten.

Schritt für Schritt zur Finanzierung - jetzt digital planen mit Interhyp Home

  • Schnell über 500 Banken vergleichen
  • Finanzierung individuell berechnen
  • Von Expertentipps profitieren

Interhyp Home ist die größte digitale Plattform rund um das eigene Zuhause: Hier steuern Interhyp-Kunden ihre Baufinanzierung einfach und schnell online. Sie erhalten beispielsweise automatisiert Vorschläge für den Einsatz von Eigenkapital oder errechnen Zinskonditionen.

Jetzt für Interhyp Home registrieren

Welche Unterlagen braucht die Bank?

Es gibt eine Reihe von Unterlagen, die nahezu jede Bank haben möchte, bevor sie eine Darlehenszusage erteilt. Die Dokumente dienen in erster Linie dazu, die Bonität des Kunden, vorhandenes Eigenkapital und die Existenz einer Immobilie nachzuweisen, was zum Beispiel durch den Grundbuchauszug geschehen kann. In der Übersicht sind es vor allem die folgenden Unterlagen, die Banken im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung anfordern:
  • Einkommensnachweis
  • Gehaltsbescheinigungen bzw. Arbeitsvertrag
  • Schufa-Auskunft
  • Grundbuchauszug
  • Vermögensaufstellung
  • Aufstellung über mögliche Sicherheiten
  • Bankauskunft
  • Optional: Gutachten zur Immobilie

Wie hoch sind die Zinsen beim Immobilienkredit?

Zinsradar: Ihr persönlicher Top-Zins immer aktuell

Eine der wichtigsten Fragen ist für nahezu alle Kreditnehmer im Zusammenhang mit einer Erst- oder Anschlussfinanzierung die nach dem Zinssatz, der für das Immobiliendarlehen zu zahlen ist. Momentan (2021) befinden sich die Zinsen für Hypothekendarlehen auf einem extrem niedrigen Niveau. Trotzdem erhalten nicht alle Kreditnehmer besonders günstige Konditionen, schließlich hängen die Zinskonditionen von mehreren Einflussfaktoren ab.
Die niedrigsten Zinssätze bewegen sich momentan - je nach Sollzinsbindung und Laufzeit - im Bereich zwischen 0,39 und 0,45 Prozent. Sind die Voraussetzungen des Kreditnehmers nicht so gut, kann es allerdings auch passieren, dass Sie für Ihren Immobilienkredit zwischen 1,5 und 2,5 Prozent Zinsen zahlen müssen. Auch hier zeigt sich wieder, wie wichtig ein Vergleich der Angebote ist.
Die Zinsen sind nicht nur von der Bonität des Kreditnehmers abhängig, sondern unter anderem auch von der Höhe des Eigenkapitals und der Zinsbindung. Daher ist es momentan aufgrund der Niedrigzinsphase empfehlenswert, dass Sie sich für eine möglichst lange Zinsbindung entscheiden. Die Sollzinsbindung sollte mindestens zehn Jahre, besser noch 15 oder 20 Jahre betragen. Im Idealfall vereinbaren Sie mit der Bank sogar ein Volltilgerdarlehen , sodass Laufzeit und Zinsbindung identisch sind.

Vergleich: Kosten eines Immobilienkredits

Im Folgenden möchten wir anhand einer Beispielrechnung verdeutlichen, was ein Immobilienkredit über 300.000 Euro und 500.000 Euro momentan ungefähr kostet.
 Was kostet ein Kredit über 300.000 Euro?Was kostet ein Kredit über 500.000 Euro?
Darlehenssumme: 300.000 €500.000 €
Tilgung:4%4%
Zinssatz:0,55%0,65%
Laufzeit:10 Jahre10 Jahre
Zinssumme in 10 Jahren:ca. 16.000 €ca. 32.000 €
Monatliche Rate: 1.137,50 €1.937.50 €

Welchen Immobilienkredit kann ich mir leisten?

