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INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 02. JUNI 2022

Interhyp-Zinsbericht

Baugeld: Kurze Verschnaufpause auf hohem Niveau?

Aktuelle Zinsprognose. Diese Themen erwarten Sie:

  • Zinsanstieg bei Baudarlehen verliert seit Mitte Mai etwas an Geschwindigkeit
  • FED hält an Zinswende fest, schafft rhetorisch jedoch die Möglichkeit einer Pause / Mindestens zwei Leitzinsanhebungen der EZB in diesem Jahr erwartet
  • Interhyp-Bauzins-Trendbarometer plus Konditionsausblick: Mehrheit der Experten erwartet bis Jahresende steigende Zinsen

Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG: "Aktuell verliert der rasante Zinsanstieg bei Immobiliendarlehen, der im Januar eingesetzt hat, zumindest etwas an Fahrt. Seit Jahresbeginn haben die Konditionen für zehnjährige Kredite von rund 1 % auf gut 2,6 % Anfang Mai zugelegt. Seit Mitte Mai bewegen sich die Konditionen bei rund 2,8 % erstmals seit Monaten seitwärts. Lieferkettenprobleme und Rohstoffknappheit durch den Ukraine-Krieg und die Corona-Pandemie sorgen für hohe Inflationsraten. In Folge sind auch Immobilienfinanzierungen in diesem Jahr deutlich teurer als 2021. Die Rhetorik der Notenbanken FED und EZB bei den nächsten Sitzungen im Sommer lässt eventuell erste Rückschlüsse zu, welches Zinsniveau angesichts der Inflations- und unsicheren Konjunkturerwartungen langfristig zu erwarten ist. Der Aufwärtsdruck könnte nachlassen. Noch sieht es jedoch nicht so aus – im Gegenteil. Einige der von uns monatlich im Interhyp Bauzins-Trendbarometer befragten Expertinnen und Experten halten in der Mehrheit weitere Zinssteigerungen für wahrscheinlich. In der Höhe ist das Bild nicht ganz einheitlich. Bis Jahresende erwartet die Mehrheit steigende Konditionen zwischen 3 und 3,5 %, einige wenige halten auch ein Überschreiten dieser Marke für möglich."

Nicht nur Immobilienkäuferinnen und -käufer sind vom drastischen Zinsanstieg bei Immobiliendarlehen durch die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg betroffen. Auch Immobilienbesitzerinnen und –besitzer mit laufenden Krediten müssen sich damit beschäftigen, ob und wie sich die höheren Konditionen auf ihren Anschlusskredit auswirken.

Der nun verlangsamte Zinsanstieg verschafft Interessentinnen und Interessenten die Möglichkeit und etwas Zeit, die Situation neu zu bewerten. Wer jetzt kaufen möchte oder eine Anschlussfinanzierung für den Erstkredit benötigt, sollte in Ruhe kalkulieren und nichts überstürzen.

* Expertenpanel siehe unten

Interhyp-Expertenrat

Interessentinnen und Interessenten sollten bedenken, dass sich die zweite Kommastelle der Bauzinsen schnell ändern kann – beziehungsweise Institute Zinserhöhungen und Senkungen unterschiedlich schnell weitergeben. Der Vergleich von Angeboten über einen Vermittler wie Interhyp lohnt daher aktuell mehr denn je. Sobald jedoch ein konkretes Angebot von einem Kreditgeber vorliegt, gilt dieses je nach Bank in der Regel zwischen zwei und fünf Tagen. In dieser Zeit sind alle nötigen Unterlagen bei der Bank einzureichen, sonst verfällt das Zinsangebot. Wir empfehlen deswegen, vorab das Gespräch mit einer Finanzierungsberaterin oder einem Berater zu suchen. So lässt sich rechtzeitig klären, welche Unterlagen und Entscheidungen nötig sind. Auch Eigentümerinnen und Eigentümer mit laufenden Darlehen können im aktuellen Umfeld ihre Baufinanzierung optimieren. Wer jetzt, in einigen Monaten und in bis zu fünf Jahren seine Anschlussfinanzierung regeln muss, weil die Zinsbindung endet, sollte jetzt die Konditionen prüfen. Mit sogenannten Forward-Darlehen lassen sich günstige Zinsen für bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Für eine längere Vorlaufzeit wird ein Zinsaufschlag, der Forward-Aufschlag, berechnet. Aber: Für einen Anschlusszeitpunkt, der nur sechs bis zwölf Monate in der Zukunft liegt, fällt oft kein Aufschlag an. Ob sich ein Forward-Darlehen tatsächlich gelohnt hat, ist erst in der Zukunft klar – wenn der Marktzins dann tatsächlich höher ausfällt als der Zins des Forward-Darlehens. Doch selbst wenn der Zins geringer liegen sollte, haben sich Eigentümer zumindest Kalkulationssicherheit erkauft. Auch hier lohnt es sich, sich rechtzeitig beraten zu lassen.

