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INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 02. JUNI 2021

Interhyp-Zinsbericht

Baugeld knackt 1-Prozent-Marke: Lockdown-Lockerungen führen zu festeren Zinsen bei Immobilienkrediten

Aktuelle Zinsprognose. Diese Themen erwarten Sie:

  • Anziehende Wirtschaft und zunehmende Inflation treffen auf expansive Geldpolitik
  • Steigende Materialkosten könnten Immobilienkäufer stärker belasten als etwas höhere Zinsen
  • Expertenrat: Mehrheit prognostiziert auf Jahressicht weiter anziehende Konditionen

Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG: "Aktuell ist noch nicht abzusehen, wie nachhaltig der Anstieg der Inflation und die Konjunkturerholung sind. Dennoch überwiegt der Optimismus an den Märkten. Impferfolge, Lockdown-Lockerungen und Nachholeffekte haben die Zinsen im Mai weiter leicht steigen lassen. Immobilienkäufer zahlen Anfang Juni rund 1 Prozent für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung. Das ist immer noch ein niedriger Zins verglichen mit den Vorjahren, aber trotzdem doppelt so viel wie zu Jahresbeginn - als Bestzinsen von rund 0,5 Prozent möglich waren. Die Mehrheit der von uns im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Experten sieht kurzfristig ein gleichbleibendes Zinsniveau, langfristig aber weiteres Aufwärtspotenzial. Mit Blick auf die anhaltend lockere Geldpolitik der Notenbanken werden die Finanzierungskosten für Immobilieninteressenten in 2021 dennoch sehr überschaubar bleiben. Ein größeres Augenmerk sollte indes den teilweise extrem gestiegenen Materialkosten beim Bau gelten. Diese könnten sowohl die Neubaupreise treiben als auch das Finanzierungsverhalten verändern."

Die Corona-Pandemie, bei der wir nun hoffentlich ein Licht am Ende des Tunnels sehen, hat uns vor allem eines gelehrt: Viele Dinge lassen sich nur schwer oder nicht vorhersehen. Das gilt ebenso für das Ende der Mietpreisbremse in Berlin wie für die plötzliche Materialkostenexplosion bei Baustoffen. Der Holzpreis hat sich binnen eines Jahres um 400 Prozent verteuert, Dämmmaterial wie Styropor verteuerte sich im April um 50 Prozent und Betonstahl auf Jahressicht um rund 30 Prozent.

Umso wichtiger ist es, sich bei einer so großen finanziellen Entscheidung wie einem Immobilienkauf nicht nur von Entscheidungen der Politik oder Entwicklungen des Marktes leiten zu lassen - sondern vor allem auch von inneren Wünschen und Bedürfnissen. Das gilt besonders für Eigennutzer, die ihr Haus oder die Wohnung selbst bewohnen möchten. Wer auf kurzfristige Tendenzen, Preisentwicklungen oder allein die Zinsen baut, muss seine Entscheidung langfristig dennoch vor allem vor sich selbst rechtfertigen. Zwei Dinge gilt es zu beachten: Wer eine Grundsatzentscheidung für das eigene Zuhause getroffen hat, sollte erstens den Markt gut beobachten. So kann man ihn verstehen und Chancen erkennen und nutzen. Zweitens muss man sich mit der finanziellen Entscheidung vor allem im Alltag über Jahre hinweg wohlfühlen. Die Entscheidung fürs Wohneigentum muss für einen aufgehen, ohne dass sie von anderen Entwicklungen abhängig ist, die man, wie eingangs geschildert, selten exakt vorhersehen oder beeinflussen kann. Eine solide und nicht zu knapp gestrickte Finanzierung ist dabei sehr hilfreich.

