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BGH-Urteil: Bauherren besser gegen Firmenpleiten gesichert

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil die Vereinbarung von Sonderkündigungsrechten in Bauverträgen für zulässig erklärt für den Fall, dass die Vertragsfirma einen Insolvenzantrag stellt. Der Verband Privater Bauherren (VPB) begrüßt diese Entscheidung, fordert aber vom Gesetzgeber weitere Maßnahmen zur Stärkung der Bauherrenrechte.

Baustelle Bauarbeiter

(München, 06.06.2016) In dem verhandelten Fall (Aktenzeichen VII ZR 56/15) hatte eine Bauherrin mit einer Baufirma die Errichtung eines Geschäftshauses für die pauschale Summe von 1,66 Millionen Euro vereinbart. Für den Fall einer Insolvenz sollte die Baufirma mit einer sogenannten "Vertragserfüllungsbürgschaft" in Höhe von zehn Prozent, also 166.000 Euro, geradestehen. Als die Baufirma tatsächlich einen Insolvenzantrag stellte, machte die Kundin von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch und forderte die vertraglich vereinbarte Summe ein. Das Landgericht Wiesbaden gab der Bauherrin zunächst recht, das Oberlandesgericht Frankfurt beanstandete jedoch die Zehn-Prozent-Klausel als unzulässig. Der BGH hat den Fall wie die Erstinstanz entschieden. Durch den Insolvenzantrag sei das Vertrauensverhältnis gestört, sodass eine Sonderkündigung zulässig sei. Die Zehn-Prozent-Vereinbarung sei durchaus gängige Praxis und auch keinesfalls zu hoch angesetzt, denn die Kosten für die Beauftragung einer neuen Baufirma lägen deutlich höher. In verhandelten Fall lagen die Mehrkosten laut Bauherrin bei über 380.000 Euro.

Corinna Merzyn, VPB-Hauptgeschäftsführerin, begrüßt das BGH-Urteil. Sie weist jedoch darauf hin, dass es sich hierbei um kein verbrieftes Verbraucherrecht, sondern um eine Einzelfallentscheidung handelt. Merzyn: "Nach wie vor warten wir auf das neue Bauvertragsrecht, das noch zentralere Punkte wie einen Anspruch der privaten Bauherren auf Unterlagenherausgabe verbindlich für alle regeln soll." Der Bundesrat jedoch verzögere dieses Gesetz. Mit seinem Urteil schaffe der BGH immerhin ein gutes Stück Rechtssicherheit und beende eine lang geführte Debatte um die Folgen einer Vertragskündigung im Insolvenzfall.

Bislang riskierten Bauherren, "dass ihre Kündigung gemäß § 649 BGB als sogenannte freie Kündigung gedeutet wurde", führt der VPB aus. "Und in diesem Falle müssen die Bauherren der Baufirma beziehungsweise deren Insolvenzverwalter den vollen Gewinn bezahlen. Hinzu kommen in jedem Fall noch die Zusatzkosten, um das begonnene Haus mit anderen Firmen fertigzustellen." Die Firmen, die ein Bauvorhaben übernehmen, lassen sich laut VPB das Risiko, für die Fehler ihrer insolventen Vorgänger haftbar gemacht zu werden, gut bezahlen. "Die meisten Bauherren können sich solche Verluste nicht leisten. Die freie Kündigung war keine Option", erklärt Merzyn.

Nicht zu kündigen sei aber für betroffene Bauherren auch keine gute Alternative, denn sie müssten dann die Entscheidung über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens abwarten, und nach Eröffnung könne sich der Insolvenzverwalter überlegen, ob er weiterbaue oder nicht. "Das dauert mindestens ein halbes Jahr. So lange steht der Bau still und verfällt. Die Verpflichtungen und Mietzahlungen der Bauherren laufen aber weiter", so der Bauherrenverband. Entscheide sich der Insolvenzverwalter gegen die Fortsetzung des Bauvorhabens, was nach VPB-Erfahrung der Normalfall ist, müssten die Bauherren ebenfalls auf eigene Faust weiterbauen. Eventuelle Vorauszahlungen seien dann verloren.

Bis der Gesetzgeber weitere Rechtssicherheit geschaffen habe, bleibe Bauherren momentan nur der Weg einer individuellen Vertragsaushandlung, wie es die jetzt vom BGH bestätigte Bauherrin vorgemacht hat. Ob sich Baufirmen jedoch angesichts der aktuellen Lage am Immobilienmarkt darauf einlassen, ist fraglich, wie auch der VPB einräumt.


Redaktion: Britta Barlage