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Die ideale Bindungsfrist für die Zinsen bei der Baufinanzierung

Wie lange sollen die Zinsen bei der Baufinanzierung festgeschrieben werden? Der Break-Even-Zins hilft bei der richtigen Entscheidung.

Bauherren stehen bei der Auswahl von Baudarlehen vor der wichtigen Frage, wie lange die Zinsen bei der Baufinanzierung festgeschrieben werden sollen. Werden die Baufinanzierungs-Zinsen nur kurzfristig gebunden, dann erhält zwar der Kreditnehmer besonders günstige Konditionen. Allerdings muss er nach dem Auslaufen der Sollzinsbindung damit rechnen, dass bis dahin die Marktzinsen wieder angestiegen sind und die Restschulden zu weitaus schlechteren Konditionen weiterfinanziert werden müssen. Mehr Sicherheit bietet die langfristige Zinsbindung – vor allem in Niedrigzinsphasen wie aktuell sollten sich Bauherren eher langfristiger festlegen, etwa für 15 oder 20 Jahre, auch wenn sie bei der Wahl einer kurzen Bindungsfrist noch niedrigere Zinsen bekommen können.

Vielen fällt es schwer, die Chancen und Risiken verlässlich einzuschätzen, die mit den besonders niedrigeren Zinsen bei der kurzfristigen Baufinanzierung verbunden sind. Statt sich auf einen „gefühlten Vorteil“ des kurz- oder längerfristigen Modells zu verlassen, sollte als Entscheidungsgrundlage ein bestimmter Zinssatz ermittelt werden: Nämlich der Zins nach dem Auslaufen der kurzfristigeren Bindung, ab dem die etwas teurere langfristige Finanzierung unterm Strich günstiger wird. Dieser Zinssatz wird als „Break-Even-Zins“ bezeichnet, und die Berechnungsmethode bezeichnen Kreditexperten als „Zinswaage“.

Dabei wird zunächst die langfristige Kreditvariante – beispielsweise mit fünfzehnjähriger Zinsbindung – bis zum Ende der Bindungsfrist durchgerechnet. Im zweiten Schritt wird ermittelt, wie hoch die Restschuld bei gleicher Monatsrate beim kurzfristigen Darlehen, also beispielsweise nach fünf Jahren ist. Daraus lässt sich nun errechnen, wie hoch die Zinsen dann maximal liegen können, damit bei gleichbleibender Rate die Restschulden nach zehn Jahren nicht höher sind als beim Langfrist-Darlehen.

Mit ein wichtiger Faktor hierbei ist die Höhe der Tilgung. Je größer der Tilgungsanteil innerhalb der Monatsrate, umso mehr Spielraum bleibt nach dem Auslaufen der kurzfristigen Zinsbindung für Zinserhöhungen. Grund dafür ist, dass bei hoher Anfangstilgung schon nach fünf Jahren die Restschulden im Vergleich zur ursprünglichen Kredithöhe deutlich gesunken sind.

Tipp: Von Hand ist es recht schwierig zu ermitteln, wo die Break-Even-Zinsen bei der kurz- und langfristigen Baufinanzierung liegen. Als nützliches Hilfsmittel für diesen Zweck finden Bauherren auf der Interhyp-Website den Sollzinsbindungsrechner. Hier können mit wenigen Eingaben Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen einander gegenübergestellt und der Break-Even-Zins ermittelt werden.

Redaktion: Britta Barlage

Interhyp AG, 06.02.2012