Unverbindlich Budgetrahmen prüfen

Nicht jeder kann sich eine eigene Immobilie leisten, weil entweder die monatlichen Einnahmen zu gering oder die Ausgaben zu hoch sind. Daher empfehlen nahezu alle Experten, zunächst zu ermitteln, ob und wie viel Immobilienkredit man sich eigentlich leisten kann. Die Berechnung ist relativ einfach. Als Grundlage benötigen Sie Ihr frei verfügbares Einkommen. Das finden Sie leicht heraus, indem Sie die monatlichen Ausgaben von den Einnahmen, für gewöhnlich Ihr Gehalt, abziehen.
Im Ergebnis erhalten Sie das frei verfügbare Einkommen. Das sollte die absolute Obergrenze für eine spätere Darlehensrate sein. Besser noch ist es, wenn Sie einen Puffer von 20 bis 30 Prozent für unvorhergesehene Ausgaben in der Zukunft lassen. Nun müssen Sie nur noch die gewünschte Tilgung des späteren Darlehens und einen durchschnittlichen Zinssatz in die Berechnung einbeziehen. So können Sie ermitteln, welche Darlehenssumme Sie sich maximal leisten können.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Wie bereits mehrfach erwähnt, legen Banken in der Immobilienfinanzierung heutzutage großen Wert auf Eigenkapital. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist? Im Grunde kann man sagen, dass die Finanzierung umso günstiger und stabiler wird, desto mehr Eigenkapital Sie einbinden können. Es gibt in diesem Sinne also keine Obergrenze, ab der „zu viel“ Eigenkapital in der Baufinanzierung vorhanden wäre.
Auf der anderen Seite verlangen immer mehr Banken eine bestimmte Eigenkapitalquote, da sie sonst den Darlehensantrag ablehnen. Die meisten Kreditinstitute, die keine Vollfinanzierung anbieten, möchten gerne eine Mindesteigenkapitalquote zwischen 15 und 20 Prozent haben. Damit sollte das Eigenkapital zumindest die anfallenden Bau- oder Kaufnebenkosten abdecken können.

Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Es gibt durchaus noch eine Reihe von Banken, die eine sogenannte Vollfinanzierung anbieten. Das bedeutet, dass der Immobilienkredit den gesamten Finanzierungsbedarf abdeckt und der Kreditnehmer über kein Eigenkapital verfügt, welches er in die Baufinanzierung einbinden könnte.

Vor- und Nachteile

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich also möglich. Empfehlenswert ist das allerdings nicht. Daher möchten wir in der folgenden Tabelle zusammenfassen, welche Vor- und Nachteile eine Immobilienfinanzierung mit und ohne Eigenkapital hat.

Baufinanzierung mit Eigenkapital

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Welche Förderungen gibt es?

In Deutschland gibt es einige Förderungen, die zukünftige Immobilieneigentümer im Zusammenhang mit der Baufinanzierung in Anspruch nehmen können Das vorherige Baukindergeld kann in Deutschland mittlerweile allerdings nicht mehr beantragt werden, sodass eine sehr attraktive Förderung nicht mehr existiert, unter anderem die zinsgünstigen KfW-Darlehen. Einen solchen Förderkredit erhalten Sie beispielsweise, wenn Sie ein Energiesparhaus bauen oder Energie verbessernde Maßnahmen durchführen.

Das könnte Sie auch interessieren

Aber auch der reine Kauf einer Immobilie wird häufig mit einem KfW-Darlehen bis zu 50.000 Euro mit einem besonders günstigen Zinssatz oder zum Teil Zuschüssen zur Tilgung gefördert. Weitere Förderungen, die ebenfalls im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen werden können, sind die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage oder auch VL-Leistungen vom Arbeitgeber. Diese beziehen sich allerdings in der Regel auf einen Bausparvertrag, der später mit in die Baufinanzierung eingebunden werden kann. Eine weitere, relativ direkte Förderung ist Wohnriester. In dem Fall können Sie zum Beispiel einen vorhanden Riester-Vertrag auflösen und das Guthaben zur Tilgung des Immobilienkredites nutzen. Alternativ können Sie die Riester-Zulagen auch direkt in die Tilgung des Immobilienkredits fließen lassen.

Wie können Sie Ihren Immobilienkredit umschulden?

Manchmal kann es sinnvoll sein, einen vorhandenen Immobilienkredit umzuschulden. Das ist vor allem dann empfehlenswert, wenn Sie vor Jahren ein Immobiliendarlehen zu einem deutlich höheren Zinssatz abgeschlossen haben. Da wir uns momentan in einer absoluten Niedrigzinsphase befinden, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie einen neuen Immobilienkredit zu einem besseren, also günstigeren Zins, erhalten.
Bei der Umschuldung sollten Sie allerdings beachten, dass die Bank der vorzeitigen Ablösung zustimmen muss, sollten Sie sich noch in der Zinsbindungsfrist befinden. Bei variablen Immobiliendarlehen hingegen benötigen Sie die Zustimmung nicht, denn dann können Sie jederzeit das Immobiliendarlehen ablösen und umschulden. Sollte die Bank zustimmen, wird sie allerdings in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
Vom praktischen Ablauf her ist die Umschuldung eines Immobilienkredites recht einfach. Zunächst sollten Sie sich um einen neuen Kredit kümmern, falls dieser nicht bei der gleichen Bank wie Ihr bisheriges Immobiliendarlehen sein soll. Haben Sie die Zusage erhalten, können Sie mit der ausgezahlten Darlehenssumme die Restschuld Ihres bisherigen Immobiliendarlehens tilgen. Die Bank wird Ihnen dazu den sogenannten Auflösungssaldo mitteilen, mit dem Sie das bisherige Immobiliendarlehen vollständig ablösen können.