* Expertenpanel siehe unten

Interhyp-Expertenrat

Dem etwas höheren Zinsniveau sollten Immobilienkäufer mit Besonnenheit begegnen. Wir empfehlen für Erstkäufer langfristige Zinsfestschreibungen und möglichst hohe Anfangstilgungen. Eigentümer mit einer nahenden Anschlussfinanzierung sollten prüfen, ob sie die aktuellen Zinsen durch Forward-Kredite oder rechtzeitige Prolongationen jetzt sichern – um sich den noch immer bestehenden Zinsvorteil gegenüber den Erstkonditionen von vor fünf oder zehn Jahren zu sichern. Die höheren Materialkosten und Lieferengpässe beim Bau sollten ebenfalls verstärkt in der Finanzierung bedacht werden. Wir raten einerseits, Kredite in Bezug auf die Bereitstellungszinsen und bereitstellungszinsfreie Zeiten zu vergleichen. So lassen sich Zinskosten vermeiden oder minimieren, die durch eine spätere Baufertigstellung und einen verzögerten Kreditabruf entstehen. Außerdem sollten Kreditnehmer prüfen, ob sie beim Eigenbau auch einen Kredit stemmen können, der theoretisch 20 Prozent über der ursprünglich geplanten Kreditsumme liegt. So können Kreditnehmer mögliche Nachfinanzierungen von Anbeginn einkalkulieren und besser verkraften.

Zins- und Marktumfeld

Ob in Deutschland oder vielen europäischen Nachbarländern – vielerorts gehen angesichts sinkender Inzidenzwerte und breiter Impferfolge Lockdowns zu Ende. Mit dem Auslaufen der Restriktionen blühen insbesondere die Tourismus-, die Gastronomie- und die Freizeitbranche auf. Die Konjunktur nimmt weiter Fahrt auf, auch wenn die wirtschaftlichen Bremsspuren aus dem ersten Quartal teilweise jetzt erst sichtbar werden.

Die Wirtschaft im Euroraum soll nach Einschätzung der EU-Kommission dieses und kommendes Jahr schneller wachsen. Die Brüsseler Behörde rechnet in den 27 EU-Staaten für 2021 aktuell mit 4,2 Prozent Wachstum, in den 19 Staaten der Eurozone mit 4,3 Prozent. Für 2022 wird sowohl für die EU als auch für die Eurozone ein Plus von 4,4 Prozent vorhergesagt. Die USA präsentieren sich gleichfalls robust. Die Zahl der Erstanträge auf Arbeitslosenhilfe ist auf den tiefsten Stand seit Pandemie-Beginn gefallen, zudem steigt die Konsumlust.

Als bremsend könnten sich auch bei der Konjunktur die gestiegenen Materialkosten und Lieferengpässe erweisen. Zudem bleibt abzuwarten, wie sich die Inflation entwickelt. In den USA stiegen die Konsumentenpreise im April um 3,6 Prozent und damit so stark wie lange nicht mehr. Die Bundesbank sieht bis Jahresende einen Inflationsanstieg auf bis zu vier Prozent, heißt es im jüngsten Bericht. Ursache seien die nach der Corona-Delle erstarkende gesamtwirtschaftliche Nachfrage, die Rohstoffe und Nahrungsmittel sowie Vorprodukte bereits verteuert hat.

Die Inflation ist von den Notenbanken lang ersehnt, wird jedoch mit Vorsicht betrachtet. Die Teuerung lag die letzten Jahre weit unter der angestrebten Zielmarke von knapp unter zwei Prozent. Es ist daher davon auszugehen, dass die Notenbanker selbst die aktuell deutlich höheren Steigerungsraten nicht zum Anlass nehmen, die Geldpolitik zu ändern. Die Finanzierungsbedingungen müssen gut und Geld Leihen muss vorerst billig bleiben. Für eine Trendwende bei der Geldpolitik müsste die Inflation dauerhaft zurückkehren und sich der Aufschwung nach der Corona-Rezession als nachhaltig erweisen. Der aktuelle Marktoptimismus allein reicht dafür nicht aus – zumal sich die Pandemie zwar auf dem Rückzug befinden mag, jedoch noch lange nicht besiegt ist.