Zins- und Marktumfeld

Wie verunsichert Marktteilnehmende im Augenblick sind, lässt sich derzeit gut an den Börsen weltweit erkennen. Aussagen zu Themen wie Lockdowns, Inflation, Geldpolitik oder dem Ukraine-Krieg führen zu heftigen Kursausschlägen. Unabhängig vom nervösen Auf- und Ab hat sich in den vergangenen Monaten erkennbar ein Kurswechsel vieler Anleger vollzogen. Die von der amerikanischen Notenbank FED eingeleitete und von der europäischen Zentralbank EZB angekündigte Zinswende hat wichtige Aktienindizes wie Dow Jones, Dax oder Nasdaq in der Tendenz deutlich sinken lassen, gleichzeitig haben die Renditen wichtiger Staatsanleihen oder der Dollar gegenüber dem Euro zugelegt.

Ein Auslöser der Neubewertungen ist vor allem die Rekordinflation. In der Eurozone ist die Geldentwertung im Mai mit 8,1 % auf den höchsten Wert seit Beginn der Eurostat-Aufzeichnungen im Jahr 1997. In den USA lag die Inflation zuletzt mit 8,3 % noch höher. Marktteilnehmer gehen in den nächsten Monaten von weiter sehr hohen Inflationsraten aus, einige erwarten jedoch spätestens ab nächstem Jahr eine deutliche Entspannung.

Ein zweiter Faktor, der die Märkte direkt und indirekt in Atem hält, ist der Ukraine-Krieg. Die Sanktionen führen einerseits in weltweit bedeutenden Volkswirtschaften wie Deutschland zu enormen wirtschaftlichen Risiken insbesondere in energieintensiven Branchen. Andererseits verschärfen sich Lieferkettenprobleme, die Produktion und Verkauf stören – und wiederum die Preise nach oben treiben.

Ebenfalls unberechenbar bleibt nach mehr als zwei Jahren Pandemie das Corona-Virus. Chinas Null-Covid-Strategie hat der wachstumsverwöhnten chinesischen Volkswirtschaft zugesetzt. In Europa hat sich die Konjunktur zwar mit dem Ende der Lockdown-Maßnahmen trotz des Ukraine-Kriegs robuster als erwartet entwickelt. Aber: Die Unsicherheiten mit Blick auf den Pandemieverlauf oder eine mögliche Energiekrise im Herbst und Winter bergen anhaltend Risiken.

Die Notenbanken haben auf die Gemengelage aus immenser Staatsverschuldung, Konjunkturproblemen durch Krieg und Krisen sowie zuletzt die Inflation unterschiedlich reagiert. Die amerikanische Notenbank FED hat den Inflationsanstieg zwar erst spät ernstgenommen, dann aber ihre Geldpolitik zügig angepasst. Im Mai wurde der Leitzins zum zweiten Mal erhöht. Die Währungshüter sind sich einig, dass die hohe Inflation weitere starke Gegenmaßnahmen erfordert und haben weitere größere Zinserhöhungsschritte in Aussicht gestellt. Im Juni und Juli könnten nächste Leitzinserhöhungen folgen.

In der Eurozone hat die EZB der Inflationsexplosion lange ohne Zinserhöhungen gegenübergestanden. Zur nächsten Sitzung am 9. Juni soll das Ende der EZB-Anleihekäufe beschlossen werden. Zudem gibt es Hinweise auf einen ersten Zinsschritt im Juli und einen nächsten im September.