Jetzt einen Beratungstermin vereinbaren

Können Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig ablösen?

Nicht jeder Kreditnehmer kann seinen Immobilienkredit vorzeitig ablösen. Dieses Recht besteht uneingeschränkt nur bei variablen Darlehen. Damit habenhaben Sie - ohne Zustimmung der Bank - jederzeit die Option, die Restschuld vorzeitig abzulösen. Anders stellt sich die Situation bei den meisten heutigen Immobilienkrediten dar, die eine Zinsfestschreibung, also einen Fixzins, beinhalten.
In dem Fall dürfen Sie den Immobilienkredit nur dann vorzeitig ablösen, wenn die kreditgebende Bank dem zustimmt. Meistens wird sie das zwar tun, allerdings nahezu ausnahmslos nur mit der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Sollte sich die Bank allerdings weigern, haben Sie nur dann das Recht auf eine vorzeitige Auflösung, wenn die Zinsbindung bereits seit mindestens zehn Jahren existiert.

Newsletter

  • Individuelle Informationen für Erst- und Anschlussfinanzierer
  • Kostenloser Newsletter alle 14 Tage

Interhyp behält für Sie die Zinsentwicklung im Blick und informiert Sie über Neuigkeiten im Markt, die für Ihre Finanzierung wichtig sein können. Auf diese Weise bleiben Sie auf dem Laufenden und können gegebenenfalls schnell reagieren. Zudem hilft Ihnen ein Überblick über die Entwicklung der aktuellen Zinsen dabei, den richtigen Zeitpunkt für den Abschluss Ihres Darlehensvertrags zu finden.

Melden Sie sich zum Newsletter mit Zinsbericht an und bleiben Sie immer bestens informiert.

Sind Sondertilgungen sinnvoll?

Manche Kreditinstitute erlauben im Rahmen des Immobilienkredits zwischenzeitliche Sondertilgungen, beispielsweise bis zu 10 Prozent der Restschuld pro Jahr. Das bedeutet allerdings nicht, dass solche Sondertilgungen aus Sicht des Kreditnehmers automatisch sinnvoll wären. Ein entscheidender Punkt ist, ob die Bank solche vorzeitigen Sondertilgungen kostenfrei zulässt oder dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Ist Letzteres der Fall, sollten Sie zunächst ermitteln, ob Sie zukünftig überhaupt Zinskosten durch die Sondertilgung einsparen können.
Hinzu kommt innerhalb der Niedrigzinsphase ein besonderer Effekt, nämlich, dass zahlreiche Geldanlagen außerhalb des verzinslichen Bereichs momentan eine deutlich bessere Rendite bringen, als Sie für Ihren Immobilienkredit vermutlich an Zinsen zahlen werden. Einfaches Beispiel: Haben Sie 20.000 Euro in Aktien investiert, erzielen Sie damit im langfristigen Durchschnitt betrachtet eine Rendite von mindestens sechs Prozent im Jahr. Bei Ihrem aktuellen Immobilienkredit zahlen Sie jedoch vielleicht nur einen Zins von beispielsweise 1,3 Prozent.
Daher würde es wenig Sinn machen, die Aktien zu verkaufen und damit auf eine Durchschnittsrendite von sechs Prozent jährlich zu verzichten, um die 20.000 Euro als Sondertilgung des Darlehens vorzunehmen. Aus dem Grund sollten Sie immer abwägen, ob Sie durch die Sondertilgung tatsächlich einen finanziellen Vorteil haben.

