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INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 5. APRIL 2018

Interhyp-Zinsbericht

Zinsen im Frühling günstig – trotz Anstieg zu Jahresbeginn

  • US-Notenbank hebt Zinsen an, EZB hält am Kurs fest
  • Strafzoll-Diskussion schürt Unsicherheit, Bauzinsen in Folge etwas günstiger
  • Trend: Momentan gleichbleibend, langfristig steigend

Mirjam Mohr, Vorstand Privatkundengeschäft der Interhyp AG

"In diesen Tagen widmen sich nicht nur viele Menschen in Deutschland dem Frühjahrsputz in ihren vier Wänden. Tausende starten im Frühling ein Bauvorhaben oder kaufen eine eigene Immobilie. Aktuelle Zahlen belegen den Bedarf und Wunsch nach Wohnraum. So wurden 2017 in Deutschland insgesamt mehr als 348.000 Wohnungen genehmigt, wie das statistische Bundesamt vor kurzem mitgeteilt hat. Und obwohl die Preise für Wohnraum in vielen Städten und Regionen Deutschlands gestiegen sind, bleibt der Immobilienerwerb in Deutschland erschwinglich, wie eine Untersuchung des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) zeigt. Gestiegene Gehälter und niedrige Zinsen haben den Preisanstieg oftmals kompensiert.

Auch wir bei Interhyp haben die hohe Nachfrage nach Immobilien und Finanzierungen gespürt. Mit einem vermittelten Kreditvolumen von knapp 20 Milliarden Euro haben wir 2017 einen neuen Volumenrekord erreicht. Dabei konnten wir nicht nur vom Markt profitieren, sondern auch unseren Marktanteil weiter ausbauen - denn unser Modell, digitale Prozesse mit persönlicher Beratung an über 100 Standorten in Deutschland bestmöglich zu vereinen, hat viele Menschen überzeugt. Jeder einzelne Bauherr, jeder Immobilienkäufer, jeder Anschlussfinanzierungskunde ist uns wichtig. Und jeder hat dabei seine eigenen Vorstellungen und Bedürfnisse, die sich in der Finanzierungsstruktur widerspiegeln müssen, damit die Baufinanzierung gelingt – ist und bleibt sie doch für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung im Leben."

Zins- und Marktumfeld

Die Konditionen für Immobiliendarlehen sind im März nach dem deutlichen Zinsanstieg im Februar wieder leicht zurückgegangen. Sie sind jetzt Anfang April zum Teil wieder unter die 1,5-Prozent-Marke gesunken. Für die Korrektur gibt es mehrere Ursachen, die zunächst zum deutlichen Rückgang zehnjähriger Bundesanleihen von 0,75 Prozent Mitte Februar auf rund 0,50 Prozent Anfang April beigetragen haben, an denen sich die Bauzinsen unter anderem orientieren. Als marktbestimmend haben sich vor allem zwei Themen erwiesen: der Handelsstreit und die Politik der Notenbanken. Die USA erheben seit Ende März bei der Einfuhr von zum Beispiel Stahl und Aluminium aus China Strafzölle. Daraufhin hat China im Gegenzug Zölle auf US-Produkte wie Früchte und Wein im Wert von drei Milliarden Dollar vorbereitet und damit demonstriert, als Wirtschaftsmacht durchaus milliardenschwere Argumente in den Ring werfen zu können. Der Konflikt hatte sich in den letzten Tagen noch verschärft: Die US-Regierung veröffentlichte eine Liste mit 1300 chinesischen Produkten, die mit Strafzöllen belegt werden sollen, woraufhin China ebenfalls weitere Schritte ankündigte. Auch wenn ganz aktuell wieder beschwichtigende Töne zu hören sind, hatte dieses jüngste Säbelrasseln zwischen den Wirtschaftssupermächten - Goliath gegen Goliath - an den Finanzmärkten Ängste vor einem Handelskrieg geschürt. Die Aktienkurse haben im März nachgegeben; der Dax liegt aktuell bei rund 12.000 Punkten und erreicht in etwa den Stand vom Herbst 2017, der Dow Jones liegt bei rund 24.000 Zählern.

Starke Signale sind zudem von der amerikanischen Notenbank Fed ausgegangen. Zum sechsten Mal hat sie seit der Finanzkrise den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf eine Spanne von 1,50 bis 1,75 Prozent angehoben. Während dieser Zinsschritt eingepreist und erwartet worden war, signalisierte die Fed darüber hinaus, ihren Straffungskurs wegen besserer Prognosen für das Wirtschaftswachstum in 2018 und 2019 unvermindert fortzuführen. Die Fed behält mit drei Erhöhungen ihren Kurs der kleinen Zinsschritte für das laufende Jahr bei, hat für 2019 anstatt der bisher zwei Zinsanhebungen jetzt ebenfalls drei Zinserhöhungen in Aussicht gestellt.

