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INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 05. NOVEMBER 2021

Interhyp-Zinsbericht

Teurer in den November: Inflation und Zinsen steigen weiter

Aktuelle Zinsprognose. Diese Themen erwarten Sie:

  • EZB und Fed tasten Leitzins bei jüngsten Sitzungen trotz Inflation nicht an, Fed drosselt aber Anleihekäufe
  • Sparende verlieren Milliarden, Schuldnerinnen und Schuldner profitieren von Geldentwertung
  • Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Langfristig erwartet die Mehrheit weiteren Anstieg

Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG: "Die Zinsen für Immobilienkredite sind im Oktober wie prognostiziert gestiegen. Dass Kredite etwas teurer werden, bedeutet jedoch nicht, dass Geld auf dem Sparkonto mittlerweile wieder besser aufgehoben wäre. Im Gegenteil: Durch die hohe Inflation verliert das Geld auf dem Sparkonto an Wert. Kreditnehmer indes profitieren von der Entwertung durch die Inflation. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird daran zumindest unmittelbar nichts direkt ändern. Sie hat trotz deutlich steigender Inflation bei ihrer jüngsten Sitzung vor wenigen Tagen Leitzins und Umfang der Anleihekäufe unverändert gelassen. Sie will den aktuellen Wirtschaftsaufschwung nach der Corona-Pandemie nicht gefährden. Die US-amerikanische Notenbank Fed hat das Wirtschaftswachstum und die Inflation in ihrer jüngsten Sitzung Anfang November etwas anders beurteilt. Sie hat zwar den Leitzins ebenfalls nicht angefasst, will jedoch die monatlichen Anleihekäufe ab sofort um 15 Mrd. Dollar reduzieren. Ein Blick auf die Entwicklung der Inzidenzwerte und Lieferschwierigkeiten verdeutlicht zugleich, dass es zu früh scheint, von einer generellen Trendwende zu sprechen. Das sehen auch viele Expertinnen und Experten so, die wir monatlich im Rahmen unseres Interhyp-Bauzins-Trendbarometers befragen. Viele halten kurz- und insbesondere langfristig weiter leicht steigende Zinsen für möglich. Sie weisen jedoch auf den Spagat zwischen Preisstabilität und Konjunkturaufschwung hin, der das Aufwärtspotenzial gleichzeitig begrenzt."

Die sprunghaft gestiegene Inflation war in den vergangenen Wochen ein beherrschendes Thema. Verbraucherinnen und Verbraucher spüren den Preisschub bereits an den Zapfsäulen und beim Einkauf. Unterdessen melden sich immer mehr Fachkundige zu Wort, die die Teuerung nicht mehr für ein temporäres Phänomen halten.

Passend dazu hat die Bundesregierung auf eine aktuelle Anfrage hin verlauten lassen, dass jedem vierten deutschen Mieterhaushalt Armut droht. Demnach galten 2019 25,3 Prozent aller Mieterhaushalte in Deutschland als armutsgefährdet. Auch wenn das Armutsrisiko bei Eigentum ebenfalls gestiegen sei, ist die Armutsrisikoquote unter Mietenden etwa doppelt so hoch wie bei Personen mit Eigentum.

Sollte die Geldentwertung tatsächlich langfristiger anhalten, als von der EZB derzeit vermutet, wird die Frage der Altersabsicherung und des Vermögensaufbaus und -schutzes in den nächsten Monaten und Jahren noch wichtiger. Die Inflation schmälert nicht nur Kaufkraft, sondern gleichsam und dankbarerweise Schulden. Denn: Mit der Geldentwertung schrumpft der reale Wert von Forderungen. Trotzdem sollte niemand einen Hauskauf lediglich mit der aktuell gestiegenen Inflation begründen.

Es ist allerdings durchaus möglich, dass Immobilien als Sachwertanlage in Zeiten der Inflationsangst noch stärker in den Fokus geraten. Es wäre nicht das erste Mal. Die zunehmende Euroschwäche, die ebenfalls durch die Inflation verstärkt wird, könnte die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich stützen. Auch dies wäre nicht das erste Mal – erinnern wir uns nur an die Eurokrise vor einigen Jahren.

