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Besitz einer Immobilie: Der Fiskus schaut genau hin

Die Anerkennung von Werbungskosten ist daran geknüpft, dass der Besitzer einer Immobilie erkennbar Einkünfte erzielen möchte. Ist das nicht der Fall, kann er unter Umständen Kosten gegenüber dem Finanzamt nicht geltend machen.

Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung kann steuerliche Vorteile mit sich bringen.

Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung kann steuerliche Vorteile mit sich bringen.

(München, 23.08.2016) Der Staat hilft Erwerbern einer Immobilie zur Vermietung mit steuerlichen Vorteilen. Nimmt der Immobilienkäufer für seine Mietimmobilie etwa einen Kredit auf, kann er die Schuldzinsen als Werbungskosten vom Einkommen abziehen. Auch Kosten für eine Sanierung können steuerlich geltend gemacht werden.

Allerdings muss - wie bei selbstständigen Berufen - eine Absicht erkennbar sein, mit der Immobilie Gewinne zu erzielen. Dies war bei einem vom Bundesfinanzhof (BFH) verhandelten Fall nicht gegeben, wie der Infodienst Recht und Steuern der Landesbausparkassen (LBS) berichtet. Ein Investor hatte ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit elf Wohnungen erworben. Doch obwohl die Mieter ausgezogen waren und die Immobilie leer stand, tat sich einige Jahre nichts. Trotzdem wollte der Eigentümer für mehrere Jahre Werbungskostenüberschüsse (Verluste) steuerlich geltend machen. Dies lehnte das zuständige Finanzamt mit Hinweis auf die überlange Sanierungsdauer ab und bekam jetzt vom BFH Recht (Aktenzeichen IX R 46/13). Die Richter betonten, selbst unter Maßgabe eines großen Beurteilungs- und Entscheidungsspielraumes könne man bei der fraglichen Immobilie keine Fortschritte sehen. Die nötigen Bemühungen um eine sachgemäße Sanierung und die anschließende Vermietung fehlten.

Schon in einem anderen Urteil hatte der BFH der Anerkennung von Werbungskosten Grenzen gesetzt. In besagtem Fall hatte die Klägerin ein von ihr erworbenes und seitdem vermietetes Objekt veräußert und sich dabei zur lastenfreien Übertragung des Grundstückes verpflichtet. Im Zuge der Ablösung einer Restschuld aus einem einst für den Immobilienerwerb aufgenommenen Kredit hatte die Klägerin Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten, die sie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte. Das Finanzamt berücksichtigte die Vorfälligkeitsentschädigungen nicht. Klage und Revision der Klägerin waren erfolglos. Das BFH entschied daraufhin, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung im Zuges des Verkaufs der Immobilie nicht geltend gemacht werden könne (Aktenzeichen IX R 42/13). Das Gericht erkannte zwar an, dass die bei vorzeitiger Darlehenszurückzahlung fällige Entschädigung des Kreditgebers zu den Schuldzinsen gehöre. Allerdings habe im vorliegenden Fall kein wirtschaftlicher Zusammenhang (ein sogenannter Veranlassungszusammenhang) zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und den Mieteinkünften bestanden, sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und dem Verkauf der Immobilie.


Redaktion: Franziska Buß