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Baukredit von der Bank oder Bauspardarlehen?

Baukredite sind noch immer so günstig wie selten zuvor in den vergangenen Jahrzehnten. Da erscheinen Bauspardarlehen, die zuweilen einen bis zwei Prozentpunkte teurer sind als Baukredite von Banken, auf den ersten Blick als die schlechtere Alternative. Wenn zum Zeitpunkt der Baufinanzierung ein zuteilungsreifer Bausparvertrag vorhanden ist, stellt sich für den Kreditnehmer die Frage: Ist es günstiger, den Baukredit komplett bei der Bank aufzunehmen und auf das Bauspardarlehen zu verzichten, oder soll das Bauspardarlehen in die Finanzierung mit eingebaut werden?

Zwar ist in aller Regel der Baukredit der Bank zinsgünstiger, doch unter bestimmten Bedingungen kann das vordergründig teurere Bauspardarlehen die Gesamtkosten der Finanzierung senken. Ausschlaggebend dabei ist die Frage, wie sich der Einbau des Bauspardarlehens auf die Bewertung der Sicherheiten durch die Bank auswirkt.

Beim Baukredit hängt die Höhe der Zinsen von den Sicherheiten ab

Bei der Kopplung der Zinssätze an die Qualität der hinterlegten Sicherheiten verfolgen Banken und Bausparkassen unterschiedliche Strategien. Beim Baukredit einer Bank ist es üblich, dass die Zinsen umso höher sind, je größer der Anteil des Kredites am Gesamtwert der damit finanzierten Immobilie ist. Benötigt der Finanzierungskunde nur die Hälfte des Immobilienwertes von der Bank als Kredit, dann zahlt er weniger Zinsen als derjenige, der 90 Prozent als Kredit braucht. Bausparkassen berechnen hingegen unabhängig von den Kreditsicherheiten einen einheitlichen Zins.

Diesen Unterschied können sich Bauherren zunutze machen, indem sie einen Teil der Gesamtfinanzierung auf einen zuteilungsreifen Bausparkredit auslagern. Dadurch reduziert sich der Anteil des Bankdarlehens am Gesamtwert der Immobilie, und mit etwas Glück rutscht der Kreditnehmer in eine bessere Einstufung, so dass die Zinsen des Baudarlehens von der Bank günstiger werden. Dies ist häufig der Fall, wenn die Kreditsumme unter die Grenze von 80 oder 60 Prozent des Immobilienwertes fällt.

Beispiel: Bei einer Gesamtfinanzierung von 200.000 Euro und einem Immobilienwert von 265.000 Euro beträgt der Zinssatz der Bank zum Beispiel bei 4,35 Prozent, so dass die jährlichen Zinskosten bei 8.700 Euro liegen. Nun lagert der Kunde 20.000 Euro auf ein Bauspardarlehen aus, das 5,5 Prozent Zins kostet. Dafür beträgt der Baukredit der Bank nur noch 180.000 Euro und liegt damit bei weniger als 70 Prozent des Immobilienwertes. Aufgrund der besseren Qualität der Kreditsicherheit berechnet die Bank nur noch 4,15 Prozent Zins. Damit liegen jetzt die jährlichen Zinskosten – ohne Berücksichtigung der Tilgung – nur noch bei 1.100 Euro für das Bauspardarlehen plus 7.470 Euro für das Bankdarlehen, das sind zusammen 8.570 Euro.

Tipp: Häuslebauer sollten diese Aufsplittung sorgfältig prüfen, wenn ein zuteilungsreifer Bausparvertrag vorhanden ist. Wie die Konditionen von Bankdarlehen je nach Anteil der Kreditsumme am Immobilienwert gestaltet sind, können sich Bauherren von ihrem Interhyp-Berater in einem kostenlosen Angebot ausrechnen lassen.

Redaktion: Britta Barlage

Interhyp AG, 22.06.2011