* Expertenpanel siehe unten

Interhyp-Expertenrat

Der aktuelle Zinsanstieg mutet im historischen Kontext betrachtet zwar gering an, für den einzelnen Kaufenden mit Finanzierungsbedarf ist er jedoch durchaus zu spüren. Das gilt besonders dann, wenn die Konditionen weiter steigen sollten, wie nachfolgendes Rechenbeispiel verdeutlicht. Aktuell liegt die durchschnittliche Höhe eines Darlehens für den Bau oder Kauf einer Immobilie bei etwa 350.000 Euro. Bei einer anfänglichen Tilgung von 3 Prozent beträgt die monatliche Kreditrate beim aktuellen Zinssatz von knapp 1 Prozent 1.167 Euro. Bei einem Zinsanstieg um nur 0,2 Prozentpunkte auf 1,2 Prozent würde die monatliche Kreditrate auf 1.225 Euro klettern. Das erhöht die Zinskosten innerhalb der Zinsbindung von zehn Jahren um 5.681 Euro. Ein Zinssprung um 0,5 Prozentpunkte auf 1,5 Prozent bedeutet sogar Mehrkosten von rund 14.500 Euro. Immobilieninteressierte mit einem konkreten Objekt im Blick und einer tragfähigen Finanzierung sollten nicht auf niedrigere Konditionen spekulieren – und im ungünstigsten Fall einen teureren Kredit riskieren. Das Szenario steigender Zinsen ist insbesondere für Eigentümer mit laufenden Darlehen interessant, die zwischen 2011 und 2013 finanziert haben, falls ihre zehnjährige Zinsbindung demnächst ausläuft. Sie sollten Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Gegen geringe Zinsaufschläge lässt sich so bereits heute die Anschlussfinanzierung regeln, die in den nächsten Monaten oder Jahren ansteht. Wir beraten Interessierte gern.

Zins- und Marktumfeld

An den Märkten geht es anhaltend turbulent zu. Auf der einen Seite befreit sich die Wirtschaft mit teilweise beachtlichen Wachstumsraten aus dem Corona-Krisenmodus und die Arbeitslosigkeit sinkt wie zuletzt in Deutschland auf 2,37 Millionen Erwerbslose. Auf der anderen Seite wird der Konjunkturaufschwung gebremst. Entweder durch Lieferengpässe, die als Nachwehen der Pandemie Produzenten wie Händlern gleichermaßen zu schaffen machen. Oder von steigenden Inzidenzwerten und der Angst vor einer neuen Corona-Welle.

Überlagert wird diese Entwicklung von der Inflation, die von den Zentralbanken über Jahre hinweg in einer Größenordnung von rund zwei Prozent herbeigesehnt wurde. Die Geldentwertung schreitet nun aber überdeutlich voran und wird bei Weitem nicht nur durch eine hohe Nachfrage ausgelöst. In Deutschland ist sie im Oktober auf 4,5 Prozent gestiegen. Expertinnen und Experten halten im November sogar 5 Prozent für möglich. In den USA liegt sie bereits über 5 Prozent, in der Eurozone bei 4,1 Prozent. Der Kaufkraftverlust summiert sich Berechnungen zufolge für den Einzelnen auf mehr als 1.000 Euro pro Jahr, das gesamte Privatvermögen in Deutschland schrumpft um Milliarden.

Den Aktienmärkten, die bereits seit mehr als einem Jahr kräftig gestiegen sind, fließt weitere Liquidität zu. Der Goldpreis steigt bereits wieder kräftig. Die Notenbanken stehen vor einem Dilemma. Einerseits haben sie sich der Preisstabilität verschrieben. Andererseits dürfen sie den wirtschaftlichen Aufschwung durch eine zu rasche Abkehr von der Politik des billigen Geldes nicht gefährden. Während die US-amerikanische Notenbank Fed am langsamen Ausstieg aus der ultralaxen Geldpolitik festhält und die Anleihekäufe zurückfährt, hat die EZB bei ihrer jüngsten Geldpolitik kein Ende der Geldschwemme in Aussicht gestellt. Investorinnen und Investoren beobachten das Geschehen genau. Der Euro-Währung trauen sie aktuell weniger zu als dem US-Dollar, der seit vergangenem Sommer deutlich aufgewertet hat.