Diese Markteinschätzung spiegelt sich auch in den Renditen der Bundesanleihen wider, die neben dem Leitzinsniveau als wichtige Benchmark für die Immobilienfinanzierung gelten. Die Nachfrage nach den als extrem sicher geltenden Papieren ist im Mai zwischenzeitlich so stark zurückgegangen, dass die Renditen nach langer Zeit dem positiven Bereich erstmals wieder nähergekommen sind. Noch aber steht ein Minuszeichen vor den Zinsen.

Kurz und knapp: Das sagen die Experten

Die Marktexperten erkennen positive Konjunktureffekte, sehen jedoch den geldpolitischen Korridor der Zentralbanken als zinsbestimmend. Kurzfristig wird eine Seitwärtsbewegung als wahrscheinlich betrachtet, langfristig könnten die Zinsen weiter steigen.

Im Detail: Die Aussagen der Experten im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer

  • Allianz: "Es gibt Inflationsrisiken, deren Wirkung auf die Zinsen wird jedoch durch das Verhalten der Zentralbanken begrenzt. Und es gibt eine zunehmende Staatsverschuldung. Falls der Geldbedarf der Staaten nicht mehr durch die Zentralbanken finanziert werden kann (aktueller Bedarf in den USA höher als die FED-Bilanz), wird dies zinstreibende Wirkung entfalten."

  • Commerzbank:"Mit der Aussicht auf ein kräftiges Wachstum mit dem Abebben der Pandemie und dem Extraschub durch die Konjunkturpakete dürften die US-Renditen über den Sommer tendenziell weiter steigen. Zwar strahlt dies auch auf die europäischen Zinsmärkte ab, aber die EZB dürfte einen deutlichen Renditeanstieg mit ihren Anleihekäufen weitgehend verhindern. Im 2. Halbjahr dürfte der Aufwärtsdruck auf die €-Zinsen nachlassen, wenn klar wird, dass die Pandemie strukturelle Schäden hinterlässt und die Inflation nicht nachhaltig anzieht."

  • DKB Deutsche Kreditbank: "Trotz steigender Inflationszahlen setzt die EZB weiterhin auf eine lockere Geldpolitik. Die weitere wirtschaftliche Erholung reiche noch nicht aus die geldpolitische Unterstützung zu reduzieren. Durch die Aussagen der EZB haben sich die Zinsmärkte auf dem leicht erhöhten Niveau stabilisiert. Für die nächsten Wochen wird eine Seitwärtsbewegung der Kapitalmarktzinsen erwartet."

  • HypoVereinsbank: "Die Politik der Europäischen Zentralbank zielt darauf ab, in der Eurozone günstige Finanzierungsbedingungen sicherzustellen. Ein wesentliches Element dieses Ansatzes ist, das allgemeine Zinsniveau auf niedrigem Niveau zu verankern. Vor allem mit ihren Wertpapier-Ankaufprogrammen wird die Notenbank daher einem möglichen Aufwärtsdruck auf die Kapitalmarktrenditen entgegenwirken. Wir erwarten, dass die EZB in ihrem Ansatz erfolgreich sein wird und über die kommenden Monate allenfalls sehr geringe Renditeanstiege wahrscheinlich sind."

  • ING Deutschland: "Spätestens ab dem Sommer gibt es für die Kapitalmarktzinsen nur eine Richtung: nach oben. Der weltweite Aufschwung nach der ersten Impfwelle und höhere Inflation werden die Zinsen leicht nach oben drücken und Notenbanken werden das nicht mehr so stark gegen halten (können) wie noch im Frühjahr."

  • MünchenerHyp: "Aktuell erleben wir einen starken Rückgang der Neuinfektionen und erwarten eine deutliche Zunahme der wirtschaftlichen Aktivitäten. Lieferengpässe und Einmaleffekte treiben aktuell die Inflation an und dürften mittelfristig zu steigenden Zinsen führen. Da die EZB weiterhin für "günstige Finanzierungsbedingungen" sorgen möchte, wird der weitere Zinsanstieg auch in den längeren Laufzeiten moderat verlaufen."