Ihre Baufinanzierung einfach berechnen

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert es, bis ich mein persönliches Finanzierungsangebot erhalte ?
Sobald Ihre Finanzierungsanfrage bei uns im System eingegangen ist, erhalten Sie automatisch einen ersten Überblick über mögliche Kreditgeber. Ihr persönlicher Finanzierungsberater meldet sich dann innerhalb von wenigen Stunden bei Ihnen, um einen Gesprächstermin zu vereinbaren. Dazu können Sie zu uns in eine Niederlassung kommen, mit uns telefonieren oder eine Video-Beratung mit uns machen. Ihr individuelles Finanzierungsangebot wird Ihnen Ihr persönlicher Berater im Anschluss innerhalb von ein bis zwei Arbeitstagen vorlegen können. Bei komplexeren Anfragen, beispielsweise für Resthöfe, Mehrfamilienhäuser oder wenn der Antragsteller selbständig ist, kann es auch mal ein bis zwei Tage länger dauern. Dieses Angebot steht unter dem Vorbehalt, dass sich bei einer späteren Prüfung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Unterlagen keine Abweichungen gegenüber den in der Anfrage für das Darlehen gemachten Angaben ergeben. Die Angebote der Darlehen richten sich natürlich immer nach den aktuellen Zinsen am Markt.
Wie lange dauert es, bis man für einen Immobilienkredit eine Zusage erhält?
Sind alle Unterlagen vollständig an die Bank weitergeleitet worden, kann diese den Darlehensantrag relativ schnell bearbeiten. Dann erhalten Sie im Idealfall innerhalb einer Woche eine Zusage für das gewünschte Darlehen. Bei Interhyp wissen Sie häufig bereits nach wenigen Tagen, ob eine Bank eine Finanzierung genehmigt oder nicht.
Gut zu wissen:
Um "Kurzschlusskäufe" bei Immobilien zu verhindern, hat der Gesetzgeber vorgeschrieben, dass der Erwerb einer Immobilie über einen Notar abgewickelt werden muss. Übernimmt ein Makler oder ein unabhängiger Berater die weitere Organisation des Kaufs, kann er dem Notar allerdings alle benötigten Unterlagen zukommen lassen, sodass es oft möglich ist, auch kurzfristig einen Termin beim Notar zu bekommen.
Interhyp empfiehlt, den Kaufvertrag erst nach endgültiger Kreditzusage durch die Bank zu schließen. Die Finanzierungsentscheidung kann erst getroffen werden, wenn der Bank alle Unterlagen vorliegen, etwa Daten und Informationen zur Immobilie, Einkommensverhältnisse und laufende Kosten. Schneller geht es mit einem Finanzierungsberater von Interhyp . Dieser bereitet die Unterlagen für den Darlehensantrag auf und leitet den Antrag zur Prüfung und Kreditentscheidung an die Bank weiter. Durch unsere enge Kooperation mit mehr als 500 Banken, verläuft der Finanzierungsprozess über Interhyp im Schnitt mindestens einen Tag schneller als üblich.
Wie lange dauert es bis zur Auszahlung des Darlehens?
Die Auszahlung der Kreditsumme an den Kreditnehmer ist abhängig von der vorgesehenen Zahlweise. Entscheidend ist die Frage, wann die Sicherheiten der Bank rechtswirksam werden. Das ist in der Regel mit Eintragung der

Eine Grundschuld wird meist zugunsten eines Gläubigers in das Grundbuch eingetragen. Damit sichert dieser seine Forderungen gegenüber dem Eigentümer ab. Die Grundschuld ist somit ein Pfandrecht an einer Immobilie. Sie ist abstrakt, dass heißt, dass sie auch ohne Bestehen einer bestimmten Forderung im Grundbuch aufgeführt sein kann.

im Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart sowie die Eigentumsverhältnisse. Außerdem enthält es eine Aufstellung der Rechte an anderen Grundstücken sowie der Lasten und Beschränkungen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z. B. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, d. h. auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden. der Fall. Erfahrungsgemäß dauert die Eintragung vier bis sechs Wochen. Ihr Notar aus der Region wird Ihnen hierzu genauere Auskünfte geben können, da er die Gegebenheiten vor Ort am besten kennt. Bei der Abwicklung über ein

Ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto, auf dem fremde Gelder treuhänderisch verwaltet werden. Das Notaranderkonto ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung, wenn die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Notar gewährleistet eine zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag).

oder bei einer

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, spricht man auch von einer Prolongation. Eine Umschuldung wird vorgenommen, wenn der Kreditnehmer die Bank wechselt.

verringert sich die benötigte Zeit bis zur Auszahlung in der Regel auf ca. 14 Tage.

Diesen Artikel empfehlen wir zum Weiterlesen

Baufinanzierung mit Fördermitteln

Bauherren und Käufern stehen günstige KfW-Darlehen und weitere Fördermittel vom Staat für den Immobilienkauf, den Bau, eine Modernisierung oder Sanierung zur Verfügung. Diese Fördermittel können oft ...