Anders in Europa, wo die Notenbanken bereits Anfang März getagt hatten. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen nicht angetastet und belässt den Satz damit seit März 2016 auf dem Rekordtief von 0,0 Prozent. Neu war lediglich die Aussage zum Wertpapierkaufprogramm. Erstmals verzichten die Währungshüter auf die zuletzt übliche Formulierung, dass die Notenbank ihre milliardenschweren Anleihekäufe ausweiten könnte, sollten sich die Rahmenbedingungen verschlechtern. Trotz dieses weiteren rhetorischen Ausstiegs aus der ultralockeren Geldpolitik in der Eurozone läuft die Geldpolitik in den USA und Europa immer stärker auseinander. Die aktuellen Konjunktur- und Inflationszahlen lassen den europäischen Währungshütern jedoch kaum eine andere Wahl. Die Inflation in der Euro-Zone lag im März mit 1,4 Prozent zwar über dem Vormonat, ist aber immer noch eher verhalten. Darüber hinaus ist die Industrie der Eurozone im März so langsam gewachsen wie seit mehreren Monaten nicht mehr. Dass die einstigen Sorgenkinder der Eurozone, Griechenland und Portugal wieder positiv von sich reden machen, dürfte für den gesamten Euroraum kaum ins Gewicht fallen.

Der Interhyp-Expertenrat

Wer in diesen Wochen eine Finanzierung erwägt, profitiert im April von der Zinsdelle beim Baugeld, zu der es unter anderem wegen gesunkener Renditen deutscher Staatsanleihen gekommen ist. Wir empfehlen Immobilieninteressenten dennoch, ihre Baufinanzierung von kurzfristigen Betrachtungen des Zinsniveaus zu lösen. Die Konditionen bewegen sich in den kommenden Wochen mit hoher Wahrscheinlichkeit seitwärts, wobei es jedoch zu Schwankungen kommen kann. Ob der einzelne Kreditnehmer jedoch zu 1,40 oder 1,45 Prozent ein Darlehen aufnehmen kann, wird nicht über den Erfolg seiner Finanzierung entscheiden. Wichtiger ist eine langfristig tragfähige Immobilienfinanzierung. Diese wird gewährleistet durch möglichst hohe Rückzahlungsquoten und eine Zinsfestschreibung, mit der der einzelne Kreditnehmer optimal kalkulieren kann. Volltilger-Darlehen bleiben vor diesem Hintergrund empfehlenswert.

Interhyp-Bauzins-Trendbarometer

Kurz und knapp: Das sagen die Experten

Die meisten Experten erwarten kurzfristig gleichbleibende Zinsen. Im Jahresverlauf 2018 gehen alle befragten Experten von leicht steigenden Konditionen aus.

Im Detail: Die Aussagen der Experten im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer

  • Allianz: "Die Wirtschaftsprognosen werden laufend nach oben angepasst und immer mehr Kommentatoren zitieren die Taylorregel. Beides sind Indikatoren für steigende Zinsen."
  • Commerzbank: "Der Ausblick für die Euro-Zinsen bleibt konstruktiv, allerdings implizieren die absehbaren weiteren Leitzinserhöhungen der Fed Aufwärtsdruck auf die globalen Renditen."
  • HypoVereinsbank: "Die Nervosität im Markt ist wieder gestiegen. Dazu beigetragen haben der keimende Handelskonflikt, aber auch die sich abschwächenden Stimmungsindikatoren (zum Beispiel Ifo-Index) und die Kurskorrektur im amerikanischen Technologiesektor. In diesem Umfeld haben die Kapitalmarktrenditen ihren Rückgang im März fortgesetzt. Die Markterwartungen an die Leitzinspolitik der EZB sind weiterhin moderat, aber angemessen. Die Phase der Verunsicherung dürfte in den kommenden Wochen noch anhalten und die Renditen auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau festhalten. Mittelfristig erwarten wir, dass sich das Renditeniveau graduell nach oben verschiebt."
  • ING-DiBa: "Nach der Aufregung der ersten Monate dieses Jahres sollten die Kapitalmärkte sich in den kommenden Wochen weiter beruhigen. Trotz der bevorstehenden weiteren Zinserhöhungen in den USA gibt es beim Kapitalmarktzins nur noch wenig Luft nach oben. Inflationsdruck gibt es weder in den USA noch in der Eurozone. Sollten in den USA die Leitzinserhöhungen zum Ende des Jahres zu einer Abkühlung der Konjunktur führen, nimmt das auch den Druck von den Kapitalmarktzinsen. In der Eurozone haben wir die Korrektur nach unten ja schon gesehen. Hier sollte sich erst in der zweiten Jahreshälfte wieder etwas bewegen, wenn die EZB das offizielle Ende des Anleihenkaufprogramms einläutet. Dieses Ende wird man allerdings nicht vor Dezember 2018, eventuell sogar erst März 2019, sehen."
  • MünchenerHyp: "Aus volkswirtschaftlicher Sicht sollten die Hypothekenzinsen mittelfristig wieder ansteigen. Die gute konjunkturelle Dynamik weltweit, anstehende Zinserhöhungen in den USA und Großbritannien sowie die weitere Reduzierung von Assetkäufen durch die EZB sollten diese Entwicklung unterstützen. Kurzfristig ist die Lage an den Zinsmärkten durch die Verschärfung der Handelspolitik der Trump-Administration geprägt und sorgt für eine gewisse Verunsicherung. Ungeachtet der Schlagzeilen rechnen wir mittelfristig nicht mit einer dramatischen Eskalation des Handelskonflikts und einer darauf basierenden deutlichen Konjunktureintrübung."
  • Postbank: "Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen liegt aktuell um rund 0,2 Prozentpunkte unter ihrem Anfang Februar verzeichneten Zwischenhoch. Der Rückgang in den vergangenen Wochen wurde dabei insbesondere durch die Sorgen vor einem möglichen, von den USA ausgehenden Handelskrieg getrieben, die stärker in den Fokus vieler Marktakteure rückten. Obwohl in der Folge die Nachfrage nach als sicher geltenden Bundesanleihen anstieg, weist die Rendite aktuell im Vergleich zu Mitte Dezember letzten Jahres immer noch ein deutlich erhöhtes Niveau aus. Ohnehin gehen wir davon aus, dass der jüngste Rücksetzer temporärer Natur sein sollte. So schreitet die geldpolitische Wende im Euroraum mit der jüngsten EZB-Entscheidung, künftig nicht mehr mit einer eventuellen Ausweitung der Anleiheankäufe auf ungünstige Entwicklungen reagieren zu wollen, weiter voran. Wir rechnen unverändert mit einem finalen Tapering der Netto-Anleiheankäufe von Oktober bis Dezember dieses Jahres und deren Beendigung zum Jahreswechsel. Die Aussicht auf eine erste Leitzinsanhebung zur Jahresmitte 2019 dürfte die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen auf Jahressicht Richtung 1,25 Prozent steigen lassen, was sich auch in der Entwicklung der Zinsen für längerfristige Hypothekendarlehen widerspiegeln sollte."
  • PSD Bank RheinNeckarSaar: "Nach dem letzten Zinsanstieg ist es wieder zu einer Konsolidierung gekommen. Wir rechnen weiterhin damit, dass sich die EZB von ihrer expansiven Geldpolitik in einer sehr moderaten Art und Weise verabschieden wird und es somit nur zu einem langsamen Anstieg der Hypothekenzinsen kommen wird."
  • Sparkasse zu Lübeck: "Die Verhängung von Strafzöllen durch die USA führte in den letzten Wochen zu einer Verunsicherung bei Unternehmen und Verbrauchern, die leicht sinkende Kapitalmarktrenditen nach sich zog. Wir gehen davon aus, dass sich nach einer Beruhigung der Nachrichtenlage der Anstieg der langfristigen Zinsen im Euroraum fortsetzen wird."

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,36 Prozent gebundener Sollzinssatz / 1,37 Prozent effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von rund 357.000 Euro aufnehmen. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent. Bei 3 Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 275.000 Euro. Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online eine Finanzierung anfragen. Die Interhyp-Spezialisten beraten telefonisch und persönlich vor Ort, in mehr als 100 Städten in Deutschland.

Zinsentwicklung zehn Jahre


* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der ING-DiBa, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

** Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Domagkstraße 34 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,41% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,42% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre 5 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 735,00 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 90.700 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.604,59 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.

Die aktuellen Tendenzen

Kurzfristig
(4 Wochen):

gleichbleibend

Tendenz kurzfristig

Mittel- bis
langfristig:

steigend

Tendenz kurzfristig

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Bester Baufinanzierer (Euro 8/2015)

Interhyp wurde bereits zum zwölften Mal in Folge vom Wirtschaftsmagazin Euro als "Bester Baufinanzierer" ausgezeichnet.