  • Postbank: "Da die Kapitalmarktzinsen in den vergangenen Monaten im Trend erkennbar gestiegen sind, dürften auch die Baufinanzierungszinsen anziehen. Die Entwicklung könnte sich angesichts stark steigender Inflationsraten und einer anhaltenden Diskussion um einen möglichen Ausstieg der Notenbanken aus der sehr lockeren Geldpolitik noch etwas fortsetzen. Obwohl die Inflation auf kurze Sicht über den Zielwert hinausschießt, sollten die Währungshüter die Leitzinsen aber noch eine ganze Weile auf dem aktuell historisch niedrigen Niveau belassen, um die wirtschaftliche Erholung nicht zu gefährden. Im historischen Vergleich dürften die Finanzierungskonditionen dementsprechend immer noch sehr günstig bleiben."

  • PSD Bank RheinNeckarSaar: "Nach den jahrzehntelangen Preissteigerungen bei Kapitalanlagen ("Asset-price-inflation"), insbesondere bei Aktien und Immobilien, folgen zunehmend Preiserhöhungen im Bereich der Roh- und Werkstoffe. Somit könnte zumindest das Abwärtspotential bei den Zinsen beendet sein. Auch könnten die anhaltenden "lock-downs" zu Anspannungen bei bestimmten Gütern führen. Gleichzeitig lässt die zeitlich verzögerte und mäßige Konjunkturerholung einen stärkeren Aufwärtstrend bei den Zinsen noch nicht zu. Insofern rechnen wir mit leicht ansteigenden Zinsen am langen Ende."

  • Santander: "Mit den sichtbaren Fortschritten bei den Impfkampagnen verbessern sich die Aussichten auf eine merkliche konjunkturelle Belebung auch im Euroraum und in Deutschland. Dies verstärkt den Preisanstieg. Dessen Stärke wird allerdings durch einige Basiseffekte überzeichnet, da vor Jahresfrist viele Rohstoffpreise und insbesondere die Ölpreise stark gesunken waren. In Deutschland kommen als zusätzliche Basiseffekte die Einführung der CO2-Abgabe und die temporäre Senkung der Mehrwertsteuer im 2. Halbjahr 2020 hinzu. Daher wird die Inflationsrate in Deutschland - im Gegensatz zu den USA - erst Anfang nächsten Jahres wieder nachgeben."

  • Sparkasse Hannover:"Der leichte Anstieg der Zinsen in den letzten Wochen spiegelt sowohl den verbesserten Konjunkturausblick als auch die gestiegenen Inflationsrisiken wider. Für eine anhaltende Aufwärtsbewegung bräuchte es weitere, deutliche Konjunktur- und Inflationsüberraschungen, die wir aktuell jedoch nicht erwarten. Außerdem dürfte sich die EZB in ihrer nächsten Sitzung im Juni im Sinne einer Stabilisierung der Renditen auf Ihrem aktuellen Niveau einsetzen."

* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben wir Experten der Allianz, der Commerzbank, der DKB, der ING Deutschland, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Santander und der Sparkasse Hannover zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung befragt. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "gleichbleibend", "fallend" oder "steigend" angegeben haben.

** Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Domagkstraße 34 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 0,95% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 0,95% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 29 Jahre, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 658,33 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 81.499. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 137.084,06 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.

Die aktuellen Tendenzen

Kurzfristig
(4 Wochen):

gleichbleibend bis leicht steigend

Tendenz kurzfristig

Mittel- bis
langfristig:

gleichbleibend bis steigend

Tendenz kurzfristig

Aktuelles Zinsniveau

0,95%/0,95% **

gebundener Sollzins/effektiver Jahreszins für zehnjährige Darlehen

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Bester Baufinanzierer (Euro 08/2020)

Interhyp wurde bereits zum fünfzehnten Mal in Folge vom Wirtschaftsmagazin Euro als "Bester Baufinanzierer" ausgezeichnet.