Für Immobilienkäuferinnen und -käufer manifestiert sich damit das aktuelle Zinsniveau. Die zehnjährigen Renditen bundesdeutscher Staatsanleihen, die neben den Leitzinsen ebenso als eine wichtige Benchmark für die Entwicklung beim Baugeld gelten, sind zuletzt weiter kräftig gestiegen. Nachdem sie über lange Zeit im Minus waren, liegen die Renditen bei aktuell über 1 %.

Kurz und knapp: Das sagen die Fachleute

Kurzfristig sehen die meisten der von uns befragten Expertinnen und Experten das Aufwärtspotenzial am Zinsmarkt zunächst ausgereizt. In den nächsten Wochen erwarten sie gleichbleibende Konditionen. Längerfristig hält die Mehrheit jedoch noch höhere Zinsen für möglich, von 3 bis 3,5 %, vereinzelt auch darüber, etwa bis 4 %. Aber es gibt ebenso Stimmen, die mittel- bis langfristig wieder geringere Zinsen als aktuell in Betracht ziehen.

  • Allianz: "Die Inflationsraten bleiben auf hohem Niveau und die Staaten benötigen als Folge des Ukrainekriegs noch mehr Geld als geplant. Die EZB kann diesen Kapitalbedarf nicht befriedigend und muss zudem noch der Inflation entgegentreten. Dies bewirkt steigende Zinsen."

  • Commerzbank: "EZB-Präsidentin Lagarde sorgte für Aufmerksamkeit, indem sie in einem Blogbeitrag den Ausstieg aus negativen Leitzinsen zum Ende des dritten Quartals ankündigte. Wir rechnen mit zwei Zinsanhebungen um jeweils 25 Basispunkte im Juli und September. Für die Zeit danach avisiert Lagarde eine schrittweise Normalisierung in Richtung des neutralen Zinssatzes, den die EZB bei 1 % bis 1,5 % sieht. Der Renditeanstieg an den Rentenmärkten dürfte deshalb anhalten. Entwarnung kann aber noch nicht gegeben werden. Der Inflationsdruck bleibt hoch. Aufgrund der Null-Corona-Politik Chinas, den Auswirkungen des Krieges in der Ukraine und den gestiegenen Energiepreisen bleibt die Inflationslage angespannt. Allerdings sind die jetzt von uns erwarteten EZB-Zinserhöhungen schon größtenteils eingepreist und es liegt ein Großteil des Renditeanstiegs bereits hinter uns. Wir rechnen weiterhin damit, dass die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen auf 1,25 bis 1,50 % ansteigen dürfte, die fünfjährige in Richtung 1,00 %."

  • Deutsche Bank: "Angesichts weiter steigender Inflationsraten im Euroraum dürfte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen früher und stärker erhöhen als noch vor kurzem erwartet. Da die Zinserhöhungen am Markt weitgehend eingepreist sind, sollten die mittel- und langfristigen Kapitalmarktrenditen trotz der anstehenden Zinswende nur moderat nach oben klettern. Wir erwarten daher auch nur einen begrenzten Anstieg bei den Bauzinsen."

  • DKB Deutsche Kreditbank: "Im Vorfeld der EZB Sitzung am 9. Juni hat sich die letzten Wochen eine erste Zinserhöhung für die Juli-Sitzung verfestigt. Eine zweite Erhöhung wird mit Sicherheit kurz darauf folgen, so dass bereits im Herbst die Negativzinsen der Vergangenheit angehören werden. Der Kapitalmarkt hat dieses Szenario schon vor einigen Wochen vorweggenommen. Deshalb sind die Kapitalmarktzinsen zuletzt auch nicht mehr weiter gestiegen, sondern bewegen sich sehr volatil seitwärts. Nach wie vor wird die EZB im Vergleich zur amerikanischen FED deutlich zurückhaltender agieren und sich möglichst viele Optionen in der Zukunft offenlassen."

  • HypoVereinsbank: "Rekordhohe Inflationsraten und der nahende Beginn der EZB-Zinsanhebungszyklus dürften die Renditen auch in den kommenden Wochen noch etwas nach oben drücken. Mittelfristig sollte sich allerdings herausstellen, dass die EZB den Einlagesatz weit weniger anheben wird als derzeit in den Märkten eingepreist ist. Infolgedessen erwarten wir in der zweiten Jahreshälfte einen spürbaren Rückgang der Renditen."