Der Markt befindet sich zweifelsohne auf Richtungssuche, was auch an den Renditen der Staatsanleihen sichtbar wird. Diese haben sich im Oktober unter Schwankungen von rund minus 0,2 Prozent auf rund minus 0,1 Prozent weiter nach oben bewegt – und mit ihnen die Baugeldkonditionen nach oben gezogen.

Kurz und knapp: Das sagen die Expertinnen und Experten

Die Expertinnen und Experten sind sich noch uneins, wie sie die aktuellen Inflationszahlen bewerten. Einig sind sie sich jedoch darin: Die europäischen Währungshüter befinden sich in einer Zwickmühle aus Drosselung und Stimulanz. Während kurzfristig jeweils die Hälfte der Befragten entweder von gleichbleibenden oder steigenden Zinsen ausgeht, sieht die Mehrheit langfristig eher steigende Zinsen.

Im Detail: Die Aussagen der Experten im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer

  • Allianz: "Die Zinsen sind in den letzten 4 Wochen kontinuierlich gestiegen, aber seit einigen Tagen ist eine Seitwärtsbewegung in den USA und in Europa zu beobachten. Gleichzeitig ist der Goldpreis leicht gestiegen, was ein Indikator für Inflationserwartung ohne stark steigende Zinsen sein kann."

  • Deutsche Bank: "Die Europäische Zentralbank hat angekündigt, die Anleihekäufe im Rahmen ihres Pandemie-Nothilfeprogramms zurückzufahren. Auch in den USA dürfte eine Entscheidung zur Reduzierung der Anleihekäufe kurz bevorstehen. Bei gleichzeitig hohen Inflationsraten und einer immer noch soliden Konjunkturentwicklung nimmt der Aufwärtsdruck bei den Renditen zu, was auch zu einer Verteuerung von Hypothekendarlehen führen sollte."

  • DKB Deutsche Kreditbank: "Unverändert steht die Inflation im Vordergrund der Marktdiskussionen. Die EZB hat bei ihrer Oktober-Sitzung erneut mit einer temporären Inflation argumentiert. Allerdings wird dies vom Markt immer mehr bezweifelt. Als Folge dessen hat die Volatilität am Kapitalmarkt die letzten Wochen deutlich zugenommen. Darüber hinaus wird die EZB bei der Dezember-Sitzung Einblicke über die weitere Vorgehensweise der Ankaufsprogramme geben. Die weitere Zinsentwicklung am Kapitalmarkt wird auch die nächsten Wochen stark in der Abhängigkeit der veröffentlichten Wirtschaftsdaten stehen."

  • ING Deutschland: "Weltweit bewegen sich die Notenbanken vorsichtig Richtung Ausgang aus der extrem lockeren Geldpolitik. Auch die edFed macht mit und die EZB wird sich dem Trend auch nicht mehr lange entziehen können. Der Abbau der Anleihekäufe sollte die langfristigen Zinsen steigen lassen. Leitzinserhöhungen stehen allerdings noch nicht auf dem Programm."

  • HypoVereinsbank: "Die Markterwartungen zur Entwicklung der Leitzinsen sind in den vergangenen Wochen stark angestiegen. Dies erfolgte unter dem Eindruck hartnäckig hoher Inflationsraten und geldpolitischer Wendemanöver verschiedener anderer Notenbanken rund um den Globus. Wir erwarten einen sehr deutlichen Rückgang der Inflationsraten im kommenden Jahr und betrachten die Erwartung von Zinsanhebungen seitens der Europäischen Zentralbank für unangemessen. Unter starken Schwankungen sollten sich die Kapitalmarktrenditen in den kommenden Wochen und Monaten insgesamt seitwärts entwickeln."