  • ING Deutschland: "Die erste Aufregung darüber, dass auch die EZB endlich die Zinsen anheben wird, hat sich gelegt. Die Kapitalmärkte richten sich jetzt schon wieder auf die Frage, wie viele Zinsschritte es geben könnte und wie weit diese gehen könnten. Mit einer weiterhin unsicheren wirtschaftlichen Lage, großen strukturellen Veränderungen durch den Krieg in der Ukraine und eventuellen Zinssenkungen in den USA im Jahr 2023, wird der Spielraum auch für die EZB begrenzt sein. Zinswende ja, aber viele Zinsschritte wird es wohl nicht geben."

  • MünchenerHyp: "Mit den angekündigten Zinserhöhungen ändert die EZB ihre Geldpolitik und schwenkt auf mehr Inflationsbekämpfung um. Die Rentenmärkte haben diese Zinserhöhungen bereits eingepreist und die Renditen für längere Laufzeiten auf ein erhöhtes Niveau ansteigen lassen. Aufgrund der hohen Inflation und des damit verbundenen Kaufkraftentzugs der Verbraucher, der Lieferkettenprobleme und erhöhten Zinsen erwarten wir für den Rest des Jahres und 2023 eine eher verhaltene Wirtschaftsentwicklung. Das Zinsniveau für zehnjährige Hypothekenkredite dürfte daher unter Schwankungen auf dem aktuellen Niveau verharren."

  • PSD Bank RheinNeckarSaar: "Aufgrund des Zusammenhangs zwischen Geldmengenwachstum und nachgelagerter Preissteigerungsraten sowie den möglichen Folgen der Sanktionspolitik (Angebotsverknappung bei weiter bestehender Nachfrage) gehen wir davon aus, dass die Preise und somit auch die Zinsen am langen Ende weiter stetig steigen. Wie restriktiv die EZB letztendlich handeln wird bzw. kann, bleibt abzuwarten."

  • Santander: "Die Anleihemärkte legen aktuell eine Verschnaufpause ein. Mit dem kräftigen Anstieg seit Jahresbeginn haben sie einen Teil des Zinsanstiegs bereits vorweggenommen, der aufgrund der hartnäckig hohen Inflation und der eingeleiteten Straffung der Geldpolitik durch die Notenbanken zu erwarten ist. Da die Inflation in den kommenden Monaten nur langsam zurückgehen dürfte, sollte sich der Zinsanstieg in den kommenden Monaten mit moderatem Tempo fortsetzen."

  • Sparkasse Hannover: "Zeigt sich keine baldige Entspannung bei der Inflationsentwicklung, dürfte die EZB die Anhebung der Leitzinsen weiter beschleunigen. Davon abhalten könnte sie vermutlich nur ein spürbarer Einbruch der Konjunktur, was aktuell trotz deutlich gesunkener Wachstumserwartungen nicht absehbar ist. Die langfristigen Zinsen dürften noch etwas steigen, auch wenn die Zinsanhebungen der EZB. aufgrund der bereits hohen Zinserwartungen keinen starken Einfluss mehr ausüben sollten."

* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben wir Experten der Allianz, der Commerzbank, der DKB, der ING Deutschland, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Santander und der Sparkasse Hannover zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung befragt. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Antworten jeweils "gleichbleibend", "fallend" oder "steigend" lauteten.

** Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Domagkstraße 34 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 2,82 % p.a. und einen effektiven Jahreszins von 2,86 % p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 23 Jahre 7 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 970,00. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 118.900 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 130.778,69 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.

Die aktuellen Tendenzen

Kurzfristig
(4 Wochen):

gleichbleibend

Tendenz kurzfristig

Mittel- bis
langfristig:

steigend

Tendenz kurzfristig

Aktuelles Zinsniveau

2,82%/2,86% **

gebundener Sollzins/effektiver Jahreszins für zehnjährige Darlehen

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Bester Baufinanzierer (Euro 08/2021)

Interhyp wurde bereits zum sechzehnten Mal in Folge vom Wirtschaftsmagazin Euro als "Bester Baufinanzierer" ausgezeichnet.