  • MünchenerHyp: "Die hohen Inflationsraten sorgen an den Zinsmärkten für starke Verunsicherung und Erwartungen höherer Zinsen. Weltweit verabschieden sich inzwischen mehrere Notenbanken (edFed, BoC, BoE) von der sehr lockeren Geldpolitik. Die EZB sieht den aktuellen Inflationsanstieg als temporär und dürfte nur sehr langsam aus der sehr lockeren Geldpolitik aussteigen. In 2022 sollten die Zinssätze für 10-jährigen Hypothekenkredite daher weiter leicht ansteigen."

  • PSD Bank RheinNeckarSaar: "Wir gehen nicht von einer temporären, höheren Preissteigerungsrate aus, sondern dass sie länger anhält und deutlich über der ursprünglichen Zielmarke der EZB von 2% liegen wird. Insbesondere das in den letzten anderthalb Jahren extrem beschleunigte Geldmengenwachstum sollte sich langfristig negativ auf die Preise auswirken, spätestens dann, wenn die Umlaufgeschwindigkeit wieder zunimmt. Des Weiteren können Lieferengpässe bei Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffen weitere Preisschübe auslösen. Auch die Entwicklung bei Lebensmittelpreisen und bei den Frachtraten von Containerschiffen stimmen eher negativ. Demzufolge sollte der Druck für steigende Zinsen gegeben sein. Für die EZB könnte dies ein sehr herausforderndes Szenario darstellen, weil sie restriktive geldpolitischen Maßnahmen schwerlich treffen kann, ohne die finanzielle Stabilität der EU-Länder zu gefährden. Demzufolge sollten die Zinsen steigen, aber immer noch in moderater Form."

  • Santander: "Die merklich gestiegenen Inflationsraten bleiben auch in den kommenden Monaten das Megathema an den Finanzmärkten. Der für kommendes Jahr erwartete Rückgang, zu dem auch das allmähliche Auslaufen von Basiseffekten beitragen sollte, wird voraussichtlich mehr Zeit brauchen als vor wenigen Monaten noch erwartet. Zudem beginnt mit der amerikanischen Notenbank jetzt voraussichtlich auch die größte und wichtigste Zentralbank, den Fuß etwas vom geldpolitischen Gaspedal zu nehmen. Daher ist damit zu rechnen, dass sich der moderate Anstieg der Kapitalmarktzinsen fortsetzen wird."

  • Sparkasse Hannover: "Die Entwicklung der Inflationsrate ist durch Nachholeffekte und überwiegend als transitorisch einzustufende Preissteigerungen erklärbar, auch wenn ein Ende der Lieferengpässe schwer absehbar ist. Auch mit der derzeitigen Abkühlung der Konjunkturerwartungen im Euroraum hat die EZB gute Gründe, eine Straffung der geldpolitischen Maßnahmen weiter zu verschieben. Marktspekulationen auf einen ersten Leitzinsanstieg Ende 2022 halten wir daher für übertrieben."

* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben wir Experten der Allianz, der Commerzbank, der DKB, der ING Deutschland, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Santander und der Sparkasse Hannover zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung befragt. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Antworten jeweils "gleichbleibend", "fallend" oder "steigend" lauteten.

** Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Domagkstraße 34 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 0,98% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 0,98% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 28 Jahre 11 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 663,33 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 82.099 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 136.989,01 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.

Die aktuellen Tendenzen

Kurzfristig
(4 Wochen):

gleichbleibend

Tendenz kurzfristig

Mittel- bis
langfristig:

steigend

Tendenz kurzfristig

Aktuelles Zinsniveau

0,98%/0,98% **

gebundener Sollzins/effektiver Jahreszins für zehnjährige Darlehen

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Bester Baufinanzierer (Euro 08/2021)

Interhyp wurde bereits zum sechzehnten Mal in Folge vom Wirtschaftsmagazin Euro als "Bester Baufinanzierer" ausgezeichnet.